Jedro

V spornem primeru je izkazana situacija, ko pravni posel ni bil v celoti izpolnjen in sicer iz razlogov na strani toženca, ki ni poskrbel za vpis v zemljiško knjigo na ime tožnika kot novega lastnika, izpolnitveni zahtevek pa je na podlagi 350. člena OZ zastaral, tako da je tožniku ostal kot utemeljen zgolj zahtevek za pridobitev lastninske pravice na izviren način – na podlagi izvenknjižnega priposestvovanja.

Izrek

I.Pritožbi zoper sodbo se delno ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje razveljavi, v kolikor se nanaša na tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožeča stranka lastnik nepremičnine parc. št. 4/1 (v deležu 1/1 do celote) vpisane v vl. št. 435 k.o. x. in lastnik do 1/3 nepremičnine parc. št. 3/12, vpisane v vl. št. 857 k.o. x. ter v stroškovnem delu ter se v tem obsegu vrne zadeva v novo sojenje, v preostalem delu pa se pritožba zavrne (kolikor se nanaša na tožbeni zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za navedene parcele), in se v tem delu sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Pritožbi zoper sklep sodišča prve stopnje se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi ter vrne zadeva v nov postopek.

III.O stroških pritožbenega postopka bo odločeno s končno odločbo.

Obrazložitev

1.Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugovoru tožene stranke zoper sklep o začasni odredbi opr. št. I P 82/2008 z dne 6. 2. 2008 ugodilo in sklep razveljavilo v 1. točki izreka. Zavrnilo je predlog za izdajo začasne odredbe, ki se glasi: „Toženi stranki M. K., roj. 5. 8. 1958, stanujočem M. 5, R., se prepoveduje odtujitev in obremenitev njemu lastnih deležev nepremičnine parc. št. 4/1 vl. št. 435 do 1/1 in parc. št. 3/12, vl. št. 857 do 1/3, vse k.o. x., prepoved obremenitve in odsvojitve pa se vknjiži v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v R.. Morebitni ugovor ali pritožba ne zadržita izvršitve. Ta začasna odredba velja še 30 dni po pravnomočnosti odločbe v tej zadevi.“

2.Zoper navedena sklep in sodbo vlaga pritožbo tožeča stranka.

