Jedro

Ker razpolagalni pravni posel (izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo) ne temelji na zavezovalnem pravnem poslu (kjer je predmet prodaje določen opisno in ne kot solastninski delež), je pravilna presoja, da je vknjižba lastninske pravice neveljavna iz materialnopravnega razloga. Pravdne stranke namreč niso izkazale nobenega pravno veljavnega temelja za nastanek solastnine na obstoječi večstanovanjski stavbi, katere del je tudi stanovanje, ki je bilo predmet konkretnih kupoprodajnih pogodb.

Izrek

I. Revizija se zavrne

II. Prva in druga toženka sta dolžni tožeči stranki povrniti njene stroške revizijskega postopka v višini 3.316,44 EUR v petnajstih dneh od prejema te sodbe, od takrat dalje skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je zemljiškoknjižno dovolilo tožnice h kupoprodajni pogodbi z dne 5. 10. 2007, datirano z dne 10. 6. 2008, glede parcele št. 2080/0 k. o. ... (ID ...) nično, ter da sta zemljiškoknjižno dovolilo tretje toženke k prodajni pogodbi z dne 28. 12. 2007, datirano z dnem 11. 2. 2008 in zemljiškoknjižno dovolilo druge tožene v notarskem zapisu družbene pogodbe družbe z omejeno odgovornostjo A., d. o. o., notarja A. B. v Celju, pod opr. št. SV .. z dne 20. 5. 2008, glede parcele št. 2080/0 k. o. ... (ID ...), neobstoječi, ter posledično ugotovilo neveljavnost vknjižb na podlagi teh zemljiškoknjižnih dovolil. V nadaljevanju je odredilo vzpostavitev zemljiškoknjižnega stanja, kakršno je bilo pred izvedbo navedenih zemljiškoknjižnih dovolil, ter tožene stranke nerazdelno zavezalo k povrnitvi pravdnih stroškov tožnika.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo prve in druge tožene stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Navedbe revidentov

3. Prva in druga toženka sta zoper pravnomočno sodbo vložila revizijo iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Grajata materialnopravno stališče sodišča druge stopnje in menita, da ker razpolagalni posli niso nični, je lahko razpolagalni posel le izpodbojen, rok za izpodbijanje pa je že potekel. Menita, da je za uspešno izbrisno tožbo treba izpodbijati tudi zavezovalni pravni posel. Nadalje argumentirata, da razpolagalni pravni posel ni dvostranski, temveč enostranski, zato sta sodišči pri njegovi sklenitvi zmotno presojali volji obeh pogodbenih strank. Sodišču druge stopnje očitata nasprotje v obrazložitvi, saj sodišče po eni strani ugotavlja, da so zavezovalni posli brezhibni, po drugi strani pa, da je na njihovi podlagi sklenjen razpolagalni pravni posel ničen (da se ni mogoče vknjižiti na deležu stavbe). Menita, da glede na to, da se je razpolagalni posel tožnika glasil na 44/100, moral bi se pa na 11/100, je po njunem mnenju lahko govora le o zmoti v predmetu, ki ima za posledico izpodbojnost in ne ničnosti. Glede neobstoječih razpolagalnih poslov zaradi domnevnega pomanjkanja razpolagalne sposobnosti pa je treba izpostaviti, da bi moralo sodišče uporabiti določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) glede zaupanja v zemljiško knjigo. Navajata argumente, zakaj je bilo vprašanje njune nedobrovernosti presojeno materialnopravno zmotno. Če sta se sodišči druge in prve stopnje postavili na stališče, da je tretje tožena razpolagala z nečim, kar ni njeno, ta pogodba veže sopogodbenika in je treba uporabiti določilo 440. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Revidentki nista vedeli (in nista bili dolžni vedeti) na kakšen način je tretje tožena pridobila solastni delež predmetne nepremičnine, saj sta zaupali v podatke, vpisane v zemljiško knjigo. Predlagata, da Vrhovno sodišče pravnomočno sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podredno pa, da sobi sodišč druge in prve stopnje razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo odločanje.

