Jedro

Razpolagalni pravni posel veljaven šele, ko je zemljiškoknjižno dovolilo (pravilno/veljavno) overjeno.

Izrek

I.Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v točkah II., III. in IV. izreka razveljavi, v točkah I. in V. izreka pa spremeni tako, da sedaj glasi:

"I. Ugotovi se neveljavnost vknjižbe lastninske pravice do 1/2 na nepremičninah ID znak parcela ... 39/6, ID znak parcela ... 39/13, ID znak parcela ... 39/15, ID znak parcela ... 39/14, ID znak parcela ... 39/17, ID znak parcela ... 39/16, ID znak parcela ... 39/19, ID znak parcela ... 39/18, ID znak parcela ... 39/3, ID znak parcela ... 39/2, ID znak parcela ... 189/5, ID znak parcela ... 189/6, ID znak parcela ... 189/4, na toženo stranko A. A. in se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje tako, da se izbriše lastninska pravica, vknjižena do 1/2 v korist A. A., ki je bila vknjižena pri tožeči stranki kot prejšnjemu imetniku in se znova vpiše lastninska pravica v korist tožeče stranke B. B., do 1/2 celote.

II.V preostalem delu se primarni tožbeni zahtevek zavrne.

III.Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 50 % stroškov pravdnega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po preteku roka za izpolnitev obveznosti, do plačila."

II.Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka (v nadaljevanju tožnica) zahtevala ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, sklenjene dne 4. 1. 2021 med C. C. in B. B. kot prodajalcema in A. A. kot kupcem za nepremičnine ID znak parcela ... 39/6, ID znak parcela ... 39/13, ID znak parcela ... 39/15, ID znak parcela ... 39/14, ID znak parcela ... 39/17, ID znak parcela ... 39/16, ID znak parcela ... 39/19, ID znak parcela ... 39/18, ID znak parcela ... 39/3, ID znak parcela ... 39/2, ID znak parcela ... 189/5, ID znak parcela ... 189/6, ID znak parcela ... 189/4 ter ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice na teh nepremičninah in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, s stroškovno posledico (točka I izreka). Zavrnilo je tudi prvi podredni tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica zahtevala ugotovitev ničnosti zgoraj navedene prodajne pogodbe le za delež 1/2 v solasti tožnice, ter ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice na deležu 1/2 in glede tega deleža vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, s stroškovno posledico (točka II izreka); drugi podredni tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica uveljavljala, da se prodajna pogodba za delež 1/2 v njeni solasti razveljavi in je tožena stranka (v nadaljevanju toženec) dolžna izstaviti za vknjižbo primerno listino, na podlagi katere se bo tožnica na nepremičninah vknjižila v zemljiško knjigo do 1/2 celote, s stroškovno posledico (točka III izreka) ter tretji podredni tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica od toženca zahtevala, da kot prodajalec z Č. Č. kot kupcem sklene prodajno pogodbo za prodajo bremen prostih nepremičnin, kot izhajajo iz izreka, za kupnino 112.000,00 EUR in mu po plačilu kupnine izstavi za vknjižbo v zemljiško knjigo primerno listino, na podlagi katere se bo lahko kupec vpisal kot lastnik v zemljiško knjigo, s stroškovno posledico (točka IV izreka). Odločilo je, da je tožnica dolžna tožencu povrniti njegove pravdne stroške (točka V izreka).

