Jedro

Razlogi sodišča prve stopnje o tem, da je tožena stranka dala tožeči stranki svoje pisno soglasje za preureditev enega prostora v več prostorov s sanitarijami že s samo sklenitvijo pisne Pogodbe, so logični in prepričljivi. Če ji predelave enega v več prostorov s sanitarijami v pisni Pogodbi ne bi dovolila, si v isti Pogodbi ne bi mogla izgovoriti pravice, da ostane izključna lastnica predelanih prostorov.

Iz razlogov izpodbijanega dela sodbe izhaja, da je sodišče prve stopnje zavrnilo uporabo materialno pravne podlage za vrnitev vlaganj na podlagi določb ZPSPP, ker je ugotovilo, da sta se glede vlaganj pravdni stranki dogovorili drugače kot izhaja iz 15. člena tega zakona. Ugotovilo je, da se je tožeča stranka s Pogodbo zavezala opraviti vlaganja v preureditev poslovnega prostora tožene stranke v gostinski lokal in da se pogodbeni stranki s Pogodbo nista dogovorili, da bo vse stroške na koncu krila tožena stranka. Ugotovitve navedenih dejstev tožeča stranka s pritožbo ni uspela izpodbiti, zato po materialnem pravu na podlagi Pogodbe nima pravice zahtevati plačila tržne vrednosti vlaganj v nepremičnino in opremo lokala.

Če določene opreme in inštalacij ni mogoče odstraniti brez poškodovanja prostora, to še ne pomeni, da jih je tožena stranka dolžna sprejeti in za njih plačati. Ker je tožeča stranka pristala na dogovor, da bo po zaključenem najemu vrnila prostore v takem stanju kot jih je prejela, pomeni, da navedene stvari iz prostora lahko odmontira, z demontažo poškodovane prostore pa mora na svoje stroške popraviti.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma citirano sodbo je sodišče prve stopnje toženi stranki naložilo, da v roku 15 dni plača tožeči stranki 24.500,00 EUR z zakonskimi zamudnimi od 23. 12. 2013 dalje do plačila (I. točka izreka), v presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka) in tožeči stranki naložilo, da v roku 15 dni toženi stranki povrne 1.399,66 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo sta se v delu, v katerem nista uspeli, pritožili obe pravdni stranki. Tožeča stranka je uveljavljala napačno uporabo materialnega prava, zmotno ugotovitev dejanskega stanja in kršitve določb postopka. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in razveljavi sodbo v izpodbijanem delu. Zahtevala je povrnitev stroškov pritožbenega postopka z zamudnimi obrestmi. Tožena stranka pa je predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne in stroškovno breme v plačilo naloži tožnici, podredno, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo v ponovno odločanje sodišču prve stopnje ter naloži tožnici v plačilo vse stroške drugostopnega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3. Vsaka od strank je na pritožbo nasprotne stranke odgovorila s predlogom pritožbenemu sodišču, da neutemeljeno pritožbo zavrne in v izpodbijanem delu potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

