Jedro

Z določbo 147. člena SZ je zakonodajalec določil spremembo (pravno preoblikovanje) stanovanjskega razmerja v najemno razmerje in s tem dal pravno varstvo tistim, ki jim je bilo stanovanje zakonito dodeljeno. Kljub takemu varstvu pa je zakonodajalec predvidel tudi izjeme, ki so določene v 148. členu SZ, ko lastnik ni dolžan skleniti najemne pogodbe. Pravno odločilna dejstva, da lahko nekdo uveljavlja opisano zakonsko varstvo so: imetništvo stanovanjske pravice na dan uveljavitve SZ in odsotnost okoliščin iz 148. člena SZ. Kljub predpisanemu načinu preoblikovanja stanovanjskega razmerja po ZSR v najemno razmerje po SZ, pa sta lastnik in imetnik stanovanjske pravice smela skleniti najemno pogodbo za določen čas, če je med njima obstajalo soglasje volj za sklenitev take pogodbe.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in naložilo tožencema, da se morata izseliti iz podstrešnega stanovanja v L., P., vpisanega v vl.št. 659, k.o..., parc.št.105, pri z.k. telesu II, in ga praznega oseb in stvari izročiti v posest tožeči stranki. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo zoper ta del sodbe sodišča prve stopnje.

Zoper tako sodbo je tožena stranka vložila pravočasno revizijo, v kateri uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka in zmotno uporabo materialnega prava. Sodišču druge stopnje očita, da v svoji sodbi ni presodilo vseh pritožbenih navedb, ki so odločilnega pomena, saj se ni opredelilo do pritožbene trditve, da tožnik za pravdo ni aktivno legitimiran, in do pritožbene trditve, da predstavljajo prehodne določbe Stanovanjskega zakona (147 oz. 156. člena SZ) obvezno vsebino (glede roka) najemne pogodbe. V tem vidi tožena stranka bistveno kršitev določb pravdnega postopka. Nepravilno je mnenje pritožbenega sodišča, da je bilo dopustno skleniti najemno pogodbo za določen čas. Upoštevati je potrebno 147. in 156. člen SZ, pri čemer je pomembna tudi zgodovina dejanskih in pravnih prednikov pravdnih strank glede spornega stanovanja. Revizija citira pritožbene razloge o teh okoliščinah. Za hudo bistveno kršitev določb pravdnega postopka gre, ker višje sodišče trdi, da bi bilo mogoče o napakah volje soditi le, če bi toženca postavila ustrezen zahtevek za razveljavitev pogodbe, in ker takšno zahtevo postavlja celo glede zatrjevane ničnosti. Nikjer ni predpisano, da bi bilo mogoče o ničnosti in izpodbojnosti pogodb odločati le na podlagi tožbenega zahtevka za razveljavitev pogodbe. Revizija nato predvideva, kako bi bilo odločeno o takih tožbenih zahtevkih in predvideva tudi, kakšno korist bi pravdni stranki od tega imeli. Revizijskemu sodišču predlaga, naj reviziji ugodi in izpodbijano sodbo tako spremeni, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa izpodbijani sodbi razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje.

V postopku, ki je bil opravljen po 390. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP), tožeča stranka na vročeno revizijo ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo.

Revizija ni utemeljena.

Pravdni stranki sta sklenili najemno pogodbo za določen čas (do 31.12.1993) za stanovanje, v katerem toženca živita, lastnik stanovanja pa je tožnik. Tožnik je dokazal lastninsko pravico z darilno pogodbo, iz katere je razvidno, da je kot darilo prejel natančno sporno stanovanje in ne katerega drugega. Iz iste pogodbe je razvidno, da to stanovanje predstavlja 12/32 solastninskega deleža na celi stanovanjski hiši. To stanovanje je bilo vedno v zasebni lasti, lastnik ga je oddajal v najem. Toženca živita v spornem stanovanju od leta 1961, ves čas bivanja v spornem stanovanju plačujeta najemnino lastniku stanovanja. Te dejanske ugotovitve predstavljajo izhodišče in tisto dejansko podlago, iz katere mora izhajati revizijsko sodišče (3. odstavek 385. člena ZPP). Vse opisane dejanske ugotovitve postopka so zapisane tudi v sodbi sodišča druge stopnje.

Prav tako vsebuje sodba sodišča druge stopnje razloge in pravno presojo očitka, da tožnik ni imel pravice skleniti najemne pogodbe za stanovanje, ker ni lastnik nepremičnine do celote, ampak le solastnik do določenega deleža. Solastniški delež tožnika je povsem konkretiziran - torej določen. To priznava celo tožena stranka, saj je sama med postopkom in še v reviziji priznala, da je tožnik solastnik vl.št. 659 k.o... (2. stran, 5. odstavek obrazložitve revizije); tožniku sta toženca plačevala najemnino za sporno stanovanje. Revizija torej prihaja sama s seboj v nasprotje, ko trdi, da tožnik ni aktivno legitimiran za pravdo, istočasno pa mu priznava solastniški delež. Nenazadnje se darilna pogodba nahaja v zbirki listin pristojne zemljiške knjige (kar pomeni, da je tožnik vpisan kot solastnik nepremičnine) in je zato odveč revizijsko razpravljanje o tem, da se lastninska pravica pridobi z vpisom v zemljiško knjigo in ne s sklenitvijo pravnega posla.

