Jedro

Breme upnika, ki se sme pritožiti proti sklepu o prodaji, je, da izkaže, tj. da do stopnje verjetnosti dokaže, da cenitev ni več ažurna.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je sklenilo, da se na javni dražbi z zviševanjem izklicne cene 8,000.000,00 EUR neto proda Hotel A. kot funkcionalna celota dolž­ničine nepremičnine, tj. dela stavbe z ID-znakom ..., in premičnin, naštetih v treh tabelah v prilogi predloga prodaje. Varščina je 400.000,00 EUR.

2.Pritožuje se uvodoma navedena upnica. Poudarja, da je ločitvena upnica in ponavlja razloge, iz katerih je nasprotovala prodaji, ko jo je sodišče prve stopnje sklad­no s pravili iz 345. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) pozvalo, naj o pogojih prodaje izrazi svoje mnenje. Cenitev je bila narejena leta 2019, še pred pandemijo kovida, odtlej pa naj bi prišlo do zelo velikih rasti cen nepremičnin in gradbenih materialov. Pritožnica nasprotuje utemeljitvi iz 6. točke obrazložitve izpodbijanega sklepa, da je bil potreben velik napor, zlasti s strani dolžničine upraviteljice, da se uskladijo sporna in prepletena upniška razmerja, ter da bi nova cenitev unovčenje podražila in zavlekla, javna dražba z zviševanjem cene pa da bo v vsakem primeru pokazala, kakšno ceno trenutno omogoča trg. Po pritožničinem je to absurdno in zaskrbljujoče, saj naj bi že iz vpogleda na portal Geodetske uprave RS (GURS) izhajalo, da je hotel ocenjen na 12,985.000 EUR. V „posplošeni vrednosti“, ki naj bi jo uporabljal GURS, naj bi bila upoštevana površina zemljišča pod stavbo in vsota njenih površin. Cenitev iz leta 2019 pa naj bi bila izdelana pred pandemijo, inflacijo in dvigom cen gradbenih materialov. Zapostavljanje teh bistvenih okoliščin naj bi pomenilo tveganje bistveno prenizko določene izklicne cene in prikrajšanja ločitvenih upnikov. Hotel na elitni lokaciji v B. naj bi bil specifičen predmet prodaje, zato naj ne bi držalo stališče, da bo dražba zagotovila tržno ceno: izklicna cena najbi bila psihološki prag za kupce, ki naj bi poleg tega za financiranje nakupa pri bankah potrebovali ažurno cenitev. Napačen naj bi bil argument, da nova cenitev ne bi ničesar spremenila – omogočila bi preveritev realne vrednosti. Stroški cenitve naj bi znašali samo nekaj tisoč evrov, kar naj bi bilo zelo malo nasproti potencialno milijonski spremembi vrednosti predmeta prodaje. Ravno tako naj bi nova cenitev prodajo časovno zavlekla le za nekaj tednov. Potek postopka na prvi stopnji naj bi razkrival netransparentno in potencialno nezakonito ravnanje. V podkrepitev svojih stališč se je pritožnica med drugim sklicevala še na določene primerjave z Zakonom o izvršbi in zavarovanju (ZIZ).

