Jedro

2. odst. 99. čl. ZOR določa, da se pri razlagi spornih določil ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v ZOR.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se r a z v e l j a v i in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da je dolžan toženec plačati tožniku tolarsko protivrednost zneska 306,78 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31.07.2002 dalje do plačila ter od 01.08.2002 plačevati mesečno tolarsko protivrednost 153,39 EUR do vsakega 10. v mesecu, do vključno novembra 2004, kar skupaj znese 4.294,9 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti vsakega posameznega zneska ter povrniti pravdne stroške. Tožniku je naložilo, da je dolžan povrniti tožencu pravdne stroške v višini 117.700,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje do plačila, v 15-ih dneh.

Zoper sodbo se po pooblaščenki pritožuje tožnik iz vseh pritožbenih razlogov po 338.čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) s predlogom, da se izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Navaja, da je izpodbijana sodba spregledala tožbene navedbe o tem, da je tožnik sklenil s tožencem najemno pogodbo za poslovni prostor za mesečno najemnino 300 DEM v tolarski protivrednosti, s tem da sta se dogovorila, da toženec prične s plačevanjem najemnine, ko se bo vrednost vlaganj, ki jih je izvedel toženec, pobotala z obveznostjo plačila najemnine, kar se je zgodilo 01.06.2002. Spregledala je cenitvena poročila sodnega cenilca B.D., s katerimi so izkazana vlaganja toženca. Sodba ni utemeljila in obrazložila, zakaj je poklonila vero pričanju toženca in ne tožniku ter njegovemu sinu, ki sta povsem prepričljivo izpovedala, kaj je bilo dejansko dogovorjeno glede najema, poleg tega pa je izpoved tožnika podprta z izvedenskimi mnenji, iz katerih izhaja, da vrednost vlaganj, ki jih je vložil toženec, ne ustreza plačilu najemnine za obdobje 10 let po 300 DEM na mesec, zato je tožniku nastalo prikrajšanje in nedopustna škoda. Napačna je navedba v izpodbijani sodbi, da so tožbene navedbe v ključnih trditvah v nasprotju z listinami ter drugimi dokazi. Svojo odločitev sodišče napačno argumentira z navedbo, da sta pravdni stranki v 4. in 5.čl. pogodbe dogovorili pobot le za vlaganja v stanovanju v 1. nadstropju, da je o tem izpovedal sam tožnik in o tem predložil celo cenilno poročilo, zaradi česar je po mnenju izpodbijane sodbe trditev o pobotu najemnine z vlaganji v poslovni prostor v celoti zgrešena. Navedena obrazložitev ne samo, da je napačna, pač pa je tudi neživljenjska, saj nihče ne bi oddal v najem poslovni prostor zastonj, pri tem pa imel celo stroške, zato je stanje napačno in nepopolno ugotovljeno in na podlagi tako ugotovljenega stanja napačno uporabljeno materialno pravo. Sodba je prezrla, da je v najemni pogodbi v 3.čl. zapisano, da se toženec kot najemojemalec zavezuje, da bo v najetih poslovnih prostorih izvršil vsa potrebna dela na svoje stroške, da bo lahko v njih opravljal svojo dejavnost. V 4.čl., da bo najemodajalcu v zameno za najemnino izdelal tudi I. etažo njegove stanovanjske hiše v V. 11. Spregleda, da piše "tudi", tako kot je tožnik trdil, da bo najemnik poleg investicij v poslovni prostor izvršil še investicije v stanovanje in je zato v tem delu sodbeni zaključek napačen. Ta je sicer nelogičen, saj bi v primeru, da bi navedba v izpodbijani sodbi držala, kvečjemu tožnik bil še na večji izgubi, saj bi se najemnina še prej pobotala in bi toženec moral začeti še prej plačevati najemnino. Sodba spregleda tudi 5.čl., da se najemnina pobota z opravljenimi gradbenimi in ostalimi obrtniškimi deli, torej res ne more držati, da tožnik zatrjuje nekaj kar ni res, obratno, toženec je s svojim ravnanjem povzročil tožniku ogromno škodo, tako na premoženju kot na zdravju. Neživljenjsko in nelogično je, da bi nekdo dal v uporabo svoj poslovni prostor praktično brezplačno in bi bilo nepomembno, kakšna vlaganja bi najemnik izvršil v zameno za najemnino, ki je bila nesporno določena 300 DEM mesečno, skupno 36.000 DEM za celotno obdobje najema. V danem primeru tožnik ni prejel navedenega zneska, niti nima koristi v taki višini na svoji lastnini, obratno, gre za zmanjšanje vrednosti njegovega premoženja po uporabi lokala s strani toženca, o čemer se je sodišče prepričalo z vpogledom fotografij, katere