2.Zoper takšno odločitev se pritožuje tožnica iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Tožnica meni, da sodišče prve stopnje ni pravilno ugotovilo dejanskega stanja, nasprotuje dokazni oceni sodišča prve stopnje, meni, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno zavrnilo njene dokazne predloge z zaslišanjem prič Č. Č. , D. D., E. E., F. F. in G. G. ter da je toženec predloži potrdila o plačilu terjatev. Ne soglaša z obrazložitvijo, da je izvedba teh dokazov nebistvena za rešitev zadeve. Ker je bila vnaprej dogovorjena povratna prodaja nepremičnin, ne gre za brezpredmetne dokaze in bi jih sodišče prve stopnje moralo izvesti. Ker jih ni, je kršilo določbe pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP, kar je vplivalo na pravilnost in zakonitost odločitve. Čeprav je tožnica skupaj z bivšim možem oddala ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča in pooblastilo nepremičninski agenciji, to še ne pomeni, da je nameravala nepremičnine prodati, kot je zmotno zaključilo sodišče prve stopnje. Zaupala je vnuku in tožencu, da bosta uredila izbris hipotek in ni brala, kaj podpisuje, za prodajno pogodbo pa je izvedela šele marca 2022. Iz dejanskih ugotovitev v postopku izhaja, da toženec ni želel, da bi tožnica izvedela za sporno prodajno pogodbo. Sodišče prve stopnje je neutemeljeno zavrnilo dokazni predlog po pritegnitvi drugega izvedenca grafološke stroke. Ne drži obrazložitev, da tožnica predloga ni podprla z razumnimi razlogi, saj je razloge za takšen predlog navedla v 10. pripravljalni vlogi. V pritožbi nadalje navaja, zakaj meni, da je izvedensko mnenje nepopolno in je potrebna pritegnitev drugega izvedenca. Pritožba izpostavlja, da nagib za sklenitev prodajne pogodbe predstavlja povratna prodaja, da podpisa ni overil notar ali notarski pomočnik, kar je v nasprotju z določbami Zakona o notariatu (v nadaljevanju ZN). Šteti je, da podpis tožnice na prodajni pogodbi sploh ni bil notarsko overjen in kršitev je takšne narave, da vodi do ničnosti ali neveljavnosti pogodbe. V skladu z 41. členom Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) mora biti na zemljiškoknjižnem dovolilu, ki je podlaga za vknjižbo, podpis osebe, katere pravica se prenaša, overjen. Posledično pritožba sodišču prve stopnje očita bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker je zavrnilo prvi podredni tožbeni zahtevek, kjer je uveljavljala ničnost prodajne pogodbe le za svoj delež 1/2, ki bi mu moralo ugoditi. Podana je tudi bistvena kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je sodišče prve stopnje v točki 12 obrazložitve izpodbijane sodbe zapisalo, da tožnica zahteva ugotovitev neveljavnosti vknjižbe hipoteke in ne lastninske pravice. Tožnica nasprotuje odločitvi sodišča prve stopnje tudi glede drugega in tretjega podrednega zahtevka. Tožnica meni, da glede na to, da je zahtevala razveljavitev prodajne pogodbe le za svoj 1/2 delež nepremičnin, ni bilo potrebe, da bi kot toženca vključevala tudi svojega bivšega moža, v zvezi s tretjim podrednim zahtevkom pa meni, da je sodišče prve stopnje z napačnim materialno procesnim vodstvom bistveno kršilo določbe pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP, kar je vplivalo na pravilnost in zakonitost sodbe. Tožnica predlaga, da sodišče druge stopnje njeni pritožbi ugodi in izpodbijano odločitev spremeni, tako, da ugodi prvemu podrednemu tožbenemu zahtevku, podrejeno pa se zavzema za razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožbenih stroškov ne priglaša.

3.Toženec se v odgovoru na pritožbo zavzema za zavrnitev pritožbe in priglaša pritožbene stroške.

4.Pritožba je delno utemeljena.

5.V skladu s 350. členom ZPP preizkusi sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. točke, razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje, ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava.

6.V skladu s prvim odstavkom 360. člena ZPP se mora sodišče druge stopnje opredeliti le do tistih navedb v pritožbi, ki so odločilnega pomena.

7.Sodišče druge stopnje ugotavlja, da izpodbijana odločitev ni obremenjena z uradoma upoštevnimi in v pritožbah uveljavljanimi procesnimi kršitvami.

