Jedro

Toženka je prodajala stanovanja kupcem v soglasju s pravnim prednikom tožnika oziroma skladno z njegovim pooblastilom, danim še pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe, zato ni ravnala protipravno.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka (v nadaljevanju toženka) dolžna tožeči stranki (v nadaljevanju tožniku) plačati odškodnino v višini 64.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje se pritožuje tožnik iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa predlaga, da jo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da se izpodbijane sodbe ne da preizkusiti in da njena vsebina nasprotuje predloženim dokazom. Tožnikovo izpoved, da pravni prednik toženke in družba C. d.o.o. k. d. nista imela dovoljenja za prodajo stanovanj v tožnikovi nepremičnini, je sodišče prve stopnje vzelo iz konteksta in jo posledično tudi napačno razložilo, kar je privedlo do zavrnitve tožbenega zahtevka. Kot je bilo pravnomočno ugotovljeno v pravdni zadevi II P 235/2000, je bila kupoprodajna pogodba za sporno nepremičnino kot celoto, sklenjena med tožnikovim pravnim prednikom kot prodajalcem in pravnim prednikom toženke ter družbo C. d.o.o. k.d. kot kupcema, razdrta po samem zakonu, kupca pa sta kljub vedenju, da kupnine ne bosta plačala, posamezna stanovanja v omenjeni nepremičnini vseeno prodala naprej posameznim kupcem. Pri tem se je sodišče prve stopnje opredeljevalo tudi do veljavnosti pooblastila, čeprav njegova veljavnost ni bila relevantna za odločitev v obravnavani zadevi in tudi sicer ni bila sporna oziroma sploh ni bila del tožnikove trditvene podlage. Tožnik ni zamudil roka za vložitev tožbe oziroma njegova terjatev v trenutku vložitve tožbe še ni bila zastarana. Odločilno je, da je nepremičnino v celoti prevzel šele 1. 7. 2010, kar dokazuje tudi primopredajni zapisnik ter zapisnika o glavni obravnavi pri Okrožnem sodišču v Ljubljani II P 235/2000 z dne 6. 5. 2002 (iz katerega izhaja, da so bili v letu 2000 pravnemu predniku tožnika izročeni v posest le tisti prostori, ki še niso bili prodani naprej) in z dne 29. 6. 2005 (iz katerega izhaja, da je tožnik sam izpovedal, da tudi v letu 2005 nepremičnine še ni prevzel). Zaradi pravdnih postopkov tožnik ni imel dostopa do celotne nepremičnine do leta 2010 in z njo tudi ni mogel razpolagati, saj so mu nekateri kupci stanovanj omejevali dostop do teh stanovanj. Ko je tožnik nepremičnino resnično prejel v posest, se je seznanil z nastalo škodo. Napačen je zaključek sodišča prve stopnje, da je bila vzročna zveza pretrgana s pravnomočnostjo sodbe Okrožnega sodišča v Ljubljani II P 235/2000 z dne 11. 10. 2006. Do škode je nedvomno prišlo zaradi protipravnega ravnanja pravnega prednika toženke in družbe C. d.o.o. k.d., saj svoje obveznosti po sedaj razvezani kupoprodajni pogodbi nista izpolnila, in sta se kljub temu, da sta razvezo kupoprodajne pogodbe zakrivila sama z neplačilom kupnine, v sodnih postopkih upirala razvezi kupoprodajne pogodbe in posledični vzpostavitvi stanja, po katerem bi tožnik postal lastnik in tudi posestnik celotne nepremičnine. S svojim ravnanjem sta tožnika prisilila v večletne sodne postopke zaradi razveze in zaradi pridobitve posesti na celotni nepremičnini, saj sta posamezne enote prodala naprej in kupcem omogočila bivanje v njih, vse to ob vedenju, da nista lastnika nepremičnine in da nikoli ne bosta, saj bo kupoprodajna pogodba razvezana zaradi njunega neplačila kupnine. Tako sta podaljšala možnost tožnika, da bi nepremičnino prevzel v posest, potek časa pa je dodatno vplival na znižanje vrednosti nepremičnine kot celote ter povzročil škodo, ki jo je tožnik odpravil z vzdrževalnimi deli. Z vsem navedenim ravnanjem sta tožniku onemogočila posest na celotni nepremičnini v njegovi lasti ter posledično upravljanje in skrb zanjo in to kljub temu, da sta sama nepremičnine izročila pred letom 2010. Zato sta odškodninsko odgovorna za škodo, ki je s tem nastala tožniku. Ne drži, da je bila vzročna zveza pretrgana s pravnomočnostjo sodbe Okrožnega sodišča v Ljubljani II P 235/2000 z dne 11. 10. 2006, saj je škoda (zmanjšanje vrednosti nepremičnine) nastala v neposredni posledici kršitve obveznosti toženke (prodaje stanovanj ob neizpolnjeni obveznosti plačila kupnine in oprava vzdrževalnih del), tega pa dejstvo, da so v nepremičnini v vmesnem času prebivale tretje osebe ne spremeni. Kupci so kupili stanovanja in se v njih neupravičeno vselili ter v njih brezplačno bivali izključno zaradi ravnanj toženke, ki je ob sklenitvi pogodb z njimi vedela, da ne bo mogla poravnati kupnine po kupoprodajni pogodbi, sklenjeni s pravnim prednikom tožnika, in je poznala posledice takšnega ravnanja (razvezo pogodbe in vrnitev celotne nepremičnine tožniku v last in posest). Pooblastilo tožnikovega pravnega prednika za prodajo ni s tem v nikakršni zvezi, saj sama prodaja kupcem ne bi bila sporna, če ne bi toženka in družba C. d.o.o. k.d. kršili pogodbenega dogovora ter opustili plačilo kupnine, s čimer sta zakrivili razvezo pogodbe, lastništvo brez posesti pa je ostalo tožniku. Toženka je tako neposredno zakrivila nedovoljeno zasedanje nepremičnine tožnika in ga prisilila v večletne sodne postopke, zaradi česar je do primopredaje prišlo šele v letu 2010. Z navedenimi ravnanji je tožniku nastala opisana škoda. Upoštevajoč teorijo adekvatnosti se dejstvo, da se vzročna zveza ne pretrga, kot je zgoraj opisano, le še potrdi. Sodišče prve stopnje je tako nepopolno ugotovilo dejansko stanje, zaradi tega storilo tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter nepravilno uporabilo materialno pravo, do zastaranja zahtevka pa očitno ni prišlo.

