Jedro

Doslej sporni objekt je bil zgrajen skladno z veljavnim gradbenim dovoljenjem, torej zakonito, ne glede na to, kako je kasneje novi OLN kategoriziral individualne stanovanjske hiše. Kasneje sprejet OLN Občine Medvode torej ne more imeti za posledico potrebo po izdaji novega gradbenega dovoljenja za objekt, ki je bil zgrajen na podlagi gradbenega dovoljenja, ki ni bil razveljavljen oziroma odpravljen, ker bi sicer nedopustno retroaktivno posegal v že vzpostavljena pravna razmerja.

Novi OLN v že legalno zgrajene, pa še ne povsem dokončane objekte ne more posegati.

Kadar stranka predlaga dokaz za ugotavljanje dejstev, ki niso pravno relevantna, ali za ugotovitev dejstva, ki je že dokazano, kljub morda nepopolni obrazložitvi sodišča o zavrnitvi takih dokaznih predlog ne gre za kršitev pravice stranke do izjavljanja, ker razloge prvostopenjskega sodišča lahko v taki situaciji dopolni pritožbeno sodišče.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pritožnik sam nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Prvostopenjsko sodišče je s sklepom dovolilo spremembo tožbe z dne 13. 2. 2007 (I. točka izreka), z delno sodbo pa je toženi stranki naložilo, da mora v roku 30 dni na nepremičnini parc. št. 303/15 k. o. X, na kateri stoji hiša z oznako P3A v skupni kvadraturi 160,25 m2 izvesti gradbena dela, specificirana v 14. alinejah II. točke izreka sodbe. Toženi stranki je še naložilo, da mora zgoraj navedeno nepremičnino izročiti v posest tožečih strank v roku 30 dni pod izvršbo (III. točka izreka) in v 15. dneh tožečima strankama povrniti stroške postopka v znesku 5.816,99 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila (IV. točka izreka).

2. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka, uveljavljala pa je pritožbena razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in predlagala spremembo sodbe z zavrnitvijo tožbenega zahtevka in stroškovno posledico, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

3. Pritožba je bila vročena tožečima strankama, ki nanjo nista odgovorili.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeči stranki od tožene stranke terjata dokončanje in izročitev objekta, zgrajenega na parc. št. 303/15 k. o. X in za katerega sta plačali celotno kupnino, v posest. Tožena stranka pa je svojo obrambo gradila na trditvi, da izdano in veljavno gradbeno dovoljenje za parc. št. 303/15 k. o. X dovoljuje izgradnjo enodružinske hiše, ne pa tako velikega objekta s petimi garsonjerami in skupnimi deli stavbe, kar je bilo predmet prodajne pogodbe in kar se je tožena stranka zavezala izročiti tožnikoma. Tožena stranka meni, da je že s tem, ko je objekt zgradila do sedanje gradbene faze, dejansko izvajala gradnjo v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem, glede na novi Odlok o občinskem lokacijskem načrtu za območje urejanja SE 12/01-3 (v nadaljevanju OLN – priloga B6), v katerem je določena etapnost gradnje (prva etapa predstavlja legalizacijo in dokončanje izgradnje komunalne infrastrukture, ki pa še ni končana), pa ne more pristopiti k pridobitvi gradbenega dovoljenja za že zgrajeni objekt, ki po omenjenem OLN predstavlja drugo etapo gradnje (legalizacija in dokončanje izgradnje obstoječih objektov).

