Jedro

Po določbi šestega odstavka 33. člena OZ predpogodba v primeru spremenjenih okoliščin strank ne veže. Tako upravičenje lahko stranka uveljavi tako, da odkloni sklenitev glavne pogodbe, v tem primeru torej toženec, ki se je na spremenjene okoliščine skliceval. Ni mu treba vložiti še tožbe za razvezo predpogodbe, vendar pa je toženec to storil, tekom postopka je vložil nasprotno tožbo zaradi razveze pogodbe. Sodišče prve stopnje je presodilo, da nasprotne tožbe v vsakem primeru ne bo obravnavalo skupaj s to tožbo. Odgovoriti je tako treba na vprašanje, ali so zato lahko prizadeti interesi tožene stranke. Ta v pritožbi le posplošeno trdi, da bi bilo treba postopek prekiniti. Sodišče prve stopnje je vprašanje, ali so podane spremenjene okoliščine, razrešilo v okviru predhodnega vprašanja, zaradi toženčevega ugovora, ki se je upiral svoji obveznosti, in trdil, da ga pogodba zaradi spremenjenih okoliščin ne veže več. Ni podana bistvena postopkovna kršitev. Tudi, če bi sodišče skupaj obravnavalo tožbo in nasprotno tožbo, in tako odločilo tudi o nasprotnem zahtevku oz. če bi počakalo na odločitev v drugi pravdi po nasprotni tožbi in bi bilo s tem o predhodnem vprašanju odločeno z učinkom pravnomočnosti, glede na že zbrano gradivo odločitev po tožbi ne bi bila drugačna od sprejete. Tako se je v podobnih zadevah izrekla tudi sodna praksa (npr. odločba VS RS opr. št. II Ips 747/2005 z dne 6.3.2008).

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka sama trpi stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo naložilo tožencu, da sklene v osmih dneh prodajno pogodbo s tožnikom z vsebino, kot je to določno opredeljeno v izreku, in mu povrne pravdne stroške v višini 2.121,74 EUR, v petnajstih dneh z obrestmi za primer zamude. Tako je razsodilo, ker je ugotovilo, da sta stranki sklenili predpogodbo dne 6.5.2003 za nepremičnino s parc. št. 115/3 (sedaj št. 115/5) k.o. P.. Prodajalca sta bila sicer dva (tudi N. H., poleg toženca), ta spor pa se nanaša na sklenitev glavne pogodbe za tisti del nepremičnine, katere lastnik je toženec, in sicer pritličja in prvega nadstropja stanovanjske stavbe na naslovu G. 9. Sporno je bilo ali sklenjena predpogodba še vedno veže toženca. Materialnopravno podlago je sodišče prve stopnje imelo v določbi 33. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Toženec se je skliceval na spremenjene okoliščine, in v takem primeru pogodba ne bi vezala, če bi se okoliščine od dneva sklenitve toliko spremenile, da ne bi bila sklenjena, če bi bile okoliščine tedaj take (šesti odstavek 33. člena OZ). Sodišče je ugotovilo, da ta ugovor ni utemeljen, predpogodba še vedno veže toženca, s pomočjo izvedenca je namreč ugotovilo, da je cena nepremičnine, ki je bila določena v predpogodbi v letu 2003 praktično enaka kot je bila tržna cena v času, ko so se stekli pogoji za sklenitev glavne pogodbe. Cene so se sicer v obdobju od 6.5.2003 do oktobra 2006 res zvišale za 51,50%, v preteklosti so bili trendi nižji, v enakem obdobju pred tem npr. 20,86% in tako visokega dviga ni bilo mogoče predvideti ob siceršnji pričakovani rasti vrednosti nepremičnin v obdobju od leta 1995 dalje. Toda pojasnilo je, da visok trend rasti, ko se gospodarstvo usmerja k zvišanju cen, kar se je dogajalo, kot je ugotovil izvedenec, vsaj od leta 1995 dalje, predstavlja normalen poslovni riziko, in je tudi sodna praksa že zavzela stališče, da je treba z zvišanjem cen vedno računati (VSS v odločbi II Ips 358/95). Iz navedenih razlogov so torej neutemeljene tudi zahteve po razvezi pogodbe v smislu 112. člena OZ, ter se je pri rešitvi tega predhodnega vprašanja oprlo tudi na 13. člen Zakona o pravdnem postopku (ZPP).

