Jedro

Po oceni pritožbenega sodišča ima pritožnica prav, da predstavlja popravilo strehe na način, da se stara streha odstrani in objekt v celoti prekrije na novo, posel rednega upravljanja v smislu 25. člena SZ-1. SZ-1 ne ločuje med rednim vzdrževanjem in takim, ki presega redno vzdrževanje. 2. odstavek 25. člena SZ-1 določa, da se za posle rednega upravljanja štejejo tudi posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe, za vzdrževanje pa se, kot to izhaja iz 4. odstavka 25. člena SZ-1, šteje izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje. Vzdrževanje objekta definira ZGO-1 v 10. točki 1. odstavka 2. člena, ki določa, da je vzdrževanje objekta izvedba del, s katerimi se ohranja objekt v dobrem stanju in omogoča njegova uporaba, obsega pa tako redna vzdrževalna dela kot tudi investicijska vzdrževalna dela in vzdrževalna dela v javno korist. Pojem posla v zvezi z rednim upravljanjem tako ni mogoče enačiti s pojmom posla v zvezi z rednim vzdrževanjem.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba r a z v e l j a v i ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v S. z dne 2.12.2005 razveljavi tudi v 1. in 3. in 4. točki izreka in se tožbeni zahtevek zavrne. Odločilo je tudi, da je tožeča stranka dolžna v roku 8 dni povrniti toženi stranki pravdne stroške v znesku 32.800,00 SIT.

Proti taki sodbi se pritožuje tožeča stranka. Po mnenju tožeče stranke pasivna legitimacija tožene stranke ni sporna, saj je bilo soglasje za izvedbo del dano dne 13.10.2003, takrat pa je bila tožena stranka že lastnik posameznega dela v stanovanjski stavbi. Pritožnica se ne strinja z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da je šlo v obravnavani zadevi za posel, ki presega redno upravljanje in je zanj potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Po oceni pritožnice se v skladu z 2. odstavkom 25. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) štejejo za posle rednega upravljanja zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe. V skladu s 4. odstavkom 25. člena SZ-1 pa pomeni vzdrževanje sklepanje in izvrševanje vseh poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen stavbe kot celote. V pojem pogoj za bivanje pa se štejejo vsa dela in ukrepi za doseganje osnovnega bivalnega standarda v vsakem posameznem delu. Vzdrževanje skupnih delov mora vsakemu etažnemu lastniku zagotoviti nemoten in varen dostop do njegovega stanovanja in varnost uporabe, zaradi navedenega v krog teh del sodi tudi vzdrževanje vseh bistvenih gradbenih elementov stavbe kot so nosilni zidovi, fasada, streha, stopnice, in tako dalje. Strošek izvedbe del je pri tem nepomemben. Bistvena je narava posega. Vzdrževalni posel lahko pomeni zelo visok strošek in s tem veliko finančno breme za vse etažne lastnike, vendar se o njem odloča z večino po solastniških deležih in sprejet sklep bremeni vse. Sodišče v svoji obrazložitvi navaja, da bi se v konkretnem primeru lahko za vzdrževanje objekta štelo le popravilo posameznih delov strehe oziroma zamenjava stare kritine z novo na delih, kjer je to nujno potrebno za ohranitev strehe v svoji funkciji. Tožeča stranka se s tem ne strinja, saj bi šlo po njenem mnenju za izboljšavo le v primeru, da bi se ne samo odstranilo staro streho in prekrilo streho na novo, temveč tudi na primer izvedlo izolacijo strehe hkrati s prikritjem, če izolacije sedaj ni ali da bi se za prekritje uporabljali materiali, ki pomenijo nadstandard. Tožeča stranka tudi meni, da je prekritje strehe v interesu vseh solastnikov, tudi tožene stranke, četudi slednja živi v pritličju in nima težav s puščanjem strehe. Namen zakonodajalca ob sprejemanju Stanovanjskega zakona je bil po mnenju tožeče stranke ta, da se zadeve v zvezi z upravljanjem večstanovanjske stavbe olajšajo in ne da predstavljajo oviro pri poslih rednega vzdrževanja, kot je ta, ter da tako oviro predstavlja samo eden od etažnih lastnikov. V primeru, da pride do prekritja strehe na novo in da to prekritje zajema samo zamenjavo stare kritine z novo, gre za redno vzdrževanje večstanovanjske stavbe, saj streha kot gradbeni elementa ni večna in jo je potrebno obnavljati oziroma prekrivati na novo. Nikakor ne more šteti za izboljšavo v smislu upravljanja, ki presega redno upravljanje, saj pomeni zamenjava samo ohranjanje osnovnega bivalnega standarda, zatorej posel rednega upravljanja. Pritožnica opozarja, da mora sodišče v skladu z določili ZPP dejansko stanje, ki so ga navedle stranke, preizkusiti stališča vseh pravnih norm, ki bi utegnile priti v poštev. V kolikor sodišče meni, da se zamenjava strešne kritine šteje za izboljšavo v zvezi z določili 29. člena SZ-1, potem bi sodišče v skladu s sodno prakso moralo zahtevek presojati po določilu Obligacijskega zakonika (OZ) o poslovodstvu brez naročila ali neupravičene pridobitve. V zvezi z neupravičeno pridobitvijo je vseeno ali se je tožena stranka z investicijo strinjala in ali je vedela, da bo postala lastnica stanovanja, bistveno je to, da ima od investicije korist, odkar je postala lastnica. V zvezi s poslovodstvom brez naročila pritožnica opozarja na judikat, ki pravi, da se o zahtevku za povrnitev sorazmernega dela stroškov v zvezi z izvršitvijo večjih popravil brez soglasja vseh solastnikov, odloča po določilih o poslovodstvu brez naročila. Solastnik, ki popravi streho stavbe v solastnini, posluje ne samo zase, marveč tudi za druge solastnike. Gre za poslovodstvo brez naročila, v kolikor ni soglasja. Posel, ki se opravlja, pa mora biti tuj in dopusten. Dopusten pa je tudi takrat, ko se zamuja očitna korist. Po načelu materialnega procesnega vodstva je sodišče v pravdnem postopku pooblaščeno, da stranke vzpodbudi k navajanju odločilnih dejstev, saj mora sodišče kot že povedano zahtevek preizkusiti iz stališča vseh pravnih norm. Če se izkaže, da je stanje pomanjkljivo navedeno, mora stranke opozoriti na možnost drugačne pravne kvalifikacije. V predmetni zadevi je tožeča stranka uveljavljala svoj zahtevek, torej svojo materialno pravico na podlagi sklepa o izvedbi del, podpisanega s strani solastnikov, ki predstavljajo delež 73,03184 % večstanovanjske stavbe. Glede na dejstvo, da je tožena stranka postala lastnik pred danim soglasjem za izvedbo del in pred začetkom izvajanja del, pa pasivna legitimacija ni sporna s stališča tožeče stranke. Prav tako pa ima tožena stranka od navedenih del korist. Pritožba je utemeljena.