3. Toženka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V nasprotju s pritožbenimi očitki je sodbo sodišča prve stopnje mogoče preizkusiti, zato ni podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Prav tako ni podana očitana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj se je sodišče prve stopnje izrecno ali posredno opredelilo do vseh v pritožbi izpostavljenih okoliščin. Pritožbeno sodišče tudi ne dvomi v pravilnost izpodbijanih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje. Dokazna ocena sodišča prve stopnje je v skladu z metodičnimi napotki iz 8. člen ZPP, poleg tega je tudi vsebinsko prepričljiva.

6. Iz neizpodbijanih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da sta pravni prednik tožnika kot prodajalec in pravni prednik toženke kot kupec dne 18. 10. 1999 sklenila kupoprodajno pogodbo, katere predmet je bila sporna nepremičnina, z določenim načinom plačila kupnine v znesku 1.115.000,00 DEM v štirih obrokih, pri čemer je bilo dogovorjeno, da se kupoprodajna pogodba šteje za razdrto, če kupec v roku (najkasneje do 28. 2. 2000) ne plača celotne kupnine, nepremičnina pa preide v last kupca na dan plačila celotne kupnine; da toženka do izteka končnega roka razen zneska 100.000,00 DEM ni plačala ničesar, zato je bila pogodba razdrta po samem zakonu; da je Višje sodišče v Ljubljani s sodbo I Cp 2958/2007 potrdilo sodbo Okrožnega sodišča v Ljubljani P 235/2000-II v delu, v katerem je to razsodilo, da je kupoprodajna pogodba razvezana in da so se kupci dolžni izseliti iz stanovanj, ki so bili predmet kupoprodajnih pogodb, sklenjenih med kupci in toženko.