3.Odzvala se je upraviteljica. Ocenjevalka vrednosti je tržno vrednost celotnega predmeta prodaje ocenila na 8,000.000, likvidacijsko pa na 6,650.000 EUR. Upoštevano naj bi bilo, da gre za hotel, ki deluje, zato naj bi bilo smiselno prodajati nepremičnino skupaj z opremo, ki pa je delno last družb C. oz. C.-Y. Upraviteljica še poudarja, da je predlagala izklicno ceno po tržni vrednosti, čeprav ZFPPIPP dovoljuje izklicno ceno na polovici likvidacijske. Da naj bi bila izklicna cena psihološki prag za dražitelje, naj bi bila pavšalna in nedokazana trditev. Splošno znano naj bi bilo ravno nasprotno, da previsoka cena odganja kupce, ki naj bi čakali, da se zniža. To naj bi podaljševalo in dražilo prodajo. Nadalje upraviteljica navaja, da je bila pritožnici priznana terjatev 72.818,32 EUR in ločitvena pravica na dolžničini nepremičnini. Ta pravica pa naj bi bila šele na petem mestu. Na prvem naj bi bila SDH, d. d., s priznano terjatvijo 17,373.491,08 EUR, ob tem pa naj bi se že nateklo še za 9,000.000 EUR obresti. Bilo naj bi zato zanesljivo, da se bo iz kupnine lahko poplačala samo ta upnica, pa še ona samo delno. Stališče iz izpodbijanega sklepa, da bo dražba pokazala tržno ceno, naj bi se skladalo s sodno prakso, da je ocenjena vrednost le izhodišče v postopku prodaje. Upraviteljica še poudarja, da je bil za to, da je lahko začela s postopkom prodaje, odločilen dogovor, ki ga je 17. 6. 2024 sklenila z SDH, d. d., ter z družbama C., d. o. o., in C.-Y., d. o. o., ki sta delno lastnici opreme hotela, delno pa imata na opremi v dolžničini lasti ločitveno pravico s prvim vrstnim redom. Te upnice so bile zapletene v številne pravde. Šlo naj bi za zunajsodno poravnavo, ki naj bi določila delitveno razmerje pri doseženi kupnini in omogočila prodajo hotela kot delujoče celote. Pritožničino dosedanje neutemeljeno pritoževanje najbi v škodo upnikov oviralo prodajo.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Drugi odstavek 332. člena ZFPPIPP pri prvem sklepu o prodaji, kakršen je tudi zadevni, prepoveduje izklicno ceno, ki bi bila nižja od polovice ocenjene likvidacijske vrednosti. Ta prag izklicna cena iz izpodbijanega sklepa, določena glede na oceno pooblaščene ocenjevalke za leto 2019, močno presega (8,000.000 nasproti 3,325.000 EUR). Presegala pa bi ga znatno, tudi če je posplošena vrednost za leto 2025 po GURS – kar je edina konkretna vrednost, na katero se sklicuje pritožnica – indikativna za sedanjo tržno vrednost hotela (pol od 12,985.000 EUR je slabih 6,5 milijonov, pri čemer je ocenjena likvidacijska vrednost po definiciji nižja od ocenjene tržne vrednosti, saj implicira manj ugodne razmere za prodajo, tj. prisilno nasproti prostovoljni prodaji). Izklicna cena v izpodbijanem sklepu je torej zanesljivo v okvirih eksaktnih zakonskih pravil (zgoraj navedene prepovedi) in jo je zato mogoče presojati kvečjemu v veliko širših in prožnejših okvirih načela zagotavljanja najboljših pogojev za plačilo upnikov (po 47. členu ZFPPIPP je treba v postopku zagotoviti najugodnejše pogoji glede višine plačila in rokov za plačilo terjatev upnikov – enega od teh ciljev pa je pogosto mogoče doseči le na račun drugega). Pritožbeno sodišče ne sledi pritožničinim razlogom, da je to presojo sodišče prve stopnje opravilo napačno; navedenih širokih okvirov ni prestopilo.

6.Pritožnica se je glede domnevne zastarelosti cenitve iz leta 2019 sklicevala na vmesno pandemijo ter poznejšo domnevno visoko rast cen nepremičnin in gradbenega materiala. Vendar to sploh niso bile predpostavke, na katerih je temeljilo Poročilo o izvršeni oceni vrednosti hotela A. Ocenjevalka je razložila svojo izbiro metode vrednotenja na 15. str. tistega poročila. Ni izbrala načina trž­nih primerjav, ki primeren za aktivne trge, kjer je na voljo dosti transakcij primerljivega premoženja, medtem ko se hoteli med seboj precej razlikujejo (ter – kot je primerno dodati – se verjetno ne prodajajo pogosto in ne za javno razkrite cene). Izbrala ni niti nabavnovrednostnega načina, ki bi bil kvečjemu smiseln za novozgrajeni hotel. Izhajala je iz na donosu zasnovanega načina s pretvorbo prihodnjih denarnih tokov na sedanjo vrednost. Zdravorazumske, vendar dokazno šibko podprte pritožbene navedbe o veliki rasti cen materialov in nepremičnin zato ne morejo zamajati na prvi stopnji uporabljene metode cenitve, ki se dobro prilega hotelu, ki obratuje in se prodaja opremljen (to oceno bi bilo morda mogoče zamajati pod njenimi predpostavkami: ob izkazanih bistveno višjih prihodkih od hotelskih storitev nasproti predpandemičnim). Že zgolj v primerjavi s tem je metodologija posplošene vrednosti po GURS očitno manj primerna, saj izhaja iz kvadrature.

