Jedro

Vseeno je, ali se je tožena stranka z investicijo strinjala in ali je vedela, da bo postala lastnica stanovanja, bistveno je, da ima od investicije korist, odkar je postala lastnica.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se sklep o izvršbi Temeljnega sodišča v Ljubljani, Enota v Domžalah, opr. št. I IVL 850/93 z dne 4. 8. 1993 razveljavi v 1. točki izreka za zakonite zamudne obresti od zneska 210.669,00 SIT za čas od 1. 10. 1992 do 14. 10. 1992 in se zahtevek v tem delu zavrne. V ostalem delu se pritožba zavrne in se v nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da ostane sklep o izvršbi Temeljnega sodišča v Ljubljani, Enota v Domžalah, opr. št. I IVL 850/93 z dne 4. 8. 1993, v točki 1 in 3 izreka v celoti v veljavi. S prvo točko izreka tega sklepa je toženi stranki naloženo, naj plača tožeči stranki 210.669,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 1. 10. 1992 dalje, s tretjo pa plačilo izvršilnih stroškov v znesku 10.600,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženi stranki naložilo še, naj tožeči stranki povrne njene pravdne stroške v znesku 91.862,80 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi. Zoper takšno sodbo se je pritožila tožena stranka zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, naj se izpodbijana sodba spremeni in se tožbeni zahtevek zavrne ter tožeči stranki naloži plačilo pravdnih stroškov. Navaja, da so imeli etažni lastniki in najemniki v stanovanjskem delu bloka s tožečo stranko sklenjeno pogodbo le za obračun stanarin, prispevkov etažnih lastnikov, izdelavo letnih planov, priprave projektne dokumentacije ob večjih naložbah in druge drobne usluge. Za ta dela si je tožeča stranka zaračunala 8,5 % od predvidenih stanarin. Ves ostali znesek najemnin naj bi šel v posebne sklade za potrebe investicijskega vzdrževanja. Tožeča stranka je že ob investicijskem programu morala vedeti za način financiranja kotlovnice za družbena stanovanja. Gotovo je bilo to predvideno iz deleža stanarin, ki so se prelivala iz vseh družbenih stanovanj na območju občine, predvsem pa iz prispevka (ekološki dinar), ki ga je tožeči stranki nakazala občina. Vsi lastniki stanovanj so avgusta 1992 dobili pogodbe o sofinanciranju in pogodbe o urejanju medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem, kjer je izrecno navedeno, da je lastnik od dneva, ko to postane, dolžan plačevati za upravljanje skupnih prostorov in naprav. Iz priloge te pogodbe je razvidno, da je lastnik stanovanja, v katerem je bil sam najemnik, TP ...... Septembra so ga povabili naj se zglasi pri TP ..... in ga skušali prepričati, naj stanovanje odkupi takoj, sicer ga bodo prodali drugemu. Kupoprodajno pogodbo je podpisal 16. 10. 1992. Novembra sta ga obiskala predstavnika tožeče stranke ter mu izročila račun in pogodbo za sofinanciranje kotlovnice, rekoč, naj jo sedaj ko je lastnik, podpiše in plača račun. Račun je bil izdan 12. 8. 1992, ko še ni vedel, da bo postal lastnik. Tudi da bi svoje stanovanje odklopil od skupne kotlovnice, ni dopustno. Stanovanjski zakon dovoljuje nujna popravila tudi brez soglasja lastnikov, vendar mora o tem odločiti sodišče v nepravdnem postopku. V času rekonstrukcije ni bil lastnik, zato ni mogoče zoper njega uporabiti ne določb 31. člena SZ ne drugih predpisov. Ne drži tudi, da je sodeloval pri pogodbi kot pooblaščenec etažnih lastnikov. Ni pomembno, ali je vedel, da bi del stroškov odpadel tudi na družbeno stanovanje. Pritožba je delno utemeljena. Sodišče prve stopnje ni bistveno kršilo nobene od določb pravdnega postopka, na katere pazi sodišče druge stopnje na podlagi določbe 2. odstavka 365. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) po uradni dolžnosti, in je popolno in pravilno ugotovilo dejansko stanje. Sicer je zmotno štelo, da je podlaga obveznosti tožene stranke poslovodstvo brez naročila, a to ni vplivalo na pravilnost odločitve glede plačila glavnice. Podlago obveznosti predstavljata okoriščenje tožeče in prikrajšanje tožene stranke (210. člen Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR, Ur. l. SFRJ, št. 29/78 - 57/89), ki je opravila prenovo kotlovnice, in sicer za sorazmeren del stroškov, ki se določi glede na površino stanovanja. Prenova kotlovnice predstavlja v tej višini korist za toženo stranko odtlej, ko je sama postala lastnica stanovanja. Zato je vseeno, ali se je z investicijo strinjala in ali je vedela, da bo postala lastnica, bistveno je, da ima od nje nedvomno koristi. Ker pa njena obveznost, da tožeči stranki povrne ustrezen del stroškov prenove kotlovnice, ne temelji na pogodbi o sofinanciranju in računu z dne 12. 8. 1992, tudi ni zapadla že 1. 10. 1992, kot je zmotno štelo sodišče prve stopnje, temveč šele, ko je s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe dne 15. 10. 1992 tožena stranka postala lastnica stanovanja. Zato je tožeča stranka upravičena do zakonitih zamudnih obresti od glavnice šele od tega dne dalje. Kolikor pa tožena stranka zatrjuje, da bi stroške financiranja deleža investicije, ki odpade na dotlejšnje najemnike stanovanj, morala nositi sama tožeča stranka, ker naj bi del stanarin, ki so jih plačevali stanovanjskim podjetjem, šel v poseben sklad za investicijsko vzdrževanje, pa svojega ugovora, da bo v nasprotnem tožeča stranka obogatena, po višini ni utemeljila niti ni navedla, kdo in kako je razpolagal s temi sredstvi. Takšne pavšalne pritožbene navedbe pa ne morejo zbuditi dvoma o pravilnosti in popolnosti ugotovljenega dejanskega stanja. Sodišče druge stopnje je zato na podlagi določbe 4. točke 373. člena ZPP pritožbi delno ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo, kot je razvidno iz izreka, v preostalem delu pa je na podlagi določbe 368. člena ZPP pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in v nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Če sodišče druge stopnje ni odgovorilo na katero od pritožbenih trditev, je ravnalo tako, ker v zadevi ni odločilnega pomena. Na podlagi 1. odstavk 498. člena ZPP, Ur. l. RS, št. 26/99, je sodišče druge stopnje v pritožbenem postopku uporabilo določbe ZPP, Ur. l. SFRJ, št. 4/77 - 27/90, in RS, št. 55/92.