4. Pritožbi nista utemeljeni.

5. Med pravdnima strankama ni sporno, da sta tožena stranka kot najemodajalka in I. K. s. p. kot najemojemalec v letu 2006 sklenili Pogodbo o najemu poslovnih prostorov (A3), v katero je po smrti najemojemalca v skladu z Dogovorom z dne 6. 6. 2017 (A4) vstopila njegova dedinja A. K. (s. p). Po prenehanju tega pogodbenega razmerja (v letu 2013) je najemojemalka kot tožeča stranka zoper najemodajalko vložila tožbo (23. 12. 2013) zaradi plačila 137.847,22 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 18. 6. 2013, v kateri je trdila, da je najela v najem prostor za opravljanje gostinske dejavnosti, da prostor za ta namen ni bil ustrezno pripravljen, da je v soglasju z najemodajalko, ki je lastnica prostorov, zaradi spremembe stare zadružne trgovine v gostinski lokal, izvršila obsežno gradnjo. Trdila je, da je z vlaganji znatno izboljšala poslovni prostor toženke in da je toženka vlaganja sprejela za svoja. Prostor je oddajala v najem kot gostinski lokal in ga je kot takega oddala v najem tudi drugemu najemniku po zaključku najemnega razmerja s tožečo stranko. Trdila je, da je z oddajanjem gostinskega lokala, ki je namenjen izvajanju gostinske dejavnosti, zaradi povečane vrednosti lokala tožena stranka obogatena in sicer, ker prejema najemnino za oddan gostinski lokal novemu najemniku, ta pa opremljen gostinski lokal uporablja, uživa in koristi; posredno pa uporablja, koristi in uživa vrednost gostinskega lokala tožena stranka. Podala je tudi trditve o obsegu vlaganj in o vrednosti vlaganj. Bistvo navedb tožene stranke pa je mogoče strniti v zanikanje, da je dala tožeči stranki kakršnokoli soglasje za predelavo prostora. Ker naj bi tožeča stranka prostor protipravno predelala, je tožbenemu zahtevku v celoti nasprotovala. V kolikor pa bi sodišče ocenilo, da obstoji temelj za vrnitveni zahtevek na podlagi zaveze tožene stranke, da bo tožeči stranki povrnila stroške, ki jih je imela z ureditvijo lokala v gostinski lokal, je podala ugovor zastaranja, ker terjatve iz gospodarske pogodbe zastarajo v treh letih, najemnik pa bi imel pravico, če bi imel soglasje najemodajalke, zahtevati od nje povrnitev stroškov takoj po izvedenih delih, torej že v letu 2006, tožbo pa je tožeča stranka vložila šele konec leta 2013. 6. Sodišče prve stopnje je upoštevaje načelo obligacijskega prava iz 3. člena Obligacijskega zakonika (OZ), da udeleženci prosto urejajo obligacijska razmerja (ne smejo jih pa urejati v nasprotju z ustavo, prisilnimi predpisi ali z moralnimi načeli), pri presoji spornega razmerja med pravdnima strankama pravilno ugotavljalo, kaj sta se pravdni stranki dogovorili v Pogodbi o najemu poslovnih prostorov (v nadaljevanju Pogodba). Ugotovilo je naslednja dejstva, ki izhajajo iz Pogodbe: - najemodajalka je oddala I. K. v najem en prostor v pritličju stavbe, velik 140 m2, prazen v stanju, kot si ga je najemojemalec predhodno ogledal in nanj ni imel pripomb (1. člen Pogodbe); - najemodajalka se je zavezala, da bo najemniku omogočila pripravo prostorov tako, da bo v njih vršil svojo dejavnost (dejavnost, ki jo sme najemnik izvajati v najetih prostorih, je dnevna gostinska dejavnost) in da na lokaciji najetega prostora ne bo odpirala konkurenčnih lokalov (2. člen in prvi odstavek 3. člena Pogodbe); - najemnik je s Pogodbo pridobil pravico najete poslovne prostore uporabljati, prevzel pa je nase odgovornost za pridobitev vseh soglasij, dovoljenj in ostalih dokumentov, ki so potrebni za izvajanje dnevne gostinske dejavnosti (drugi odstavek 3. člena Pogodbe); - pogodbeni stranki sta se dogovorili, da najemnik v najetih poslovnih prostorih ne bo izvršil nobenih predelav brez predhodnega pisnega soglasja najemodajalke (drugi odstavek 4. člena Pogodbe); - najemnik se je obvezal, da bo po končanem najemu najemodajalki predal poslovne prostore v takem stanju, kot jih je prejel; da vgrajeni elementi ostanejo v prostoru in po prenehanju najema ostanejo last najemodajalca (stene, sanitarije...) in da je ves premični inventar v lasti najemnika (četrti odstavek 4. člena Pogodbe); - najemnik se je obvezal, da bo za uporabo najetih prostorov plačeval najemnino 5,00 EUR/m2/mesec, skupno 700 EUR na mesec (5. člen Pogodbe); - pogodbenika sta se sporazumela, da pogodba začne veljati 1. 3. 2006 in velja 8 let, to je do 28. 2. 2014, pred tem pa se lahko sporazumno razveže (7. člen Pogodbe).

7. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da je dala tožena stranka tožeči stranki pisno soglasje za predelavo enega prostora v več prostorov in da sta se pogodbeni stranki dogovorili, da po prenehanju najema nove stene in nove sanitarije v prostoru ostanejo last najemodajalke. Zaključilo je, da se glede sten in novih sanitarij v prostoru pogodbeni stranki nista dogovorili, da jih prevzame po prenehanju najema tožena stranka brezplačno. Zato je odločitev o temelju zahtevka oprlo na zakonsko določbo prvega odstavka 48. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Zahtevku tožeče stranke je ugodilo v višini 24.500,00 EUR, za kolikor je obogatitev tožene stranke ocenil v svojem izvidu in mnenju sodni cenilec in izvedenec za gradbeništvo dr. B. G. V presežku pa je tožbeni zahtevek zavrnilo.

K pritožbi tožene stranke zoper ugodilni del zahtevka

8. Če nekdo (graditelj) s soglasjem lastnika nepremičnine postavi, prizida ali izboljša zgradbo, na nepremičnini ne pridobi lastninske pravice, lahko pa od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za kar je bil obogaten (prvi odstavek 48. člena SPZ).

9. Tožena stranka ni uspela izpodbiti ugotovitve sodišča prve stopnje, da je dala tožena stranka tožeči stranki pisno dovoljenje, da iz enega prostora naredi več prostorov in v njem tudi sanitarije, in da si je izgovorila tudi pravico, da po končanem najemu stene in sanitarije v prostoru postanejo njena izključna last (ne pa morda solastnina s tožečo stranko - primerjaj z določbo drugega odstavka 48. člena SPZ). Neutemeljen je pritožbeni očitek sodišču prve stopnje, da je obravnavalo nesklepčno tožbo, ker naj bi bila trditvena podlaga tožeče stranke povsem pomanjkljiva. Z navedenim očitkom se pritožbeno sodišče ne strinja. Tožeča stranka je že v tožbi zatrjevala, da je bila tožena stranka obogatena, in za koliko, sodišča prve stopnje pa je višino obogatitve ugotovilo na podlagi ocene sodnega izvedenca, ki je tožena stranka ni uspela izpodbiti. V prisojenem znesku obogatitve sodišče prve stopnje ni upoštevalo nobenih „zlatih ploščic“, ki jih omenja tožena stranka kot primer zmotne interpretacije sodišča prve stopnje, zato teh navedb pritožbeno sodišče ni presojalo kot relevantnih za odločitev o pritožbi. Razlogi sodišča prve stopnje o tem, da je tožena stranka dala tožeči stranki svoje pisno soglasje za preureditev enega prostora v več prostorov s sanitarijami že s samo sklenitvijo pisne Pogodbe, pa so logični in prepričljivi. Če ji predelave enega v več prostorov s sanitarijami v pisni Pogodbi ne bi dovolila, si v isti Pogodbi ne bi mogla izgovoriti pravice, da ostane izključna lastnica predelanih prostorov.

10. Ni se mogoče strinjati s toženo stranko, da je direktor pritožnice jasno in nedvoumno izpovedal, da ni bilo dano nikakršno soglasje. Zaslišani M. J. je izpovedal, da je dala tožena stranka tožeči stranki pooblastilo, da je lahko pridobivala dokumente in potrebna soglasja za odprtje lokala, kar je bilo tudi v skladu s pogodbo, da se najemniku omogoči pridobitev soglasij. Pooblastilo je tožeča stranka potrebovala za pridobitev gradbenega dovoljenja, ki se je nanašalo na prostor v lasti tožene stranke. Za pridobitev soglasij, ki so se nanašala na dejavnost tožeče stranke pa tožeča stranka ni potrebovala pooblastil osebe, ki statusno z njo ni bila v ničemer povezana.