3.V pritožbi zoper sklep predlaga, da Višje sodišče v Ljubljani sklep naslovnega sodišča razveljavi in izdani sklep o začasni odredbi opr. št. I P 82/2008 z dne 6. 2. 2008 obdrži v veljavi, podrejeno pa, da Višje sodišče v Ljubljani sklep naslovnega sodišča opr. št. I P 82/2008 z dne 19. 10. 2011 razveljavi in pošlje zadevo sodišču prve stopnje v novo obravnavanje. Poudarja, da je napačen zaključek sodišča prve stopnje, da ni verjetno izkazano, da je tožeča stranka lastninsko pravico na spornem zemljišču pridobila na podlagi priposestvovanja. Res je sicer, da sta obe stranki navedli, da nista izvedli spremembe lastništva in je le-to ostalo vknjiženo na toženo stranko. Če pa bi stranki spremembo lastništva izvedli, kot je bilo s pogodbo dogovorjeno, potem tožba in predlog za izdajo začasne odredbe tožeče stranke sploh ne bi bili potrebni, saj bi bilo pogodbeno dogovorjeno razmerje med strankama dokončno urejeno tudi v zemljiški knjigi. S plačilom celotne kupnine, kot je ugotovilo sodišče in kot izhaja tudi iz potrdila z dne 25. 3. 1997, na katerem je jasno in nedvoumno zapisano „s tem zneskom so poravnane vse obveznosti do K. M.“, je bila tožeča stranka prepričana, da je izpolnila vse pogodbene obveznosti in da je kupljena nepremičnina njena last. Sklepanje sodišča, da je tožeča stranka vseskozi vedela, da mora za pridobitev lastninske pravice izposlovati ustrezno listino za vpis v zemljiško knjigo, je vzeto iz konteksta in prirejeno za potrebe obrazložitve napadenega sklepa. Tožeča stranka je bila upravičeno prepričana, da je po izpolnitvi pogojev iz sklenjene pogodbe – torej po geodetski odmeri in po plačilu celotne kupnine postala lastnica predmeta pogodbe. Iz prepisa zvočnega posnetka zaslišanja z dne 1. 9. 2011 je več kot jasno razvidno, da ne tožena ne tožeča stranka kot tudi ne tisoče slovenskih državljanov v času sklepanja pogodbe vpisu v zemljiško knjigo niso pripisovali nikakršnega posebnega pomena, saj o njem v pogodbi določno tudi ne govorita – govorita le, da se po plačilu celotne kupnine novo odmerjena parcela lahko odpiše v nov vložek. Tožeča stranka je torej imela predmet pogodbe v zakoniti posesti, saj je le-ta temeljila na veljavnem pravnem poslu – sklenjeni pogodbi – tožeča stranka pa je dokazala, da je po sklenjeni pogodbi izpolnila vse pogoje in sicer plačala celotno kupnino. Tožena stranka je najprej zatrjevala, da kupnina ni bila plačana v celoti, nato pa je izjavila, da zanika, da ni bila plačana cesta (kar pomeni, da je bila plačana), nato pa je v nadaljevanju povedala, da misli, da je vrednost zemljišča, ki ga je s pogodbo prodala, večja in se pravzaprav kot razlog neizdaje zemljiškoknjižnega dovolila s strani tožene stranke izkaže njeno pričakovanje, da bo na tak način prišla do neupravičenega zaslužka. Tožeča stranka je imela predmet pogodbe tudi ves čas v posesti v dobri veri, saj je bila ves čas prepričana, da je po plačilu celotne kupnine predmet pogodbe njegov. Sodišče je napačno zaključilo, da tožeča stranka od leta 1997 dalje ni bila dobroverni posestnik nepremičnin. Svoj napačni zaključek utemeljuje z napačno razlago 6. točke sklenjene pogodbe, vsebino citirane določbe pa prilagodi in neutemeljeno zatrjuje, da naj bi prodajalec po dokončnem plačilu kupnine podal vknjižbeno dovoljenje. Dikcija navedene točke pogodbe pa je drugačna. V pogodbi piše, da prodajalec dovoli, in ne „da bo dovolil“, kot napačno zatrjuje sodišče. Dovoljenje za odpis novo odmerjene parcele je bilo torej dano, pogojeno pa je bilo s plačilom celotne kupnine. Tožeča stranka je bila torej upravičeno prepričana, da je po plačilu celotne kupnine tudi lastnik predmeta pogodbe in da je vpis v zemljiško knjigo zgolj formalnost. Treba je upoštevati tudi splošno razširjenost miselnosti lastnikov nepremičnin v času, ko so imeli pridobljeno lastninsko pravico na veljavnem pravnem poslu – torej s sklenitvijo prodajne pogodbe – niso pa bili vpisani v zemljiško knjigo. Zaključek sodišča, da tožeča stranka ni bila v zmoti, da je lastnik stvari, in da tožeča stranka ni izkazala, da je zmota opravičljiva, je tako napačen in temelji ne le na napačni razlagi pogodbenega določila, pač pa tudi na napačnem povzemanju izpovedi pravdnih strank. Zato je pogoj za izdajo začasne odredbe – verjetnost obstoja terjatve podan, vse ostale elemente, potrebne za izdajo začasne odredbe, pa je tožeča stranka dokazala že v predlogu za izdajo začasne odredbe, sodišče pa jim v izpodbijanem sklepu tudi ni nasprotovalo. Tožeča stranka poudarja, da je nujno, da se sklep o začasni odredbi obdrži v veljavi in da ta velja še 30 dni po pravnomočnosti odločbe v navedeni zadevi. Če bi višje sodišče potrdilo izpodbijani sklep, bo tožena stranka, ki je že ponovno prodala del parc. št. 3/12 k.o. x., zanesljivo prodala tudi parc. št. 4/1 k.o. x., ki je last tožeče stranke in jo ima tudi vseskozi v posesti, s tem pa bi tožeči stranki nastala nepopravljiva škoda.

