Jedro

Pogodba ni sklenjena, kadar sta stranki prepričani, da se strinjata, dejansko pa je med njima nesporazum o naravi pogodbe ali o podlagi ali predmetu obveznosti.

Sporazum strank je dosežen, ko se izjavi krijeta, do nesporazuma (disenza) pa lahko pride le v fazi sklepanja pogodbe, ko sta ponudba in sprejem ponudbe navzven razpoznavna, tako da je sploh mogoče ugotoviti, ali sta se stranki zedinili o bistvenih sestavinah pogodbe. Pri tem je bistveno, da nesporazum o navedenih elementih pogodbe obstoji na relaciji med obema strankama in ni le na strani ene izmed njih, kot to zmotno razloguje tožeča stranka, ki zatrjuje, da je imela pri prodaji v mislih nekaj drugega, kot je dejansko izjavila. Volja obeh strank je namreč izrecno (pisno) že bila izražena navzven, njuni izjavi sta se v bistvenih sestavinah ujemali, zato je pogodba med njima veljavno nastala.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da prodajna pogodba, ki sta jo sklenili tožeča stranka kot prodajalec in tožena stranka kot kupec 23. 11. 2004, ni bila sklenjena glede solastninskega deleža do 22/100 na parc. št. 5047/1, ID znak: ..., glede solastninskega deleža do ½ na parc. št. 5047/8, ID znak: ..., in glede solastninskega deleža do 4/5 na parc. št. 5047/9, ID znak: ..., vse k. o. X; na ugotovitev, da je vknjižba lastninske pravice pri navedenih nepremičninah na toženo stranko neveljavna ter na vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja - izbris vknjižbe lastninske pravice tožene in vknjižba lastninske pravice tožeče stranke (1. točka izreka). Tožeči stranki je še naložilo, da je dolžna toženi v 15 dneh povrniti njene pravdne stroške v znesku 3.843,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (2. točka izreka).

