Jedro

Zaradi nasprotja v razlogih o odločilnih dejstvih preizkus sodbe ni mogoč. Sodišče prve stopnje bo moralo v ponovljenem postopku odpraviti očitano procesno kršitev in ponovno odločiti o postavljenem tožbenem zahtevku. Najprej se bo moralo opredeliti do vprašanja, kakšna je bila pogodbena volja pravdnih strank. Če bo ugotovilo, da sta stranki soglašali s prodajo in nakupom stanovanja na desni strani, ki nosi št. 3, misleč, da gre za stanovanje št. 7, na kar se v svojih navedbah sklicuje tožnik, bo šlo za situacijo, ki jo ureja 16. člen OZ (nesporazum o predmetu obveznosti).

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje v celoti zavrnilo primarni tožbeni zahtevek na ugotovitev, da sta kupoprodajna pogodba z dne 17.10.2012, ki so jo sklenile pravdne stranke in katere predmet je nepremičnina ID znak 007, ter zemljiškoknjižno dovolilo, ki ga je dne 25.10.2012 izdala tožnica, neobstoječa. Posledično je v celoti zavrnilo tudi tožbeni zahtevek na vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, zagotovitev bremen proste lastninske pravice in izpraznitev ter izročitev nepremičnine ID znak 007(1), v kateri toženca prebivata. V celoti je zavrnilo tudi prvi podredni tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica uveljavljala razveljavitev predhodno navedene kupoprodajne pogodbe, in drugi podredni tožbeni zahtevek, s katerim je od tožencev zahtevala, da nepremičnino, ki jo trenutno zasedata, v celoti izpraznita ter ji jo prosto vseh stvari in oseb izročita.

2. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožnica, ki pritožbenemu sodišču predlaga, da jo spremeni tako, da ugodi bodisi primarnemu bodisi podrednemu tožbenemu zahtevku, podredno pa da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje pred novega sodnika. Uveljavlja kršitev 2. člena ZPP, saj naj bi sodišče prve stopnje odreklo vsebinsko odločitev o tožbenemu zahtevku ter odločalo izven meja postavljenega tožbenega zahtevka. Ker je iskalo rešitev problema in poskušalo sporno situacijo urediti v korist vseh vpletenih, se ni opredelilo do več pravno pomembnih vprašanj, odločitev pa naj bi bila na več mestih kontradiktorna. Glede vprašanja obstoja nesporazuma pri sklepanju pogodbe ni ugotavljalo tožničine pogodbene volje, saj ni zaslišalo njenega zakonitega zastopnika (župana). Le on namreč lahko izjavlja pogodbeno voljo v imenu tožnice. Brez zaslišanja župana pravilne odločitve v predmetni zadevi ni bilo mogoče sprejeti, izpodbijana sodba pa zato nima razlogov o odločilnih dejstvih. Sodišče je nadalje zmotno povzelo izpovedbo priče M. B., saj slednja tožencema ni zagotavljala, da se na desni strani nahaja stanovanje št. 7. Na ogledu je tako stanovanji le odprla. Tožnica nadalje ni trdila, da je želela prodati stanovanje št. 3, dejansko pa prodala št. 7, kar je sodišče napačno povzelo. Nepomembno je nadalje, kaj sta toženca izjavila na ogledu stanovanja. Svojo voljo sta izrazila šele na javni dražbi in tam kupila stanovanje št. 7. Zmoten je zato zaključek sodišča, da sta toženca kupila stanovanje na desni strani. Ker tožnica ni označevala stanovanj (za to je bil pristojen upravnik), je napačen zaključek, da je pri označevanju storila napako. Tudi pri presoji napak volje (zmote) pri sklepanju pogodbe se ni opredelilo do vseh pravno pomembnih vprašanj, tj. skrbnosti tožencev pri nakupu stanovanja ter zatrjevanih dejstev, da sta slednja seznanjena z lego in stanjem stanovanja in da se stanovanje prodaja po načelu videno – kupljeno. Neutemeljeno je zavrnilo tudi številne dokazne predloge (zaslišanje pravdnih strank, ogled stanovanj, zaslišanje priče N. B. in postavitev izvedenca gradbene stroke), opredelilo pa se ni niti do predloga za stransko intervencijo družbe S., d.d. Nepravilno naj bi bilo uporabljeno tudi določilo 239. člena ZPP, kar je vplivalo na zakonitost in pravilnost sodbe. Sodišče tako tožničinemu pooblaščencu ni dopustilo postavljati vprašanja prvemu tožencu, ali je v času od ogleda stanovanja do javne dražbe pridobil elaborat za vpis stavbe v kataster stavb. Uveljavlja tudi kršitev 15. točke 339. člena ZPP, saj je sodišče zmotno štelo, da dejansko stanje med strankama ni sporno. Ker je izvedlo dokazni postopek, je namreč s tem samo priznalo, da je dejansko stanje sporno. Uveljavlja tudi zmotno ugotovitev materialnega prava. Po 7. členu Stanovanjskega zakona je namreč upravnik tisti, ki je dolžan stanovanje ustrezno označiti, zato opustitev njegove dolžnosti ne more biti v breme tožnici. Sodišču očita tudi pristransko uporabo določb 5., 6. in 8. člena Obligacijskega zakonika ter poudarja, da imata obe stranki obligacijskega razmerja enake pravice in obveznosti glede predmeta prodajne pogodbe. Zahteva tudi povrnitev pritožbenih stroškov.

