Jedro

Po vzpostavitvi etažne lastnine na nepremičnini, ki je predmet izvršbe, ni več mogoče ugotavljati vrednosti prvotne nepremičnine, to je zemljiške parcele z vsemi sestavinami, temveč je treba upoštevati sedanje zemljiškoknjižno stanje, saj so po vknjižbi etažne lastnine posamezni deli samostojno v pravnem prometu in ima vsak svojo vrednost.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o pritožbenih stroških, o katerih bo odločilo sodišče prve stopnje, se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje odločilo, da tržna vrednost nepremičnine vpisane v k.o. 92 M., prej z ID znakom ... - dvorišče v izmeri 654 m2 in poslovna stavba v izmeri 200 m2, prvodolžnici M.L., solastni do 21/25 in drugodolžniku M.P. do solastnih 4/25, sedaj nepremičnin z ID znakom ... prvodolžnici M.L. solastni do 21/25 in drugodolžniku M.P. solastnih do 4/25, z ID znakom ... F.Š. lastne do celote, z ID znakom … Z.S.S., sindikatov T.S.O. lastne do celote, z ID znakom 92-622-4 H.L., podjetju za financiranje d.o.o. lastni do celote ter z ID znakom ... Z.S.S., sindikatu T.S.O. lastne do celote, na podlagi cenitve cenilca gradbene stroke znaša 171.000,00 EUR.

2. Zoper citirani sklep sta sedanja lastnika nepremičnin, na katere je s sklepom prvostopenjskega sodišča z dne 7. 6. 2013 dovoljena izvršba, H.L. d.o.o. in F.Š. (v nadaljevanju pritožnika) po svojih pooblaščencih vložila pravočasno pritožbo, ob smiselnem uveljavljanju pritožbenih razlogov zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter posledične zmotne uporabe materialnega prava - 2. in 3. točka prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) in se v pritožbenem predlogu zavzemata za razveljavitev izpodbijanega sklepa in smiselno vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Priglašata pritožbene stroške.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Po pregledu in preizkusu zadeve tako v smeri pritožbenih izvajanj, kot tudi po uradni dolžnosti - drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, pritožbeno sodišče ugotavlja, da izpodbijana odločitev sodišča prve stopnje ni pravilna. Dejstvo je, da je v obravnavanem primeru dovoljena izvršba na celotno nepremičnino, s prvotnim ID znakom ..., da je to celotno nepremičnino ocenil cenilec gradbene stroke dne 22. 2. 2012 (l. št. od 59 do 71 v spisu), da je po opravljeni cenitvi pri navedeni nepremičnini, ki je bila predmet cenitve, prišlo do vzpostavitve etažne lastnine, pri čemer so se vpisali posamezni deli stavbe z ID znaki ter pri teh vknjižila lastninska pravica na posameznega lastnika, kot natančno izhaja iz izreka izpodbijanega sklepa, in da se v skladu z drugim odstavkom 170. člena ZIZ izvršilni postopek nadaljuje tudi zoper nove lastnike posameznih etažnih delov. Glede na takšne ugotovitve pa so povsem utemeljena pritožbena zatrjevanja, da po vzpostavitvi etažne lastnine na nepremičnini, ki je predmet izvršbe, ni več mogoče ugotavljati vrednosti prvotne nepremičnine, to je zemljiške parcele z vsemi sestavinami, temveč je treba upoštevati sedanje zemljiškoknjižno stanje, saj so po vknjižbi etažne lastnine posamezni deli samostojno v pravnem prometu in ima vsak svojo vrednost. Ravno zato je nesprejemljiva izpodbijana odločitev sodišča prve stopnje, ki je ugotovilo tržno vrednost celotne nepremičnine. Dejstvo je namreč, da se posamezni deli stavbe, na katerih je vzpostavljena etažna lastnina, lahko prodajo posamezno, in da je s tem možno doseči tudi višjo ceno ali hitrejše poplačilo. Po predlogu upnika za dopolnitev cenitve je cenilec sicer pojasnil, da cenitev zajema tudi 4 apartmaje (vendar vse to še pred vzpostavitvijo etažne lastnine) in v kolikor ti predstavljajo etažno lastnino novih štirih lastnikov (l. št. 135 v spisu), jih je potrebno oceniti in ugotoviti vrednost vsake nepremičnine oziroma vsakega posameznega dela stavbe. Možnost prodaje nepremičnine po delih oziroma po etažni lastnini, je namreč treba upoštevati že v fazi ugotovitve vrednosti nepremičnine in mora biti temu ustrezno izdelana cenitev, ki je podlaga ugotovitvi vrednosti nepremičnine tudi po posameznih delih, takšna ugotovitev vrednosti pa je potem tudi podlaga za določitev načina in pogojev prodaje nepremičnine po delih. Glede na obrazloženo je pritožbeno sodišče sledilo utemeljeni pritožbi in je izpodbijani sklep razveljavilo ter vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

5. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje ravnati v nakazani smeri in oceniti tudi posamezne dele stavbe kot etažno lastnino ter tako tudi dopustiti možnost prodaje po posameznih delih, ki so v samostojnem pravnem prometu in na podlagi cenitve sprejeti novo odločitev o tržni vrednosti v izvršilnem postopku prodajanih nepremičnin.

6. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s tretjim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.