Med pravdnima strankama ni sporno, da je tožeča stranka izvršila dela na večstanovanjski stavbi na V. tako, da je staro streho na tem objektu odstranila in objekt v celoti prekrila na novo. Ravno tako ni sporno, da je izvedbo teh del dal soglasje večinski lastnik stanovanjske stavbe, Ministrstvo za obrambo. Tožeča stranka je trdila in to ponavlja v pritožbi, da je šlo za posel v zvezi z rednim upravljanjem na podlagi 25. člena SZ-1, sodišče prve stopnje temu ni sledilo in je ocenilo, da predstavlja pravna podlaga za odločanje v konkretni zadevi 29. člen SZ-1, ki pravi, da etažni lastniki odločajo o poslih, ki presegajo okvire rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, s soglasjem vseh etažnih lastnikov. Sodišče prve stopnje je namreč prenovo celotne strehe opredelilo kot izboljšavo, ki presega redno vzdrževanje stavbe in lastnikom povzroča izredni strošek, zato je ocenilo, da je za izvršitev takšnega posla potrebno soglasje vseh solastnikov. Po oceni pritožbenega sodišča ima pritožnica prav, da predstavlja popravilo strehe na način, da se stara streha odstrani in objekt v celoti prekrije na novo, posel rednega upravljanja v smislu 25. člena SZ-1. Sodišče prve stopnje je spregledalo, da SZ-1 ne ločuje med rednim vzdrževanjem in takim, ki presega redno vzdrževanje. 2. odstavek 25. člena SZ-1 namreč določa, da se za posle rednega upravljanja štejejo tudi posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe, za vzdrževanje pa se, kot to izhaja iz 4. odstavka 25. člena SZ-1, šteje izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje. Pri odgovoru na vprašanje, kaj se šteje za vzdrževanje večstanovanjske stavbe oziroma objekta, je torej potrebno izhajati iz določb Zakona o graditvi objektov (ZGO-1). Vzdrževanje objekta definira ZGO-1 v 10. točki 1. odstavka 2. člena, ki določa, da je vzdrževanje objekta izvedba del, s katerimi se ohranja objekt v dobrem stanju in omogoča njegova uporaba, obsega pa tako redna vzdrževalna dela kot tudi investicijska vzdrževalna dela in vzdrževalna dela v javno korist. Pojem posla v zvezi z rednim upravljanjem tako ni mogoče enačiti s pojmom posla v zvezi z rednim vzdrževanjem, saj SZ-1 prevzema pravilo ZGO-1, po katerem se za vzdrževanje šteje tako redno vzdrževanje kot tudi investicijsko vzdrževanje.

Glede na navedeno se pokaže, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, v posledici tega pa je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Zato je moralo pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP), v katerem bo moralo izhajati iz zgoraj navedenega materialnopravnega izhodišča in nato ponovno odločiti o tožbenem zahtevku.

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na 3. odstavku 165. člena ZPP.