Jedro

Vrhovno sodišče ocenjuje, da glede na spremenjene določbe ZKZ in sprejeto načelno pravno mnenje v primeru kršitve prisilnih določb ZKZ ni mogoče na načelni ravni izključiti zahtevkov za ugotovitev ničnosti pogodbe. Seveda pa bo odločitev o utemeljenosti zahtevka za ugotovitev ničnosti vselej odvisna od okoliščin konkretnega primera.

V obravnavanem primeru je tožnica podala ponudbo za prodajo celotnega kmetijskega posestva z navedbo, da se posestvo prodaja izključno v celoti, obremenjeno s služnostno pravico dosmrtnega stanovanja. Tudi prodajna cena v ponudbi je bila določena glede na takšne pogoje prodaje. To ponudbo so sprejeli tožnica in druga dva toženca, kar pomeni, da sta bili sklenjeni dve kupoprodajni pogodbi pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. V obravnavanem primeru so bila v ponudbi poleg kmetijskih zemljišč tudi stavbna zemljišča, za veljavnost prodaje teh zemljišč pa ni potrebno soglasje upravne enote. Pravno zmotno je stališče sodišča druge stopnje, da pogodba za prodajo stavbnih zemljišč še ni začela učinkovati. Prvi dve toženki sta namreč še pred pravnomočnostjo odločbe o odobritvi pravnega posla za kmetijska zemljišča, drugima dvema tožencema izstavili zemljiškoknjižno dovolilo za prepis lastninske pravice na stavbnih zemljiščih, druga dva toženca pa sta se na podlagi tega dovolila tudi že vknjižila kot lastnika v zemljiški knjigi. S takšnim ravnanjem so toženci tožnici v primeru odobritve s strani upravne enote onemogočili realizacijo že sklenjene prodajne pogodbe za celotno kmetijsko posestvo. Toženci so s tem prekršili določbe ZKZ o predkupni pravici, zaradi česar je po oceni Vrhovnega sodišča pravilna odločitev, da je pogodba nična (86. člena OZ).

Izrek

Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da se po spremembi v celoti glasi: „1. Pritožba tožene stranke se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

2. Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se po spremembi glasi: Ugotovi se, da je nična kupoprodajna pogodba z dne 23. 3. 2007, sklenjena med D. P. in K. P. kot prodajalkama ter A. D. in A. D. kot kupcema, katere predmet so nepremičnine parc. št. 1286/2, parc. št. 1286/1.S, parc. št. 1287/2.S in parc. št. 1287/3.S, vse k.o. ...

Vzpostavi se prejšnje stanje zemljiškoknjižnih vpisov tako, da se pri nepremičninah parc. št. 1286/2, parc. št. 1286/1.S, parc. št. 1287/2.S in parc. št. 1287/3.S, vse k.o. ... vknjiži lastninska pravica v korist D. P. in K. P. za vsako do ene polovice.

Toženci so dolžni tožnici nerazdelno v 15 dneh povrniti njene pravdne stroške v znesku 5540,83 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.“

3. Toženci so dolžni tožnici nerazdelno povrniti 4346,64 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Toženci so dolžni tožnici povrniti njene stroške revizijskega postopka v znesku 2524,80 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Tožnica je od sodišča zahtevala, naj razsodi, da je nična prodajna pogodba za štiri zemljišča, ki so jo 23. 3. 2007 sklenili prvi dve toženki kot prodajalki in druga dva toženca kot kupca. Zahtevala je tudi, naj sodišče odredi vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo, sodišče druge stopnje pa je pritožbi obeh pravdnih strank zavrnilo in je sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

