Jedro

Povratnica o priporočeni pošiljki namreč zagotavlja zraven transparentnosti sprejema ponudbe zlasti varstvo sprejemnika ponudbe in sicer izkaz, da je ponudnik (prodajalec) izjavo o sprejemu ponudbe prejel. Tudi v primeru obsodilne sodbe, s katero se nadomešča pravni posel prometa s kmetijskimi zemljišči (sklenitev prodajne pogodbe in izstavitev z.k. listine) je potrebna naknadna odobritev upravnega organa.

Izrek

Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se izpodbijana sodba v odločbi o pravdnih stroških (točka III prvostopnega izreka) glede začetka teka zakonskih zamudnih obresti od odmerjenih stroškov spremeni tako, da v tem delu glasi: "v roku 15 dni od dneva sprejema sodbe, po preteku tega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi." V ostalem se pritožba zavrne in se v nespremenjenem obsegu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Tožeča stranka je vložila tožbo z zahtevkom na sklenitev prodajne pogodbe in izstavitev z.k. listine za kmetijska zemljišča, ki so bila predmet toženkine ponudbe z dne 06.12.2006 za prodajo kmetijskih zemljišč po 20. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih - ZKZ. Tožena stranka pa je vložila tožbo (nasprotno tožbo) zaradi umika navedene ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč. Prvostopno sodišče je tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodilo in z izpodbijano sodbo toženko zavezalo k sklenitvi prodajne pogodbe s tožečo stranko za kmetijska zemljišča iz dane ponudbe ter jo zavezalo k izstavitvi z.k. listine, na podlagi katere se bo tožeča stranka na navedenih kmetijskih zemljiščih lahko vknjižila kot lastnica zemljišč (točka I prvostopnega izreka). Zavrnilo pa je tožbeni zahtevek tožene stranke, da se sporna ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč šteje za umaknjeno (točka II prvostopnega izreka). V odločbi o pravdnih stroških (točka III prvostopnega izreka) je odločilo, da je toženka dolžna tožnikoma nerazdelno povrniti pravdne stroške v znesku 3.601,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje prvostopne sodbe do plačila, vse v roku 15 dni, pod izvršbo.

2.

Proti navedeni sodbi se pritožuje tožena stranka zaradi bistvene kršitve določb postopka, zmotne ugotovitve dejanskega stanja in nepravilne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da je prvostopno sodišče zmotno presodilo (pritožba navaja, da prvostopno sodišče nima razlogov), da toženka ni bila upravičena do umika ponudbe in da je tožeča stranka pravilno sprejela ponudbo. Nadalje navaja, da drugotoženec sploh ni predkupni upravičenec po ZKZ in da tožnika kmetijskih zemljišč ne bosta kupila s skupnim premoženjem. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti zavrne zahtevek tožeče stranke, podrejeno pa predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe.

3.

Tožeča stranka odgovora na pritožbo ni vložila.

4.

Pritožba je v delu glede začetka teka zakonskih zamudnih obresti od odmerjenih stroškov utemeljena, v ostalem je neutemeljena.

5.

Za odločanje v tej zadevi so pomembne ugotovitve prvostopnega sodišča: - toženka je dne 06.12.2006 v skladu z 20. členom ZKZ dala ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč na pristojno upravno enoto. Ponudba je bila ustrezno objavljena (nabita na oglasno desko in objavljena na e-portalu) od 12.12.2006 do 11.01.2007; - izjavo o sprejemu ponudbe je pravočasno v roku 30 dni (tretji odstavek 20. člena ZKZ) dalo več ponudnikov, med njimi tudi tožeča stranka kot solastnik in kmet mejaš ter F.M. kot kmet (stranski intervenient). Tožeča stranka je podala pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo je poslala priporočeno,brez povratnice, prodajalki in upravni enoti; - tožena stranka je po sprejemu ponudbe po tožeči stranki dne 11.01.2007 podala izjavo o umiku ponudbe z navedbo, da s tožečo stranko ne želi skleniti prodajne pogodbe za v ponudbi navedena kmetijska zemljišča; - po sprejemu ponudbe je tako toženka sklenila prodajno pogodbo s F.M., tožeči stranki kot predkupnemu upravičencu (23. člen ZKZ) pa kmetijskih zemljišč kljub pozivu ni želela prodati; - tožeča stranka je dne 12.03.2007 vložila tožbo, s katero je zahtevala sklenitev pogodbe in izstavitev z.k. listine pod pogoji iz navedene ponudbe.

