Jedro

Bistveno je, da upravnik predstavi ključ natančno za vsak strošek posebej in opredeli njegovo podlago.

Res je, da ni naloga sodišča, da samo pregleduje listine in ugotavlja, kako je tožeča stranka prišla do posameznega zneska. Vendar pa tožeča stranka utemeljeno opozarja, da je navedla zadostno trditveno podlago za preizkus višine vtoževanega zneska. Pomembno je, da je na podlagi podanih trditev s predloženimi dokazi mogoče preveriti vtoževano višino tožbenega zahtevka.Ni pa treba, da tožeča stranka vsako stroškovno postavko posebej tudi opisno obrazloži, če vsi elementi izračuna izhajajo iz predložene dokumentacije, ob čemer je način branja te dokumentacije zelo natančno pojasnjen.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških postopka pravdnih strank se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Odločitev sodišča prve stopnje in pritožbena dejanja

1. Sodišče prve stopnje je razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani z dne 17. 10. 2008 tudi v I. in III. odstavku ter tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). Odločilo je, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 823,08 EUR s pripadki (II. točka izreka).

2. Proti tej sodbi se je pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni njej v prid, podrejeno pa razveljavi in zadevo pošlje sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

Povzetek razlogov izpodbijane sodbe

5. V obravnavani zadevi vtožuje tožeča stranka kot upravnik od tožene stranke kot lastnika dveh poslovnih prostorov na naslovu D. 56 in treh garaž na naslovu K. 3 v Ljubljani stroške upravljanja in obratovanja v znesku 8.491,70 EUR s pripadki za obdobje od maja 2007 do vključno junija 2008. Tožbeni zahtevek je utemeljevala (1) na pogodbeni podlagi, (2) na pravilih o poslovodstvu brez naročila ter (3) na verzijski podlagi. Tožena stranka je zahtevku ugovarjala z navedbami o neobstoju pogodbe o upravljanju ter o neveljavno določenih ključih delitve, sklicevala pa se je tudi na nesklepčnost tožbe. Sodišče prve stopnje je zahtevek tožeče stranke v celoti zavrnilo, potem ko je ugotovilo: - da tožeča stranka ni dokazala veljavno sklenjene pogodbe o upravljanju za objekt na naslovih D. 56, D. 58 in K. 3; - da zahtevek po pravilih poslovodstva brez naročila ni utemeljen, saj poslovodstvo za toženo stranko ni bilo potrebno, tožeča stranka pa ni izkazala, da bi bila gestija nujna; - da pravila o verziji ne pridejo v poštev, saj se lahko uporabijo le, če je tisti, ki je ravnal v tujo korist, mislil, da ravna v svojo korist; - dodatno je pojasnilo še, da tožeča stranka ni natančno navedla za vsak posamezen znesek, kako je do njega prišla, prav tako pa ni opredelila, koliko je znašala in v čem naj bi bila domnevna korist tožeče stranke.

Glede pogodbene podlage

6. Pritožbeno sodišče soglaša s presojo sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni dokazala pogodbenega temelja za tožbeni zahtevek. V 28. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ, v zvezi s 23. členom SZ), ki je veljal v času sklenitve Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja soseske B. v Ljubljani z dne 17. 6. 1996 in Aneksu št. 1 z dne 17. 4. 1997 (prilogi A16 ter A17, v nadaljevanju Pogodba o upravljanju), je določena vsebina pogodbe, ki jo lastniki sklenejo z upravnikom. Gre za pogodbo o opravljanju poslov v zvezi z upravljanjem hiše, ki jo veljavno sklenejo lastniki, katerih solastniški deleži na skupnih prostorih predstavljajo več kot polovico vrednosti hiše (prvi odstavek 31. člena SZ).

7. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da iz Pogodbe o upravljanju izhaja, da se ta nanaša na celotno sosesko „B.“. Kot je že večkrat poudarilo pritožbeno sodišče (1), stanovanjska soseska ne predstavlja relevantnega okvirja, znotraj katerega bi se ugotavljalo večinsko soglasje etažnih lastnikov za veljavnost sklenjene pogodbe o upravljanju. Pogodba o upravljanju lahko torej toženo stranko zavezuje le, v kolikor je bila sklenjena z zadostnim številom lastnikov posameznega objekta.

8. Sodišče prve stopnje je opisano materialnopravno izhodišče pri presoji veljavnosti predmetne pogodbe o upravljanju uporabilo pravilno. Pojasnilo je, da je tožeča stranka zatrjevala, da je pridobila pooblastila oziroma soglasja 67,38 % etažnih lastnikov na naslovih D. 56, D. 58 in K. 3. (gre za en objekt z več vhodi). V dokaz obstoja zatrjevane Pogodbe o upravljanju je predložila seznam pooblastil oziroma soglasij etažnih lastnikov (priloga A36), številna pooblastila kupcev prostorov in stanovanj (priloge A38 do A50) ter sklenjene prodajne pogodbe (priloge A51 do A70). Sodišče prve stopnje pa je ugotovilo, da delež 67,38 % predstavlja tako solastniški delež kupcev posameznih prostorov kot tudi solastniški delež družbe I. d.d. kot investitorja objekta.