2.Tožeča stranka v pravočasni pritožbi (in pravočasni dopolnitvi) navaja, da je bilo dejansko stanje, ki je predmet tega spora, že predmet presoje pritožbenega sodišča, pri čemer je to ugotovilo, da gre nastalo situacijo šteti kot nesporazum o predmetu obveznosti. Sodišče prve stopnje je kljub temu zavzelo stališče, da je zaradi sklenjene sodne poravnave že pojmovno izključena možnost nesporazuma v predmetu obveznosti kot razloga za nenastanek pogodbe, s tem pa je prezrlo navedene ugotovitve pritožbenega sodišča in kršilo 362. člen ZPP. Navaja, da ima sodna poravnava na materialnopravnem področju učinek pogodbe, na procesnem pa učinek izvršljive sodne odločbe, s katero se postopek konča, in novo razpravljanje o istem predmetu spora ni več dopustno. Določbo v sodni poravnavi, po kateri se ena od strank zaveže k pogojni sklenitvi pogodbe, je treba šteti le kot pogodbeno, materialnopravno obveznost opraviti določeno dejanje, kar pomeni, da ima lahko kršitev te obveznosti za posledico zgolj obligacijskopravne zahtevke. Če je takšna obveznost izpolnjena, kot v konkretnem primeru, po metodi nasprotnega razlogovanja pridemo do zaključka, da je taka pogodba lahko podvržena presoji veljavnosti ne glede na sklenjeno sodno poravnavo. Nadalje navaja, da je nesporazum posebna oblika nesoglasja, in sicer navidezno nesoglasje, pri katerem se izjavi volj sicer ujemata, ker sta stranki uporabili iste besedne znake, a tem znakom v resnici pripisujeta različen pomen – zato ni mogoče govoriti o soglasju, ki je pogoj za sklenitev pogodbe, iz česar sledi, da so ugotovitve sodišča o pojmovnem izključevanju nesporazume zgrešene. Dalje navaja, da je v izpodbijani sodbi napačno ocenjena tudi podlaga za pridobitev lastninske pravice v postopku lastninskega preoblikovanja podjetja, pri čemer ponavlja svoje dosedanje trditve, da Zakon o lastninskem preoblikovanju podjetij ni imel posebnih določb o pridobitvi lastninske pravice na nepremičninah, zato so se za zemljiškoknjižno izvedbo sklepali formalni akti/pogodbe, nikakor pa ne drži, da ti prenosi po pogodbah niso bili neodvisni od lastninskega preoblikovanja. V konkretnem primeru je bilo družbeno podjetje preoblikovano v več samostojnih d. o. o., narejena je bila otvoritvena bilanca, načrt delitve podjetja in otvoritvene bilance novoustanovljenih družb, cenitve, popisi nepremičnin, revizija in drugo, izdana pa so bila tudi soglasja Agencije RS za prestrukturiranje in prestrukturiranje. Ker same otvoritvene bilance niso imele intabulacijskih klavzul, je bilo treba za vknjižbo lastninske pravice na nepremičninah na nove družbe skleniti še Pogodbi o neodplačnem prenosu nepremičnin, ki pa nista konstitutivna, temveč le deklaratorna akta. Kot izhaja iz listin v spisu, so sporne nepremičnine v otvoritveni bilanci bivšega družbenega podjetja in bilancah novoustanovljenih družb ovrednotene ter s tem sestavni del osnovnega kapitala tožeče stranke – lastnine pa zaradi napake v izvedbenih Pogodbah tožeča stranka ne more izgubiti. Nove parcele, ki so pripadle v izključno last ene od novih družb, so v pogodbah vpisane pravilno, na parcelah, kjer pa je ostalo lastninsko stanje takšno, da so bili posamezni prostori ali nadstropja v lasti več družb, pa niso vzpostavili solastnine ali etažne lastnine, ampak so jih razporedili med družbe in vpisali parcele na posamezno od družb, ki je imela prostore v pritličju, do celote. V teh Pogodbah je bila sicer določba, da bodo pogodbene stranke po potrebi in na zahtevo vsaj ene od njih s posebno listino uredile tudi lastniške deleže ali etažno lastnino v vseh tistih delih poslovnih stavb, ki so zgrajene v nadstropjih, a ta določba direktorjem družb ni bila obrazložena in do januarja 2005, ko je tožena stranka pričela postavljati zahteve po poslovnih prostorih ostalih družb, dejansko niso vedeli, da zemljiškoknjižno stanje ne ustreza dejanskemu. Iz tega sledi, da so v celoti zgrešene ugotovitve sodišča o pomanjkljivi trditveni podlagi o tem, da naj bi do disenza prišlo že pri sklepanju navedenih dveh pogodb o neodplačnem prenosu nepremičnih. Poleg tega tožena stranka zatrjevanemu načinu pridobitve lastninske pravice ni oporekala, zato bi se ta dejstva morala šteti za neprerekana in priznana. Neutemeljene so tudi ugotovitve sodišča, da tožeča stranka v tožbi ni pojasnila, ali so bili po njenem mnenju predmet prodaje tudi tisti prostori v predmetnih poslovnih stavbah, ki jih je tožeča stranka souporabljala z drugimi družbami A. D., saj je sporne nepremičnine v tožbi