Ugotovilo je, da je bila predpogodba sklenjena pod pogojem, da prodajalca kupita še funkcionalno zemljišče. Ta pogoj se formalno ni uresničil, ker toženec zemljišča ni kupil, vendar je ugotovilo, da ga je kupil tožnik, in sicer potem, ko se je tako dogovoril s tožencem, saj mu je toženec rekel, naj za odkup sam poskrbi. To je ugotovilo, ko je ocenilo dokaze, tudi izpovedbo toženca. Pogoj se je glede na dogovor strank torej izpolnil, in je bilo funkcionalno zemljišče kupljeno za ceno, ki je bila kot okvirna navedena tudi v predpogodbi - 70.000,00 EUR z 20% variranjem, torej največ 84.000 EUR, dejansko pa je bilo kupljeno za 83.458,52 EUR. Ugotovilo je tudi, da toženec ni odstopil od pogodbe, saj je sam na naroku dne 22.9.2008 izpovedal, da tožniku ni nikoli sporočil, da odstopa od pogodbe in tudi ni nikoli plačal oz. poskušal plačati iz naslova are glede na to, da je bila dana ara. Izpovedal pa je tudi, da šele od tedaj, ko je prejel tožbo, ni bil več pripravljen prodati. Ob tem je sodišče prve stopnje opozorilo tudi na določbe tretjega odstavka 67. člena OZ, da mora stranka, ki ima pravico odstopiti od pogodbe, hkrati z izjavo o odstopu dati tudi odstopnino.

Glede sklenitve glavne pogodbe pa je ugotovilo, da so se pogoji stekli s trenutkom nakupa funkcionalnega zemljišča, zahteva je bila dana pravočasno, v šestih mesecih, ki jih določa zakon, od tedaj, ko so se stekli pogoji za sklenitev glavne pogodbe. Glede vsebine pogodbe je sledilo tožbenemu zahtevku, saj tožena stranka razen glede are vsebine pogodbe ni prerekala, ker se je del le-te vštel v znesku 7.500 EUR v kupnino drugi prodajalki N. H., se všteje 42.500 EUR v kupnino toženca in je zato po pogodbi določena kupnina, ki jo mora tožnik še plačati, še 357.500 EUR od skupno 400.000 EUR, torej ustrezno nižja.

