Jedro

Glede na to, da je bilo s strani nepremičninskega posrednika za podpis prodajne pogodbe že vse pripravljeno, bi morala toženka navesti utemeljene razloge, zakaj si je glede prodaje stanovanja premislila. Ker takšnemu bremenu ni zadostila, je njeno ravnanje neutemeljeno (oziroma nepošteno, kot določa 841. čl. OZ), za takšen primer pa je v skladu s posredniško pogodbo dolžna plačati dogovorjeni del provizije.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 2005/09814 z dne 14.10.2005:

1. delno razveljavi v 1. točki izreka za znesek 688,53 EUR z zakonskimi zamudnimi obresti od zneska 165.000,00 SIT (688,53 EUR) od 12.8.2005 dalje do plačila in se tožbeni zahtevek v tem delu zavrne;

2. razveljavi v 3. točki izreka glede izvršilnih stroškov;

3. znesek pravdnih stroškov, ki jih je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki, pa se zniža za 177,89 EUR.

II. V preostalem se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v nespremenjenem delu (t. j. za znesek 688,53 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 165.000,00 SIT (688,53 EUR) od 12.8.2005 dalje do plačila, ter za plačilo stroškov postopka na prvi stopnji v znesku 76,55 EUR) potrdi.

III. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 137,81 EUR stroškov pritožbenega postopka, v 8 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka dalje.

IV. Tožeča stranka sama nosi stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo v celoti obdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 2005/09814 z dne 14.10.2005. Tožena stranka je tako tožeči stranki dolžna plačati 1.377,07 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, in sicer od zneska 330.000,00 SIT od 12.8.2005 do 31.12.2006, ter od zneska 1.377,07 EUR od 1.1.2007 dalje do plačila, ter izvršilne stroške v znesku 55,50 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev dalje. Po odločitvi sodišča prve stopnje je tožena stranka dolžna tožeči povrniti njene pravdne stroške v višini 254,44 EUR.

Zoper takšno odločitev sodišča prve stopnje se pritožuje toženka. V pritožbi, vloženi po pooblaščencu, uveljavlja pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Opozarja na določbe Zakona o nepremičninskem posredovanju in Obligacijskega zakonika, ki določajo, da lahko naročitelj kadarkoli odpove pogodbo, če to ni v nasprotju s poštenjem. Toženka je pogodbo o posredovanju odpovedala, ker zaradi družinskih zadev stanovanja ni mogla izročiti v roku, ki ji ga je vsiljeval tožnik, s kupcema pa do dogovora, ki bi ustrezal obema, ni prišlo. Odpoved pogodbe zato ni bila v nasprotju s poštenjem. Sodišče je napačno uporabilo materialno pravo, saj tožnik ni imel pravne podlage za izstavitev računa. Napačno je presodilo tudi vsebino splošnih pogojev poslovanja, ki v točki točka 5.4. jasno določajo obveznost plačila naročitelja le, če pod pogoji, ki jih je sporočil posredniku, neutemeljeno ne sklene pogodbe s kupcem. Odklonitev sklenitve prodajne pogodbe pa ni bila neutemeljena. Tako posrednik kot tudi kupca sta bila namreč obveščena, da v predlaganem roku toženka stanovanja ne more izročiti. V posredniški pogodbi rok izročitve ni bil določen in je bil torej prepuščen volji strank, zato ji ni mogoče očitati, da je kršila citirano določbo splošnih pogojev. Poudarja, da posrednik ni ravnal v skladu z njenimi interesi, saj jo je silil v sklenitev pogodbe pod zanjo neugodnimi pogoji. Sodišču nadalje očita, da je spregledalo dejstvo, da je toženka solastnica stanovanja do 5/6, zato prodajne pogodbe brez sodelovanja druge solastnice ne bi mogla veljavno skleniti. Pogodba o posredovanju ne daje podlage za domnevo o solidarni odgovornosti. Sodišče takšnega stališča ne pojasni, temveč pavšalno zavrne ugovor toženke, da bi moral zahtevati plačilo tudi od druge solastnice, čeprav iz pogodbe jasno izhaja, da toženka sklepa pogodbo za sebi solastni delež. Graja stališče sodišča, da toženka višini terjatve ni ugovarjala, saj je v ugovoru zoper sklep o izvršbi navedla, da tožniku ne dolguje ničesar, torej je terjatvi oporekala v celoti. Glede odsotnosti toženke na naroku priznava, da svojega izostanka ni opravičila, kljub temu pa bi moralo sodišče ugotoviti drugačno dejansko stanje.