6.

Pritožba nima prav, da je tožeča stranka nepravilno sprejela ponudbo, ker izjave o sprejemu ponudbe prodajalcu (toženki) ni poslala po pošti priporočeno s povratnico. Po določbi prvega odstavka 21. člena ZKZ vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Ni sporno, da je tožeča stranka kot kupec izjavo o sprejemu ponudbe toženki po pošti poslala priporočeno, vendar brez povratnice, vendar tako postopanje tožeče stranke v danem primeru ne predstavlja neveljavne pisne izjave o sprejemu ponudbe, kot to določa prvi odstavek 21. člena ZKZ. Povratnica o priporočeni pošiljki namreč zagotavlja zraven transparentnosti sprejema ponudbe zlasti varstvo sprejemnika ponudbe in sicer izkaz, da je ponudnik (prodajalec) izjavo o sprejemu ponudbe prejel. V danem primeru pa tožena stranka (ponudnik) ne zanika pravočasnega sprejema izjave o sprejemu ponudbe, vročitev izjave o sprejemu ponudbe toženi stranki pa je izkazana tudi z uradno poštno poizvednico (priloga A19) o vročitvi priporočene poštne pošiljke. Tako pa se pokaže kot pravilna vročitev izjave o sprejemu ponudbe toženki, čeravno priporočena pošiljka ni bila opremljena s povratnico. Z vročitvijo izjave o sprejemu ponudbe je tako v danem primeru izpolnjena določba prvega odstavka 21. člena ZKZ.

7.

Stališče pritožbe, da sprejem ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča zaradi umika ponudbe toženke ne veže, je zmotno. Zakon o kmetijskih zemljiščih v 17. členu do 25. člena ureja promet s kmetijskimi zemljišči, kjer s kogentnimi normami močno posega v splošno pravilo o prometu z nepremičninami (zemljišče). Tako je v 20. členu ZKZ določeno, kaj mora ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč vsebovati in rok za sprejem ponudbe. Sprejem ponudbe in posledice sprejema ponudbe pa je potrebno presojati po splošnih pravilih obligacijskega prava, ki glede tega vprašanja veljajo tudi za pogodbo o prodaji kmetijskih zemljišč. Tako v danem primeru toženo stranko objavljena ponudba veže, ker je bila sprejeta (prvi odstavek 26. člena v zvezi s prvim odstavkom 28. člena Obligacijskega zakonika - OZ). Po določbi tretjega odstavka 25. člena OZ pa ponudbe ni mogoče umakniti, ko je ponudnik izjavo o sprejemu ponudbe že prejel. Posledica sprejema ponudbe je sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskih zemljišč (prvi odstavek 21. člena OZ) in to v času, ko ponudnik prejme od sprejemnika ponudbe izjavo, da ponudbo sprejema (tako sklep VS RS, št. II Ips 835/07 z dne 28.01.2009). Sklicevanje na nevednost (zmoto) toženke glede pravil o prometu s kmetijskimi zemljišči pa tudi ne izključuje obveznosti toženke, da ostane pri ponudbi, ker nepoznavanje prava (predpisov o prometu z nepremičninami) ni razlog za nevezanost na dano ponudbo. Sicer pa je (tako iz dane ponudbe - priloga A1) toženka ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč na upravno enoto podala s pomočjo pooblaščenca - odvetnika, ki pa je prava vešča oseba. Dana ponudba je tako toženko vezala vse do izteka 30-dnevnega roka, oziroma vsaj do izjave o umiku ponudbe, katero pa je (temu pritožba ne oporeka) tožena stranka dala po sprejemu izjave o sprejemu ponudbe po tožeči stranki.

8.