Zoper tako sodbo se je toženec pritožil. Uveljavlja vse pritožbene razloge s predlogom, da sodišče druge stopnje sodbo tako spremeni, da se tožbeni zahtevek zavrne oz. podrejeno sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo odločanje prvostopenjskemu sodišču. Opozarja, da je s tako sodbo sodišče odločilo v korist tožnika. Toženec mora sedaj prodati svojo nepremično premoženje za polovico nižjo ceno kot jo je predstavljala pogodbena vrednost. Sodišče ni upoštevalo temeljnih načel, predvsem vestnost in poštenja, prepovedi zlorabe pravic in enake vrednosti dajatev. Dejstvo je, da je bil toženec zavezan k odkupu funkcionalnega zemljišča, in je postopek sprožil. Pojasnil pa je, da do odkupa ni prišlo zaradi cene zemljišča, ki je bila za tožnika nesprejemljiva, navedeno dejstvo tudi ni bilo prerekano in očitno ni bilo sporno za sodišče, ki pa glede teh okoliščin ni zaslišalo predlagane priče M. R.. Tožnik se je po odstopu od namere kupiti zemljišče leta 2003 ponovno podal v odkup zemljišča, se javil na javni razpis in o tem toženca ni seznanil. On torej zlorablja pravico odkupa funkcionalnega zemljišča. Kršeno je načelo enake vrednosti dajatev, sodišče ugotavlja, da je cena 400.000,00 EUR primerna, toda ob tem šteje, da je bila cena ob sklenitvi predpogodbe 280.000,00 EUR. Bistveno je, da je bila soglasno dogovorjena cena nepremičnine. Če bi bila izhodiščna cena, ki jo določi sodišče, taka, do pogodbe sploh ne bi prišlo. Sodišče meni, da je zaslišanje prič B. D. in M. R. nepotrebno, toda M. R. bi pojasnila navedbe toženca, da do odkupa ni prišlo zaradi cene zemljišča, ki je bila za tožnika nesprejemljiva (funkcionalno zemljišče). Marsikatero okoliščino v sklopu urejanja obveznosti pogodbenih strank v predpogodbi in glede spornega zatrjevanja strank do vztrajanja pri pogodbenem razmerju bi razrešilo z zaslišanjem priče B. D.. Priča R. M. bi še povedala, zakaj funkcionalno zemljišče leta 2003 ni bilo odkupljeno. Sodišče je zavzelo stališče, da je predmet izpolnitve predpogodbe sklenitev glavne pogodbe. Če govorimo o predmetu pogodbe, ki je nepremičnina, ne more biti pogodba pogojna. Bila pa je pogojna, saj je bila vezana na odkup funkcionalnega zemljišča in je bilo to izven sfere prodajalca. Pravzaprav ni šlo za pogodbo pač pa kvečjemu glavno pogodbo in nobena stranka ni izpolnila določil pogodbe, tudi ne z obliko in ni bila sposobna vpisa v zemljiško knjigo. Pretiran poudarek se daje pogoju odkupa funkcionalnega zemljišča. Tožnik bi lahko sam kupil in za tem pridobil funkcionalno zemljišče. Tožnik je bil tisti, ki je vlogo za odkup umaknil, odstopil od namere odkupa, in je bilo jasno, da predpogodba ne zavezuje, to je šteti za odstop tožnika od pogodbe, če v času, ko bi objektivno lahko prišlo do odkupa, ni kupil zemljišča, to je bilo že leta 2003. B. D. je to pojasnil tožencu po izdaji sodbe, in sicer je tožnika pozval k prevzemu are. Sodišče je nekritično do tožnikovega umika vloge za odkup. Z umikom vloge oz. po odločitvi tožnika, da zemljišča ne bo kupil v obsegu kot je bilo dogovorjeno, je nastala situacija, ki jo je treba obravnavati kot odstop od pogodbe. Upoštevati je treba tudi, da je bila parcelacija izvedena že leta 2003 in je tožnik tisti, ki je povzročil, da se je zavlekel postopek odkupa. Porast cen je bil visok v tem obdobju. V spornem obdobju je npr. O. P. cene podvojila. Porast cen je bil presenetljiv tudi za tožnika, ki je želel odkupiti funkcionalno zemljišče. Namen poslovnega razmerja je bil zaradi poteka časa in navedenih okoliščin, torej porasta cen, ki je bil enormen, izjalovljen. Niso pravilni razlogi glede odstopa. Sodišče ugotovi odkup zemljišča po okvirni ceni iz predpogodbe, a to ne drži, saj je bilo kupljeno za tretjino manj zemljišča. Parcelacija je bila opravljena že leta 2003, objektivne okoliščine niso narekovale triletnega zamika. Postopek odkupa funkcionalnega zemljišča se je zavlekel zaradi zavlačevanja tožnika.

