Jedro

V posledici vseh najemnikovih del se je vrednost nepremičnine povečala za toliko, kolikor bi moral najemnik plačati za najemnino, če mu nepremičnina ne bi bila oddana brezplačno. O zatrjevani neupravičeni pridobitvi ni moč govoriti, ker ni izkazano ne prikrajšanje tožnika ne obogatitev toženke.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Tožeča stranka je dolžna v roku 15 dni od vročitve te sodbe toženi stranki povrniti stroške tega pritožbenega postopka v višini 559,98 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Tožnik s tožbo zahteva plačilo zneska 28.055,99 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 7. 2021 dalje. Navaja, da gre za povečanje vrednosti nepremičnine, za katerega je toženka kot lastnica nepremičnine, ki jo je imel v najemu 10 let, zaradi njegovih investicijskih del obogatena.

2.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tožbeni zahtevek zavrnilo ter tožniku naložilo, da toženki povrne pravdne stroške.

3.V pravočasni pritožbi zoper sodbo tožnik uveljavlja vse pritožbene razloge. Predlaga spremembo z ugoditvijo tožbenemu zahtevku oziroma podredno razveljavitev z vrnitvijo prvostopnemu sodišču v ponovno postopanje in razsojo. Priglaša pritožbene stroške. Navaja, da tožniku na podlagi dogovora ni bilo treba plačevati najemnine zgolj zaradi oprave vzdrževalnih (tekočih) del. Toženka je bila obogatena zaradi "investicijskih del", katerih oprava v zameno za brezplačni najem ni bila dogovorjena. Gre za dela, s katerimi je tožnik bistveno spremenil in povečal vrednost nepremičnine, toženka pa je z njimi soglašala na konkludenten način. Tožnik je prikrajšan, ker je poleg dogovorjenih vzdrževalnih del opravil še investicijska vlaganja in dela. Na mnenje izvedenca A. A. je imel tožnik pripombe. Njegovemu predlogu za angažiranje novega izvedenca sodišče ni sledilo in te svoje odločitve niti ni pojasnilo. Razlika v vrednosti nepremičnine ni pravilno ocenjena, ker ni bilo ugotovljeno dejansko stanje objekta v letu 2011 in v letu 2021, uporabljene so neprimerljive prodaje nepremičnin, ni pojasnjena metoda nabavno vrednostnega načina ocene. Tudi pri izračunu tržne najemnine so bile upoštevane ponudbe, ki niso primerljive, saj se je oddajala celotna posest in ne le hlev, ki je bil pravzaprav stavba, primerna za rušenje. Poleg tega pa toženka sploh ni zahtevala upoštevanja najemnin.

4.Toženka se v odgovoru na pritožbo zavzema za njeno zavrnitev in priglaša stroške.

5.Pritožba ni utemeljena. Glede postopkovnih kršitev

6.Pri odločanju o tožbenem zahtevku sodišče prve stopnje ni zagrešilo procesnih napak. Izpodbijana sodba ima dokazno oceno izvedenih dokazov, s katero je moč polemizirati.

7.Očitek, da toženka ni zahtevala upoštevanja najemnine, ni utemeljen. Tožnikovim trditvam o obogatitvi se je namreč na prvem naroku zoperstavila z navedbami o znesku 24.000 EUR, ki bi ga pridobila v desetih letih z najemninami, če tožniku nepremičnine ne bi oddala v brezplačni najem.

8.Utemeljitev o zahtevani ponovitvi dokazovanja z drugim izvedencem je vsebovana pod 4. točko obrazložitve izpodbijane sodbe v utemeljitvi, da je postavljeni izvedenec odgovoril na vsa za odločitev v tej zadevi pomembna vprašanja (drugi in tretji odstavek 254. člena ZPP2).