8.Neutemeljene so pritožbene navedbe tožnice, da je obrazložitev izpodbijane sodbe pomanjkljiva. Sodišče prve stopnje je v točki 12. obrazložitve sicer res zapisalo, da primarni in prvi podredni tožbeni zahtevek merita na ugotovitev "neveljavnosti vknjižbe hipoteke" in njen izbris - namesto da bi zapisalo "neveljavnost vknjižbe lastninske pravice", kar pa ne pomeni, da izpodbijane sodbe ni mogoče preizkusiti, ampak gre za očitno pomoto, saj je iz preostalega dela obrazložitve jasno razvidno, da tožnica uveljavlja neveljavnost vknjižbe lastninske pravice in ne hipoteke.

9.Absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je podana le v tistih redkih primerih, ko sodbe zaradi formalnih napak in pomanjkljivosti sploh ni mogoče preizkusiti. Takih pomanjkljivosti pa izpodbijana sodba nima.

10.Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe tožnice glede zavrnitve dokaznih predlogov z zaslišanjem prič Č. Č., D. D., E. E., F. F. in G. G., predlog, da toženec predloži potrdila o plačilu terjatev ter predlagan dokaz z drugim izvedencem grafološke stroke, ki se nanašajo na kršitev pravice do izjave. Upravičenja, ki iz nje izhajajo, so varovana v okviru 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP (pritožba sodišču prve stopnje nadalje očita, da je zaradi zavrnitve dokazov sprejelo neustrezno dokazno oceno). Eno izmed upravičenj, ki jih vsebuje pravica do izjave, kot ustavno pravno procesno jamstvo (22. člen URS in 5. člen ZPP), daje v dokaznem postopku stranki pravico da sodeluje v dokaznem postopku, predlaga dokaze ter se izreče o dokaznih predlogih nasprotne stranke. Za sodišče pa iz te ustavne pravice izhaja obveznost, da dokazne predloge strank pretehta in predlagane dokaze, če se nanašajo na dejstva, ki so v sporu pravno relevantna, izvede. Sodišče pa ni dolžno slediti dokaznim predlogom strank, če oceni, da izvedba predlaganega dokaza na odločitev sodišča ne bi mogla vplivati1 , vendar mora zavrnitev dokaznega predloga stranke ustrezno obrazložiti.

11.Sodišče prve stopnje je ustrezno pojasnilo razloge za zavrnitev navedenih dokaznih predlogov, zato so pritožbene navedbe v tej smeri neutemeljene. Kot izhaja iz točke 6 obrazložitve izpodbijane sodbe, sodišče prve stopnje ni izvedlo dokaznega predloga tožnice z zaslišanjem prič Č. Č., D. D., E. E., G. G. in F. F., saj dejstva v zvezi z okoliščinami sklenitve dogovora o povratni prodaji spornih nepremičnin s strani toženca Č. Č. - o čemer naj bi izpovedale predlagane priče - ter dokazni predlog tožnice k pozivu toženca na predložitev dokazil, da je poravnal terjatve, nimajo dokaznega pomena v obravnavani zadevi, kjer tožnica s primarnim tožbenim zahtevkom uveljavlja ničnost sporne prodajne pogodbe, ki naj je ne bi podpisala. Dogovor o povratni prodaji na veljavnost predmetne prodajne pogodbe nima vpliva in predlagani dokazni predlogi za odločitev niso bili bistveni, zato jih je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo.

12.Neutemeljene so nadalje pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje storilo bistveno kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker je zavrnilo prvi podredni zahtevek in drugi podredni zahtevek. Sodišče prve stopnje je o tem, katera dejstva se štejejo za dokazana, odločilo po svojem prepričanju na podlagi vestne in skrbne presoje vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj (8. člen ZPP) ter zaključke sprejelo na podlagi uspeha celotnega postopka. Tožnica je lahko sodelovala v dokaznem postopku, predlagala dokaze ter se izrekla o dokaznih predlogih toženca, sodišče prve stopnje pa je nato dokazne predloge strank pretehtalo in predlagane dokaze, ki so se nanašali na dejstva, ki so v sporu pravno relevantna, izvedlo ter sprejelo odločitev, s katero tožnica ne soglaša. Zgolj nestrinjanje stranke z dokazno oceno sodišča oziroma zavrnitvijo primarnega ali podrednih zahtevkov pa ne predstavlja bistvene kršitve določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

