Jedro

Načeloma sicer drži trditev upnice, da služnost stanovanja predstavlja omejitev (so)lastninske pravice na nepremičnini, ki znižuje vrednost nepremičnine. Vendar pa je treba v stečajnem postopku, poleg načela hitrosti postopka (48. člen ZFPPIPP), upoštevati tudi načelo zagotavljanja najboljših pogojev za poplačilo upnikov (47. člen ZFPPIPP). Po dveh neuspešnih javnih dražbah sodišče prve stopnje, po mnenju pritožbenega sodišča, z opisanim znižanjem izhodiščne cene uspešno išče ravnovesje med navedenima načeloma.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom o prodaji nepremičnega premoženja stečajnega dolžnika; in sicer: katastrska občina X, parcela 108/22 (ID ...), ID znak: parcela X 108/22, v lasti do 1/2 celote, k. o. X parcela 836 (ID ...), ID znak: parcela X 836, v lasti do 1/2 celote ter k. o. X, parcela 837 (ID ...), ID znak: parcela X 837, v lasti do 1/2 celote, odločilo tako, da se nepremičnine prodajajo kot celota, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene ter da se izklicna cena določi v višini 308.430,00 EUR, varščina pa v višini 30.843,00 EUR.

2. Zoper navedeni sklep je vložila pravočasno pritožbo upnica A. A. V pritožbi navaja, da izklicna prodajna cena ne odraža prave tržne vrednosti za nepremičnine, ki so predmet prodaje. Meni, da ni ustrezno upoštevano, da bo po izbrisu hipoteke na prvem mestu vknjižena služnost stanovanja, zaradi česar se tržna vrednost nepremičnine spremeni. Poleg tega se prodaja ½ idealni delež na nepremičnini, ki v naravi ni razdeljena. Nepremičnina ima skupne elektro, vodovodne in energetske vode ter instalacije, zato bi bil za morebitno delitev nepremičnine v naravi potreben zelo velik finančni vložek. Iz navedenih razlogov meni, da je izklicna cena previsoka. Za takšno ceno ne bo mogoče najti kupca, zaradi česar se bo postopek prodaje podaljšal. 3. Pritožba ni utemeljena.

4. Kot izhaja iz obrazložitve izpodbijanega sklepa je sodišče prve stopnje s prvim sklepom o prodaji z dne 16. 3. 2021 odločilo, da se nepremičnina, ki je predmet prodaje, proda na podlagi javne dražbe, z izklicno ceno v višini 360.000,00 EUR. Sodišče prve stopnje je v drugem sklepu o prodaji odločilo, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, določilo pa je nižjo izklicno ceno 342.700,00 EUR. Ker je bila tudi ta javna dražba neuspešna, je upravitelj 20. 6. 2022 podal tretji predlog prodaje (PD 170) za izklicno ceno v višini 308.430,00 EUR, ki mu je sodišče prve stopnje sledilo.

5. Po četrtem odstavku 331. člena ZFPPIPP lahko sodišče, če je bila javna dražba ali postopek zbiranja ponudb za prodajo posameznega premoženja na podlagi prvega sklepa o prodaji neuspešna, s sklepom o prodaji (dodatni sklep o prodaji), bodisi ponovno odloči, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe ali zavezujočega zbiranja ponudb in določi nižjo izklicno ceno ali izhodiščno ceno kot v prvem sklepu, bodisi odloči, da se opravi nezavezujoče zbiranje ponudb zaradi prodaje na podlagi neposrednih pogajanj po četrtem odstavku 329. člena ZFPPIPP.

6. Kot izhaja iz izpodbijanega sklepa je sodišče prve stopnje sledilo upraviteljevemu predlogu in v skladu s četrtim odstavkom 331. člena ZFPPIPP odločilo, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene ter določilo nižjo izklicno ceno kot v drugem sklepu o prodaji. Glede na to, da predhodni javni dražbi nista bili uspešni, je upravitelj ponovno znižal izklicno ceno za nepremičnino. Odločitev sodišča prve stopnje je torej v skladu s četrtim odstavkom 331. člena ZFPPIPP.

7. Glede pritožbene navedbe, da pri določanju izhodiščne cene ni bilo upoštevano, da se prodaja idealni delež na nepremičnini, ki v naravi ni razdeljena, je treba pojasniti, da ta očitek ne drži. Iz ocene tržne vrednosti pravic na nepremičnini, ki jo je leta 2021 izdelal pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin B. B., je razvidno, da je ta že upošteval, da se prodaja solastniški delež na navedenih nepremičninah. Iz navedenega cenitvenega poročila izhaja, da znaša tržna vrednost tega nepremičnega premoženja 403.200,00 EUR, njegova likvidacijska vrednost pa 342.700,00 EUR. Za to premoženje je sedaj določena izklicna cena v višini 308.430,00 EUR. Pritožnica zato s pritožbeno navedbo, da ni bilo upoštevano, da nepremičnina v naravi ni razdeljena, ne more uspeti, saj je bilo to dejstvo že upoštevano v ocenjeni vrednosti nepremičnin, ki se sedaj prodaja po bistveno nižji izklicni ceni.

8. Po presoji pritožbenega sodišča nadalje načeloma sicer drži trditev upnice, da služnost stanovanja predstavlja omejitev (so)lastninske pravice na nepremičnini, ki znižuje vrednost nepremičnine. Vendar pa je treba v stečajnem postopku, poleg načela hitrosti postopka (48. člen ZFPPIPP), upoštevati tudi načelo zagotavljanja najboljših pogojev za poplačilo upnikov (47. člen ZFPPIPP). Po dveh neuspešnih javnih dražbah sodišče prve stopnje z opisanim znižanjem izhodiščne cene uspešno išče ravnovesje med navedenima načeloma. Prodaja premoženja stečajnega dolžnika mora namreč potekati tako, da omogoča doseganje najugodnejših pogojev prodaje in s tem najboljšega izida za stečajno maso. (Pre)veliko znižanje izklicne cene bi sicer sledilo načelu hitrosti postopka, vendar pa bi bil, po mnenju pritožbenega sodišča, spregledan cilj čim boljšega poplačila upnikov.

9. Uveljavljeni pritožbeni razlogi torej niso utemeljeni. Izpodbijani sklep je uspešno prestal tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP in v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.