9.Pritožbena zahteva, po kateri bi nov izvedenec razjasnil vrednost sporne nepremičnine in višino najema, predstavlja kritiko dejanskega stanja, ugotovljenega na podlagi mnenja izvedenca A. A. Tudi pritožbeno izpostavljeni nabavno vrednostni način cenitve nepremičnine je v tem pojasnjen (predvsem na 46. strani pisnega mnenja). Glede dejanskega stanja

10.Kriteriji, na podlagi katerih je bila ocenjena vrednost sporne nepremičnine v letih 2011 in 2021 ter kriteriji, na podlagi katerih je bila ugotovljena tržna vrednost najemnine, jasno izhajajo iz izvedeniškega mnenja izvedenca A. A. Tudi pritožbeno izpostavljeni nabavno vrednostni način cenitve nepremičnine je v tem pojasnjen (predvsem na 46. strani pisnega mnenja).

11.Pravilnosti ugotovitve prvostopnega sodišča o razliki med vrednostima nepremičnine ob začetku in koncu najema ter pravilnosti ugotovitve o znesku tržne najemnine za 10 let ni moč omajati s posplošenim stališčem pritožbe o neustreznosti upoštevanih prodaj oziroma najemnin. Kakšnega konkretnega argumenta, na podlagi katerega bi bilo moč preizkusiti očitek o neprimerljivosti v mnenju natančno opisanih prodaj oziroma ponudb, niti ne podaja. Trditev, da se je oddajalo celo posestvo, ne zgolj gospodarsko poslopje, pa kaže lahko le na to, da bi moral biti ugotovljeni znesek najemnine še višji.

12.Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednja odločilna dejstva:

- da je bil tožnik zainteresiran za pridobitev nepremičnine, ki bi jo lahko uporabljal za svojo društveno dejavnost,

- da je pravni prednik toženke sporno nepremičnino kupil v okviru zaščitene kmetije zgolj zaradi obdelave kmetijskih zemljišč,

- da je bil pravni prednik toženke zainteresiran za urejanje sporne nepremičnine (zapuščene stavbe z okolico) v taki meri, da gospodarsko poslopje ne bi propadalo;

- da je bila 15. 7. 2011 za dobo 10 let sklenjena najemna pogodba med pravnim prednikom toženke kot najemodajalcem, toženko kot njegovo hčerko in sopodpisnico pogodbe ter tožnikom kot najemnikom;

- da je bilo strankam najemne pogodbe ob sklepanju pogodbe dobro znano stanje gospodarskega poslopja (zapuščen hlev s skednjem) in okolice (brez dostopne poti, polno smeti), namen rabe v času najema (za opravljanje tožnikove društvene dejavnosti) ter potreba po vložitvi dela in sredstev v ureditev objekta in okolice, da bi ga bilo za predviden namen sploh moč uporabljati;

- da je bil tožnik najemnik sporne nepremičnine od 15. 7. 2011 do 14. 7. 2021;

- da je bil tožnik opravil "investicijska dela": celotni omet pritličja iz zunanje in notranje strani, izkop v večjem prostoru, zabetoniranje podložnega betona in cementnega estriha, polaganje talnih keramičnih ploščic, izvedba lesenega kmečkega stropa v prostoru za druženje, obložitev okenskih špalet z lomljenim kamnom, ureditev tal - zabetoniranje tal v letni kuhinji, kjer je bil prej prostor za listje, obložitev lesene konstrukcije letne kuhinje s skoblanimi smrekovimi deskami, oplesk, obnova konstrukcije ganka, postavitev novih stebrov in ograje, izkop okoli stavbe in izvedba drenaže in zasip z gramoznimi kroglami, krpanje strehe, preložitev strešne kritine z dodatkom nepoškodovane opeke enake vrste, strojni izkop terena in ureditev dovozne poti ter dvorišča pred stavbo in ureditev dovoda električne energije ter vodovoda;

- da je bila sporna nepremičnina ob izteku najema vrnjena v posest toženki kot lastnici nepremičnine;

- da je bila sporna nepremičnina ob prenehanju najema v boljšem stanju kot ob začetku najema, razlika med vrednostjo nepremičnine ob začetku in koncu najema znaša 19.361,42 EUR;

- da niti toženka niti njen pravni prednik v zameno za oddajo nepremičnine nista prejela najemnine, tržna najemnina za gospodarsko poslopje za celotno obdobje najema bi znašala 19.006,80 EUR.