13.Sodišče druge stopnje soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje v zvezi z zavrnitvijo dokaznega predloga po pritegnitvi drugega izvedenca grafološke stroke in pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da je izvedensko mnenje, ki ga je izdelal izvedenec grafološke stroke H. H. izdelano v skladu s pravili stroke in s podatki spisa ter je strokovno in nepristransko. Pomota v zapisu priimka tožnice, kot izhaja iz izvedenskega mnenja (X namesto Y) ne kaže na pristranskost in nestrokovnost, kot navaja tožnica, ampak je ta pomota nastala zaradi pritiska tipke D na tipkovnici, ki je diagonalno levo pod tipko R, kar pritrjuje obrazložitvi izvedenca, ki se je izjasnil o tej napaki in na veljavnost, strokovnost in (ne)pristranskost izvedenskega mnenja ne more vplivati na način, da bi bilo to mnenje neuporabno in bi bilo treba postaviti drugega izvedenca grafološke stroke. V zvezi z očitki tožnice, ki se nanašajo na pravilnost izjasnitve izvedenca o pristnosti podpisa iz vpisnika elektronskih overitev podpisov pri notarju (e-notar), iz dopolnitve izvedenskega mnenja z dne 16. 5. 2024 (list. št. 225) izhaja, da je podpis v vpisniku overitve podpisov narejen na podpisni tablici, kar pomeni, da je le pogojno primeren za primerjavo, saj podatkov za biometrično primerjavo na vpisniku ne hranijo, zaradi česar je imel na voljo le podobo zapisa s tablice. Izvedenec je pojasnil, da pri podpisih na tablici dodaten problem predstavlja, da gre za zapis na izjemno gladko površino, kar lahko do neke mere spremeni podpis, poleg tega pa je podpis pomanjšan, kar predstavlja dodatno oteževalno okoliščino. Izvedenec je za sporni podpis v vpisniku overitev podal mnenje, da je nedokazljivo, ali je sporne in primerjalne podpise napisala ista oseba oziroma, da spornega in primerjalnih podpisov ni napisala ista oseba, saj so omejitve preiskave tolikšne, da preiskava v tej smeri ni mogoča. Ni pritrditi pritožbenim navedbam tožnice, da izvedensko mnenje ni popolno ali da so ugotovitve napačne ali nenatančne, saj izvedenec zaradi konkretnih okoliščin glede podpisa na tablici ni mogel podati drugačnega odgovora. Tožnica v pritožbi nadalje omenja nepravilnosti v zvezi z vprašanjem, ali je datum na zadnji strani pogodbe zapisala tožnica. Kot izhaja iz dopolnitve izvedenskega mnenja (list. št. 225) izvedenec na to vprašanje ni mogel podati odgovora, saj ni imel na voljo ustreznega primerjalnega gradiva, hkrati pa je pojasnil, da tudi ob ustreznem primerjalnem gradivu odgovora na to vprašanje ne bi mogel podati, ker gre za zelo enostavne (enkrat števke 4 in 0 ter po dvakrat števke 1 in 2) in neindividualizirane števke, zaradi česar pisca tega datuma ne bi bilo mogoče ugotoviti. Po povedanem je sodišče prve stopnje tožničin predlog po pritegnitvi drugega izvedenca grafologa pravilno zavrnilo in tožnica ne more biti uspešna s pritožbenimi očitki, da je pritegnitev drugega izvedenca potrebna, ker postavljen izvedenec ni odgovoril na njene pripombe ter je bil pri izdelavi mnenja nenatančen, kar naj bi vzbudilo dvom v pravilnost mnenja.