natančno popisala in pojasnila, kaj je bil predmet prodaje in kaj ne, kar je razvidno tudi iz izpovedi prič G. in K. Stališče sodišča, da tožeča stranka svoj tožbeni zahtevek utemeljuje na tem, da predmetna prodajna pogodba ni bila sklenjena za tiste dele spornih nepremičnin, ki presegajo pritlične dele stavb, je torej zgrešeno, saj kaj takšnega iz trditvene podlage tožeče stranke ne izhaja. Zgrešene so tudi ugotovitve sodišča, da naj tožeča stranka ne bi dokazala svojih trditev, češ da je uporabljala le pritličje stavb na predmetnih nepremičninah, ter da ni dokazala, da je te pritlične prostore pokazala direktorju tožene stranke na ogledu, pri čemer se v zvezi s tem sklicuje na izpovedi prič N., K., A. in S., ki so v celoti potrdile njene navedb. Tožena stranka pa je tudi sama v več dokumentih potrdila, da je prostore, ki so bili predmet prodaje, prevzela v posest, in sicer v dopisih z dne 26. 8. 2003, 2. 2. 2004 in 9. 1. 2004, pa tudi v 3. členu prodajne pogodbe z dne 23. 11. 2004 je izrecno navedeno, da je nepremično in premično premoženje, ki je predmet prodaje, že v posesti kupca. Sodišče se do tega v izpodbijani sodbi ni opredelilo niti z besedico, kar je kršitev drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče je sledilo toženi stranki glede tega, zakaj kletnih prostorov in prostorov v nadstropju ni prevzela v posest, čeprav je zakoniti zastopnik 10. 5. 2011 izpovedal, da je bilo to dogovorjeno z ustnim dogovorom, ker je tožeča stranka kletne prostore potrebovala za svojo proizvodnjo, 13. 2. 2012 pa je izpovedal, da je iz razloga, ker ni mogel plačati preostalega zneska kupnine, pustil, da prostore zasedajo družbe. Povsem zgrešene so tudi ugotovitve sodišča, da se tožeča stranka ne more sklicevati na nesporazum, ker naj bi se z vpisom predmetnih nepremičnin v zemljiško knjigo seznanila, da zemljiškoknjižno stanje ne ustreza dejanskemu, kajti tožeča stranka in ostale družbe skupine As sploh niso vedele, da zemljiškoknjižno stanje ne ustreza dejanskemu. Nadalje še izpostavlja, da so bili ob začetku postopka prodaje spornih nepremičnin direktorju tožene stranke pokazani vsi prostori tožeče stranke, ki so bili predmet prodaje in jih je imela ta družba v posesti, vse prostore so obhodili in si jih ogledali, direktorju tožene stranke pa je bila izročena tudi cenitev N.-i., d. o. o., z dne 29. 3. 1999, v kateri so natančno popisani posamezni prostori v lasti naročnika cenitve. Iz te cenitve je jasno razvidno, da na spornih parcelnih številkah ni predmet cenitve celotna stavba, temveč le prostori v lasti prodajalca. V zvezi s tem so tako neutemeljene ugotovitve sodišča v smeri izostale trditvene podlage, češ da tekom postopka ni bilo niti zatrjevano, da so predmet prodaje le tiste površine poslovnih prostorov, kot izhajajo iz cenitve. Poleg tega pa ni razvidno, na podlagi česa je sodišče zaključilo, da se je B. s predmetno zadevo seznanil šele leta 2008, izpodbijana sodba pa je povsem neobrazložena, kar je kršitev 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Za isto kršitev gre tudi pri tem, da se sodišče ni niti z besedico opredelilo do navedb tožeče stranke v zvezi z nadaljnjo prodajo spornih nepremičnih tožene stranke V. I.. S tem je sodišče kršilo 22. in 25. člen Ustave RS. Iz primerjave kupnine med pravdnima strankama 1.460.000,00 EUR v letu 2003 (dogovor za prodajo) oziroma 2004 (pogodba) in kupnino med toženo stranko in I., ki je v letu 2006 znašala 2.000.000,00 EUR (brez spornih prostorov v kleti in prvem nadstropju) je mogoče le zaključiti, da je tožena stranka ob splošno znani rasti cen nepremičnin dosegla realno tržno ceno in za kupljeno nepremičnino dosegla cca. 25 % več, nikakor pa ni mogoče verjeti, da bi tožena stranka dosegla toliko večjo ceno za cca. 900 kvadratnih metrov manjšo površino. Sodišče prve stopnje je povsem neutemeljeno zavrnilo tudi predlagane dokaze, pri tem pa je bistvenega pomena oprava ogleda, saj bi bilo glede na kompleksnost spornih poslovnih površin šele tako mogoče ugotoviti, kaj je bilo dejansko predmet prodaje, sodišče pa v končni odločbi niti ni pojasnilo razlogov za zavrnitev predlaganega dokaza. Sodišče bi se z ogledom lahko prepričalo, da so trditve o nakupu delavnic v kleti povsem nelogične, saj je tožena stranka prek kupljenih prostorov v pritličju lahko dostopala le v sanitarije in garderobe po ozkem stopnišču, dostop v delavnice v kleti pa je prek dvorišča, ki je v lasti drugih družb A. D. Predlaga spremembo, podredno razveljavitev izpodbijane sodbe.