7.Da je izklicna cena psihološki prag za dražitelje, je ravno tako splošno, kot je splošen nasprotni upraviteljičin argument, da previsoke izklicne cene odganjajo kupce in odmikajo prodajo. S tem pritožnica ne more uspeti. Kot tudi ne s sploš­nim in neizkazanim poudarjanjem, da financerji potencialnih kupcev zahtevajo ažurne cenitve. Da jim je sama ne bi mogla priskrbeti, pritožnica ni zatrjevala. Nepremičnino si je sicer pred dražbo mogoče ogledati (prim. 7. točko drugega odstavka 334. člena ZFPPIPP), potencialni kupci pa lahko tudi ob tem ogledu preverijo, ali so se pripravljeni zanesti na cenitev s pomočjo cenilca, ki ga angažirajo sami.

8.Ureditev iz 178. člena ZIZ, na del katere se je sklicevala pritožnica, pritožnici ni v korist. Sedmi odstavek, na katerega se je sklicevala – po njem izvršilno sodišče na predlog stranke za ugotovitev tržne vrednosti nepremičnine ne postavi sodnega cenilca, če stranka predloži cenitev iz drugega sodnega postopka, ki ni starejša od dveh let, in ponovne cenitve na svoje stroške ne zahtevajo stranke ali osebe, ki imajo pravico biti poplačane iz zneska, dobljenega s prodajo – je specifična določba ZIZ, ki jo je prinesla ena od njegovih novel in ki jo je mogoče razumeti kot zakonodajalčev poskus zagotoviti dodano sredstvo za ekonomično izvedbo prodaje ob primernem ravnovesju med pravnimi interesi subjektov izvršilnega postopka. Vendar to, da je v izvršilnem postopku dopustno sprejeti cenitev iz drugega postopka, če ni starejša od dveh let, ničesar neposredno ne pove o ažurnosti cenitve izpred petih let v stečajnem postopku, ki je bila izdelana ravno za ta postopek. Kar pa je iz 178. člena ZIZ jasno razvidno, po analogiji pa pritožnici ne v prid, je to, da tisti, ki oporeka ažurnosti sodne cenitve, ne nosi le dokaznega bremena glede te neažurnosti, pač pa ga veže celo dokazno pravilo: izdelati bo treba ali predložiti bolj ažurno mnenje sodnega cenilca (prim. pravkar povzeti sedmi odstavek kot tudi četrti odstavek).

9.Oceni vrednosti, na kateri temelji sklep o prodaji, je mogoče oporekati zlasti iz razloga, da je ni izdelal ustrezen pooblaščeni ocenjevalec (prim. drugi odstavek 327. člena ZFPPIPP) ali da njegova ocena ni jasna, popolna in strokovna (prim. drugi in tretji odstavek Zakona o pravdnem postopku, ZPP, v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Sicer pa je breme upnika, ki se sme pritožiti proti sklepu o prodaji, da izkaže, tj. da do stopnje verjetnosti dokaže, da cenitev ni več ažurna. Pritožnici to ni uspelo že iz razloga, da se je bil njen edini dokaz zgoraj obravnavano vrednotenje GURS.

10.In nenazadnje je skladno z načelom zagotavljanja najboljših pogojev za plačilo upnikov prodajo izvesti na podlagi izpodbijanega sklepa tudi iz razloga posebnih okoliščin zadevnega primera. Hotel deluje, njegova oprema ni v celoti v lasti stečajne dolžnice, lastnica te opreme pa se na podlagi poravnave z drugo (prvo) najpomembnejšo upnico s prodajo strinja. In dejstvo, da je na podlagi taiste poravnave ločitvena upnica, ki se bo prva poplačala iz nepremičnine, pripravljena sprejeti poplačilo manj kot tretjine svoje terjatve (osem milijonov, deljeno z več kot 26 milijonov EUR), potrjuje upraviteljičino trditev o majhni verjetnosti, da bo pritožnica sodelovala v delitvi morebitne kupnine.

11.Prvostopenjski sklep je brez očitanih napak kot tudi brez tistih, na katere se pazi po uradni dolžnosti, zato ga je pritožbeno sodišče potrdilo, pritožbo pa zavrnilo (drugi odstavek 350. v zvezi s 366. členom in 2. točko 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Zveza:

Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP - člen 47, 332, 332/2

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.