Jedro

Tožnica, ki ni dokazala, da ji je bilo stanovanje v celoti oddano v podnajem, ker si je imetnik stanovanjske pravice pridržal v uporabi manjšo sobo, ki jo je občasno uporabljal, pa četudi ne za zadovoljevanje svojih stanovanjskih potreb, ji ne gredo pravice po 149. čl. SZ in tudi ne do odkupa stanovanja po 117. čl. SZ.

Izrek

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je nična kupoprodajna pogodba o prodaji stanovanja št. 4 v I. nadstropju stanovanjske hiše T. 81 v kraju L., sklenjena 18.1.1992 med toženo stranko družbo R. kot prodajalcem in tožencem D. J. kot kupcem in nima pravnega učinka na pravico tožnice zahtevati po stanovanjskem zakonu sklenitev kupoprodajne pogodbe za isto stanovanje ter da je tožena stranka družba R. dolžna skleniti s tožnico A. C. P. kupoprodajno pogodbo o prodaji tega stanovanja z enkratnim odplačilom in 60 % popustom pod pogoji stanovanjskega zakona ter ji povrniti pravdne stroške. Tožeči stranki je naložilo, da mora toženi stranki družbi R. plačati 72.022,50 SIT pravdnih stroškov, D. J-ju pa znesek 176.700,20 SIT, vse v 15 dneh, da ne bo izvršbe.

Proti zavrnilni sodbi se je pritožila tožnica. Izpodbija jo iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 353. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Sodišče je bistveno kršilo določbe pravdnega postopka, ker je zavrnilo dokaz o ponovnem zaslišanju tožnice in tretjega toženca, ugodilo pa je predlogu tožene stranke za ponovno zaslišanje prič J. P. in M. J. ter novih prič D. T. in O. J., prav na te nove izpovedbe pa je oprlo odločitev glede datuma sklenitve pogodbe, ki se navezuje na obstoj državljanstva tretjega toženca. S tem je dalo prednost le eni stranki. Tožnica bi lahko ponudila ustrezen odgovor na zadnja pričevanja navedenih prič le, če bi bila o istih okoliščinah zaslišana tudi sama in tretji toženec, kar bi bil vsekakor odločilen dokaz. Ker ni bila zaslišana dejansko stanje ni popolno ugotovljeno, priči J. in T. pa sta bila pod vplivom interesov tretjega toženca. Da je bil datum sklenitve pogodbe 18.1.1998 zgolj fiktiven je naiven poiskus spregleda bistva stvari, saj je bila vrednost točke določena po vrednosti na dan 18.1.1992, ne pa po vrednosti ob plačilu dne 9.3.1992, ko se tudi zatrjuje, da je bila dejansko sklenjena pogodba. Če sodišče meni, da je nastopil učinek pogodbe šele s plačilom kupnine, pa je tudi napačno uporabilo materialno pravo. Glede ugotovitve, ali je bilo stanovanje v celoti oddano v podnajem se je na novo zaslišale le priča T., katerega verodostojnost kot nepristranskega, je sodišče napačno ocenilo.

Njegova izpoved pa je tudi v nasprotju z izpovedjo tretjega toženca samega. Sodišče prve stopnje je s tem, ko je štelo, da stanovanje ni bilo oddano v celoti v podnajem, ker je toženec zadržal eno sobo za občasne primere, ko sta v njej prespala z očetom, zamenjalo vzrok za posledico, saj ne gre za zadovoljevanje osebnih potreb imetnika stanovanjske pravice v smislu 1. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR) po stališču pravne prakse. Dejstvo je, da je bilo tožnici izročeno celo stanovanje, vključno z manjšo sobo, ki jo je tudi uporabljala, toženec pa si od nje ni zadržal ključa. Prenočevanja toženca je bila zato le gesta dobre volje tožnice in njenega tedanjega moža pokojnega S. P. Predlaga, da pritožbeno sodišče njeni pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje razveljavi ter zadevo vrne v novo odločanje.

Pritožba ni utemeljena.

Bistvenih kršitev določb postopka po 2. točki 354. čl. ZPP, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti pritožbeno sodišče ni ugodilo.

