Jedro

Po Načelnem pravnem mnenju občne seje Vrhovnega sodišča z dne 6. 4. 2012 (prvi odstavek) je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena ZKZ, v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena OZ.

Zatrjevane napake volje tožnica ne more z uspehom uveljavljati v postopku za odobritev pravnega posla, pač pa lahko v primeru (bistvene) zmote pogodbo izpodbija v pravdi pred sodiščem splošne pristojnosti (drugi odstavek 46. člena OZ). Postopek podaje in sprejema ponudbe je strogo obličen zaradi učinkovanja stroge obličnosti in v predpisani obliki izjavljene volje pa je že pojmovno izključena možnost nesporazuma v predmetu obveznosti.

Pravica zahtevati razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin se lahko uveljavlja le sodno, pred sodiščem splošne pristojnosti. Kar pomeni, da se tožnica v postopku za odobritev pravnega posla na spremenjene okoliščine, ki so po določbah 112. člena OZ lahko razlog za razvezo pogodbe, ne more z uspehom sklicevati.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Stroškovni zahtevek tožeče stranke se zavrne.

Obrazložitev

1. Upravna enota Ptuj (v nadaljevanju prvostopenjski organ) je z izpodbijano odločbo odobrila pravni posel, ki sta ga sklenila tožnica kot prodajalka ter A.A. kot kupec, za kupnino 2496 EUR, za nepremičnini s parcelnima številkama 63/4 in 100/6, obe k.o. ... (v 1. točki izreka), odločila, da stroškov postopka ni bilo (v 2. točki izreka) in ugotovila, da se s to odločbo nadomestita (v prejšnjem postopku izdana) odločba in sklep tega organa št. 330-426/2014-6 (05080) z dne 28. 4. 2014 (v 3. točki izreka). Iz obrazložitve odločbe izhaja, da jo je upravni organ izdal v združenem postopku, na podlagi vlog za odobritev pravnega posla A.A. in B.B. V postopku je bilo med drugim ugotovljeno, da so v zakonskem roku pisno izjavo o sprejemu ponudbe na podlagi 21. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) podali: A.A., ki je v celoti sprejel prodajne pogoje in je uveljavljal prednostno pravico do nakupa kot drug kmet, C.C., ki je v celoti sprejel prodajne pogoje in ni uveljavljal prednostne pravice do nakupa, v zakonskem roku pa tudi ni vložil vloge za odobritev pravnega posla, in B.B., ki je sprejel ponudbo le za zemljišče s parcelno št. 100/7 k.o. ... in ni uveljavljal prednostne pravice do nakupa, ob tem ko je sicer upravni organ zanj v nadaljevanju ugotovil, da je kmet mejaš. Zaradi ugotovitve predkupnega upravičenja je upravni organ izvedel ustno obravnavo. Upravni organ je z odločbo z dne 28. 4. 2014 A.A. pravni posel odobril, B.B. pa odobritev pravnega posla zavrnil. V pritožbenem postopku je drugostopenjski organ odločbo prvostopenjskega organa z dne 28. 4. 2014 odpravil ter zadevo vrnil v ponovni postopek, ob razlogovanju, da je ponudbo tožnice treba šteti kot prodajo vsakega posameznega zemljišča. V ponovnem postopku je A.A. 18. 11. 2015 podal izjavo, da odstopa od nakupa zemljišča s parcelno št. 100/7, za ponujeno ceno pa bi kupil zemljišči s parcelnima št. 63/4 in 100/6. Glede na to, da je organ ugotovil, da za odobritev pravnega posla ni ovir, ki bi izhajale iz 19. člena ZKZ, je pravni posel A.A. odobril. 2. Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano (v nadaljevanju drugostopenjski organ) je z odločbo z dne 23. 6. 2016 zavrnilo pritožbo tožnice zoper izpodbijano odločbo prvostopenjskega organa.