3.Pritožba ni utemeljena.

4.Tožeča stranka svoj tožbeni zahtevek utemeljuje na stališču Višjega sodišča v Ljubljani, izraženem v zadevi VII Pg 432/2005, češ da ima zatrjevani neobstoj soglasja o prodaji celotnih nepremičnin za posledico, da pogodba v delu, v katerem naj soglasje ne bi bilo doseženo, sploh ni nastala. Pritožbeno sodišče na tem mestu poudarja, da ne sámo ne sodišče prve stopnje ni vezano na morebitna (drugačna) materialnopravna stališča, ki jih je (višje) sodišče zavzelo v nekem drugem postopku, ko je sodilo o drugačnem tožbenem zahtevku, pa čeprav gre v obeh pravdah za v bistvenem enake tožbene trditve. Zaradi navedenega so očitki sodišču prve stopnje o kršitvi 362. člena ZPP neutemeljeni.

5.V tem sporu je tožeča stranka postavila ugotovitveni zahtevek, a je izvedeni dokazni postopek pokazal, da med pogodbenima (sedaj pravdnima) strankama ni prišlo do nesporazuma pri sklepanju pogodbe (disenz), kot ga opredeljuje 16. člen OZ. Pritožbeno sodišče sprejema logično in prepričljivo dokazno oceno, ki jo je v zvezi s pravno odločilnimi dejstvi oblikovalo sodišče prve stopnje, ter se v izogib ponavljanju nanjo v celoti sklicuje.

6.Pogodba ni sklenjena, kadar sta stranki prepričani, da se strinjata, dejansko pa je med njima nesporazum o naravi pogodbe ali o podlagi ali predmetu obveznosti (16. člen OZ). Tudi po stališču Vrhovnega sodišča (1) je sporazum strank dosežen, ko se izjavi krijeta, do nesporazuma (disenza) (2) pa lahko pride le v fazi sklepanja pogodbe, ko sta ponudba in sprejem ponudbe navzven razpoznavna, tako da je sploh mogoče ugotoviti, ali sta se stranki zedinili o bistvenih sestavinah pogodbe. Pri tem je bistveno, da nesporazum o navedenih elementih pogodbe obstoji na relaciji med obema strankama in ni le na strani ene izmed njih, kot to zmotno razloguje tožeča stranka, ki zatrjuje, da je imela pri prodaji v mislih nekaj drugega, kot je dejansko izjavila. Volja obeh strank je namreč izrecno (pisno) že bila izražena navzven, njuni izjavi sta se v bistvenih sestavinah ujemali, zato je pogodba med njima veljavno nastala (15. člen OZ).

7.Izjavi pogodbenih strank sta bili skladni tako v predpogodbi z dne 7. 2. 2003 (tožeča stranka nasprotnega niti ni zatrjevala) kot tudi v sodni poravnavi z dne 5. 3. 2004, opr. št. 3 Pg 352/03 (tudi tu tožeča stranka ni zatrjevala nesoglasja pri sklepanju, pri čemer se sodna poravnava tako ali tako lahko izpodbija le v iz razlogov, določenih v 392. členu ZPP), ter nazadnje še v prodajni pogodbi z dne 23. 11. 2004. Pritožbeno sodišče je že izpostavilo, da glede neobstoja disenza pri sklenitvi (glavne) pogodbe sledi dokazni oceni sodišča prve stopnje (6. točka te obrazložitve), na tem mestu pa le dodaja, da tožeča stranka ni uspela dokazati, da potrebnega soglasja volj ni bilo, temveč zgolj, da se je kvečjemu sama motila o resnični/pravi vsebini svoje izjave, kar pa pomeni, da je do soglasja za nastanek sporne pogodbe prišlo.