11. Neutemeljene so tudi pritožbene trditve, da ni mogoče trditi, da se je pritožnica strinjala npr. z leseno oblogo na stenah ali z izdelavo predelnih sten, ker pritožnica takšnih sprememb za opravljanje svoje dejavnosti ne bo nikoli potrebovala. Kaj in kdaj bo pritožnica potrebovala za opravljanje svoje dejavnosti, za odločitev ni bilo relevantno, pač pa da ji je na dan izdaje prvostopenjske sodbe predelan prostor v več prostorov s sanitarijami koristil za opravljanje njene dejavnosti oddajanja gostinskega lokala v najem. Če bi hotela uspeti s stališčem, da ni nič obogatena, bi morala pritožnica izpodbiti trditve tožeče stranke, da oddaja gostinski prostor v najem, česar pa tožena stranka pred sodiščem prve stopnje ni zanikala. Tudi vztrajanje pri stališču, da so bile stene že prej pobeljene, ni pomembno, saj niso mogle biti prej pobeljene tiste stene, ki jih pred predelavo še ni bilo. Enako velja za trditev, da nova vrata in okna niso bila potrebna, ker so v prostoru že bila. V prostor so bila v skladu s Pogodbo postavljena stranišča, ki ne morejo biti postavljena brez novih vrat in oken. Zato pritožbeno sodišče ocenjuje, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo obseg prizidave in izboljšanja zgradbe, kamor sodi tudi obravnavani prostor.

12. Ker tožena stranka ni prepričala pritožbenega sodišča, da je notranji prostor stavbe tožeča stranka protipravno prezidala s stenami in vanj postavila tudi sanitarije, niso utemeljene njene trditve, česa vse ji še ne bi smelo priznati sodišče prve stopnje pri ugotovitvi izboljšave prostora. Prav gotovo pa se glede na fotografije prostora v spisu ni mogoče strinjati z njenim stališčem, da so bila vsa dela evidentno nepotrebna in da ni mogoče razumeti sodišča, da je dokaz z izvedencem sploh dopustilo. Prav tako je neutemeljen njen očitek izvedencu, da sploh ni vstopil v kletne prostore, saj iz podatkov spisa izhaja, da mu vstopa tožena stranka ni dovolila, v pritožbi pa ne trdi, kdaj je predlagala, da naj izvedenec pregleda še prezidave v kletnih prostorih. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvida in mnenja izvedenca ugotovilo višino obogatitve tožene stranke, ki jo je prejela zaradi dovoljene prezidave enega prostora v več prostorov s sanitarijami za stranke in osebje, za katero tožena stranka ni izkazala dogovora, da ji ostane v lasti neodplačno. S tem je glede na pravilno ugotovljeno dejansko stanje sodišče prve stopnje odločitev pravilno oprlo na materialno pravno posledico iz prvega odstavka 48. člena SPZ. Drugačne pritožbene trditve niso utemeljene.1 K pritožbi tožeče stranke zoper zavrnilni del zahtevka