3. Tožnica v tožbi navaja, da je v pritožbi uveljavljala, da je ponudbo podala ob dogovoru, da bo B.B. kupil zemljišče s parcelno št. 100/7 k.o. ..., parceli 100/6 in 63/4 pa C.C. Oba sta izpolnjevala pogoje za status kmeta. Z C.C. je bila dogovorjena, da bo kupil tudi parcelo št. 100/5 za dogovorjeno ceno 6268 EUR. Ker je navedena parcela po prostorskih podatkih stavbno zemljišče, je ni zajela v ponudbo, ker je bila prepričana, da so lahko predmet ponudbe samo kmetijska zemljišča. Tožnica kot prava neuka stranka pa ni vedela, da bi lahko s posebnim pogojem vezala prodajo navedene parcele na prodajo parcel št. 100/6 in 63/4. Dejansko je že v pritožbi navedla, da prodaja nepremičnin brez parcele št. 100/5 ne predstavlja njene prave volje za prodajo. Ni ji jasno, zakaj C.C. ni sodeloval v nadaljnjem postopku za odobritev pravnega posla, saj je po njenem vedenju izpolnjeval pogoje za status kmeta in je njegov status predkupnega upravičenca enak statusu A.A. Drugostopenjska odločba v zadevi se sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 349/2010, vendar iz te sodbe izhaja, da le praviloma ne more priti do nesporazuma v predmetu obveznosti zaradi stroge obličnosti postopka ponudbe in sprejema ponudbe. Tožnica pa je že ves čas postopka jasno navajala, da je kot prava neuka stranka podala nepravilno ponudbo. Zaradi tega pa ne sme izgubiti pravic, ki bi ji šle v primeru, če bi bila možna pogajanja. Po mnenju tožnice prisilni predpis ne more biti tako tog, da bi posamezniku lahko nastala večja škoda, kot je vrednost zemljišča, ki ga je tožnica v danem primeru ponudila v prodajo. Za tožnico je ključnega pomena, da je skupaj s parcelo št. 100/6 in 63/4 prodajala tudi parcelo št. 100/5 in da prvih dveh parcel brez tretje ne bi prodala. Tožnica je podala ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč parcelna št. 100/6 in 63/4 ob predpostavki, da jih bo skupaj s parcelo št. 100/5 kupil C.C., ki je izpolnjeval pogoje glede predkupnega upravičenja enako kot A.A. Ponujene nepremičnine ležijo tako, da nihče drug, z izjemo B.B., ni imel ugodnejšega predkupnega položaja kot C.C. Tako je tožnica pri podaji ponudbe utemeljeno računala, da bo nepremičnini v skladu z dogovorom kupil slednji, vključno s parcelo št. 100/5. Zgolj zato, ker C.C. ni predlagal odobritve pravnega posla, tožnica ne sme izgubiti upravičenj, ki bi jih bila sicer deležna po splošnih določilih civilnega prava. Tožnica se je ves čas postopka sklicevala na zmoto ob podaji ponudbe. Ta je zagotovo opravičljiva. Po tem, ko C.C. ni podal vloge za odobritev pravnega posla, so se razmere za tožnico tako bistveno spremenile, da se lahko sklicuje na določbe 112. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Tožnica je prepričana, da se glede na okoliščine lahko utemeljeno sklicuje na nesporazum. Poudarja, da je lega, velikost in konfiguracija parcele št. 100/5 takšna, da kot posebna samostojna enota izgubi vrednost v prometu. Tekom postopka in tudi v pritožbi pa je bilo pojasnjeno, da se je C.C. zavezal plačati tožnici za navedeno parcelo 6268 EUR. Tožnica v dokazne namene predlaga zaslišanje C.C. in B.B. ter drugih strank upravnega spora. Sodišču predlaga, naj odloči, da se izpodbijana odločba odpravi, zahteva pa tudi povrnitev stroškov postopka.

4. Toženka v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, ki izhajajo iz odločb upravnih organov obeh stopenj ter sodišču predlaga, naj tožbo kot neutemeljeno zavrne. Dodatno navaja, da iz sodne prakse izhaja, da je ponudba, dana na podlagi 20. člena ZKZ in sprejeta v skladu z 21. členom ZKZ, obvezujoča. To stališče izhaja iz zakonskih zahtev po obličnosti ponudbe in sprejema ponudbe, iz katerih je mogoče razumeti, da ZKZ ni predvidel naknadnih neformalnih pogajanj, ki bi sledila objavi ponudbe (npr. sklep Vrhovnega sodišča II Ips 45/2008 z dne 16. 7. 2009, sklep Vrhovnega sodišča II Ips 433/2006 z dne 4. 12. 2008). Raven skrbnosti tožeče stranke pri oddaji ponudbe ni in ne more biti ena izmed okoliščin, ki bi jo moral ugotavljati organ pri njeni oddaji ponudbe (sodba Upravnega sodišča I U 985/2015).

