Jedro

Tožena stranka se lahko vrnitvenemu zahtevku upre le z ugovorom, da ima na stvari pravico, na podlagi katere na njej upravičeno izvršuje posest. Lastninska pravica je namreč lahko omejena s pravicami drugih.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se je toženec dolžan v roku 15 dni izseliti iz stanovanjske hiše, stoječe na parc. št. 2511/1 k. o. C., na naslovu M., jo prosto vseh oseb in stvari izročiti tožniku, pod izvršbo, tožniku pa povrniti pravdne stroške v znesku 1.123,20 EUR.

Zoper takšno odločitev se je pravočasno in iz vseh pritožbenih razlogov pritožil toženec. Predlagal je, da pritožbeno sodišče ugodi njegovi pritožbi in sodbo razveljavi, zadevo pa vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navedel je, da je sodišče zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje, saj ni izvedlo nobenega predlaganega dokaza v potrditev njegove trditve, da nepremičnine ne zaseda samovoljno. Opozoril je, da je iz zapisnika ob deložaciji jasno, da bo vse pohištvo ostalo v hiši in da se bosta glede tega stranki dogovorili kasneje, kot tudi, da bo toženec še naprej prejemal pošto na naslov M., kar kaže na to, da je bila deložacija zgolj fiktivna, med njima s tožnikom pa je obstajal dogovor, da bo toženec ostal v hiši. Svoje navedbe je želel nadalje podpreti s predlaganimi pričami, ki bi potrdile, da je med njima s tožnikom obstajal dogovor, da bo odplačal še preostal dolg, ki ni bil zajet v kupnini za nepremičnino, nakar pa bi tožnik nanj, podobno kot pri leasingu, prenesel lastninsko pravico na nepremičnini. Navedel je še, da je tožnik nepremičnino kupil šele na tretjem prodajnem naroku in jo tako pridobil za polovično ceno, pri čemer pa je bila nepremičnina v času prodaje vredna več, kot je znašala terjatev tožnika do toženca. V stiski je sprejel ponudbo tožnika, saj sta bila dogovorjena, da mu bo preostali del dolga odplačal v mesečnih obrokih. V obdobju od 2001 do 2007 mu je toženec tako že odplačal 18.453,51 EUR, za kar obstajajo listinski dokazi v spisu. Navajal je še, da po prodaji njegove nepremičnine tožniku resda nista bila več v nobenem razmerju, vendar pa sta se dogovorila, da mu odplača dolg, ki je obstajal le še na papirju, saj je bil to edini način, da je tožnik prišel do celotnega poplačila, toženec pa do svoje nepremičnine. Dogovor med njima je potrjevalo tudi dejstvo, da je toženec nepremičnino ves čas ustrezno vzdrževal, obnavljal in izboljševal, kot tudi dejstvo, da je tožnik ponovno deložacijo predlagal šele po skoraj desetih letih, ne pa že prej, ko mu je toženec redno odplačeval mesečne obroke. Razlog za to, da med njima ni bila sklenjena najemna pogodba, je na strani tožnika.

Na pritožbo je pravočasno odgovoril tožnik in predlagal njeno zavrnitev.

Toženčev odgovor na tožnikov odgovor na pritožbo ne more biti predmet pritožbenega presojanja, saj Zakon o pravdnem postopku (ZPP) takšnega pritožnikovega dejanja ne predvideva. Ker je bil podan po poteku pritožbenega roka pa ga tudi ni mogoče presojati v okviru pritožbe.

Pritožba je utemeljena.

Utemeljen je toženčev pritožbeni očitek, da izpodbijana sodba temelji na nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju. Zaključek sodišča prve stopnje, da toženec zaseda sporno nepremičnino brez pravnega naslova (111. člen Stanovanjskega zakona (1)) je zato preuranjen.

Tožnik v tej pravdi zahteva varstvo lastninske pravice na obravnavani nepremičnini z vrnitveno oziroma vindikacijsko tožbo (1. odstavek 92. člena Stvarnopravnega zakonika, SPZ). SPZ zahteva izpolnitev treh pogojev, da bo lastnik s svojim vrnitvenim zahtevkom lahko uspel, in sicer: stvar katere vrnitev zahteva mora biti individualno določena; dokazati mora, da je lastnik te stvari; dokazati mora, da se zahtevana stvar, ki je njegova, nahaja pri toženi stranki (2. odstavek 92. člena SPZ). V obravnavani zadevi so izpolnjeni vsi zahtevani pogoji.

Tožena stranka se lahko vrnitvenemu zahtevku upre le z ugovorom, da ima na stvari pravico, na podlagi katere na njej upravičeno izvršuje posest (prim. 93. člen SPZ). Lastninska pravica je namreč lahko omejena s pravicami drugih. Prav s takšnim ugovorom se je v obravnavani zadevi toženec uprl tožnikovemu vrnitvenemu zahtevku. V odgovoru na tožbo je zatrjeval, da nepremičnino zaseda na podlagi dogovora s tožnikom in navedel tudi njegovo vsebino. Navedel je, da sta se s tožnikom dogovorila, da mu bo v izvršbi pridobljeno nepremičnino vrnil v last, če mu izplača protivrednost 50.000,00 DEM v obrokih. Hkrati je predlagal dokaze (zaslišanje prič in listinske dokaze o vplačilih) v potrditev obstoja takšnega dogovora. Sklenitev takšnega dogovora bi bila v skladu z načelom prostega urejanja obligacijskih razmerij oziroma načelom avtonomije pogodbenih strank (3. člen Obligacijskega zakonika, OZ). Ker tožnik zanika obstoj dogovora, bi moralo sodišče ugotavljati resničnost toženčevih trditev. Toženec pa je tudi navedel, da je v letu 2007 prenehal plačevati dogovorjene obroke. Če bi zatrjevani dogovor zares obstajal, bi ta okoliščina lahko pogojevala odpoved dogovora s strani tožnika (v tem primeru bi bil vrnitveni zahtevek utemeljen) ali pa (zgolj) toženčevo izpolnitev obveznosti po sklenjenem dogovoru.

Prvostopenjsko sodišče ni ugotavljalo resničnosti toženčevih trditev. Omejilo se je zgolj na ugotavljanje, ali med strankama obstoji (pisna) najemna pogodba ali ne, kar pa med njima ni bilo sporno. Toženec zato utemeljeno uveljavlja pritožbeni razlog nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, kar je pogojevalo razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v dopolnitev postopka in ponovno odločitev (355. člen ZPP).

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se skladno z določbo 3. odstavka 165. člena ZPP pridrži za končno odločbo.

(1) Predmet urejanja Stanovanjskega zakona so dvo in večstanovanjske hiše (prim. 1. člen SZ).