7. V obravnavani zadevi je tožnik od toženke zahteval plačilo odškodnine, češ da mu je zaradi njenega ravnanja, to je neupravičene prodaje stanovanj in izvajanja del na sporni nepremičnini pred plačilom celotne kupnine (na kar je bila vezana tudi pridobitev njene lastninske pravice), nastala škoda, s katero se je seznanil šele 1. 7. 2010, ko se je iz objekta izselil zadnji kupec. Toženka se je tožbenemu zahtevku upirala z navedbami, da za škodo ne odgovarja, ker je ravnala v skladu z dogovorom. Navajala je tudi, da je tožnik zamudil rok za vložitev tožbe, ker mu je nepremičnino vrnila že po začasni odredbi v letu 2000 in je od tedaj dalje ni imela več v posesti.

8. Pritožbeno sodišče se strinja s sodiščem prve stopnje, da ravnanje, ki ga toženki očita tožnik, ni bilo protipravno. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je toženka prodajala stanovanja kupcem v soglasju s pravnim prednikom tožnika. O tem se je sodišče prve stopnje utemeljeno prepričalo na podlagi izpovedi zakonitega zastopnika toženke in pooblastila(1), ki ga je pravni prednik tožnika izročil toženki že dva meseca pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe za objekt (ki je bila kasneje razvezana), zato utemeljeno ni sledilo drugačni izpovedi tožnika. Slednjo je sicer presojalo v skladu z metodičnimi napotki 8. členom ZPP in drugačni pritožbeni očitki niso utemeljeni. Sodišče prve stopnje je na podlagi zgoraj navedenega pooblastila prepričljivo zaključilo tudi to, da je pravni prednik tožnika pooblastil toženko tudi za pridobivanje in urejanje vseh potrebnih dokumentov za ureditev gradbenega in uporabnega dovoljenja za legalizacijo spornega objekta, opravo vseh nujnih vzdrževalnih del in drugih del, ki so potrebna za legalizacijo stanovanj. Ker je bilo torej ravnanje toženke v skladu s pooblastilom, se pritožbeno sodišče strinja, da toženkino ravnanje ni bilo protipravno.

9. Po prepričljivih ugotovitvah sodišča prve stopnje, ki imajo dokazno podlago v izpovedi zakonitega zastopnika toženke pa tudi v izpovedi samega tožnika, ni bila toženka tista, ki ni hotela vrniti stanovanj, temveč so bili to kupci stanovanj, ki so tožniku onemogočali tudi dostop do objekta. Toženka je predala posest nepremičnine že po začasni odredbi leta 2000, kupci pa kljub (v letu 2008) pravnomočni sodbi, s katero jim je bilo naloženo, da se morajo vsi izseliti iz stanovanj, tega niso storili. Pritožbeno sodišče zato sprejema zaključek sodišča prve stopnje, da so bili kupci tisti, ki so tožniku več let onemogočali uporabo celotne nepremičnine (zaradi česar mu je po njegovih navedbah tudi nastala škoda), ne pa toženka. Za dejanja kupcev toženka tudi po presoji pritožbenega sodišča ne more odgovarjati. Kot že obrazloženo je toženka prodajala kupcem stanovanja po pooblastilu pravnega prednika tožnika. Ker je ravnala v skladu z dogovorom s pravnim prednikom tožnika, njeno ravnanje ni bilo protipravno.

10. Velja še pojasniti, da so pritožbene navedbe, da je toženka ob sklepanju pogodb s kupci vedela, da ne bo poravnala kupnine, pritožbene novote, saj v postopku pred sodiščem prve stopnje zatrjevanega protipravnega ravnanja tožnik ni konkretiziral s takšnimi navedbami. Protipravno ravnanje je namreč opredelil z navedbami, da je toženka prodajala stanovanja kupcem še pred plačilom celotne kupnine in na plačilo celotne kupnine vezano pridobitvijo lastninske pravice. Ker pritožba ne opraviči pritožbenih novot, jih pritožbeno sodišče ni upoštevalo (prvi odstavek 337. člena ZPP).

11. Na preostale pritožbene navedbe pritožbeno sodišče ni odgovarjalo, ker niso odločilnega pomena za presojo pravilnosti in zakonitosti izpodbijane sodbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Tožbeni zahtevek je pravilno zavrnjen že iz zgoraj pojasnjenih razlogov.

12. Po povedanem je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. Zaradi pritožbenega neuspeha tožnik sam krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Op. št. (1): Tožnik se v pritožbi ne more uspešno sklicevati na to, da se je sodišče prve stopnje ukvarjalo tudi z vprašanjem veljavnosti pooblastila, saj bi mu šlo v korist, če bi ugotovilo njegovo neveljavnost.