5. Sodišče je tožbo v odgovor kot strankam z interesom poslalo A.A., B.B. in C.C. Odgovoril je A.A.. Strinja se z odločitvijo prvostopenjskega organa, prereka tožbene navedbe in sodišču predlaga, naj tožbo kot neutemeljeno zavrne.

6. Tožba ni utemeljena.

7. V obravnavani zadevi je sporna odločitev prvostopenjskega organa, da se odobri pravni posel, sklenjen med tožnico kot prodajalko in A.A. kot kupcem za nepremičnini s parc. št. 63/4 in 100/6, obe k.o. ... Organ je pravni posel odobril ob neprerekanih ugotovitvah, da je A.A. vlogo za odobritev pravnega posla vložil v zakonskem roku, da je za navedeni nepremičnini v zakonskem roku edini podal pisno izjavo o sprejemu ponudbe v smislu prvega odstavka 21. člena ZKZ in da je predkupni upravičenec kot "drug kmet" ter da tudi niso podane druge okoliščine iz 19. člena ZKZ, ki bi predstavljale oviro za odobritev pravnega posla. Tožnica pa odločitvi nasprotuje ob zatrjevanju, da je bila ob podaji ponudbe v (opravičljivi) zmoti, zaradi česar ni vključila tudi parcele št. 100/5 oziroma da je kot prava neuka stranka podala nepravilno ponudbo, v posledici česar nato C.C., s katerim je bila dogovorjena za prodajo vseh treh nepremičnin, in ki tudi izpolnjuje pogoje za predkupnega upravičenca, v postopku za odobritev pravnega posla ni sodeloval. Glede na to, da so se s tem, ko C.C. ni podal vloge za odobritev pravnega posla, razmere zanjo bistveno spremenile, se sklicuje tudi na določbe 112. člena OZ ter na obstoj nesporazuma.

8. Po prvem odstavku 20. člena ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo izročiti vsaki upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Ponudba mora vsebovati tam navedene osebne podatke o prodajalcu, podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina, katastrska kultura), ceni in morebitne druge prodajne pogoje (drugi odstavek 20. člena ZKZ). Po prvem odstavku 21. člena ZKZ mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe (ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti). Rok za sprejem ponudbe je 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote (četrti odstavek 20. člena ZKZ). Po prvem odstavku 23. člena ZKZ pa lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije (če ni z drugimi zakoni drugače določeno) uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.

9. Glede na navedeno mora ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije vsebovati vse bistvene sestavine pogodbe (drugi odstavek 20. člena ZKZ), naslovljena pa je na določen krog predkupnih upravičencev (prvi odstavek 21. člena in prvi odstavek 23. člena ZKZ). Po Načelnem pravnem mnenju občne seje Vrhovnega sodišča z dne 6. 4. 2012 (prvi odstavek) je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena ZKZ, v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena OZ. Iz obrazložitve navedenega Načelnega pravnega mnenja izhaja, da je bilo tako stališče, da je ponudnik na dano ponudbo vezan, da ponudba ponudnika veže ves čas do izteka roka za sprejem ponudbe in da ponudnik vezanosti na ponudbo ne more izključiti, sprejeto že v pravnem mnenju Vrhovnega sodišča iz leta 1984 na podlagi tedaj veljavnega zakona, in da se ureditev v veljavnem ZKZ v tem pogledu ne razlikuje; poleg tega ZKZ tudi uporablja enak izraz, kot ga uporablja OZ kot splošni predpis, ki ureja sklepanje pogodb, vsebina ponudbe pa se tudi ne razlikuje od ponudbe po OZ. Iz obrazložitve navedenega Načelnega pravnega mnenja z dne 6. 4. 2012 pa tudi izhaja (utemeljitev), da bi se z možnostjo izključitve vezanosti na ponudbo izjalovil pomen predkupne pravice (prvi odstavek Načelnega pravnega mnenja).