je tožnik predložil z zapisnikom o primopredaji oziroma cenilnim zapisnikom sodnega izvedenca B.D. Da je bilo pričanje toženca neresnično kaže okoliščina, da so bili glede investicij narejeni praktično takoj po izvedbi le-teh cenilni zapisniki oziroma mnenja, iz katerih izhaja vrednost investicij, torej vrednost vloženih sredstev s strani toženca, ki pa je bila nižja od vrednosti najemnine, ki jo je bil dolžan toženec plačevati. To govori v prid tožbenim navedbam, saj sicer tožnik ne bi imel nobenega interesa po izdelavi in plačilu izvedenskih mnenj, če pa je bilo, tako kot trdi sodba, vseeno kolikšna so vlaganja toženca. Napačno je bilo uporabljeno materialno pravo, saj v danem primeru ne morejo biti izpolnjeni pogoji za pobot po 311.čl. Obligacijskega zakonika (OZ) oziroma v času sklepanja najemne pogodbe veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR). Tisto kar terja tožnik, je več od tistega, kar je v pobot dal toženec, to je vrednost investicije, ki je bila ugotovljena z mnenjem sodnega cenilca, zaradi česar ni ekvivalentnosti v tem pogodbenem razmerju med pravdnima strankama, ob predpostavki, da držijo navedbe izpodbijane sodbe. Vlaganja toženca niso bila enaka obveznostim plačila najemnine po pogodbi, zato je prišlo do neenakosti dajatev. Po 15.čl. ZOR udeleženci pri sklepanju pogodb izhajajo iz načela enake vrednosti vzajemnih dajatev in ker je tožena stranka dala manj, mora dati še razliko do koristi, ki jo je imela z uporabo poslovnega prostora. Ker je imel toženec korist, mora na podlagi 210.čl. ZOR vrniti tisto, kar je neupravičeno prejel, ta vrednost pa je najmanj kar je, enaka vrednosti premalo plačane najemnine. Sodba tudi ne upošteva, da je možen odstop od pogodbe v skladu z zakonom, zato je tožnik zaradi neplačevanja najemnine po iztečenem pobotu pozval toženca na plačilo in opozoril, da bo sicer zahteval izpraznitev prostorov, kar se je tudi zgodilo, vendar pa je zaradi dolgotrajnosti sodnega postopka toženec potem že sam izpraznil prostore, ko se je iztekel 10-letni pogodbeni rok. Toženec je uporabljal poslovni prostor ne da bi za to karkoli plačal v obdobju od 01.06.2002 dalje, zato je bil neopravičeno obogaten in je vrednost obogatitve najmanj kar je tožbeni zahtevek. Sodba očita tožniku, da določila o pobotu v pogodbi niso natančno določena, pri tem pa prezre, da je tožnik prava neuka stranka in da je zavaroval svoje pravice s tem, ko je poiskal strokovno pomoč P.J. (pravnika), pri čemer sedaj ugotavlja, da očitno ne, čeprav bi tudi zaslišanje slednjega ne pripomoglo k razjasnitvi izpodbijanega dejanskega stanja, saj je splošno znano, da se pravniki običajno ob kopici dela ne spominjajo za nazaj za konkretni pravni posel. Nedopustno je tudi, da sodba "povozi" pričanje G.K., kateri je izpovedal, da je bila najemnina v višini 300 DEM mesečno dogovorjena, zato je po mnenju tožnika jasno navedeno dejstvo, ki je v sodbi nepravilno ugotovljeno. Neresnično je tudi, da med pravdnima strankama ni bilo govora, kako bo toženec izvršil vlaganja, saj je tožnik izpovedal, da bi moral le-ta izvršiti po projektu S., kar pa ni. V prid napačne interpretacije po izpodbijani sodbi govorijo tudi izvedenska mnenja, saj bi tožeča stranka ne angažirala pri nadzoru izvedenca in naročila izdelavo mnenj, v kolikor bi bilo nepomembno, kako se vlaganja izvršijo. Ne drži, da ni mogoče ugotoviti vrednosti vlaganj, ko pa le-ta izhaja iz izvedenskih mnenj, tožnik pa je še dodatno predlagal imenovanje novega izvedenca. Dejstvo, da je izostali primopredajni zapisnik nadomeščalo mnenje izvedenca D., kaže še dodatno na napačne ugotovitve sodbe. Sodba tudi ni obrazložila, zakaj je sledila neresničnemu pričanju toženca, ki ni z ničemer podkrepljeno, ni pa poklonila vere pričanju tožnika. Neprepričljiva je sodba, ko navaja, da ni mogoče verjeti navedbam cenilca D., ker ga je tožnik angažiral. To ne drži, pozablja, da gre za sodnega cenilca in izvedenca, ki je mnenje naredil v skladu s pravili stroke, zato je povsem verodostojno in odraz dejanskega stanja, celo bolj kot pa če bi sami pravdni stranki sestavili primopredajni zapisnik. Toliko bolj je vredno resne obravnave glede na dejstvo, da je bil toženec vedno povabljen k sodelovanju pri ogledu in sestavi izvedenskega mnenja, zato so vse sodbene navedbe v tej smeri brezpredmetne.