9. Tudi po prepričanju pritožbenega sodišča pri presoji, ali je Pogodba o upravljanju veljavno sklenjena z več kot 50 % večino iz prvega odstavka 31. člena SZ, deleža investitorja I. d.d. ni mogoče upoštevati, čeprav investitorju načeloma ni mogoče odreči upravičenj, ki izvirajo iz njegove lastninske pravice na nepremičninah, ki jih je zgradil. Takšen zaključek potrjuje tudi besedilo 1. odstavka IV. člena Pogodbe o upravljanju, kjer je zapisano, da naročnik (I. d.d.) sklepa pogodbo „za račun kupcev“, in sicer na podlagi podpisanih pooblastil in izjav. Iz tega pogodbenega določila torej jasno izhaja, da I. d.d. Pogodbe o upravljanju ni sklenil kot lastnik posameznega dela objekta v svojem imenu, temveč zgolj v imenu kupcev, ki so ga za to pooblastili. Zato so za presojo veljavnosti Pogodbe o upravljanju relevantni le deleži kupcev stanovanj oziroma prostorov, ki so k Pogodbi o upravljanju pristopili s prevzemom posamezne nepremičnine v last in posest (2. odstavek IV. člena Pogodbe o upravljanju), ne pa tudi delež družbe I. d.d.. Ker med strankama niti ni sporno, da delež I d.d. znatno presega 17,38 %, pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da Pogodba o upravljanju ni veljavno sklenjena, saj ni bilo podanega soglasja solastnikov, ki imajo več kot polovico deležev obravnavanega objekta.

10. Prav tako je zmotno stališče pritožnika, da naj bi šlo pri sklepanju sporne pogodbe za pogodbo v korist tretjega (prim. 149. člen Zakona o obligacijskih razmerjih). Ureditev upravljanja in nemotenega obratovanja objektov soseske še pred predajo vseh stanovanjskih enot kupcem ne pomeni koristi tretjega. Slednja se namreč kaže v pridobitvi lastne in neposredne pravice tretjega zahtevati od dolžnika izpolnitev pogodbe. V konkretnem primeru pa bi bili kupci stanovanj zavezani tudi za plačilo opravljenih storitev upravljanja. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, institut pogodbe v korist tretjega glede na pogodbeno določene dolžnosti tožene stranke tako ni uporabljiv.

Glede nepogodbene podlage

11. Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi presoji sodišča prve stopnje, da zahtevek tožeče stranke ni utemeljen na podlagi poslovodstva brez naročila (199. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Gestija predstavlja izjemo od načela prepovedi vmešavanja v tuje posle in je dopustna zgolj takrat, ko in dokler je nujna ali koristna. Sodišče prve stopnje je presodilo, da tožeča stranka ni izkazala, da bi bila gestija nujna ali koristna, niti ni navedla, v čem naj bi bila korist oziroma kakšno grozečo škodo naj bi tožeča stranka s plačevanjem računov za toženo odvračala. Pritožbeno sodišče se z navedenim stališčem strinja, saj o nujni gestiji govorimo le, kadar gestor ravna v stiski, pri čemer mora obstajati konkretna nevarnost škode, ki jo gestor želi preprečiti s svojim ravnanjem, ali mora škoda že nastajati (2). Tega pa tožeča stranka v obravnavanem sporu ni konkretno zatrjevala.

12. Upravnik večstanovanjske hiše je ob izostanku pogodbene podlage za izterjavo obratovalnih stroškov (ne pa tudi stroškov upravljanja) aktivno legitimiran, če jih je pred tem poravnal iz lastnih sredstev (3). Tožeča stranka je zatrjevala, da je stroške dobaviteljem in izvajalcem storitev zalagala iz lastnega premoženja (zadnji odstavek II. točke prve pripravljalne vloge z dne 21. 10. 2010, l. št. 29), predložila pa je tudi račune dobaviteljev skupaj s potrdili o plačilih (priloge A18 do A31). Stališče sodišča prve stopnje, da se pravila o verziji uporabijo le, če je tisti, ki je ravnal v svojo korist, mislil, da ravna v tujo korist (prim. 196. člen OZ), je zmotno. Kdor za drugega kaj potroši ali stori zanj kaj drugega, kar bi bil ta po zakonu dolžan storiti, ima namreč pravico zahtevati od njega povračilo (197. člen OZ). To normo pa je mogoče uporabiti ne glede na to, ali je stranka vedela, da plačuje tuj dolg, ali ne (4). Vendar pa je treba kljub dejstvu, da je tožeča stranka zaradi plačila dobaviteljem in izvajalcem storitev upravičena do povračila obratovalnih stroškov, ki odpadejo na toženo stranko, nadalje ugotoviti še, ali je tožeča stranka slednje pravilno obračunala in presoditi, ali je njen zahtevek utemeljen tudi po višini. Bistveno je, da upravnik predstavi ključ natančno za vsak strošek posebej in opredeli njegovo podlago.