Presoja

Po določbi o neupravičeni pridobitvi iz prvega odstavka 190. člena OZ3 mora tožnik za uspeh v pravdi trditi in dokazati dejstva, ki omogočajo pravne zaključke o njegovem prikrajšanju, o obogatitvi na strani toženke, o odsotnosti pravnega temelja za prehod premoženja ter o vzročni zvezi med obogatitvijo in prikrajšanjem4. Tudi ugovor toženke o obstoju pravnega temelja in višini najemnine, ki bi jo pridobila v primeru, če ne bi bila dogovorjena brezplačna oddaja, ima pravno podlago v 190. členu OZ .

Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek materialnopravno pravilno zavrnilo že na podlagi ugotovitve, da je znesek povečane vrednosti nepremičnine (19.361,42 EUR) skorajda enak znesku, ki bi ga moral tožnik v desetih letih plačati za najem (19.006,80 EUR), če ne bi bila dogovorjena brezplačna oddaja.

Tudi v kolikor držijo pritožbene navedbe, da z najemno pogodbo oprava "investicijskih del" v zameno za brezplačen najem ni bila dogovorjena, da je toženka z vlaganji soglašala in da je s tem pristala tako na to, da bo tožnik morebiti z vlaganji povečal vrednost njene nepremičnine kot tudi na možnost, da bo morala tožniku večvrednost povrniti5, se tožbeni zahtevek ne more izkazati za utemeljenega. V posledici vseh najemnikovih del se je namreč vrednost toženkine nepremičnine povečala zgolj za toliko, kolikor bi v desetih letih od toženca prejela za najemnino, če mu nepremičnine ne bi oddajala brezplačno.

Sklepno

O zatrjevani neupravičeni pridobitvi v smislu 190. člena OZ ni moč govoriti, saj ni izkazano ne prikrajšanje tožnika ne obogatitev toženke.

Pritožbeni razlogi niso podani. Ker ni podan niti kakšen od razlogov, na katere pritožbeno sodišče ob odločanju o pritožbi pazi uradoma (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožba neutemeljena. Kot tako jo je treba zavrniti in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrditi (353. člen ZPP).

Tožnik, ki s pritožbo ni uspel, ni upravičen do povrnitve pritožbenih stroškov. Mora pa toženki, ki je na njegovo pritožbo argumentirano odgovorila, povrniti potrebne stroške, nastale z vložitvijo tega odgovora (prvi odstavek 165. člena, prvi odstavek 154. člena in 155. člen ZPP).

Toženkini pritožbeni stroški znašajo 559,98 EUR (odmera je razvidna iz v pritožbi specificiranega stroškovnika - v spisu na listovni številki 137). V kolikor tožnik tega zneska pravdnih stroškov v roku za prostovoljno izpolnitev ne bo povrnil, je dolžan plačati še zakonske zamudne obresti, ki tečejo od prvega dne po izteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti dalje (313. člen ZPP, prvi odstavek 299. člena OZ, Načelno pravno mnenje občne seje VSS z dne 13. 12. 2006).

-------------------------------

1Tožnik zatrjevano povečanje vrednosti nepremičnine utemeljuje z oceno vrednosti opravljenih del, ki jih sam imenuje "investicijska dela" (specifikacija v spisu pod prilogo A6). Navaja, da večjo vrednost nepremičnine predstavlja znesek vrednosti teh del (22.996,72 EUR), povečan za davek na dodano vrednost.

2Zakon o pravdnem postopku (ZPP), Uradni list RS, št. 26/99 in nasl.

3Obligacijski zakonik (OZ), Uradni list RS, št. 83/01 in nasl.

4Primerjaj sklep Vrhovnega sodišča II Ips 78/2014, 5. točka obrazložitve.

5Primerjaj sklep Vrhovnega sodišča II Ips 326/2014, 9. točka obrazložitve.