6. Glede na navedeno obrambo tožene stranke je bilo za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka bistveno vprašanje, ali je obstoječa gradnja skladna z že izdanim gradbenim dovoljenjem št. 04-03-6-35102-275/99 z dne 16. 5. 2000 (priloga B2) in ali lahko tožena stranka gradnjo po obstoječem gradbenem dovoljenju zakonito zgradi in izroči kupcema, kot pravilno ugotavlja prvostopenjsko sodišče. 7. Iz izvedenskega mnenja nedvoumno izhaja, da je bil sporni objekt doslej zgrajen skladno z izdanim in veljavnim gradbenim dovoljenjem, kot ga je za izgradnjo na parc. št. 303/15 k. o. X izdala UE Ljubljana – Izpostava Šiška, da je šlo pri izvedbi gradnje le do manjšega odstopanja, kot je bilo predvideno v projektu in sicer so glavna vhodna vrata direktno povezana s hodnikom in ne skozi vetrolov. Glede na mnenje izvedenke, da se med gradnjo sporni objekt ni spreminjal, saj je ostal v istih gabaritih in so vse izmere nespremenjene, objekt pa se je izvajal po izdanem gradbenem dovoljenju (glede na lokacijsko dokumentacijo, komercialno skico in elemente pogodbe), se je kot neresnična izkazala obrambna trditev tožene stranke, da gre za izgradnjo večjega objekta kot pa je to dopuščalo izdano veljavno gradbeno dovoljenje. Izvedenka je nadalje pojasnila, da zgolj oznaka objekta P3A ne kaže na to, ali gre za enostanovanjsko ali večstanovanjsko hišo, gre za enostanovanjsko hišo, saj so na sporni nepremičnini izdelani priključki le za enostanovanjsko hišo, med gradnjo pa se objekt, za katerega je bilo izdano veljavno gradbeno dovoljenje, ni spreminjal in je ostal v istih gabaritih, vse izmere so nespremenjene. Objekt je zasnovan in približno 80 do 90 % dokončan kot individualni stanovanjski objekt s skupnimi bivalnimi prostori in štirimi sobami, ki imajo lastne kopalnice in možnost lastne čajne kuhinje in jih kupoprodajna pogodba poimenuje negovalne sobe, komercialna skica pa garsonjere, vendar samo poimenovanje prostorov ne vpliva na elemente objekta in okolico. Zasnova večstanovanjskih objektov pa je drugačna od obravnavanega objekta, ker nimajo skupnih bivalnih prostorov, izvedeno mora biti dovolj parkirnih mest oziroma garaž, shramb za vsako enoto, priključki so drugačni. Ne gre torej za nobena nasprotja v izvajanju oziroma mnenju izvedenke o skladnosti gradnje z izdanim gradbenim dovoljenjem in o tem, ali gre za enostanovanjski ali za dvo oziroma večstanovanjski objekt. Pritožbenemu očitku, da izvedenka svojega mnenja o tem, da gre za enostanovanjski objekt, ni obrazložila, ob povedanem ni mogoče pritrditi. Sicer pa je tožena stranka na naroku za glavno obravnavo dne 11. 9. 2009 (list. št. 33) sama navedla, da je bilo prvotno gradbeno dovoljenje izdano v skladu s prvotno veljavnim zazidalnim načrtom (priloga B3), ki je v 10. členu dovoljeval le gradnjo prosto stoječih individualnih stanovanjskih hiš, kar objekt tožečih strank nesporno je.

8. Ob povedanem se izkaže, da je bil doslej sporni objekt zgrajen skladno z veljavnim gradbenim dovoljenjem, torej zakonito, ne glede na to, kako je kasneje novi OLN kategoriziral individualne stanovanjske hiše (tiste z oznako P3 kot enostanovanjske, z oznako P3A pa kot dvostanovanjske, potrditvah tožene stranke pa gre celo za večstanovanjsko hišo glede na omembo garsonjer in stanovanja v komercialni skici). Kasneje sprejet OLN Občine Medvode torej ne more imeti za posledico potrebo po izdaji novega gradbenega dovoljenja za objekt, ki je bil zgrajen na podlagi gradbenega dovoljenja, ki ni bil razveljavljen oziroma odpravljen, ker bi sicer nedopustno retroaktivno posegal v že vzpostavljena pravna razmerja. Da pa sicer niti novi OLN ne posega v gradnjo spornega objekta, pa izhaja tudi iz 18. člena OLN (na katerega se sklicuje tožena stranka, povzema pa ga tudi izvedensko mnenje), ki glede etapnosti gradnje v drugi etapi predvideva legalizacijo in dokončanje izgradnje obstoječih objektov. Legalizacija gradnje pomeni gradnjo skladno z izdanim gradbenim dovoljenjem. Ker je bilo za sporni objekt gradbeno dovoljenje že izdano, objekt pa zgrajen skladno z njim, je bila dotedanja gradnja spornega objekta izvedena zakonito, zato zanj legalizacija s pridobitvijo (novega) gradbenega dovoljenja ni potrebna. Določbo 18. člena OLN glede druge etape gradnje je zato logično razumeti kot pridobitev gradbenega dovoljenja (legalizacijo) za tiste obstoječe objekte, ki so morebiti že zgrajeni brez veljavnega gradbenega dovoljenja. Drugače povedano: novi OLN v že legalno zgrajene, pa še ne povsem dokončane objekte ne more posegati.