14.Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je med pravdnima strankama nesporno, da sta bila pred sklenitvijo izpodbijane prodajne pogodbe z dne 4. 1. 2021 tožnica in njen pokojni bivši mož C. C. lastnika v tej pogodbi navedenih nepremičnin2, vsak do 1/2 (prilogi A2 in A3); da sporne nepremičnine predstavljajo kmetijska zemljišča; da sta tožnica ter pokojni C. C. dne 9. 11. 2020 na Upravno enoto ... oddala ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda in parcele, ki se nanaša na sporne nepremičnine, za ceno 90.000,00 EUR (priloga B7); da je Upravna enota ... dne 25. 2. 2021 izdala odločbo, s katero je odobrila prodajno pogodbo, ki so jo dne 4. 1. 2021 sklenili tožnica in pokojni C. C. kot prodajalca ter toženec kot kupec (priloga B8); da je kot zemljiškoknjižni lastnik spornih nepremičnin v zemljiško knjigo vknjižen toženec (priloga A3), da se je toženec z Č. Č. (tožničinim vnukom) dogovarjal za povratno prodajo spornih nepremičnin, v ta namen sta sestavila tudi osnutek predpogodbe (priloga A14), vendar do realizacije posla ni prišlo. Med pravdnima strankama je sporno, ali je tožnica podpisala izpodbijano prodajno pogodbo in ali je bil njen podpis na prodajni pogodbi notarsko overjen. Podredno pa tožnica zatrjuje, da jo je toženec prevaral, saj se je v situaciji, ko je bil njen pokojni sin I. I. v finančnih težavah, ponudil, da bo zgolj navidezno odkupil sporne nepremičnine za znesek 88.000,00 EUR, nakar jih bo po isti ceni prodal nazaj Č. Č., kasneje pa je od dogovora neutemeljeno odstopil.

15.Tožnica ne more biti uspešna s pritožbenimi navedbami, da je sodišče prve stopnje zmotno zaključilo, da sta tožnica in njen bivši mož nameravala nepremičnine prodati. Na to jasno kaže njuno ravnanje, ko sta na Upravno enoto ... oddala ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča in podpisala pooblastilo nepremičninski agenciji, da bo uredila posel s prodajo nepremičnin, saj je kupec ponudbo sprejel. Namen oddaje ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč na upravni enoti je prodaja teh zemljišč.

16.Iz ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, ki ga je Upravna enota ... prejela 9. 11. 2020 (priloga B7), izhaja, da tožnica in C. C. dajeta ponudbo za prodajo spornih parcel za skupno ceno 90.000,00 EUR, in da je kupec znan. Na podlagi tega nikakor ni mogoče slediti pritožbenim navedbam, da tožnica nepremičnin ni nameravala prodati. Iz pooblastila nepremičninski agenciji z dne 14. 1. 2021 (priloga B9), izhaja, da tožnica pooblašča nepremičninsko agencijo, da v njenem imenu uredi vse potrebno za izvedbo pravnega posla (prodajne pogodbe) za sporne nepremičnine, nato pa je Upravna enota ... dne 25. 2. 2021 izdala odločbo (priloga B8), s katero je odobrila sporno prodajno pogodbo z dne 4. 1. 2021, s katero toženec pridobi lastninsko pravico na spornih nepremičninah v celoti.

17.Iz pritožbenih navedb, da "ji je (tožnici) vnuk povedal, da bo toženec uredil vse potrebno za izbris hipotek", da je "zaupala osebi in ni brala, kaj podpisuje, za prodajno pogodbo pa je izvedela šele v mesecu marcu 2022", je razvidno, da je tožnica podpisovala (pomembne) dokumente, ki jih pred tem sploh ni prebrala.

18.Ker gre v konkretnem primeru za kmetijska zemljišča, je izvedba pravnega posla nekoliko drugačna kot pri prodaji nepremičnin, ki niso kmetijska zemljišča. Upoštevaje načelno pravno mnenje VSRS z dne 6. 4. 2012, objavljeno v Pravna mnenja 1/2012, str. 17, (evidenčna št. VS040825), je kupoprodajna pogodba sklenjena, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, vendar pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Zahteva po predložitvi pogodbe o pravnem poslu v postopku odobritve pravnega posla iz 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) je izpolnjena, če se kupec, ki je pravočasno sprejel ponudbo, sklicuje na izjavo o sprejemu ponudbe. Pristojna upravna enota nato z odločbo odobri enega izmed pogojno sklenjenih pravnih poslov (v primeru, če več oseb sprejme ponudbo). Kupec katerega pravni posel je bil odobren, s pravnomočno odločbo pristojne upravne enote, lahko s tožbo v pravdnem postopku od prodajalca zahteva izročitev zemljiškoknjižnega dovolila (v primeru, če mu slednji tega ne bi želel izročiti).