10. Ker je bilo v postopku ugotovljeno - ugotovitev pa ni sporna, saj je tožnica ni nikoli prerekala - da je A.A., ki je, kar tudi ni sporno, pravilno sprejel ponudbo za prodajo nepremičnin s parc. št. 63/4 in 100/6, obe k.o. ..., predkupni upravičenec po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ kot "drug kmet", to pomeni, da je s strani tožnice podana ponudba navedenih nepremičnin (kmetijskih zemljišč) v razmerju do predkupnega upravičenca A.A. zavezujoča ter da tožnica vezanosti na ponudbo glede teh nepremičnin ne more izključiti.

11. Tožbeni ugovor, podan v smeri, da naj bi ponudba za prodajo parc. št. 63/4 in 100/6, obe k.o. ..., za tožnico ne mogla šteti za zavezujočo, ker naj bi jo, po njenih navedbah, podala v zmoti (tožnica naj bi menila, da v ponudbo ne more vključiti tudi (stavbne) parcele št. 100/5), po presoji sodišča ni utemeljen. Tak razlog za izključitev vezanosti ponudnika na ponudbo ne izhaja niti iz določb ZKZ, niti iz določb OZ ter tudi ne iz navedenega Načelnega pravnega mnenja z dne 6. 4. 2012. Tudi sodišče sodi, enako kot drugostopenjski organ, da zatrjevane napake volje tožnica ne more z uspehom uveljavljati v postopku za odobritev pravnega posla, pač pa lahko v primeru (bistvene) zmote pogodbo izpodbija v pravdi pred sodiščem splošne pristojnosti (drugi odstavek 46. člena OZ).

12. Tudi tožbene navedbe o obstoju nesporazuma so po presoji sodišča neutemeljene. Po 16. členu OZ gre za nesporazum, kadar sta stranki prepričani, da se strinjata, dejansko pa je med njima nesporazum o naravi pogodbe ali o podlagi ali predmetu obveznosti; v takem primeru se šteje, da pogodba ni bila sklenjena. Drugostopenjski organ se je v zvezi z vprašanjem obstoja nesporazuma skliceval na ureditev v 20. in 21. členu ZKZ (ki jo je sodišče že povzelo v 8. točki obrazložitve te sodbe), po kateri je postopek podaje in sprejema ponudbe strogo obličen ter na stališče v sodbi Vrhovnega sodišča II Ips 349/2010 z dne 16. 5. 2013, da je zaradi učinkovanja stroge obličnosti in v predpisani obliki izjavljene volje že pojmovno izključena možnost nesporazuma v predmetu obveznosti. Tej presoji drugostopenjskega organa sodišče v celoti pritrjuje. Poleg tega ugotavlja, da vprašanje, katera kmetijska zemljišča (po parcelnih številkah in katastrski občini ter še ostalih podatkih) je tožnica navedla v ponudbi, niti ni sporno, in sicer da so to parc. št. 63/4, 100/6 in 100/7, kar je razvidno tudi iz ponudbe z dne 18. 11. 2013, ki je v upravnem spisu. Parcela št. 100/5 v ponudbi (tako) ni zaobsežena, in tudi to ni sporno. Iz spisnih podatkov pa tudi izhaja (in prav tako ni sporno), da je bila tudi izjava o sprejemu ponudbe A.A. podana le glede v ponudbi navedenih parcel. Kar pomeni, da je bila predpisana obličnost podaje ponudbe in sprejema ponudbe v obravnavanem primeru tudi v celoti spoštovana in da glede na to tožnica neutemeljeno ugovarja sklicevanju drugostopenjskega organa na stališče v sodbi Vrhovnega sodišča II Ips 349/2010 z dne 6. 4. 2012 o že pojmovno izključeni možnosti nesporazuma o predmetu pogodbe zaradi učinkovanja stroge obličnosti. Sodišče pa se z njo tudi ne strinja, kolikor meni, da se na obstoj nesporazuma lahko sklicuje glede na zatrjevano zmoto pri podaji ponudbe (v zvezi s parc. št. 100/5); kot je sodišče že razlogovalo v 11. točki obrazložitve te sodbe, se v postopku za odobritev pravnega posla ponudnik ne more sklicevati na zmoto, ker ta ne šteje za okoliščino, relevantno za odločitev.