Podana pa tudi ni bistvena kršitev določb postopka po 1. odst. citiranega člena, ker sodišče prve stopnje ni ponovno zaslišalo tožnico in tretjega toženca, kot je prva predlagala. Katere dokaze bo sodišče dopustilo, je stvar njegove odločitve in procesnega vodstva, seveda pa mora popolnoma in po resnici ugotoviti sporna dejstva, od katerih je odvisna utemeljenost zahtevka in dati vsaki stranki možnost, da se izjavi o zahtevkih in navedbah nasprotne stranke.

Tožnica je zahtevala ponovno zaslišanje zase in za tretjega toženca z ozirom na izpovedi novih prič o tem, kdaj je bila sklenjena kupoprodajna pogodba, kar se navezuje na obstoj državljanstva tretjega toženca. Ker pa, kot bo kasneje razvidno, tožnica ni uspela izkazati, da je zainteresirana oseba za ugotovitev ničnosti kupoprodajne pogodbe med tretjim tožencem in družbo R., dejstvo, kdaj je bila resnično sklenjena kupoprodajna pogodba, ni več odločilno in zato tudi ni moglo vplivati na zakonitost in pravilnost zavrnilne sodbe. Ne glede na to, pa tudi sicer ni mogoče govoriti o tem, da sodišče tožeči stranki ni dalo možnosti obravnavanja pred sodiščem, če ni zaslišalo ponovno pravdnih strank. Odločitev o zaslišanju strank je v presoji sodišča, saj po 264. čl. ZPP sporna dejstva, ki so pomembna za odločbo, sodišče lahko ugotovi tudi z zaslišanjem strank. Dokaz z zaslišanjem strank je subsidiaren in se zanj lahko sodišče odloči kadar ni drugih dokazov ali kadar tudi po izvedenih drugih dokazih spozna, da je to potrebno za ugotovitev pomembnih dejstev. V tem pogledu zato ni bila storjena bistvena kršitev določb pravdnega postopka, kot se očita sodišču prve stopnje.