4.V pritožbi zoper sodbo uveljavlja vse pritožene razloge in predlaga, da Višje sodišče v Ljubljani sodbo spremeni in tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodi, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in pošlje zadevo sodišču prve stopnje v novo obravnavanje. Očita bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 339. člena ZPP, saj je med odločilnimi dejstvi nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in zapisnika o izpovedih v postopku, in med samimi listinami in zapisnikom. Glede odločitve o tožbenem zahtevku na priposestovanje predmetnih parcel navaja vsebinsko identično kot v pritožbi zoper omenjeni sklep. Še posebej pa poudarja, da je obrazložitev izpodbijane sodbe protislovna. Sodišče prve stopnje je namreč samo ugotovilo, da je bila tožeča stranka seznanjena, da je pridobitev lastninske pravice odložena in sicer do plačila kupnine in do geodetske odmere, to dejstvo pa je samo po sebi dovolj za ugotovitev, da je bila tožeča stranka od trenutka, ko so bili izpolnjeni pogoji, zapisani v pogodbi – torej od trenutka geodetske odmere in plačila celotne kupnine – v dobri veri, da je lastnik kupljenih nepremičnin. Zato je zaključek sodišča, da je bila tožeča stranka vseskozi seznanjena, da ni pridobila lastninske pravice na predmetu pogodbe, v nasprotju sam s seboj. Zmota sodišča izhaja iz napačne ocene, ko sodišče pridobitev lastninske pravice, kot jo je razumela tožeča stranka – torej „ko plačam sem tudi lastnik“ enači z zemljiškoknjižnim dovolilom. Razlago dikcije VI. točke sklenjene pogodbe je sodišče prilagodilo svoji napačni odločitvi. V pogodbi namreč piše, da prodajalec dovoli, in ne da bo dovolil, kot napačno zatrjuje sodišče. Dovoljenje za odpis novo odmerjene parcele je bilo torej dano, pogojeno pa je bilo s plačilom celotne kupnine. Tožeča stranka je bila torej upravičeno prepričana, da je po plačilu celotne kupnine tudi lastnik predmeta pogodbe in da je vpis v zemljiško knjigo zgolj formalnost, kar je bila tudi splošno razširjena miselnost lastnikov nepremičnin v tistem času, ki so imeli pridobljeno lastninsko pravico na veljavnem pravnem poslu – torej s sklenitvijo prodajne pogodbe – niso pa bili vpisani v zemljiško knjigo. Poudarja, da je lastninsko pravico na predmetu pogodbe pridobila s priposestvovanjem, saj ima nepremičnino v izključni posesti od dne 25. 3. 1997 in je bila po ZTLR zakoniti posestnik, po SPZ pa lastniški posestnik.

5.Pritožba zoper sodbo je delno utemeljena, pritožba zoper sklep pa v celoti.

6.Neutemeljena je pritožba zoper sodbo, kolikor formalno izpodbija tudi odločitev sodišča prve stopnje, kolikor se nanaša na tožbeni zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. V tem delu pritožnik vsebinsko ne obrazlaga, v čem naj bi bila odločitev sodišča prve stopnje v tem delu zmotna oziroma nepravilna. Pritožbeno sodišče pa po uradni dolžnosti ugotavlja, da v izpodbijani odločitvi ni kakšnih procesnih ali materialnopravnih kršitev, ki bi terjale poseg v izpodbijana dela odločb. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo zastaranje tega tožbenega zahtevka. Zato je moralo pritožbeno sodišče v tem delu pritožbo zavrniti in potrditi izpodbijani del sodbe v navedenem delu (353. člen ZPP).

7.Pač pa sta utemeljeni pritožbi tako zoper sodbo kot tudi v celoti zoper sklep, kolikor izpodbijata omenjeni odločitvi sodišča prve stopnje, ki se nanašata na ugotovitveni tožbeni zahtevek, ki temelji na trditvah o pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja.