8.Višje sodišče prav tako v celoti zavrača pritožbene navedbe v zvezi s pridobitvijo lastninske pravice na spornih nepremičninah, saj prodajna pogodba, katere predmet je tuja stvar, samo zaradi tega, ker na predmetu pogodbe prodajalec nima lastninske pravice, še ni nična. (3) Skladno s 440. členom OZ prodaja tuje stvari veže pogodbenika, vendar pa lahko kupec, ki ni vedel in ni bil dolžan vedeti, da je stvar tuja, odstopi od pogodbe, če zaradi tega ne more doseči njenega namena, in zahteva odškodnino. Glede na to je v zadevi pravno nepomembno, ali so bile lastnice spornih nepremičnin preostale družbe A. D., pa je bil napačen zgolj zemljiškoknjižni vpis – edina pravna posledica, ki bi izhajala iz tega in bi zadevala predmetno prodajno pogodbo, bi bila namreč lahko zgolj ta, da bi bila iz tega razloga izpodbojna, tožena (in ne tožeča) stranka pa bi lahko kot kupec zahtevala njeno razveljavitev. Vse pritožbene navedbe, ki se nanašajo na pridobitev lastninske pravice (4. - 6. stran pritožbe), so zato neutemeljene. S temi dejstvi se ni bilo treba ukvarjati niti sodišču prve stopnje (posledično je neutemeljen tudi pritožbeni očitek o kršitvi 212. člena ZPP v zvezi s temi dejstvi), dokazi, ki jih je tožeča stranka v zvezi s temi dejstvi predlagala, pa so prav tako pravno irelevantni, zato jih sodišče prve stopnje utemeljeno ni izvedlo, prav tako pa te svoje odločitve ni bilo dolžno posebej obrazložiti.

9.V zvezi z očitanimi kršitvami pravil pravdnega postopka višje sodišče ugotavlja, da te niso podane. Sodišče prve stopnje je na 21. strani izpodbijane sodbe ustrezno pojasnilo, zakaj je zaključilo, da se je priča B. s predmetno zadevo seznanila leta 2008, in sicer na podlagi njegove izjave, da mu je tožena stranka v tem letu naročila izdelavo elaborata, opredelilo pa se je tudi do prevzema spornih nepremičnin v posest. Glede pritožbenih navedb v zvezi z nadaljnjo prodajo V. I. drži, da se sodišče do njih ni izrecno opredelilo, a so iz izpodbijane sodbe razlogi za zavrnitev tožbenega zahtevka jasno razvidni in vsebinsko prepričljivi, iz njih pa logično izhaja, da so navedene trditvene navedbe v zadevi nerelevantne.

10.Pritožbeno sodišče ni odkrilo pomanjkljivosti, na katere je v skladu s drugim odstavkom 350. člena ZPP dolžno paziti po uradni dolžnosti, zato je ob neutemeljenih pritožbenih navedbah pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v skladu s 353. členom ZPP potrdilo.

11.Odločitev o stroških je vsebovana v zavrnitvi pritožbe in je posledica zavrnitve pritožbe (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

(1) Sodba in sklep Vrhovnega sodišča z dne 29. 1. 2004, opr. št. II Ips 57/2003. (2) Navedena sodba in sklep se sicer nanaša Zakon o obligacijskih razmerjih (ZOR), vendar je določilo 61. člena ZOR, ki opredeljuje nesporazum (disenz), identičen določilu 16. člena OZ.

(3) Primerjaj sodba in sklep Vrhovnega sodišča z dne 6. 12. 2007, opr. št. II Ips 864/2006.