13. Tožnica se v tožbi sklicuje tudi na določbe 112. člena OZ, v katerih je urejena razveza oziroma sprememba pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin, in s tem v zvezi navaja, da je podala ponudbo za prodajo predmetnih nepremičnin s parc. št. 100/6 in 63/4 ob predpostavki, da ju bo, skupaj s parc. št. 100/5, kupil C.C., s katerim je bila tako dogovorjena, vendar slednji nato ni vložil vloge za odobritev pravnega posla; meni, da zaradi tako spremenjenih okoliščin ne sme izgubiti upravičenj, ki bi jih bila sicer deležna po splošnih določilih civilnega prava. Sodišče najprej ugotavlja, da tožnica v upravnem postopku ni uveljavljala prenehanja pogodbe v smislu 112. člena OZ zaradi zatrjevanih spremenjenih okoliščin, vsaj ne eksplicitno, ter da te navedbe, da naj bi bile zatrjevane okoliščine razlog za prenehanje pogodbe po 112. členu OZ, prvič podaja v tožbi, kar pomeni, da gre za nedopustno tožbeno novoto (tretji odstavek 20. člena ZUS-1). Poleg tega pa se pravica zahtevati razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin lahko uveljavlja le sodno, pred sodiščem splošne pristojnosti, kar jasno izhaja iz določb 112. do 114. člena OZ. Kar pomeni, da se tožnica v postopku za odobritev pravnega posla na spremenjene okoliščine, ki so po določbah 112. člena OZ lahko razlog za razvezo pogodbe, ne more z uspehom sklicevati ter v tem postopku tako ne more doseči, da bi organ za pogojno sklenjeno kupoprodajno pogodbo kot zavezovalni pravni posel (v smislu drugega odstavka Načelnega pravnega mnenja Vrhovnega sodišča z dne 6. 4. 2012) štel, da ni nastala ali da je prenehala.

14. Ker je bil tako po presoji sodišča postopek za izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter je izpodbijana odločba pravilna in na zakonu utemeljena, tožbeni ugovori pa neutemeljeni, je sodišče tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) kot neutemeljeno zavrnilo.

15. Tožnica je v tožbi predlagala tudi izvedbo dokazov: vpogled v odločbi upravnih organov obeh stopenj, zaslišanje strank in zaslišanje prič C.C. in B.B. Predlaganih dokazov sodišče ni izvedlo. Pri vpogledu v odločbi upravnih organov obeh stopenj (izpodbijane prvostopenjske in drugostopenjske) niti ne gre za predlaganje dokazov v smislu ugotavljanja dejstev, relevantnih za odločitev, saj gre za upravni odločbi, katerih zakonitost presoja sodišče v tem upravnem sporu. Dokazni predlogi za zaslišanje prič in strank pa so nesubstancirani, saj eksplicitno ne navajajo konkretnih dejstev, ki naj bi se dokazovala. Upoštevaje upravne spise v zadevi ter tožbene navedbe pa sodišče glede pričanja C.C. in B.B. more presoditi, da je v celoti nepotrebno, saj gre za pravno nerelevantna dokaza. Sodišče se je namreč v razlogih sodbe (že) opredelilo, da je tožnica na dano ponudbo v razmerju do predkupnega upravičenca A.A. vezana in da se v postopku za odobritev pravnega posla glede na pozitivno pravno ureditev ni mogoče sklicevati na zmoto ob podaji ponudbe ali na obstoj nesporazuma pri sklenitvi zavezovalnega pravnega posla in tudi ne na razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin ter je tako pravno nerelevanten obstoj dogovora, ki naj bi ga tožnica sklenila pred podajo predmetne sporne ponudbe in ki ga želi s pričanjem C.C. in B.B., in sicer, naj bi C.C. kupil parc. št. 63/4 in 100/6 (za kateri nato niti ni podal vloge za odobritev pravnega posla) ter formalno neponujeno stavbno parc. št. 100/5, medtem ko B.B. parc. št. 100/7 (kot izhaja iz izpodbijane odločbe, pa ta parcela niti ni bila predmet odločanja). Glede na to sodišče zaradi neizvedbe dokazov ni kršilo načela kontradiktornosti. Brez glavne obravnave je sodišče odločilo na podlagi prvega odstavka 59. člena ZUS-1, saj dejansko stanje, ki je bilo podlaga za izdajo izpodbijane prvostopenjske odločbe, med strankama upravnega spora ni sporno.

16. Stroškovni zahtevek tožnice pa je sodišče zavrnilo na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, kadar sodišče (med drugim) tožbo zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.