8.Nosilne dejanske okoliščine, ki jih je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, so naslednje: - da je bila dne 6. 11. 1996 med toženo stranko kot prodajalcem in tožečo stranko kot kupcem sklenjena pogodba o prodaji dela zemljišča, ki je v naravi predstavljal dovozno pot do hiše M. 5 ter del dvorišča in vrta, vse skupaj v obsegu okoli 1000 m2, sicer vključenega v okviru parc. št. 3/1, 4/1 in 161/2 k.o. x., - da sta stranki v okviru III. točke pogodbe določili tudi lokacijo in meje nepremičnine ter napravili skico in se dogovorili, da bo izmera zemljišča, ki je predmet pogodbe, natančneje opredeljena z geodetsko odmero in parcelacijo, s katero se bo tako odmerjenemu zemljišču določila tudi nova parc. št., - da sta se pravdni stranki v 4. točki pogodbe dogovorili, da znaša kupnina za zemljišče 10,00 DEM v tolarski protivrednosti za m2 površine, ki se poravna 30 % ob sklenitvi pogodbe, 70 % pa po izvršeni odmeri zemljišča, - da je v okviru 4. točke sklenjene pogodbe tožena stranka kot prodajalec dovolila, da se po plačilu celotne kupnine novo odmerjena parcela odpiše od parc. št. 3/1, 4/1 in 161/2 k.o. x. in se zanjo odpre nova parc. št. na ime tožeče stranke kot kupca, - da je bil mejni ugotovitveni postopek in parcelacija zemljišča izvedena in da je bila tudi izdana odločba o parcelaciji z dne 2. 4. 1997 skladno z omenjenim pogodbenim dogovorom tako, da sta bili oblikovani parc. št. 3/12 pot v izmeri 352 m2 ter parc. št. 4/1 travnik v skupni izmeri 1049 m2, vse vl. št. 435 k.o. x., kot nova lastnika teh parcel pa sta bila določena A. in F. J., - da je tožena stranka vknjižena kot lastnica navedenih nepremičnin, - da iz blagajniških izdatkov z dne 13. 1. 1997 in 25. 3. 1997 izhaja, da je tožnik tožencu poravnal na račun kupnine za zemljišče zneska 100.000,00 SIT, 171.500,00 SIT ter 7.000,00 DEM, pri čemer je na blagajniškem izpisku z dne 25. 3. 1997 navedeno tudi, da so na omenjeni dan poravnane vse obveznosti tožnika do toženca. Iz navedenih neizpodbijanih dejanskih ugotovitev pa torej izhaja, da je tožnik vse svoje pogodbene obveznosti izpolnil, toženec pa ni izpolnil svoje obveznosti, da tožniku omogoči tudi zemljiškoknjižni vpis na njegovo ime v skladu s pogodbenimi določili.