Ključnega pomena v tej pravdi je, ali je tožnik smel ponuditi v podpis toženi stranki najemno pogodbo za določen čas. Revizija se pri tem sklicuje na določilo 147. člena Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št. 19/91, 21/94 in 23/96, SZ). Po 1. odstavku navedenega člena sklenejo lastniki najemno pogodbo z občani, ki imajo stanovanjsko pravico, najkasneje v šestih mesecih po uveljavitvi zakona. V 2. odstavku istega člena pa je določeno, da morajo skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas. Iz trditev revizije smiselno izhaja, da so ti predpisi kogentne narave. Po oceni revizijskega sodišča ta trditev ni točna. Določilo 147. člena SZ je namenjeno varstvu prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice pred zahtevami za izselitev iz stanovanja z očitkom, da stanovanje zasedajo nezakonito, čeprav jim je bilo to dodeljeno na podlagi Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR). Z določbo 147. člena SZ je zakonodajalec določil spremembo (pravno preoblikovanje) stanovanjskega razmerja v najemno razmerje in s tem dal pravno varstvo tistim, ki jim je bilo stanovanje zakonito dodeljeno. Kljub takemu varstvu pa je zakonodajalec predvidel tudi izjeme, ki so določene v 148. členu SZ, ko lastnik ni dolžan skleniti najemne pogodbe. Pravno odločilna dejstva, da lahko nekdo uveljavlja opisano zakonsko varstvo so: imetništvo stanovanjske pravice na dan uveljavitve SZ in odsotnost okoliščin iz 148. člena SZ. Kljub predpisanemu načinu preoblikovanja stanovanjskega razmerja po ZSR v najemno razmerje po SZ, pa sta lastnik in imetnik stanovanjske pravice smela skleniti najemno pogodbo za določen čas, če je med njima obstajalo soglasje volj za sklenitev take pogodbe.

Tožnik v nobenem primeru ni zavezanec za zagotovitev drugega stanovanja toženi stranki, četudi bi bili izpolnjeni pogoji iz 34. člena ZSR. Sporno stanovanje je bilo vedno v zasebni lasti, kar je prav tako ena izmed dejanskih ugotovitev postopka. Zato bi bilo kvečjemu mogoče uporabiti določbi 155. in 156. člena SZ. Po citiranih določilih ima lastnik stanovanja oz. stanovanjske hiše pravico do vselitve in proste razpolage s stanovanjem po preteku enega leta od uveljavitve tega zakona oz. od izselitve tistega, ki ima pravico do uporabe stanovanja. Zavezanec za zagotovitev drugega primernega stanovanja je tisti, ki je imetniku pravice uporabe stanovanje dodelil oz. njegov pravni naslednik (2. odstavek 155. člena) ali občina, na območju katere je stanovanje ali stanovanjska hiša, v kateri je bilo prejšnjemu imetniku pravice uporabe stanovanje dodeljeno (2. odstavek 156. člena). Zato tudi ni odločilno, če je imela tožena stranka pravico uporabe stanovanja v zasebni lasti ali je bila zgolj najemnik.

Po oceni revizijskega sodišča je že pritožbeno sodišče pravilno izhajalo iz opisane materialnopravne podlage in zato tudi pravilno presodilo vse odločilne okoliščine v tem sporu. O svoji presoji je zapisalo zadostne razloge in zato ni utemeljen revizijski očitek, da ni presodilo odločilnih okoliščin in da je zato bistveno kršilo določbe pravdnega postopka.

Iz dosedanje obrazložitve je jasna ocena, da zato, ker je najemna pogodba v situaciji iz 156. člena SZ sklenjena za določen čas, ta ni nična. Pomanjkanje soglasja volj med pogodbenima strankama je razlog, zaradi katerega je (lahko) pogodba izpodbojna (1. odstavek 111. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, ZOR). Ali bi bila najemna pogodba, ki sta jo sklenili pravdni stranki, izpodbojna, ni bilo mogoče presojati, saj ni bil postavljen ustrezen tožbeni zahtevek. Tudi na izostanek takega ravnanja in pomanjkanje procesne aktivnosti je pritožbeno sodišče opozorilo v svoji sodbi. Po določilu 112. člena ZOR lahko pogodbena stranka, v katere interesu je bila ugotovljena izpodbojnost, zahteva, da se pogodba razveljavi. Če se druga pogodbena stranka ne izreče ali če izjavi, da ne ostaja pri pogodbi, se šteje, da je pogodba razveljavljena (3. odstavek 112. člena ZOR). Tožeča stranka je vztrajala pri veljavnosti najemne pogodbe, in bi zato tožena stranka le z ustreznim tožbenim zahtevkom lahko dosegla ugotovitev neveljavnosti oz. razveljavitev pogodbe. Zmotno je stališče tožene stranke, da ni nikjer predpisano, da je potrebno za uveljavljanje izpodbojnosti postaviti ustrezen tožbeni zahtevek. S postavljanim tožbenim zahtevkom pa bi poleg tega omogočila obravnavo vprašanja, ali je tudi sama upravičena do zaščite, ki jo nudijo 147., 155. in 156. člen SZ.

Revizijsko sodišče je po uradni dolžnosti preverilo še (386. člen ZPP), ali je bila v postopku zagrešena bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 10. točke 2. odst. 354. člena ZPP, vendar takšne kršitve ni ugotovilo.

Revizijsko sodišče je ugotovilo, da očitki v reviziji niso utemeljeni, zato je moralo revizijo kot neutemeljeno zavrniti (393. člen ZPP).

Izrek o zavrnitvi zahteve za povrnitev revizijski stroškov je zajet z izrekom o zavrnitvi revizije.