3. Toženca sta v odgovoru predlagala zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pravno podlago za odločitev o primarnem tožbenem zahtevku predstavlja določba 16. člena OZ,(2) v skladu s katero se šteje, da pogodba ni sklenjena, če sta stranki prepričani, da se strinjata, dejansko pa je med njima nesporazum o naravi pogodbe ali o podlagi ali predmetu obveznosti. Gre za primere, ko iz samih izjav strank sicer ni mogoče razbrati, da gre za različno naravo, predmet ali podlago, a se to izkaže kasneje pri izpolnjevanju tega, kar naj bi bilo dogovorjeno.(3)

6. V konkretnem primeru iz tožničine trditvene podlage izhaja, da sta si pravdni stranki ogledovali stanovanje na desni strani (od stopnišča) z ID znakom 003 (v nadaljevanju stanovanje št. 3), misleč, da gre za stanovanje z ID znakom 007 (v nadaljevanju stanovanje št. 7), glede katerega sta nato sklenili kupoprodajno pogodbo, opravili primopredajo in vknjižbo v zemljiško knjigo. Ko pa sta se toženca v stanovanje na desni strani dejansko vselila (ga prevzela v posest in uporabo), pa se je izkazalo, da prebivata v stanovanju, ki je v elaboratu etažne lastnine označeno s št. 3, glede katerega pa kupoprodajne pogodbe nista sklenila in za katerega je bila prodajna cena višja. Ker je sodišče prve stopnje na eni strani ugotovilo, da so se stranke dogovorile(4) za prodajo stanovanja na desni strani (misleč, da gre za stanovanje s številko 7), po drugi strani pa navedlo, da naj bi nameravala tožnica po lastnih trditvah prodati stanovanje na levi strani (in ne stanovanja na desni strani v istem nadstropju), imamo opravka z nasprotujočimi si razlogi o odločilnih dejstvih (14. točka drugi odstavek 339. člena ZPP(5)). Ker posledično sodbe v tem oziru ni mogoče preizkusiti, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo,(6) izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo odločanje (354. člen ZPP).(7)

7. Sodišče prve stopnje naj v ponovljenem postopku odpravi omenjeno procesno kršitev in o tožbenem zahtevku ponovno odloči. Zato pa se bo moralo najprej opredeliti do okoliščine, kakšna je bila pogodbena volja pravdnih strank. Če bo ugotovilo, da sta stranki soglašali s prodajo in nakupom stanovanja na desni strani, ki nosi št. 3, misleč, da gre za stanovanje št. 7, bo imelo opraviti s situacijo, ki jo ureja 16. člen OZ (nesporazum o predmetu obveznosti)(8) oziroma t.i. neobstoječo pogodbo,(9) v zvezi s posledicami katere je treba upoštevati pravila, ki zadevajo nično pogodbo.(10) V skladu s prvim odstavkom 87. člena OZ pa si morata (v primeru nične pogodbe) pogodbeni stranki primarno vrniti vse, kar sta na njeni podlagi druga od druge prejeli.(11)

8. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

Op. št. (1): Pravilno: ID znak 003 Op. št. (2): Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 83/2001, s kasnejšimi spremembami Op. št. (3): Glej V. Kranjc, Obligacijski zakonik s komentarjem (1. knjiga), Ljubljana, GV Založba, 2003, str. 213 Op. št. (4): Oziroma da naj bi v tem oziru nastopilo soglasje volj.

Op. št. (5): Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999, s kasnejšimi spremembami.

Op. št. (6): In se do ostalih pritožbenih očitkov ni opredeljevalo.

Op. št. (7): Pri čemer razlogi za (v skladu s 356. členom ZPP) opravo nove glavne obravnave pred drugim sodnikom niso (ustrezno) izkazani (in sicer sploh glede na dejstvo, da je bilo o zadevi odločeno prvič, zaradi česar tudi ni prepričljivo pritožbeno sklicevanje na sklep VSL II Cp 1331/2012 z dne 21.11.2012).

Op. št. (8): Stranki sta namreč v tem primeru želeli prodati/kupiti stanovanje na desni strani, dejansko pa sta prenos lastninske pravice izvedli za stanovanje na levi strani (nanj se nanaša tako zavezovalni kot tudi razpolagalni pravni posel), za prodajo katerega pa se (kljub tako izjavljeni volji) nista dogovarjali in sporazumeli.

Op. št. (9): Po 15. členu OZ je pogodba sklenjena šele, ko se pogodbeni stranki dogovorita o njenih bistvenih sestavinah.

Op. št. (10): Glej tudi Ada Polajnar Pavčnik, Obligacijski zakonik s komentarjem (1. knjiga), Ljubljana, GV Založba, 2003, str. 504 Op. št. (11): V kolikor je ustrezno podan za to potreben ugovor (navedena vsa odločilna dejstva in dokazi), velja tudi v primeru kondikcij (reparacijskih zahtevkov), nastalih zaradi prenehanja dvostranskih (vzajemnih) pogodb (med katere sodi tudi med pravdnima strankama sklenjena kupoprodajna pogodba), tretji odstavek 111. člena OZ, iz katerega (v povezavi s 101. členom OZ) izhaja pravilo o sočasni izpolnitvi (glej npr. odločbe Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 295/1995 z dne 25.5.1995, I Cpg 1437/2010 z dne 28.2.2011 in I Cpg 757/2013 z dne 25.11.2014). To pravilo pa seveda velja le za vračanje predmetov pogodbenih obveznosti, ne pa tudi za morebitne koristi od uporabe, povračilo (potrebnih in koristnih) stroškov ali za povrnitev morebitne škode. Takšne terjatve pa je moč uveljavljati le s posebno tožbo (glej tudi odločbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 295/1995 z dne 25.5.1995).