Sodišče tudi poenostavljeno obravnava porast cen kot običajen poslovni riziko. S kupnino, ki jo tožencu sedaj namenja tožnik, ni mogoče več kupiti enakovrednih stanovanjskih prostorov. Tožencu se postavlja tudi vprašanje preuranjenosti odločanja, glede na tožbeni zahtevek za razvezo pogodbe, ki ga je toženec postavil, bi bilo treba predmetni postopek prekiniti in tudi ni prav, da je naloženo plačilo kupnine v roku 30 dni po pravnomočnosti sodbe, najmanj kar bi bilo za pričakovati je, da kupnina zapade v plačilo, ko se je uveljavljala pravica do odkupa. Tožnik je tudi zato favoriziran. Roka plačila kupnine res stranke niso dogovorile, toda upoštevati bi bilo treba tudi, kdaj bi objektivno lahko prišlo do odkupa. Če se upošteva še, da je tožnik podal umik vloge za odkup, ki jo je vložil toženec, bi odgovornost izpolnitve pogoja prešla na tožnika. Sodišče pa zamudo naloži tožencu v breme. Na koncu še opozarja, da v razmerju s tožnikom ni imel toženec nobenih špekulativnih teženj in je celo ara ostala deponirana pri posredniku. Toženec tako z aro ni mogel razpolagati in še danes ne more. Vse to kaže korekten odnos toženca do pogodbenega razmerja. Priglaša pritožbene stroške.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Meni, da je sodba pravilna in zakonita, pritožbo naj zato pritožbeno sodišče zavrne. Opozarja na to, da v zadnjem obdobju cene nepremičnin vztrajno padajo, kupcev praktično ni. S tem se močno znižuje učinek rasti cen, ki je bil prisoten v preteklosti. Ob tem toženec v pritožbi navaja še cel kup nedopustnih pritožbenih novot. Tudi splošna načela, ki jih izpostavlja, s sodbo niso kršena. Ni jasno, kako bi tožnik umaknil vlogo za odkup, če je šlo za toženčevo vlogo. Sodišče je tudi ugotovilo v dokaznem postopku, kaj je bil namen in kaj je bil dogovor strank ob sklepanju predpogodbe in je bilo to pojasnjeno dodatno tudi z zaslišanjem strank. Res se je sicer odkup funkcionalnega zemljišča (pogoj za sklenitev glavne pogodbe) izvedel na drug način, toda z realizacijo je bil izpolnjen pogodbeni interes, ki je bil izražen v predpogodbi in je bil toženec tisti, ki je prostovoljno pristal na sklenitev predpogodbe z vsebino kakršna je zapisana. Tudi čas ni bil pretirano dolg. Sodišče je namreč pravilno pojasnilo, da je bil dodatni razlog parcelacija, osnovni pa splošno znano dejstvo, da je občina oseba javnega prava, ki je pri prodaji in upravljanju z nepremičninami zavezana k spoštovanju določenih predpisov in zato ni tako fleksibilna kot zasebniki in s tem sta pravdni stranki mogli in morali računati. Toženec nasprotuje še 30 dnevnemu roku za plačilo kupnine, in se sklicuje, da je od sklenitve predpogodbe minilo že 6 let. Rok 30 dni za plačilo takega zneska je kratek. Sicer pa bi toženec, če bi sklenil skladno s pogoji pogodbo, že pred leti dobil kupnino. Dejstvo pa je, da špekulativnih namenov ni imela N. H., ki je istovrstno prodajno pogodbo ob istih predpostavkah in okoliščinah brez ugovorov sklenila. Pri tožencu pa je bilo očitno drugače. Priglaša stroške.

Pritožba ni utemeljena.