2. Tožnica vlaga revizijo zoper odločitev o zavrnitvi njene pritožbe iz vseh revizijskih razlogov. Najprej poudarja, da je že v pritožbi opozorila, da je prvostopenjska sodba nerazumljiva, ker sodišče ni odločilo o celotnem zahtevku. Opozarja, da je iz I. točke izreka izpadla ena od štirih parcel, ki pa je navedena v II. točki izreka. Meni, da je obrazložitev sodišča druge stopnje napačna, ko navaja, da gre za napako, ki jo lahko sodišče prve stopnje kadarkoli odpravi. Tožnica poudarja, da v primeru, če bi bilo tožbenemu zahtevku ugodeno, te napake na tak način ne bi bilo mogoče odpraviti. Meni, da ne drži, da je izrek kljub temu razumljiv in bi moralo sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje razveljaviti. Tožnica poudarja, da je že med postopkom pred sodiščem prve stopnje opozarjala, da je odločitev v zadevi P 1340/2007-II prejudiciarnega pomena za odločitev v obravnavani zadevi. Opozarja, da sodišče prve stopnje na ta njen ugovor sploh ni odgovorilo, sodišče druge stopnje pa je sicer razloge v tej smeri dopolnilo, česar pa ne bi smelo, ampak bi moralo sodbo sodišča prve stopnje zaradi absolutno bistvene kršitve razveljaviti. Tožnica meni, da je sodišče druge stopnje s tem prekršilo določbo prvega odstavka 354. člena in 358. člen Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in s tem zagrešilo relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka, meni pa tudi, da razlogi sodbe sodišča druge stopnje niso pravilni. Tožnica navaja, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo prvi odstavek 59. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Poudarja, da sodišče v obrazložitvi navaja, da pogodba za kmetijska zemljišča še ni začela učinkovati, ker tožnica ni uspela dobiti odobritve upravne enote in da zato ni mogoče govoriti o tem, da so bila kmetijska zemljišča tožnici že prodana s sprejemom ponudbe. Enako stališče je sodišče zavzelo glede prodaje stavbnih zemljišč, ker je upoštevajoč poseben pogoj iz ponudbe, kupec teh lahko le tista oseba, ki je upravičena kupiti kmetijska zemljišča. Tožnica poudarja, da je pogodba za kmetijska zemljišča sklenjena s sprejemom ponudbe predkupnega upravičenca in zavezuje še pred nastankom odložnega pogoja. Zato vztraja pri stališču, da je prišlo do dvojne prodaje, da to pomeni nemoralno ravnanje in da je zaradi tega pogodba sklenjena med prvima dvema toženkama in drugima dvema tožencema nična. Meni tudi, da se prvostopenjsko sodišče ni opredelilo do nemoralnosti ravnanja drugih dveh tožencev, ki sta s predložitvijo listin zavedla upravno enoto pri rangiranju predkupnih upravičencev, da pa sodišče druge stopnje napačno obrazlaga, da so te navedbe za odločitev nebistvene in da bi moral na to paziti predvsem upravni organ v upravnem postopku in neustrezno dokumentacijo zavrniti. Tožnica vztraja pri oceni, da je bilo ravnanje tožencev nemoralno in da bi moralo sodišče to upoštevati pri odločitvi o ničnosti pogodbe. Poudarja, da je pogodba nična tudi zato, ker so toženci s samovoljnim posegom v ponudbo in sklenitvijo pravnega posla samo za stavbna zemljišča ravnali nezakonito in nemoralno. Opozarja, da sodišče druge stopnje ni zavzelo stališča do njenih navedb v pritožbi, da je sicer možno, da se pravni posel lahko izvede z dvema ali več pogodbami, vendar le ob spoštovanju pogojev iz tretjega odstavka 19. člena ZKZ, pri čemer v konkretnem primeru take situacije ni, saj določba tretjega odstavka 19. člena ZKZ jasno določa, da se pravni posel ne odobri, če niso izpolnjeni pogoji iz 18. člena ZKZ, torej, če promet ni potekal po postopku in na način določen z ZKZ, če ni upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ ali če bi se s predmetom fizično delile parcele zemljišča, ki je bilo urejeno s komasacijo. Meni, da sta obe sodišči napačno uporabili materialno pravo, ker določbe 19. člena ZKZ nista upoštevali. Tožnica pa tudi meni, da sodba sodišča druge stopnje razen pavšalne navedbe, da pogodbena cena ni bila višja kot v ponudbi, ne vsebuje razlogov v pritožbenih navedbah tožeče stranke, da je bila cena za kmetijska zemljišča določena na 150.225,00 EUR, za stavbna pa na 66.767,00 EUR, ponujena cena pa je bila 150.225,00 EUR. Opozarja tudi, da se sodišče druge stopnje ni opredelilo do njenih navedb, da vprašanje solventnosti za sklenitev pravnega posla ne more biti merilo za izbiro kupca. Predlaga, naj Vrhovno sodišče reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Podrejeno predlaga razveljavitev obeh sodb in vrnitev zadeve v novo sojenje sodišču prve stopnje.