9. V posledici ugotovitve, da tožena stranka lahko že na podlagi veljavnega gradbenega dovoljenja dokonča sporni objekt, glede na postavljen tožbeni zahtevek, to je po izvedbi manjkajočih del v posest izročiti nepremičnino parc. št. 313/15 k. o. X, na kateri stoji hiša z oznako P3A ni relevantno, ali je tožena stranka sposobna izročiti tožnikoma navedeno nepremičnino v uporabo. Izročitev nepremičnine v uporabo tožeči stranki od tožene stranke niti ne terjata. Za presojo, kdaj je tožena stranka dolžna tožečima strankama navedeno nepremičnino izročiti v posest, so relevantna le določila pogodbe. Za presojo le-teh pa izvedensko mnenje ni potrebno, saj gre le za materialnopravno presojo določb pogodbe kot avtonomne ureditve pravnega razmerja med pogodbenimi strankami. Ugotovitev izvedenke, ki jo je povzelo prvostopenjsko sodišče, sklicujoč se na 3. člen pogodbe (priloga A4) namreč predvideva predajo objekta tožečima strankama še pred pridobitvijo oziroma izdajo uporabnega dovoljenja. Navedena bistvena ugotovitev je skladna z določbo 3. člena pogodbe. Čim pa je tako, se tožena stranka ne more sklicevati na določilo tretjega odstavka 16. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), ki izročitev objekta pogojuje s pridobitvijo uporabnega dovoljenja. Pogodba je bila med pravdnimi strankami sklenjena dne 15. 12. 2003, ZVKSES pa je začel veljati 1. 8. 2004. Po izrecni določbi prvega odstavka 98. člena ZVKSES se določbe tega zakona uporabljajo za prodajne pogodbe, sklenjene po njegovi uveljavitvi. Za prodajne pogodbe, sklenjene pred uveljavitvijo tega zakona, pa se po drugem odstavku 98. člena smiselno uporabljajo določbe tega zakona le glede obveznosti prodajalca v zvezi z zaščito kupcev pred tveganji iz drugega odstavka 1. člena zakona glede tistega dela kupnine, ki je kupec do uveljavitve tega zakona še ni plačal in jo je po prodajni pogodbi dolžan plačati pred izpolnitvijo prodajalčeve obveznosti. Za tako situacijo pa v obravnavanem primeru ne gre.

10. Izhajajoč iz zgoraj obrazloženega se kot nepotreben izkaže dokazni predlog tožene stranke po zaslišanju župana Občine Medvode in direktorice Občinske uprave Občine Medvode glede njenih trditev o tem, kakšen je bil namen spremembe Občinskega lokacijskega načrta, to pa je možnost gradnje predmetnega spornega objekta. Prvostopenjsko sodišče je namreč ugotovilo, da je bila gradnja spornega objekta skladna z veljavnim gradbenim dovoljenjem in zato za finalno dokončanje spornega objekta ni zadržkov v smislu potrebe po pridobitvi novega gradbenega dovoljenja. Kot nerelevanten pa se izkaže tudi pritožbeni očitek, da se izvedenka ni opredelila do vprašanja, kdo lahko pridobi gradbeno dovoljenje za cesto, ker je pridobitev gradbenega dovoljenja zanjo predpogoj za pridobitev gradbenega dovoljenja za sporni objekt, saj zanj, kot je bilo obrazloženo, tožena stranka ni potrebovala novega gradbenega dovoljenja.

11. Prvostopenjsko sodišče pa zato, ker ni izvedlo predlaganih dokazov z zaslišanjem prič (župana Občine Medvode in direktorice občinske uprave) ter postavitvijo novega izvedenca, ni kršilo pritožnikove pravice do izjave. Kot je bilo že obrazloženo, dejstvo, zakaj je Občina Medvode pristopila k izdaji novega OLN, za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka ni bilo relevantno, zato tudi izvedba dokaza z zaslišanjem navedenih prič ni bila potrebna. Ker pa je prvostopenjsko sodišče izvedensko mnenje sprejelo kot strokovno korektno, ker je odgovorilo na bistveno vprašanje, ali je tožena stranka lahko dogradila objekt na podlagi veljavnega gradbenega dovoljenja, je očitno ocenilo, da dokaz z drugim izvedencem ni potreben. Kadar pa stranka predlaga dokaz za ugotavljanje dejstev, ki niso pravno relevantna, ali za ugotovitev dejstva, ki je že dokazano, kljub morda nepopolni obrazložitvi sodišča o zavrnitvi takih dokaznih predlog ne gre za kršitev pravice stranke do izjavljanja, ker razloge prvostopenjskega sodišča lahko v taki situaciji dopolni pritožbeno sodišče (Betetto, Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 2. knjiga, str. 612). Ker je izvedenka v bistvenem odgovorila na za predmetni spor relevantna zastavljena vprašanja, pri čemer ne gre za nobena neskladja v njenem podanem izvedenskem mnenju, saj je glede opredelitve spornega objekta povzemala zgolj listine v spisu, nato pa pojasnila svoje stališče, da je omenjeni objekt enostanovanjski in ne večstanovanjski (njeni bistveni razlogi so povzeti že v gornji obrazložitvi), pri katerem je tudi ves čas vztrajala, tudi po presoji pritožbenega sodišča dokaz s postavitvijo novega izvedenca ni potreben. Očitana bistvena postopkovna kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP zato ni podana.

12. Tako izdelano izvedensko mnenje, kot tudi izpodbijano sodbo, ki med drugim temelji tudi na njem, je v bistvenem delu mogoče preizkusiti, kot je razvidno iz že omenjenih gornjih razlogov pritožbenega sodišča. Zato tudi ni podana izrecno uveljavljana bistvena postopkovna kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

13. Ker so se izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi izkazali za neutemeljene, izpodbijana sodba pa je uspešno prestala tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in je posledica pritožnikovega neuspeha v pritožbenem postopku.