Jedro

Materialnopravno zmotno je stališče, da zato, ker je bil zahtevek za izbris vknjižbe lastninske pravice na kupca zavrnjen, iz tožbenih navedb ne izhaja utemeljenost (oblikovalnega) zahtevka za razveljavitev zavezovalnega in razpolagalnega posla ter (dajatvenega) zahtevka za to, da se sporna nepremičnina pod enakimi pogoji proda tožeči stranki (sklepčnost).

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se spremeni tako, da se pritožba druge toženke zoper sodbo sodišča prve stopnje zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki njene revizijske stroške v znesku 1.322,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

A. Dosedanji potek postopka

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku, naj se razveljavi kupoprodajna pogodba, s katero je prva toženka dne 24. 11. 2005 prodala drugi toženki skladiščne prostore v izmeri 860,53 m2, vpisane v vl. št. E1, B2 k. o. ..., stoječe na parc. št. 146/3 iste k. o., prva toženka pa naj sklene prodajno pogodbo z enakimi pogoji s tožečo stranko kot kupcem. Zavrnilo pa je zahtevek, naj se v zemljiški knjigi pri tem vložku razveljavi vpis plombe za vpis lastninske pravice oziroma vpis lastninske pravice, vpisane v korist druge toženke in se vzpostavi stanje, kakršno je bilo pred vknjižbo lastninske pravice na drugo toženko.

2. Druga toženka se je pritožila zoper ugodilni del, sodišče druge stopnje pa je z izpodbijano sodbo pritožbi ugodilo in spremenilo prvostopenjsko sodbo tako, da je zahtevek tudi v tem delu zavrnilo.

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje je tožeča stranka vložila revizijo. Uveljavlja bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotno uporabo materialnega prava.

4. Postopek v tej zadevi se je pred sodiščem prve stopnje končal pred uveljavitvijo Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku (ZPP-D). Zato se po drugem odstavku njegovega 130. člena nadaljuje po določbah Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP).

5. Sodišče je revizijo vročilo toženkama in Vrhovnemu državnemu tožilstvu RS. Druga toženka je na revizijo odgovorila.

Ugotovljeno dejansko stanje

6. Sodišči prve in druge stopnje sta svojo odločitev oprli na naslednja pravno odločilna dejstva: prva toženka kot prodajalka in druga toženka kot kupovalka sta dne 24. 11. 2005 sklenili pogodbo o prodaji skladiščnih prostorov št. 1 v kleti v izmeri 860,53 m2, vpisanih v vl. št. E1, B2, k. o. ..., stoječih na parceli št. 146/3 te k. o. za kupnino 36,200.000,00 SIT (sedaj 151.059,92 eurov) – sporna nepremičnina; v stavbi, v kateri se nahaja sporna nepremičnina, je poleg prve toženke tožeča stranka (edina) etažna lastnica nepremičnin, in sicer gledališke dvorane, bifeja št. 2 v pritličju v izmeri 784,61 m2 in v nadstropju v izmeri 219,11 m2; prva toženka je prodala sporno nepremičnino, ne da bi o tem obvestila tožečo stranko.

B.

Revizijske navedbe in navedbe druge toženke

7. Sodišče druge stopnje naj bi bilo zmotno uporabilo materialno pravo, ko je štelo, da je zahtevek za razveljavitev prodajne pogodbe in za sklenitev enake pogodbe s tožečo stranko nesklepčen.

8. Druga toženka v odgovoru na revizijo pritrjuje stališču izpodbijane sodbe, da je zahtevek nesklepčen in opozarja na razliko med primerom, ki ga ureja prvi odstavek 234. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) in primerom, kakršen je sporni, zanj pa velja določba 1. točke drugega odstavka 234. člena ZZK-1. Po tej določbi naj bi bila za sklepčnost potrebna objektivna kumulacija zahtevka za razveljavitev pogodbe, zahtevka za sklenitev pogodbe s tožečo stranko in zahtevka za izpodbijanje vknjižbe.

C.

Presoja utemeljenosti revizije

9. Sodišče druge stopnje je zavrnitev zahtevka oprlo na stališče, da je „ ... z materialnopravnega stališča protislovno, da tožeča stranka v okviru dajatvenega zahtevka zahteva od prve toženke, da sklene z njo prodajno pogodbo (zavezovalni posel) in prenese nanjo lastninsko pravico oziroma opravi razpolagalni posel … (ob tem pa) … prva toženka ni zemljiškoknjižna lastnica sporne nepremičnine … (saj je) … razveljavitev zemljiškoknjižne vknjižbe na drugo toženko bila pravnomočno zavrnjena ...“.