13. Tožeča stranka je glede na podane trditve v tožbi utemeljevala svoj zahtevek na dveh pravnih podlagah in sicer 1.) je zaradi usposobitve lokala za opravljanje gostinske dejavnosti zahtevala povrnitev stroškov vlaganj v nepremičnino tožene stranke v višini 125.847,22 EUR in v opremo gostinskega lokala v višini 12.100,00 EUR in 2.) je zahtevala enak znesek na podlagi trditev, da je na podlagi pooblastila za pridobitev gradbenega dovoljena in s pisnim soglasjem tožene stranke, ki je vsebovano v Pogodbi, prezidala in izboljšala najet prostor, ki je ostal tak v skladu z dogovorom v Pogodbi v celoti njena last, zaradi česar ima tožeča stranka pravico do plačila, za kolikor je tožena stranka obogatena. Iz razlogov izpodbijanega dela sodbe izhaja, da je sodišče prve stopnje zavrnilo uporabo materialno pravne podlage za vrnitev vlaganj na podlagi določb Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ker je ugotovilo, da sta se glede vlaganj pravdni stranki dogovorili drugače kot izhaja iz 15. člena tega zakona. Ugotovilo je, da se je tožeča stranka s Pogodbo zavezala opraviti vlaganja v preureditev poslovnega prostora tožene stranke v gostinski lokal in da se pogodbeni stranki s Pogodbo nista dogovorili, da bo vse stroške na koncu krila tožena stranka. Ugotovitve navedenih dejstev tožeča stranka s pritožbo ni uspela izpodbiti, zato po materialnem pravu na podlagi Pogodbe nima pravice zahtevati plačila tržne vrednosti vlaganj v nepremičnino in opremo lokala.

14. Na podlagi doseženega dogovora pravdnih strank, da pridobi lastninsko pravico na stenah in sanitarijah tožena stranka in ob neizpodbiti ugotovitvi, da je imela tožeča stranka pisno soglasje tožene stranke za prezidavo enega v več prostorov s sanitarijami, pa je sodišče prve stopnje tožeči stranki na podlagi določbe prvega odstavka 48. člena SPZ prisodilo 24.500,00 EUR, za kolikor je ugotovilo, da je bila tožena stranka obogatena s prevzetim prezidanim prostorom s sanitarijami, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila. V presežku pa je tožbeni zahtevek tudi na pravni podlagi iz prvega odstavka 48. člena SPZ zavrnilo, ker je ocenilo, da tožeča stranka ni dokazala, da je opravila tudi vsa ostala vlaganja v prostor in opremo s pisnim soglasjem tožene stranke. V razlogih sodbe je še navedlo, da iz gradbenega dovoljenja, na katerega se sklicuje tožeča stranka, ne izhaja obseg vseh del, ki jih je kot vlaganja v nepremičnino in v opremo tožbi navedla tožeča stranka. Navedeno ugotovitev dejanskega stanja pritožnik izpodbija s trditvijo, da iz njenih trditev, mnenja dr. D. in dokazov v spisu, ki jih sodišče ni izvedlo (ni vpogledalo projektne dokumentacije in ni izvedlo zaslišanja predlaganih prič, ki so izvajale vlaganja), izhaja, da je tožeča stranka izvedla vlaganja le v okviru predhodno pridobljenega pisnega soglasja tožene stranke, ki ga je dala tožeči stranki večkrat: s samo sklenitvijo Pogodbe, s pooblastilom za pridobitev gradbenega dovoljenja in s prenosom pogodbe na sedanjo tožečo stranko. Pri tem je poudarila, da je sodišče prve stopnje spregledalo, da je v gradbenem dovoljenju, to je bilo izdano v skladu z 2. členom najemne pogodbe, tudi izrecno navedeno, da se dopušča sprememba trgovine v gostinski lokal. Te pritožbene trditve pritožbenemu sodišču ne omogočajo presoje, katerega od zatrjevanih vlaganj s predhodnim soglasjem tožene stranke sodišče prve stopnje naj ne bi pravilno ugotovilo. Zgolj na podlagi dejstva, da je v Gradbenem dovoljenju (A12) navedeno, da se C. z. o. o. dovoli rekonstrukcija in sprememba namembnosti poslovnega prostora v okrepčevalnico, na kar se v pritožbi sklicuje tožeča stranka, po oceni pritožbenega sodišča tožeča stranka ni uspela izpodbiti dejanskega stanja, ki ga je ugotovilo sodišče prve stopnje. Če bi tožeča stranka želela uspešno izpodbiti ugotovitev sodišča prve stopnje, da za vlaganja v opremo in nepremičnino, razen priznanih vlaganj, ni imela pisnega soglasja, bi morala v pritožbi konkretno trditi, kaj od naštetih treh podlag predstavlja pisno soglasje za vlaganja v opremo lokala in kaj pisno soglasje konkretno za vsako zatrjevano vlaganje v nepremičnine posebej, česar pa v pritožbi ni storila.