Stranki sta sklenili predpogodbo in je pogodbena obveznost strank v tem, da kasneje skleneta glavno pogodbo (prvi odstavek 33. člena OZ). Po določbi šestega odstavka 33. člena OZ pa predpogodba v primeru spremenjenih okoliščin strank ne veže. Tako upravičenje lahko stranka uveljavi tako, da odkloni sklenitev glavne pogodbe, v tem primeru torej toženec, ki se je na spremenjene okoliščine skliceval. Ni mu treba vložiti še tožbe za razvezo predpogodbe, vendar pa je toženec to storil, tekom postopka je vložil nasprotno tožbo zaradi razveze pogodbe. Tako tožbo, če izpolnjuje pogoje iz 183. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), sodišče praviloma obravnava skupaj s tožbo in to v istem postopku zaradi načela ekonomičnosti. Nasprotna tožba je po svoji naravi namreč predvsem obrambno sredstvo toženca. Sodišče prve stopnje pa ni ugotavljalo niti, ali so bili izpolnjeni vsi pogoji za nasprotno tožbo, ki jih določa 183. člen ZPP, je pa presodilo, da nasprotne tožbe v vsakem primeru ne bo obravnavalo skupaj s to tožbo. Obravnavalo jo bo posebej. Odgovoriti je tako treba na vprašanje, ali so zato lahko prizadeti interesi tožene stranke. Ta v pritožbi le posplošeno trdi, da bi bilo treba postopek prekiniti. Sodišče prve stopnje je vprašanje, ali so podane spremenjene okoliščine, razrešilo v okviru predhodnega vprašanja, zaradi toženčevega ugovora, ki se je upiral svoji obveznosti, in trdil, da ga pogodba zaradi spremenjenih okoliščin ne veže več. Razrešilo je torej predhodno vprašanje, pravno vprašanje v smislu 13. člena ZPP. Sodba sodišča, v njej vsebovana odločitev (obveza toženca, da kot stranka predpogodbe izpolni pogodbo – sklene glavno pogodbo), je bila torej odvisna od predhodne rešitve vprašanja ali obstoji določeno pravno razmerje, saj je toženec zahteval razvezo pogodbe, o tem še ni odločilo sodišče ali kak drug organ in sodišče lahko samo reši vprašanje ter ima rešitev takega predhodnega vprašanja učinek le v tej pravdi, v kateri je bilo vprašanje tudi rešeno. Tudi, če je res, da bi razlogi smotrnosti v tem primeru narekovali skupno obravnavanje v smislu 300. člena ZPP, ni podana bistvena postopkovna kršitev, saj iz navedenih razlogov tudi, če bi sodišče skupaj obravnavalo tožbo in nasprotno tožbo, in tako odločilo tudi o nasprotnem zahtevku oz. če bi počakalo na odločitev v drugi pravdi po nasprotni tožbi (in prekinilo postopek – 206. člen ZPPv zvezi s 13. členom ZPP, kar je možnost in ne obveza sodišča) in bi bilo s tem o predhodnem vprašanju odločeno z učinkom pravnomočnosti, glede na že zbrano gradivo odločitev po tožbi ne bi bila drugačna od sprejete. Tako se je v podobnih zadevah izrekla tudi sodna praksa (npr. odločba VS RS opr. št. II Ips 747/2005 z dne 6.3.2008).

Sodišče druge stopnje ugotavlja, da je prvostopenjsko sodišče odločilna dejstva ugotovilo in tudi materialno pravo pravilno uporabilo ko je tožbenemu zahtevku ugodilo.

Iz določb prvega in drugega člena predpogodbe izhaja, da stranki sklepata predpogodbo glede nepremičnine, hiše, ki je brez funkcionalnega zemljišča in bo izpolnjen pogoj za nakup, ko prodajalec prej kupi funkcionalno zemljišče, kar bo financiral kupec. To je edini iz predpogodbe razviden razlog, da stranki nista sklenili neposredno (glavne) prodajne pogodbe. Določba 33. člena OZ o predpogodbi vsebuje splošne določbe o pravni naravi, obliki, vsebini in učinkih predpogodbe, sicer pa so njena oblika in vsebina in glede na naravo stvari tudi drugi pogoji za veljavnost, povezani z vrsto pogodbe, ki sta se jo stranki zavezali skleniti na njeni podlagi. Pogodba (tudi kupna) pa je lahko sklenjena pod odložnim pogojem (59. člen OZ) in so nasprotne trditve pritožbe pravno zmotne. Enako velja za tezo pritožbe, da je šlo že za glavno pogodbo. Stranki sta namreč iz že zgoraj povzetih razlogov le prevzeli obveznost kasneje skleniti drugo, glavno pogodbo.