19.Tudi iz sklepa VSRS II Ips 835/2007 z dne 28. 1. 2009 izhaja, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe takrat, ko ponudnik prejme izjavo kupca o sprejemu ponudbe. Sprejem ponudbe s strani toženca glede na zgoraj povedano pomeni, da je bil zavezovalni pravni posel veljavno sklenjen in ne more biti ničen. Zatrjevanja tožnice, da sporne prodajne pogodbe ni podpisala lahko imajo učinek le na ničnost razpolagalnega pravnega posla, ne pa zavezovalnega, ki je bil s sprejemom ponudbe s strani toženca veljavno sklenjen.

20.Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku zaključilo, da tožnica ni dokazala, da podpis na prodajni pogodbi ni njen. Iz mnenja izvedenca grafološke stroke Dorijana Keržana izhaja, da je sporni in primerjalni podpis napisala ista oseba. Tožnica s pritožbenimi navedbami, ki se nanašajo na pravilnost izvedenskega mnenja, ne more biti uspešna, saj je izvedenec z najvišjo stopnjo verjetnosti ugotovil, da je na prodajni pogodbi njen podpis.

21.Pritrditi je zaključku sodišča prve stopnje, da je bil zavezovalni pravni posel v času sporne notarske overitve podpisov že veljavno sklenjen.

22.V nadaljevanju se je sodišče druge stopnje ukvarjalo z vprašanjem pravilnosti notarske overitve podpisov, v zvezi z vprašanjem veljavnosti razpolagalnega pravnega posla in posledično vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo.

23.Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je bila overitev prodajne pogodbe z dne 4. 1. 2021, opravljena na terenu, ko se je dne 21. 4. 2021 J. J., zaposlen v notarski pisarni, oglasil na naslovu prodajalcev, ki sta mu potrdila, da sta podpisa na prodajni pogodbi njuna, predložila sta mu veljavna osebna dokumenta, kjer je vpogledal v njune podatke, ugotovil istovetnost strank, po opravljeni identifikaciji je v odklopljenem načinu e-notarja izvedel postopek elektronskega podpisa obeh strank, nato pa je v notarski pisarni notarka še enkrat preverila ustreznost in pravilnost vseh predloženih listin ter izdala notarsko overitveno klavzulo za podpise prodajalcev in jo potrdila z žigom in podpisom (izjava priče J. J. na list. št. 145).

24.Sodišče prve stopnje je sicer pritrdilo tožnici, da overitveni postopek ni potekal v skladu z določbo ZN, ki določa, da lahko podpis osebe, katere pravico, ki se vpisuje v zemljiško knjigo, se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, na zemljiškoknjižnem dovolilu kot zasebni listini overi samo notar (64. člen ZN) oziroma notarski pomočnik (102. člen ZN), a je nato sledilo pisni izjavi J. J., da so bile izpolnjene vse predpostavke, da se podpisa prodajalcev na prodajni pogodbi overita in zaključilo, da navedena kršitev ni takšne narave, da bi v konkretnem primeru lahko vodila do ničnosti prodajne pogodbe. Smatralo je, da je namen določbe 64. oziroma 102. člena ZN v zagotovitvi pravno varnost tiste stranke, ki je listino dejansko podpisala, pri čemer tožnica ni zatrjevala, da je starostno obnemogla ali bolna oseba, niti da je njena poslovna sposobnost kakorkoli zmanjšana, zato v konkretnem primeru njena pravna varnost iz razloga, ker je overitev opravil J. J. in ne notarka oziroma notarski pomočnik, ni bila v ničemer ogrožena. Zaključilo je, da je bila notarska overitev kljub izpostavljeni postopkovni pomanjkljivosti veljavno opravljena.