Pritožba je utemeljena.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da sta se pravdni stranki "dogovorili za najem poslovnega prostora za dobo 10-ih let, s tem da se najem v celoti pobota z vlaganji toženca v tožnikovo stanovanje". Razumeti je, da tožnik ni dokazal svojih trditev, da je "po pobotu 10-letne najemnine z opravljenimi vlaganji nastala obveznost toženca plačevati najemnino do izteka dogovorjene dobe najema", taki obveznosti je tudi toženec oporekal. Po izpodbijani sodbi pravdni stranki z zapisom o pobotu (5.čl. pogodbe - da se bo najemnina poravnala z opravljenimi gradbenimi in ostalimi obrtniškimi deli) nista imeli v mislih razlago, kot jo ponuja tožnik. Na to kaže, da nista podrobneje opredelili (načina) pobota, da nista opredelili, kako se ugotovi stanje ob primopredaji, zato tudi ni mogoče vlaganj natančno ugotoviti, niti ni natančnih določb o vlaganjih, ki jih mora toženec izvršiti v stanovanju. Cenitev vlaganj, ki jih je opravil izvedenec, katerega je angažiral sam tožnik, sodišče prve stopnje iz slednjega razloga ni upoštevalo, menilo pa je tudi, da so cenitve nestrokovne, ker izvedenec ni imel podatkov o stanju pred pričetkom vlaganj v stanovanje. Tudi izpovedbe priče G.K. sodišče prve stopnje ni upoštevalo, ker o zadevi ni vedel nič povedati, ampak le to, kar mu je povedal njegov oče (tožnik). Prav ima pritožba, da je sodišče prve stopnje, čeprav je ugotovilo, "da dokazov, ki bi potrjevali trditve ene oziroma druge stranke, ni", s sprejeto odločitvijo sledilo toženčevi trditvi, "da se najem za obdobje 10-ih let kompenzira z dogovorjenimi deli" - list. št. 57 spisa - in to obrazložilo z že (povzetimi) navedenimi razlogi. Zato sicer ne drži pritožbeni očitek, da svoje odločitve sodišče prve stopnje ni obrazložilo, vendar pa je tudi po mnenju pritožbenega sodišča, le-ta vsaj preuranjena. Pritožba pravilno opozarja na določbe pogodbe o 10-letnem najemu poslovnih prostorov, s katero se je toženec zavezal, da bo v najetih poslovnih prostorih izvršil vsa potrebna dela za opravljanje svoje dejavnosti na svoje stroške (3.čl.), da bo v zameno za najemnino izdelal tudi prvo etažo stanovanjske hiše v V. 11 (4.čl.) in da se najemnina (300 DEM mesečno) pobota z opravljenimi gradbenimi in ostalimi obrtniškimi deli (5.čl. pogodbe). Da bi se pravdni stranki v 5.čl. pogodbe dogovorili le za pobot najemnine z vlaganji v stanovanje, iz zapisa pogodbe, kot ugotavlja prvostopenjsko sodišče, ne izhaja, tega nista trdili niti pravdni stranki, zato pritožba tako ugotovitev utemeljeno graja. Toženec je že v odgovoru na tožbo trdil, da je bilo s pogodbo o najemu dogovorjeno, da se najemnina poračuna z vlaganji v stanovanje in poslovni prostor in tudi tožnik je pri izračunu vtoževanega zneska upošteval vlaganja v stanovanje in poslovni prostor po cenitvah izvedenca, katere je priložil tožbi in tako tudi svoje tožbene trditve korigiral s pripravljalno vlogo z dne 08.10.2002, in tudi iz izpovedi tožnika (list. št. 65, 66 spisa) ne izhaja po prvostopenjskem sodišču ugotovljeno, o pobotu najemnine z vlaganji v stanovanje. V obravnavani zadevi je pomembno vprašanje, kakor si ga je uvodoma zastavilo tudi prvostopenjsko sodišče, vprašanje razlage 5.