Pritožba na več mestih izpostavlja, da naj bi tožnik »umaknil« toženčevo vlogo za odkup, šele čez nekaj let dosegel odkup funkcionalnega zemljišča, ki naj bi prvotno (v prvotno predvidenem obsegu) bilo bistveno dražje, kot sta stranki predvideli in ob tem očita sodišču neizvedbo dokazov o teh okoliščinah (priči R. in D.). Ker je ugotovljeno, tudi ko je ocenjena izpovedba toženca, da je le-ta dosegel s tožnikom dogovor (in to dve ali tri leta, kot je sam izpovedal, po tem, ko je bila po sklenitvi predpogodbe dana vloga za odkup zemljišča), da zemljišče po opravljeni parcelaciji formalno odkupi tožnik, kar tudi sicer ustreza končnemu namenu pogodbe (da tožnik pridobi hišo z zemljiščem in to plača), so navedbe o prvotni ceni funkcionalnega zemljišča in predolgem postopku odkupa, tudi zaradi tožnika, pravno nepomembne, in zato so neutemeljeni tudi očitki, da bi moralo sodišče o tem zaslišati navedeni priči. Tudi ni prišlo s strani toženca do odstopa od pogodbe, o tem ima sodba jasne in pravilne razloge. Toženec ne more uspeti tudi z navedbo, naj bi tretji ponudil (ko ne pove niti kdaj) tožniku da prevzame aro, saj ni podal pisne izjave o odstopu (2. odst. 51. člena OZ).

Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo materialno pravo tudi glede vprašanja, kdaj je iztekel rok, ko bi morala biti sklenjena glavna pogodba. V predpogodbi določeni pogoj, da mora toženec kupiti funkcionalno zemljišče, je iztekel dne 19.6.2006 z nakupom po tožniku, glede na naknadni dogovor strank, zaradi česar je tožeča stranka dne 24.10. 2006 utemeljeno pozvala toženca k sklenitvi pogodbe oz. pravočasno, znotraj šestmesečnega roka s tožbo to zahtevala dne 17.11.2006. Neutemeljeno je tudi sklicevanje pritožbe na spremenjene okoliščine, in so pravno pravilni razlogi sodbe tudi glede tega vprašanja. Toženec je pogodbo sklenil in ga le-ta veže. Jasno je bilo, da bo minil določen čas, preden bo izvršen odkup zemljišča. V času po sklenitvi predpogodbe je soglašal, da del zemljišča odkupi tožnik, torej je šlo za nakup in tudi časovno sosledje, s čemer je sam soglašal, povišanje cen, višje kot v preteklih obdobjih, pa je poslovni rizik in tudi ni uspešno sklicevanje na načelo enake vrednosti dajatev, saj je ugotovljeno, da je v času, ko so se stekli pogoji za odkup, določena cena nepremičnine bila praktično enaka tržni ceni. V sodbi so celovito presojene vse okoliščine, tudi ravnanje strank po sklenitvi predpogodbe in pritožbeno sodišče soglaša z zaključkom, da ni podan pravni standard spremenjenih okoliščin.

Ker je s sodbo tožencu šele naloženo, da pogodbo sklene, tožnik pred tem še ne more biti zavezan, da izpolni obveznost po glavni pogodbi, plača kupnino, za kar se neutemeljeno zavzema pritožnik.

Pritožbeni razlogi tako niso podani in je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

Tožnik mora sam trpeti stroške odgovora na pritožbo, saj ni šlo za potrebne stroške, z navedbami ni prispeval k razjasnitvi zadeve (155. in 165. člen ZPP).