9.Ker se priposestvovalna doba, kot izhaja iz nespornih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, ni iztekla do uveljavitve SPZ (to je do 1. 1. 2003) civilni postopek pa se je začel po uveljavitvi navedenega zakona, prideta v poštev predvsem naslednji določbi SPZ: 268. člen, po katerem so vsi postopki, ki so se začeli pred uveljavitvijo tega zakona, zaključijo po določilih prejšnjih predpisov, razen če ta zakon določa drugače (a contrario v konkretnem primeru torej to pomeni, da je treba glede presoje izpolnitve pogojev za priposestvovanje uporabiti določbe SPZ), upoštevaje nadalje tudi določbo 269. člena zakona, ki v prvem odstavku določa, da se glede priposestvovalne dobe, ki je začela teči pred uveljavitvijo zakona, upoštevajo določila tega zakona, dobroverni posestnik ter dobroverni zakoniti posestnik po Zakonu o temeljnih lastninskopravnih razmerjih pa sta glede trajanja priposestvovalne dobe izenačena z dobrovernim lastniškim posestnikom po tem zakonu. V konkretnem primeru je tako treba uporabiti določbo 28. člena SPZ, ki opredeljuje nedobrovernega posestnika kot tistega posestnika, ki je vedel ali mogel vedeti, da ni upravičen do posesti, kar a contrario spet pomeni, da je dobroverni posestnik tisti, ki ne ve ali ne more vedeti, da nima pravice do posesti (glej v tem delu tudi pravno pravilne pravne razloge sodišča prve stopnje). Vendar pa je sodišče prve stopnje odločilno vprašanje ali je tožnik postal dobroverni lastniški posestnik oz. ali je bil v opravičljivi zmoti o tem, da ima pravico do posesti, nepravilno razrešilo, kljub temu, da je sicer pravilno ugotovilo, da je izpolnjen pogodbeni dejanski stan za pridobitev lastninske pravice v korist toženke in sicer plačilo kupnine in geodetska odmera predmetnih nepremičnin. Strogo stališče, kakršnega je zavzelo sodišče prve stopnje, namreč izključuje vsakršno možnost izvenknjižnega priposestvovanja, torej tiste oblike priposestvovanja, ko je pridobitelj pridobil nepremičnino na podlagi veljavnega pravnega posla, vendar pa se ni vknjižil v zemljiško knjigo in je vknjiženi lastnik ostal prodajalec. Novejša teorija, kakor tudi sodna praksa pa nasprotno, kot to meni sodišče prve stopnje, dovoljujeta pridobitev lastninske pravice na originaren (izviren) način – na podlagi izvenknjižnega priposestvovanja tudi v primerih, kakršen je sporni (1). V spornem primeru je izkazana situacija, ko pravni posel ni bil v celoti izpolnjen in sicer iz razlogov na strani toženca, ki ni poskrbel za vpis v zemljiško knjigo na ime tožnika kot novega lastnika, izpolnitveni zahtevek pa je na podlagi 350. člena OZ zastaral, tako da je tožniku ostal kot utemeljen zgolj zahtevek za pridobitev lastninske pravice na izviren način – na podlagi izvenknjižnega priposestvovanja. Za takšno priposestvovanje pa je ob povedanem potreben izkaz 10-letnega izvrševanja lastniške posesti na podlagi neizpolnjenega razpolagalnega pravnega posla. Takšno stanje pa zadostuje predpostavki dobroverne posesti iz 43. člena SPZ in ustvarja podlago za izvirno pridobitev lastninske pravice (2).

10.Sodišče prve stopnje je torej pravno zmotno presodilo, da tožnik ne more biti dobroverni lastniški posestnik. Zato se posledično tudi ni ukvarjalo s spornim vprašanjem, ali je tožnik sploh imel posest v predpisani priposestvovalni dobi. Zato je zaradi zmotne uporabe materialnega prava ostalo zmotno in nepopolno ugotovljeno tudi dejansko stanje. To pa je narekovalo ugoditev pritožbi ter razveljavitev izpodbijane sodbe v navedenem delu ter vrnitev zadeve v novo sojenje.

11.Iz enakih razlogov je bilo treba ugoditi tudi pritožbi zoper sklep o ugoditvi ugovoru in zavrnitvi predloga za začasno odredbo, ki jo je sodišče prve stopnje utemeljilo na podlagi enakih okoliščin kot odločitev o glavni stvari – to je neizkazanost tožbenega zahtevka iz navedenih razlogov, ter vrniti zadevo v nov postopek (355. člen ZPP).

12.Pritožbeno sodišče je namreč tudi ocenilo, da samo ne bi moglo odpraviti navedenih dejanskih pomanjkljivosti, ne da bi poseglo v pravico do sojenja na dveh stopnjah oziroma v pravico do pritožbe, zagotovljene z določbo 33. člena Ustave RS. Samo bi moralo namreč prvič zasliševati priče ter izvajati druge dokaze v zvezi s spornim vprašanjem izvrševanja posesti tožnika v priposestvovalni dobi.

13.Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu tretjega odstavka 165. člena ZPP.

(1) Glej v teoriji: dr. Miha Juhart: „Priposestvovanje lastninske pravice na nepremičninah (gradivo za program seminarja - „Aktualna vprašanja stvarnega prava in informatizacije zemljiške knjige“, Brdo pri Kranju dne 7. 12. 2011).

Glej v sodni praksi npr.: sodbe VS RS: II Ips 904/2007 z dne 30. 9. 2010, II Ips 1090/2008 z dne 21. 10. 2010 in II Ips 866/2008 z dne 15. 11. 2010. (2) Glej Ibid: str. 12.