čl. pogodbe oziroma ev. dodatnega dogovora, ki naj bi ga sklenili pravdni stranki, o tem, ali je takrat, ko je prišlo do pobota ugotovljenih in ocenjenih vlaganj z najemnino nastopila toženčeva obveznost plačevanja v pogodbi dogovorjene najemnine do izteka dobe najema (10 let). Iz razlogov prvostopenjskega sodišča izhaja, da je treba določbo 5.čl. pogodbe razlagati tako kot je zapisana, da je najemnina za celotno dobo najema poravnana že z opravljenimi gradbenimi in obrtniškimi deli in razumeti je, brez ugotavljanja in ocene vlaganj. Pritrditi je pritožbi, da bi bilo tako ravnanje, oddaja prostorov v najem, pri čemer bi bilo nepomembno, kakšna in kolikšna vlaganja bo najemnik opravil, najmanj neživljenjsko, da pa taka ugotovitev ne povsem prepriča, kaže tudi tožnikovo zatrjevanje, da so bile cenitve opravljene takoj po izvedbi vlaganj, o čemer je bil toženec obveščen in povabljen k sodelovanju, kar je tudi sam potrdil, tudi na to pritožba pravilno opozarja. Tudi po mnenju pritožbenega sodišča določba 5.čl. pogodbe o najemu ni tako jasna, kot jo razlaga sodišče prve stopnje, in ker so tudi pri pismenih pogodbah veljavni sočasni ustni dogovori, o katerih v pisni pogodbi ni nič rečeno (2. in 3.odst. 71.čl. ZOR in 1060. člen OZ), bi moralo sodišče prve stopnje ugotavljati, ali je bil sočasno dosežen ustni dogovor pravdnih strank o modalitetah pobota najemnine z vlaganji (in v tem okviru presojati tudi tožnikove trditve o cenitvah izvedenca D., saj cenitev izvedenca, katero pribavi stranka sama, ne more predstavljati dokaza z izvedencem, postavljenim v postopku v skladu z 244.čl. ZPP, kot je pravilno pojasnilo že prvostopenjsko sodišče). Če v tem ne bi bilo uspešno, pa bi moralo uporabiti pravila glede razlage pogodb. 2.odst. 99.čl. ZOR določa, da se pri razlagi spornih določil ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v ZOR. V tej določbi je za razlago pogodb uveljavljena teorija volje, s katero se v primeru spornosti pogodbenih določil lahko korigira in dopolnjuje razlaga, do katere bi prišli le s proučevanjem tega, kako se volja kaže v izjavi. Zakon govori o spornih določilih, ko torej stranka uveljavlja, da je bil skupen namen pogodbenikov drugačen kot sicer izhaja na prvi pogled iz določb pogodbe, če se presojajo tako, kot se glasijo. Tožnik pa je v postopku trdil in to ponavlja v pritožbi, da je bil dogovorjen pobot najemnine z vlaganji v poslovni prostor in stanovanje, po pobotu pa plačevanje dogovorjene najemnine. Sodišče prve stopnje skupnega namena pravdnih strank (pogodbenikov) ni ugotavljalo. S tem je napačno uporabilo materialno pravo, zaradi česar je tudi dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo (v posledici tudi v stroškovni odločitvi) in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje (355.čl. ZPP). V ponovnem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje ugotoviti, kakšen skupen namen sta zasledovali pogodbeni stranki z določbo 5.čl. pogodbe, pri tem bo moralo tudi upoštevati, da 2.odst. 99.čl. ZOR zahteva takšno razumevanje spornih določil kot ustreza načelom obligacijskega prava, na kar tudi pritožba utemeljeno opozarja.