Sama veljavnost zavezovalnega pravnega posla - pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča pa je odvisna od naknadne odobritve pravnega posla po pristojni upravni enoti (19. in 22. člen ZKZ). Pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča je tako sklenjena pod odložnim pogojem navedene odobritve upravnega organa. O odobritvi (taka odobritev je obvezen pogoj k dovolilu za vknjižbo lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih - 5. točka prvega odstavka 40. člena v zvezi z drugim odstavkom 38. člena Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1) pa odloča pristojna upravna enota (19. in 22. člen ZKZ), ne pa sodišče. Ali drugače povedano, tudi v primeru obsodilne sodbe, s katero se nadomešča pravni posel prometa s kmetijskimi zemljišči (sklenitev prodajne pogodbe in izstavitev z.k. listine) je potrebna naknadna odobritev upravnega organa. Navedena odobritev namreč zagotavlja nadzor nad prometom s kmetijskimi zemljišči. Predmet presoje odobritve pravnega posla oziroma sodbe sodišča, ki nadomešča pravni posel po upravnem organu, pa je med drugim tudi presoja vrstnega reda kupcev po 23. členu tega zakona, ki določa predkupne upravičence. Ker je predmet presoje pravilnosti vrstnega reda kupcev po 23. členu ZKZ v domeni upravnega organa, se v tej zadevi kot neupoštevna pokažejo pritožbena izvajanja tožene stranke, da drugotožnik ni predkupni upravičenec in da takšnega položaja tudi ne more pridobiti za nakupom zemljišč iz naslova premoženja zakoncev. Takšni ugovori tožene stranke so lahko upoštevni le v upravnem postopku oziroma upravnem sporu, kjer se presoja pravilnost oziroma nepravilnost odobritve pravnega posla po upravnem organu.

9.

Prvostopna sodba ima v razlogih sodbe zadostne razloge v smeri, da sprejem ponudbe o prodaji kmetijskih zemljišč kljub umiku ponudbe toženke, veže toženko (stran 5 in 6 prvostopne sodbe). Sicer pa so pod točko 7 te odločbe navedeni materialnopravni razlogi za vezanost toženke na dano ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč kljub umiku ponudbe ob neprerekanem dejstvu, da je toženka izjavo o umiku ponudbe podala po sprejemu izjave o sprejemu ponudbe po tožeči stranki. Iz navedenih razlogov se pokaže tudi kot pravilna odločitev prvostopnega sodišča o zavrnitvi zahtevka iz nasprotne tožbe, s katerim je tožena stranka vtoževala umik dane ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč. Sklicevanje pritožbe, da je prvostopno sodišče zagrešilo kršitev postopka s tem, ko ni odločilo o podrednem tožbenem zahtevku, pa tudi ni upoštevno, ker po določbi tretjega odstavka 182. člena ZPP sodišče o podrednem tožbenem zahtevku odloči le v primeru, v kolikor zavrne primarni tožbeni zahtevek. V danem primeru pa je prvostopno sodišče ugodilo primarnemu zahtevku in tako prvostopnemu sodišču o podrednem tožbenem zahtevku ni bilo potrebno odločati. Tako pa se tudi pritožbena izvajanja v smeri kršitev določb postopka (pritožba uveljavlja relativno bistveno kršitev določb postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP in bistveno kršitev določb postopka po 14. točki 339. člena ZPP) pokažejo kot neutemeljena.

10.

Pritožba ima prav, da je prvostopno sodišče z odločitvijo, da zakonske zamudne obresti od pravdnih stroškov tečejo od dneva izdaje prvostopne sodbe, odločilo v nasprotju z načelnim pravnim mnenjem VS RS z dne 13.12.2006, po katerem obresti od odmerjenih stroškov tečejo po preteku 15-dnevnega izpolnitvenega roka od sprejema prvostopne sodbe dalje. V tej smeri je prvostopno sodišče prvostopno sodbo spremenilo, kot je razvidno iz izreka te sodbe.

11.

Odločitev pritožbenega sodišča temelji na 353. členu in 3. točki 365. člena ZPP.

12.

Tožena stranka je s pritožbo uspela v neznatnem obsegu in zato krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.