25.Sodišče druge stopnje s takšnim zaključkom ne soglaša. Ker overitev ni bila opravljena v skladu z določbami ZN, ni bila izpolnjena zahteva po obličnosti zemljiškoknjižnega dovolila (overitev podpisa prodajalca pri notarju), izhajajoča iz 23. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), ki določa, da je zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti pravilno overjen.

26.Overitev podpisov na zemljiškoknjižnem dovolilu na pogodbah o prenosu lastninske pravice na nepremičninah ni namenjena zgolj dokazovanju, ampak so strožji oblični predpisi namenjeni varovanju prodajalcev3 nepremičnin pred nepremišljenimi odsvojitvami.

27.V konkretnem primeru je bilo ugotovljeno, da overitev podpisov prodajalcev ni bila veljavno opravljena. Ni slediti stališču sodišča prve stopnje, da nepravilnosti overitvenega postopka pri notarju in posledično neveljavnost overitve nima vpliva na veljavnost razpolagalnega pravnega posla in na vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

28.Razpolagalnega pravnega posla ne predstavlja izstavljeno in še neoverjeno zemljiškoknjižno dovolilo, ampak se šteje, da je razpolagalni pravni posel veljaven šele, ko je zemljiškoknjižno dovolilo (pravilno/veljavno) overjeno.

29.Overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilo je v skladu s 23. členom SPZ in 41. členom ZZK-1 zakonski pogoj za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo. Slovenska sodna praksa4 je zavzela enotno stališče, da pogodbena stranka pridobi lastninsko pravico v pričakovanju šele z overitvijo podpisa prodajalca na prodajni pogodbi. Lastninska pravica v pričakovanju se tako varuje le tedaj, ko je njena zemljiškoknjižna pridobitev mogoča neposredno na podlagi perfektnega zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla. Dokler pa podpis prodajalca na prodajni pogodbi ni overjen, kupec nima veljavnega razpolagalnega pravnega posla.

30.Ker v konkretnem primeru podpis prodajalcev na prodajni pogodbi ni bil pravilno in s tem veljavno overjen, toženec ni pridobil lastninske pravice v pričakovanju, in ker ni veljavnega razpolagalnega posla oziroma niso izpolnjeni zakonski pogoji, ki so predvideni za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, je po presoji sodišča druge stopnje tožnica uspela dokazati obstoj pogojev za utemeljenost zahtevka za izbris vknjižbe glede svojega 1/2 deleža na obravnavanih nepremičninah, saj njen bivši mož ni stranka v postopku in je posledično lahko uspešna le z zahtevkom glede svojega 1/2 deleža.

31.Toženec se je na podlagi neveljavno overjene prodajne pogodbe vpisal v zemljiško knjigo kot lastnik spornih nepremičnin. Tak vpis v zemljiško knjigo je neveljaven iz materialnopravnega razloga (243. člen ZZK-1). Pritrditi je pritožbenim navedbam, da so v konkretnem primeru podani pogoji za izbrisno tožbo. Toženec namreč zaradi tega, ker podpis prodajalke na zemljiškoknjižnem dovolilu ni bil pravilno oziroma veljavno overjen, ni mogel pridobiti lastninske pravice na 1/2 obravnavanih nepremičnin.

32.Namen izbrisne tožbe je odstraniti materialnopravno neveljavno vknjižbo oziroma sanirati materialnopravno neveljavnost vpisa. Institut izbrisne tožbe je utemeljen na dejstvu, da neveljavna vknjižba ne more povzročiti veljavnega prenosa, ustanovitve, spremembe ali prenehanja knjižnih pravic.5