V pritožbi, ki jo je toženka vložila osebno, navaja, da je preživljala hude čase, ko je starejša hči spomladi 2009 umrla, že tri leta pred tem pa se je borila s hudo boleznijo. Glede pristopa na narok ji ni poznano, zakaj njenega odvetnika ni bilo. V nadaljevanju pa pojasnjuje, da se za prodajo ni odločila zato, ker je mlajša hči tik pred tem zahtevala za 2,5 mio SIT višjo vsoto, kot je bilo dogovorjeno, poleg tega pa je agent zahteval podpis pogodbe, s katero prej ni bila seznanjena. Nenazadnje pa tudi ni vedela, kam naj se izseli.

Tožeča stranka v obširnem odgovoru na pritožbo navaja, da je imela toženka dovolj časa, da bi opravičila izostanek z naroka, saj je zdravniško potrdilo pridobila že 9.4.2005. Njeni ugovori, da ji posrednik ni priskrbel nadomestnega bivališča, pa so neutemeljeni, zato se zavzema za zavrnitev pritožbe. Pritožbe toženke, vložene po pooblaščencu, pa sodišče ne bi smelo upoštevati, saj je zoper sodbo mogoče vložiti le eno in ne dve pritožbi, kljub temu pa odgovarja na posamezne pritožbene očitke. Zahteva tudi povrnitev stroškov odgovora.

Pritožba je delno utemeljena.

Pravno podlago zahtevka predstavlja določba 5.4. splošnih pogojev poslovanja v prometu z nepremičninami (kot sestavni del pogodbe o posredovanju z dne 19.5.2005 v prilogi A9), ki določa, da je naročitelj dolžan plačati polovico provizije, če pod pogoji, ki jih je sporočil posredniku, neutemeljeno ne sklene prodajne pogodbe s kupcem, ki ga je našel posrednik. Podobno določbo vsebuje tudi Obligacijski zakonik (Ur. list RS, št. 83/2001 s spremembami, OZ), ki za takšen primer v 841. čl. predvideva odškodninsko odgovornost naročitelja, če ta ravna nepošteno.

Toženka je svojo nepripravljenost za podpis prodajne pogodbe opravičevala zgolj z okoliščino, da se o roku izpraznitve iz stanovanja na naslovu ..., ki ga je nameravala prodati, s kupcema niso uspeli dogovoriti, pri čemer vztraja še v pritožbi. Sodišče prve stopnje je na podlagi izpovedi tožnika zaključilo ravno nasprotno, in sicer, da je bil rok za izselitev med prodajalko in kupcema sporazumno dogovorjen za dne 15.9.2005 (glej prvi stavek na strani pet sodbe). Na takšne dejanske ugotovitve je pritožbeno sodišče vezano, saj je v sporu majhne vrednosti, kakršen je obravnavani, sodbo sodišča prve stopnje mogoče izpodbijati le zaradi napačne uporabe materialnega prava in absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka (1. odst. 458. čl. Zakona o pravdnem postopku, Ur. list RS, št. 73/2007-UPB3 s spremembami, ZPP). Pritožba se v uvodu sicer sklicuje na omenjena pritožbena razloga, po vsebini pa v pretežnem delu napada ravno ugotovljeno dejansko stanje. Pritožbenih navedb, da se s kupcema o roku izpraznitve ni uspela dogovoriti in da je tožnik kot posrednik pri tem ravnal pristransko, zato ni mogoče upoštevati. Pritožba sicer podaja še druge okoliščine, ki naj bi botrovale njeni odločitvi, da stanovanja ne bo prodala. Ker pa jih toženka prvič navaja šele v pritožbi, gre za nedopustno pritožbeno novoto (337. čl. ZPP). Pritožbeno sodišče pri tem dodaja, da bolezen hčerke na njeno ravnanje zaradi časovnega odmika tudi sicer ni mogla imeti nobenega vpliva.