3. Sodišče je revizijo vročilo tožencem, ki so nanjo odgovorili. Opozarjajo, da je tožnica v sprejemu ponudbe opustila izrecni sprejem preužitkarske obveznosti v korist Š. P., ki je bila že v ponudbi objavljena kot bistveni pogoj. Sicer pa pojasnjujejo, da je tretji toženec v upravnem postopku predložil potrdilo, da ima predhodne izkušnje na področju kmetijstva, ker je bil solastnik in prokurist družbe P. d., registrirane v BiH.

4. Revizija je utemeljena.

5. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja: da sta prvi dve toženki dne 18. 1. 2007 pristojni upravni enoti izročili ponudbo za prodajo kmetijskega posestva, ki je obsegalo 28 kmetijskih in 4 stavbna zemljišča za 150.225 EUR z dvema hišama brez gradbene dokumentacije, da pa sta v ponudbi navedli tudi, da se posestvo prodaja v celoti in da je obremenjeno s služnostno pravico dosmrtnega stanovanja in preužitka v korist Š. P.; da so ponudbo sprejeli tožnica in druga dva toženca; da sta prvi dve toženki 23. 3. 2007 sklenili pogodbo z drugima dvema tožencema za prodajo štirih stavbnih zemljišč v sklopu kmetijskega posestva in da sta druga dva toženca na podlagi te pogodbe tudi vknjižila lastninsko pravico v zemljiško knjigo; da so za kmetijska zemljišča toženci sklenili še eno pogodbo 3. 4. 2007, ki pa so jo predložili v odobritev upravni enoti, pri čemer postopek še ni končan; da vzporedno teče tudi pravdni postopek pod opr. št. I P 1340/2007-II, v katerem tožnica od prvih dveh tožencev zahteva izstavitev z.k. listine.

6. Sodišče prve stopnje je zavzelo stališče, da pogodba s sprejemom ponudbe še ni sklenjena, da zato ne gre za dvojno prodajo, da pa bi tožnica tako ali tako morala za varstvo svoje predkupne pravice zahtevati razveljavitev pogodbe ne pa ugotovitev ničnosti pogodbe. Sodišče druge stopnje je obrazložilo, da je pogodba za kmetijska zemljišča sklenjena s sprejemom ponudbe pod odložnim pogojem odobritve pristojne upravne enote, vendar to pomeni, da še ni začela veljati in da je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da ni prišlo do dvojne prodaje. Glede stavbnih zemljišč pa je zavzelo stališče, da bo prodaja začela učinkovati šele, če bo odobrena prodaja kmetijskih zemljišč istima dvema kupcema.

7. Vrhovno sodišče je 6. 4. 2012 sprejelo načelno pravno mnenje, da je pri prodaji kmetijskih zemljišč po določbah veljavnega ZKZ kupoprodajna pogodba sklenjena že takrat, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, vendar pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Zavzelo je stališče, da je v primeru, ko je izjavo o sprejemu ponudbe podalo več predkupnih upravičencev, pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov. Predkupni upravičenec, katerega pravni posel je bil odobren s pravnomočno odločbo pristojne upravne enote, lahko s tožbo v pravdnem postopku od prodajalca zahteva izročitev zemljiškoknjižnega dovolila (Pravna mnenja Vrhovnega sodišča RS, št. I/2012, str. 17).