10. V pravni teoriji in sodni praksi je mogoče najti številna stališča o vprašanju, kakšne zahtevke lahko uveljavlja predkupni upravičenec, če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi ga bil o tem obvestil. Na podlagi zakonskih določb so se uveljavili oblikovalni in dajatveni zahtevki, in sicer zahtevek za razveljavitev zavezovalnega ter posebej razpolagalnega posla – in v zvezi s tem zahtevek za vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja – ter za sklenitev prodajne pogodbe s predkupnim upravičencem z enakimi pogoji. Pri tem so številna stališča, da so navedeni zahtevki med seboj tako povezani, da jih je treba uveljavljati skupaj, sicer je tožba nesklepčna.(1) Govor je tudi o obvezni objektivni kumulaciji zahtevkov prikrajšanega predkupnega upravičenca. Omenjene odločbe Vrhovnega sodišča temeljijo na določbi 532. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). Sporna pogodba, s katero naj bi bila kršena predkupna pravica tožeče stranke, pa je bila sklenjena 24. 11. 2005, zato se nastalo sporno razmerje presoja po določbah Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ki je začel veljati 1. januarja 2002. 11. OZ v 512. členu ureja posledice kršitve predkupne pravice drugače, kot jih je določal ZOR v 532. členu. Ta določba ZOR govori o zahtevku za razveljavitev prenosa na tretjega in za odstop stvari predkupnemu upravičencu, kar je napotovalo na razlago, da mora upravičenec (ob zahtevku za sklenitev pogodbe z enakimi pogoji) poleg razveljavitve prodajne pogodbe (zavezovalnega posla) zahtevati še razveljavitev zemljiškoknjižnega dovolila (razpolagalnega posla) in vknjižbe lastninske pravice. OZ pa v 512. členu govori o razveljavitvi pogodbe in prodaji stvari predkupnemu upravičencu pod enakimi pogoji. Takšna ureditev napotuje na razlago, da neveljavnost zavezovalnega posla povzroči tudi neveljavnost razpolagalnega posla. Zemljiškoknjižno dovolilo je namreč v razmerju do zavezovalnega posla kavzalen pravni posel (če odpade zaveza, se spodmakne podlaga za razpolago). Predpisi torej določajo, da mora predkupni upravičenec zahtevati le razveljavitev pogodbe (in sklenitev pogodbe pod istimi pogoji),(2) ne terjajo pa, da postavi dodatne zahtevke za razveljavitev razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila) in (kot je izhajalo iz ZOR) za razveljavitev samega prenosa lastninske pravice (vknjižbe).(3) Vrhovno sodišče je v sodbi II Ips 80/2007 navedlo tudi, da za sklepčnost oblikovalnega in dajatvenega zahtevka ni nujno, da bi (ista) tožba morala vsebovati tudi izbrisni tožbeni zahtevek. Tožeča stranka lahko izbrisno tožbo vloži tudi kasneje oziroma kadarkoli. Zakon o zemljiški knjigi ne določa roka za njeno vložitev.

12. Glede na navedeno je materialnopravno zmotno stališče pritožbenega sodišča, da iz tožbenih navedb ne izhaja utemeljenost (oblikovalnega) zahtevka za razveljavitev zavezovalnega in razpolagalnega posla ter (dajatvenega) zahtevka za to, da se sporna nepremičnina pod enakimi pogoji proda tožeči stranki (sklepčnost). Da sta oba zahtevka tudi utemeljena, pa je pravilno presodilo že sodišče prve stopnje. Pritožbene očitke, ki se nanašajo na domnevno materialnopravno zmotno presojo o utemeljenosti teh zahtevkov – glede aktivne legitimacije, sposobnosti tožnice biti stranka, odsotnosti soglasja župana, nezagotovitve proračunskih sredstev, napačnega ovrednotenja dokazov – ter na kršitve postopka, je obrazloženo zavrnilo že pritožbeno sodišče (gl. zadnji odstavek na 3. in nadaljevanje na 4. strani izpodbijane odločbe). Glede na to je revizijsko sodišče izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je pritožbo druge toženke zavrnilo in potrdilo prvostopenjsko sodbo. Pri tem se je oprlo na določbo prvega odstavka 380. člena ZPP.

13. Odločba o stroških temelji na določbi prvega odstavka 165. člena in prvega odstavka 154. člena ZPP. Znesek 1.322,00 eurov predstavlja stroške, ki jih je imela tožeča stranka z vložitvijo revizije. Znesek predstavlja nagrado pooblaščencu, odmerjeno po Odvetniški tarifi. Od priznanih stroškov gredo tožeči stranki za primer zamude tudi zahtevane zamudne obresti (Pravno mnenje občne seje Vrhovnega sodišča z dne 13. 12. 2006 – Pravna mnenja I/2006).

Op. št. (1): Tako Vrhovno sodišče npr. v zadevah II Ips 527/99 z dne 20. 4. 2000 in III Ips 26/2003 z dne 22. 6. 2004. Op. št. (2): Zakaj je ta – dajatveni – zahtevek še vedno nujen za sklepčnost zahtevka, glej prepričljivo utemeljitev v sodbi II Ips 527/99 – samo oblikovalni zahtevki bi pomenili zlorabo predkupne pravice, prodajalčevo breme pa bi se sprevrglo v prepoved odtujitve. Sprememba, ki jo je uveljavil OZ, na pravilnost tega stališča ne vpliva.

Op. št. (3): Tako je o tem odločilo Vrhovno sodišče v II Ips 80/2007 z dne 28. 6. 2010 – glej obrazložitev v tč. 13.