Pritožbeno sodišče glede na ugotovljeno dejansko stanje soglaša z oceno sodišča prve stopnje, da je bilo ravnanje toženke neutemeljeno oziroma nepošteno. Tožnik je na podlagi oglaševanja pridobil kupca, z njima opravil ogled stanovanja, od banke pridobil informacije o stanju dolga, za katerega je bilo stanovanje obremenjeno s hipoteko (glej ugotovitve sodbe na strani štiri). Za podpis pogodbe, ki naj bi se opravil 25.7.2005, je bilo vse pripravljeno. Glede na navedeno bi morala toženka svojo odločitev, da stanovanja kljub temu ne bo prodala, kar je sporočila dva dneva pred podpisom, utemeljiti s tehtnimi razlogi. Ker takšnemu (trditvenemu in dokaznemu) bremenu ni zadostila, je sodišče prve stopnje utemeljeno zaključilo, da je kršila pogodbo o posredovanju, zaradi česar dolžna plačati del provizije.

Pritožba se neuspešno sklicuje na dejstvo, da bi morali pri prodaji stanovanja sodelovati obe solastnici. Da druga solastnica E.F. (oziroma njena zakonita zastopnica) pri prodaji ni hotela sodelovati, toženka v postopku na prvi stopnji ni zatrjevala in se sodišče prve stopnje s tem utemeljeno ni ukvarjalo. Odsotnost navedenih razlogov v sodbi zato ne predstavlja procesne kršitve po 14. točki 2. odst. 339. čl. ZPP.

Pritožba pa utemeljeno graja stališče sodišča o solidarni odgovornosti obeh lastnic (podpisnic pogodbe o posredovanju). Solidarna obveznost se domneva le pri gospodarskih pogodbah (394. čl. OZ), sicer pa mora biti izrecno dogovorjena ali zakonsko predpisana. V nasprotnem primeru se obveznost med pogodbenike deli po enakih delih (2. odst. 393. čl. OZ). Glede na to, da pogodba o posredovanju ne določa ničesar o porazdelitvi plačila zneska v višini 1% od prodajne cene (33.000.000,00 SIT oziroma 137.706,56 EUR) med obe pogodbenice, toženka dolguje le polovico tega zneska. Pritožbeno sodišče je obveznost toženke zato ustrezno znižalo.

Toženka pritožbi sicer prilaga zdravniško opravičilo z dne 9.4.2009 (priloga B5), vendar v zvezi z ravnanjem sodišča prve stopnje, ki je narok 15.4.2009 opravilo v njeni odsotnosti, ne zatrjuje nobene procesne kršitve. Pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo procesnih kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP).

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 2005/09814 z dne 14.10.2005 obdržalo v veljavi za glavnico 688,53 EUR, v presežku pa zahtevek zavrnilo (358. čl. ZPP).

Posledično je drugačna tudi odločitev o stroških (izvršilnega in pravdnega) postopka (1. odst. 154. ZPP), zaradi česar je pritožbeno sodišče sklep o izvršbi razveljavilo tudi glede izvršilnih stroškov v 3. točki izreka in o njih ponovno odločilo, ob upoštevanju uspeha strank. Tožnikovi stroški postopka na prvi stopnji, ki jih pritožba ne napada, znašajo 309,94 EUR (55,50 EUR + 254,44 EUR), toženkini stroški pa po odmeri pritožbenega sodišča znašajo 157,00 EUR (200 točk za ugovor zoper sklep o izvršbi, 20 točk poročilo stranki, 2% materialnih stroškov, 20% DDV in sodna taksa 27,75 EUR). Po medsebojnem pobotanju je tožena stranka tožeči stranki dolžna plačati 76,55 EUR stroškov postopka na prvi stopnji.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 1. odst. 154. in 2. odst. 165. čl. ZPP. Tožena stranka, ki je s pritožbo delno uspela, je upravičena do sorazmerne povrnitve stroškov pritožbenega postopka v znesku 137,81 EUR (sestava pritožbe 250 točk, sodna taksa 114,94 EUR in 20% DDV, kar skupaj znaša 275,63 EUR). Pritožbene stroške je dolžna tožena stranka plačati v roku 8 dni, v primeru zamude (378. člen OZ) z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Pritožbeno sodišče tožnikovega odgovora na pritožbo, glede na njegovo vsebino, ne ocenjuje za potreben strošek (155. čl. ZPP), zato ga tožnik nosi sam.