33.ZZK-1 v 243. členu, v katerem ureja izbrisno tožbo zaradi materialnopravno neveljavne vknjižbe, med primeri izbrisne tožbe izrecno ne predvideva enakega položaja, kot je obravnavani, a gre za položaj, primerljiv s položajem iz 1. točke drugega odstavka 243. člena ZZK-1.6 Po navedeni določbi je vknjižba neveljavna iz materialnopravnega razloga, če je zemljiškoknjižno dovolilo, ki je bilo podlaga za izpodbijano vknjižbo, neveljavno že ob njegovi izstavitvi zaradi ničnosti zavezovalnega pravnega posla. V konkretnem primeru zavezovalni pravni posel sicer ni ničen, a toženec za vpis lastninske pravice nanj ni imel veljavnega razpolagalnega pravnega posla. Pravilen je zato zaključek o materialnopravni ustreznosti izbrisnega zahtevka, ki ga je postavila tožnica in mu je glede njenega 1/2 solastniškega deleža treba ugoditi.

34.Sodišče druge stopnje je zato pritožbi delno ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo (5. alineja prvega odstavka 358. člena ZPP) tako, da je delno ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku na ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice na spornih nepremičninah in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja tako, da se izbriše lastninska pravica vknjižena do 1/2 od celote v korist toženca, ki je bila vknjižena pri tožnici kot prejšnjemu imetniku in se znova vpiše lastninska pravica v korist tožnice do 1/2 od celote, v preostalem delu pa je primarni tožbeni zahtevek zavrnilo (353. člen ZPP). Spremenilo je tudi odločitev sodišča prve stopnje glede stroškov postopka.

35.Ker je sodišče druge stopnje delno ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku je posledično izpodbijano sodbo v točkah II., III. in IV. izreka razveljavilo (355. člen ZPP) ter sodišču prve stopnje v tem delu ni vrnilo v novo sojenje, saj v posledici delne ugoditve primarnemu tožbenemu zahtevku, o preostalih podrejenih tožbenih zahtevkih ni bilo dolžno odločati. Kadar tožeča stranka uveljavlja dva ali več tožbenih zahtevkov tako, da predlaga sodišču, naj ugodi naslednjemu zahtevku, če spozna, da tisti zahtevek, ki ga uveljavlja pred njim, ni utemeljen (drugi odstavek 188. člena ZPP), se šteje da je podrejeni zahtevek postavljen pogojno. Sodišče o njem odloča samo v primeru, če primarni zahtevek zavrne kot neutemeljen. Če pa primarnemu zahtevku ugodi, o podrejenem zahtevku ne odloča. V primeru, ko sodišče (vsaj delno) ugodi primarnemu zahtevku, se v podredne zahtevke skladno s tretjim odstavkom 182. člena ZPP ne sme spuščati in jih tudi ne omenjati v izreku, zaradi česar je bilo treba, v posledici delne ugoditve primarnemu tožbenemu zahtevku, odločitev v zvezi z ostalimi, podrednimi tožbenimi zahtevki, razveljaviti.

36.Sodišče druge stopnje se s pritožbenimi navedbami, ki se nanašajo na dogovor o povratni prodaji ni ukvarjalo, saj se ne nanašajo na vprašanje veljavnosti predmetne prodajne pogodbe.

37.Sodišče druge stopnje je o stroških postopka odločilo v skladu z določbo prvega in drugega odstavka 165. člena ZPP ter drugega odstavka 154. člena ZPP. Tožnica je s pritožbo delno uspela, zato se je spremenil tudi uspeh pravdnih strank v postopku na prvi stopnji, zaradi česar je sodišče druge stopnje ponovno odločalo o uspehu, o višini stroškov postopka pa bo odločilo sodišče prve stopnje s posebnim sklepom. Tožnica je uspela z izbrisno tožbo glede svojega 1/2 deleža, zato je njen uspeh v postopku na prvi stopnji 50% ter ji je toženec dolžan v tem obsegu povrniti pravdne stroške.

38.Tožnica pritožbenih stroškov ni priglasila, zato sodišče druge stopnje o njihovi povrnitvi ni odločalo. Toženec krije sam svoje stroške odgovora na pritožbo, ker ti stroški za postopek niso bili potrebni (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi z prvim odstavkom 155. člena ZPP).

-------------------------------

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ - člen 22 Zakon o notariatu (1994) - ZN - člen 64, 102 Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 23 Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1 - člen 41, 243

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.