15. Očitek sodišču prve stopnje, da ni vpogledalo v projektno dokumentacijo in da tega tudi izvedenec ni storil, pritožnica ni povezala z ustreznimi trditvami, katerega od del bi bilo na podlagi projektne dokumentacije še mogoče priznati kot obogatitev tožene stranke. Sodišče tega samo ni dolžno ugotavljati. Zato tudi očitek neutemeljene neizvedbe predlaganih dokazov ni utemeljen. Prav tako pa je tožeča stranka neprepričljiva z razlago, da pogodbena določba o predhodnem pisnem soglasju za predelave velja le glede drugih soglasij, ki niso dana po najemni pogodbi, saj ne pove, na katera soglasja naj bi se tak dogovor nanašal, če ne na predelavo najetega lokala.

16. Pritožnik sodišču prve stopnje v pritožbi neutemeljeno očita, da je spregledalo, da je toženec pristal, da se bodo vložki - večji del njih, spojili z nepremičnino in da njihova odstranitev ni možna. Kaj takega iz Pogodbe ne izhaja. Sodišče prve stopnje ni spregledalo dejstva, da odstranitev določenih vložkov z vgraditvijo v prostor brez poškodovanja prostora ni več možna. Če določene opreme in inštalacij ni mogoče odstraniti brez poškodovanja prostora, to še ne pomeni, da jih je tožena stranka dolžna sprejeti in za njih plačati. Ker je tožeča stranka pristala na dogovor, da bo po zaključenem najemu vrnila prostore v takem stanju kot jih je prejela, pomeni, da navedene stvari iz prostora lahko odmontira, z demontažo poškodovane prostore pa mora na svoje stroške popraviti. Posledično tožeča stranka tudi neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, zakaj ni izvedencu naložilo, da izračuna obseg obogatitve tožene stranke glede na vsa prejeta vlaganja. Glede na dejstva, za katera je ocenilo, da so odločilna, je sodišče prve stopnje dalo nalogo izvedencu v skladu z določbo prvega odstavka 251. člena ZPP. Glede na vse obrazloženo pa je tudi neutemeljen očitek tožeče stranke, da je ostala neugotovljena višina obogatitve tožene stranke iz tega naslova. Če po temelju zahtevek ni utemeljen, bi sodišče prve stopnje ravnalo neekonomično, če bi izvedencu in cenilcu naročilo, da izdela še izvid in mnenje o višini obogatitve, če bi bila tožena stranka dolžna prevzeti vsa vlaganja v njen prostor. Pri tem pritožbeno sodišče pritožniku še odgovarja, da sodišču prve stopnje neutemeljeno očita, da ni zaslišalo tudi vsake priče, ki je vgradila določen element, saj sodišče ni dolžno izvesti vseh predlaganih dokazov, odločitev o zavrnitvi izvedbe dokazov pa je tudi ustrezno in razumljivo pojasnjena tožeči stranki. Da je tožeča stranka opravila vlaganja v lokal, izhaja že iz v spis predloženih fotografij, vendar navedeno dejstvo glede na vsebino Pogodbe po oceni sodišča prve stopnje ni bilo odločilno, zaradi česar po presoji pritožbenega sodišča dokaza z zaslišanjem navedenih prič ni treba izvesti. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče ocenilo, da je sodišče prve stopnje glede na pravilno uporabljeno materialno pravo, pravilno zavrnilo zahtevek tožeče stranke nad prisojenim zneskom 24.500,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila.

17. Ker sodišče prve stopnje po oceni pritožbenega sodišča tudi ni storilo nobene bistvene kršitve določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je obe pritožbi zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

18. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena v zvezi z drugim odstavkom 154. člena ZPP.

1 Primerjaj: VSRS sodba II Ips 52/2017