Pritožbeno sodišče tudi ugotavlja, da je sodišče prve stopnje ugotovilo vse za odločitev pomembne dejanske okoliščine. Da stanovanje tožeči stranki ni bilo oddano v celoti v podnajem, je sodišče prve stopnje prepričljivo ugotovilo. Pričevanja J. P. in M. P., ki jih je sodišče prve stopnje ocenilo kot verodostojna izpovedba nepristranih prič, so prepričljiva. Tudi pritožbeno sodišče ne dvomi v verodostojnost njunih izjav, saj sta bila prav ta dva tista zaradi katerih naklonjenosti je tožeča stranka do tega stanovanja prišla. Zato ni videti razloga, da bi sedaj trdila nekaj, kar bi bilo v škodo podnajemnikoma, če bi to ne bilo res. Kar pa se tiče same izpovedi tožnice in njenega pokojnega moža, ki se sklicujeta na oddajo celotnega stanovanja v podnajem, in da je šlo le za gostoljubnost, ko sta dopuščala uporabo manjše sobe, pa tako kot sodišče prve stopnje tudi pritožbeno sodišče meni, da izpoved v tem pogledu ni prepričljiva. Zlasti ne, ker je toženec razpolagal s ključem stanovanja, kar nedvomno kaže na to, da med pravdnima strankama glede na običajne življenjske razmere ni šlo le za gostoljubnost. Tudi dejstvo, da je bilo stanovanje oddano tožeči stranki prazno in da je bila opremljena le manjša soba, ki jo je tožeča stranka zadržala za občasne prihode in prenočitve njegovega očeta, prepričljivo dokazuje, da celotno stanovanje ni bilo oddano v podnajem tožeči stranki. Glede tega izpoved priče T., da je v času osamosvojitve in tudi kakšno leto kasneje in takrat, ko se je dogovarjal za službo zagotovo prespal v tem stanovanju, kadar ga je videval v kraju L., čeprav je bilo to poredko, preje omenjenega zaključka ne more izpodbiti, čeprav je tretji toženec zaslišan kot stranka izpovedal, da je le enkrat prespal s svojo zaročenko v tem stanovanju v času, ko je bilo oddano tožeči stranki, to pa je bilo od 1.7.1989 dalje. V tem pogledu je lahko vprašljiva verodostojnost izpovedi te priče glede prenočitev v spornem stanovanju, vendar pa to za samo odločitev ni bistvenega pomena ob prepričljivih izpovedih prič P. Pritožbeno sodišče pa tudi šteje, da ni neutemeljeno sklicevanje sodišča prve stopnje na ugotovitve v motenjski pravdi, v kateri je bilo ugotovljeno, da M. J., ki je oče tretjega toženca, resda poredko, a redno v daljših časovnih obdobjih, stanovanje souporablja. Oprema manjše sobe s pohištvom tretjega toženca oziroma njegovega očeta, ključ, s katerim je razpolagala tožena stranka in je lahko prihajala v stanovanje in dejanska občasna uporaba tega prostora za posamezne prenočitve, so prepričljiv dokaz, da stanovanje ni bilo v celoti oddano v podnajem tožeči stranki, ne glede na to, če je tožeča stranka to sobo tudi uporabljala bodisi za likanje ali imela v njej knjige. Bistveno je, da je tožena stranka ta prostor zadržala zase in ga tudi uporabljala, kar izključuje izključno uporabo tega prostora po tožeči stranki. Tožeča stranka tako ni dokazala, da bi ji bilo stanovanje oddano v celoti v podnajem. Le če bi tožeča stranka dokazala, da je izključno sama razpolagala s v podnajem danim stanovanjem v celoti, bi bila upravičena do sklenitve kupoprodajne pogodbe po 149. čl. Stanovanjskega zakona (SZ). Dejstvo da, toženec ni imel ključa od sobe, ki jo je zadržal, ne pomeni nič, saj je razpolagal s ključem, ki mu je omogočal dostop do celotnega stanovanja. Če pa manjše sobe ni imel zaklenjene, je bilo pač to v njegovi presoji. Odločilno je le to, da jo je zadržal po dogovoru v svoji uporabi in da je bila tudi dejansko občasno uporabljena. Za odločitev po 149. čl. SZ je bistveno, ali je bilo stanovanje oddano v celoti podstanovalcu ob tudi drugih pogojih. Ker je podlaga tožbe trditev, da je bilo stanovanje oddano v celoti v podnajem, kar pa tožnica ni dokazala, v konkretnem primeru zato za odločitev tudi ni bistveno ali je zadržani prostor, to je manjšo sobo tretji toženec sam ali po svojih ljudeh uporabljal le občasno ali pa za zadovoljevanje svojih stanovanjskih potreb.

Ker tožeča stranka ni uspela dokazati pogojev, da bi bila po 149. čl. SZ upravičena do odkupa stanovanja, tudi ni zainteresirana oseba po 109. čl. ZOR, ki bi lahko uveljavljala ničnost kupoprodajne pogodbe sklenjene med tretjim tožencem in družbo R. Za spor o ničnosti pogodbe zato tožnica ni aktivno legitimirana in je bilo tudi v tem pogledu njen tožbeni zahtevek zavrniti. Odveč je zato razglabljati o vprašanju, kdaj je bila pogodba o nakupu stanovanja, katere ničnost zahteva tožeča stranka, sklenjena in ali je tedaj že imel tretji toženec slovensko državljanstvo, da je lahko pridobil nepremičnino.

Zato pritožbeno sodišče tudi ne bo odgovarjalo na vse tiste navedbe, ugovore in pomisleke v pritožbi, ki se tičejo datuma sklenitve te kupoprodajne pogodbe in verodostojnosti o tem zaslišanih prič.

Razglabljanje o vprašanju ničnosti bi bilo umestno šele, če bi sodišče presodilo, da ima tožnica sama pravico do odkupa stanovanja po 149. čl. SZ, vendar pa je sodišče ugotovilo, da te pravice nima.

Izrek o pritožbenih stroških je odpadel, ker niso bili zaznamovani.