8. Vrhovno sodišče je med drugim obrazložilo, da je razlog za sprejem tega mnenja v uveljavitvi SPZ in v drugačni zakonski ureditvi postopka prodaje kmetijskih zemljišč. Po sedanji pravni ureditvi pristojna upravna enota ne izdaja le potrdila o tem, da je bil postopek objave ponudbe pravilno izpeljan (27. člen ZKZ/79), ampak je soglasje pristojne upravne enote dodaten pogoj k predpostavkam za veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla(1), ki ga sodišče ne more nadomestiti tako, da bi o tem odločalo kot o predhodnem vprašanju. Sodišči imata zato prav, da je odločitev o pravilnosti upravnega postopka in ustreznosti predloženih dokumentov v upravnem postopku v pristojnosti upravne enote in ne sodišča. 9. Določbe ZKZ, ki urejajo institut predkupne pravice so prisilne narave. Namenjene so usmerjanju prometa s kmetijskimi zemljišči tako, da ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije. Vrhovno sodišče ocenjuje, da glede na spremenjene določbe ZKZ in sprejeto načelno pravno mnenje v primeru kršitve prisilnih določb ZKZ ni mogoče na načelni ravni izključiti zahtevkov za ugotovitev ničnosti pogodbe. Seveda pa bo odločitev o utemeljenosti zahtevka za ugotovitev ničnosti vselej odvisna od okoliščin konkretnega primera.

10. V obravnavanem primeru je tožnica podala ponudbo za prodajo celotnega kmetijskega posestva z navedbo, da se posestvo prodaja izključno v celoti, obremenjeno s služnostno pravico dosmrtnega stanovanja. Tudi prodajna cena v ponudbi je bila določena glede na takšne pogoje prodaje. To ponudbo so sprejeli tožnica in druga dva toženca, kar pomeni, da sta bili sklenjeni dve kupoprodajni pogodbi pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. V obravnavanem primeru so bila v ponudbi poleg kmetijskih zemljišč tudi stavbna zemljišča, za veljavnost prodaje teh zemljišč pa ni potrebno soglasje upravne enote. Pravno zmotno je stališče sodišča druge stopnje, da pogodba za prodajo stavbnih zemljišč še ni začela učinkovati. Prvi dve toženki sta namreč še pred pravnomočnostjo odločbe o odobritvi pravnega posla za kmetijska zemljišča, drugima dvema tožencema izstavili zemljiškoknjižno dovolilo za prepis lastninske pravice na stavbnih zemljiščih, druga dva toženca pa sta se na podlagi tega dovolila tudi že vknjižila kot lastnika v zemljiški knjigi. S takšnim ravnanjem so toženci tožnici v primeru odobritve s strani upravne enote onemogočili realizacijo že sklenjene prodajne pogodbe za celotno kmetijsko posestvo. Toženci so s tem prekršili določbe ZKZ o predkupni pravici, zaradi česar je po oceni Vrhovnega sodišča pravilna odločitev, da je pogodba nična (86. člena OZ).

11. Vrhovno sodišče je tako ugotovilo, da sta sodišči prve in druge stopnje zmotno uporabili določbo 86. člena OZ in 243. člena ZZK-1, zato je na podlagi prvega odstavka 380. člena ZPP reviziji ugodilo in je sodbo sodišča druge stopnje spremenilo tako, da je pritožbi tožnice ugodilo. Sodbo sodišča prve stopnje je spremenilo in tožbenemu zahtevku ugodilo.

12. Če sodišče spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, ali če to odločbo razveljavi in tožbo zavrže, odloči o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker je po spremembi tožnica s tožbo uspela, ji morajo toženci nerazdelno povrniti njene stroške postopka pred sodiščem prve stopnje v skupnem znesku 5540,83 EUR (nagrada za postopek v znesku 1354,60 EUR in nagrada za narok v znesku 1250,40 EUR, 20 EUR za mat. stroške, 57,36 EUR za kilometrino in parkirnino, od vsega skupaj še 20 % DDV in sodna taksa za tožbo v znesku 2322 EUR). Toženci morajo tožnici povrniti tudi njene stroške pritožbenega postopka v skupnem znesku 4346,64 EUR (nagrada za postopek v znesku 1667,20 EUR, 20 EUR mat. stroškov, od tega 20 % DDV in sodna taksa za pritožbo v znesku 2322 EUR) in stroške revizijskega postopka v skupnem znesku 2524,80 EUR (nagrada za postopek v znesku 2084 EUR, 20 EUR mat. stroškov in od vsega skupaj še 20 % DDV). Sodišče je stroške postopka odmerilo v skladu z Zakonom o odvetniški tarifi (Ur. l. RS, št. 67/08).

Op. št. (1): Prim. V. Kranjc v N. Plavšak in drugi, Obligacijski zakon s komentarjem, 1. knjiga, GV, Ljubljana 2003, str. 221.