4. Sodišče je revizijo vročilo nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Tožnica je zoper toženke na podlagi 243. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) vložila izbrisno tožbo zaradi neveljavnosti vknjižbe na sporni nepremičnini, ki v naravi predstavlja poslovno stanovanjski objekt v Celju z naslovom Ulica 4 in Ulica 13. 7. Dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, ki so prestale pritožbeni preizkus so, da zemljiškoknjižno stanje sporne nepremičnine ni urejeno (etažna lastnina še ni vzpostavljena), da je bil predmet prodaje v Kupoprodajni pogodbi z dne 5. 10. 2007 in v Prodajni pogodbi z dne 28. 12. 2007 določno opredeljen (naslov stavbe, lokacija v stavbi, velikost) in da je bil solastninski delež v Prodajni pogodbi z dne 28. 12. 2007 določen le zato, da je bil omogočen pravni promet nevknjižene nepremičnine. Iz zemljiškoknjižnega izpiska v zvezi s sporno nepremičnino izhaja, da je bila najprej v zemljiško knjigo kot izključna lastnica vpisana tožnica, nato pa se je, na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 5. 10. 2007 in vknjižbenega dovoljenja z dne 10. 6. 2008, kot lastnica do 44/100 vknjižila tretjetožena (Dn. št. 4065/2008) oziroma kasneje namesto nje, na podlagi prodajne pogodbe z dne 28. 12. 2007, zemljiškoknjižnega dovolila in notarskega zapisa, prvotožena (Dn št. 4429/2008). Druga tožena kot lastnica v zemljiški knjigi ni bila nikoli vknjižena, je pa izdala zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se je kot lastnica vknjižila prva toženka. Na sporni nepremičnini je sedaj vknjižena lastninska pravica v korist prve tožene v višini 44/100. 8. Iz povzetega dejanskega stanja izhaja, da je bil predmet prodaje (izvenknjižna) etažna lastnina (stanovanje v podstrešju stanovanjske hiše Ulica 13, ... v izmeri 90,66m2), ki stoji na nepremičnini parc.št. 2080/0 k.o. ... (ID ...) in ne solastninski delež navedene nepremičnine (glej pogodbo z dne 5. 10. 2007). Toženi stranki se torej na podlagi konkretnih zavezovalnih pravnih poslov (katerih predmet prometa ni bil idealni delež na nepremičnini temveč del stavbe) še ne moreta vpisati v zemljiško knjigo, kjer etažna lastnina še ni vzpostavljena1. So pa prodajne pogodbe pravni naslov po določbah Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine (v nadaljevanju ZVEtL) za vzpostavitev etažne lastnine.2

9. Zmotno je tako revizijsko naziranje, da ima pravnoformalno perfektna kupoprodajna pogodba lahko za svojo posledico le izpodbojno zemljiškoknjižno dovolilo. Nepogojna izjava prodajalca nepremičnine, da dovoljuje vpis lastninske pravice v korist kupca je, tako kot vsak enostranski pravni posel, lahko tudi nična, če npr. nasprotuje prisilnim določbam zakona. Ker razpolagalni pravni posel (izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo z dne 10. 6. 2008) ne temelji na zavezovalnem pravnem poslu (kjer je predmet prodaje določen opisno in ne kot solastninski delež), je pravilna presoja sodišča druge stopnje, da je zemljiškoknjižno dovolilo z dne 10. 6. 2008 nično, kar pomeni, da je vknjižba lastninske pravice neveljavna iz materialnopravnega razloga. Pravdne stranke namreč niso izkazale nobenega pravno veljavnega temelja za nastanek solastnine na obstoječi večstanovanjski stavbi, katere del je tudi stanovanje, ki je bilo predmet konkretnih kupoprodajnih pogodb. Tako kot pravdne stranke ne morejo samovoljno vzpostavljati etažne lastnine na večstanovanjski stavbi, na tej tudi ne morejo samovoljno določati solastninskih deležev (predvsem zaradi posegov v morebitne pravice drugih solastnikov), temveč morajo za želeni cilj uporabiti temu namenjene pravne postopke.

10. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo (10. člen SPZ) sanira razpolagalno nesposobnost, če je pridobitelj dobroveren, kar pa v konkretnem postopku ni bilo ugotovljeno. Na podlagi tretjega odstavka 370. člena ZPP so nedovoljene revizijske navedbe, ki izpodbijajo dokazno oceno. Razlogi o nedobrovernosti revidentov jasno izhajajo iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje v točki 45. in 46. obrazložitve, ki so prestale preizkus pravilnosti tudi v postopku pred sodiščem druge stopnje.

11. Ker niso podani zatrjevani revizijski razlogi, je bilo treba revizijo prve in druge toženke na podlagi določbe 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrniti.

12. Na podlagi prvega odstavka 154. člena v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP je tožnica upravičena do povrnitve stroškov revizijskega postopka. Odločitev o višini temelji na stroškovniku, priloženem odgovoru na revizijo in Zakonu o odvetniški tarifi.

1 Primerjaj odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 151/2014. 2 Primerjaj odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 178/2009.