13. Predmet tožbenega zahtevka je več različnih vrst stroškov po posameznih časovnih obdobjih. Tožena stranka je (1) ugovarjala sklepčnosti tožbe, češ da vtoževani znesek ni specificiran, (2) zatrjevala, da tožeča stranka za razdeljevanje stroškov nima pravne podlage, saj ključi delitve med lastniki niso veljavno določeni in so nepravični ter (3) oporekala posameznim stroškom, ki izvirajo iz X. točke Pogodbe o upravljanju (2., 6. in 7. stran prve pripravljalne vloge tožene stranke z dne 4. 1. 2011, l. št. 38, 42 in 43). Sodišče prve stopnje je kot dodatni razlog za zavrnitev tožbenega zahtevka navedlo tudi, da tožeča stranka kljub pozivom sodišča po 285. členu ZPP (na naroku za glavno obravnavo 1. 3. 2011, l. št. 55), ni konkretno navedla za vsak posamezen vtoževan znesek, kako je do njega prišla, saj se je še vedno sklicevala na razdelilnike stroškov kot na trditveno podlago, katere pa dokazi ne morejo nadomestiti.

14. Iz navedb tožeče stranke natančno izhaja, kakšen ključ delitve je uporabila znotraj posameznega vhoda v objekt (prva pripravljalna vloga, l. št. 29), kot tudi med različnimi vhodi (druga pripravljalna vloga, l. št. 51). Priložila je izpisek iz knjigovodske evidence, iz katerega je razviden vsak posamezni vtoževan strošek (priloga A32), razdelilnike stroškov z računi dobaviteljev in izvajalcev ter potrdila o plačilih (priloge A18 do A31), branje katerih je tudi natančno obrazložila. Prav tako je pojasnila velikost poslovnih prostorov in parkirnih mest (garaž) tožene stranke v razmerju do celotne površine (prva in tretja pripravljalna vloga, l. št. 28 in 59, 60). Na poziv sodišča je natančno odgovorila v tretji pripravljalni vlogi z dne 31. 3. 2011, kjer je še dodatno pojasnila višino vtoževanega zneska po posameznih mesecih ter branje razdelilnikov, priložila pa je tudi Tabelo 1, iz katere izhaja, kje v razdelilniku stroškov so razvidni zneski iz knjigovodske evidence (priloga A 72), ter Tabelo 2, iz katere izhaja, kje je posamezen vtoževani znesek moč najti v listinski dokumentaciji (priloga A73). Pritožbeno sodišče zato zaključuje, da je zahtevek tožeče stranke iz naslova verzije ob opisani trditveni podlagi po njegovi višini mogoče preizkusiti. Res je, da ni naloga sodišča, da samo pregleduje listine in ugotavlja, kako je tožeča stranka prišla do posameznega zneska. Vendar pa tožeča stranka utemeljeno opozarja, da je navedla zadostno trditveno podlago za preizkus višine vtoževanega zneska. Pomembno je, da je na podlagi podanih trditev s predloženimi dokazi mogoče preveriti vtoževano višino tožbenega zahtevka. Ni pa treba, da tožeča stranka vsako stroškovno postavko posebej tudi opisno obrazloži, če vsi elementi izračuna izhajajo iz predložene dokumentacije, ob čemer je način branja te dokumentacije zelo natančno pojasnjen. V nasprotnem primeru bi namreč prišlo do nepotrebnega prepisovanja, ki bilo neekonomično in bi celo povečalo možnost napak.

15. Glede na navedeno je pritožba utemeljena. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje na podlagi 355. člena ZPP razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje, saj je zaradi napačne uporabe materialnega prava ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Te kršitve pa glede na njeno naravo namreč ni moglo odpraviti samo, saj bi v konkretnem primeru vsa pravno odločilna dejstva glede na utemeljenost tožbenega zahtevka po višini prvič ugotavljalo šele na pritožbeni stopnji. Če bi to storilo, bi pravdnima strankama povsem odvzelo ustavno zagotovljeno pravico do pravnega sredstva - pritožbe (25. člen Ustave Republike Slovenije).

16. V ponovljenem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje glede na podane trditve in dokaze tožbeni zahtevek torej presoditi še po višini.

Odločitev o stroških postopka

17. Ker je pritožbeno sodišče razveljavilo odločitev sodišča prve stopnje, je končni uspeh pravdnih strank še neznan. Zato je razveljavilo še odločitev o stroških postopka (II. točka izreka) ter tudi v tem delu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

18. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na četrtem odstavku 165. člena ZPP.

(1) Prim. odločbe I Cpg 1063/2008 z dne 1. 4. 2009, I Cpg 733/2010 z dne 4. 3. 2011, I Cpg 508/2010 z dne 8. 7. 2010 in I Cpg 472/2011 z dne 13. 10. 2011. (2) Polajnar Pavčnik, v: Plavšak in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 2. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 61. (3) Prim. sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 126/2001 z dne 24. 5. 2001. (4) Polajnar Pavčnik, prav tam, str. 57.