Jedro

Pogodba je sklenjena takrat, ko se stranki sporazumeta o vseh njenih bistvenih sestavinah (15. člen OZ). Najemnina in delitev stroškov sta zgolj dve od obveznih sestavin najemne pogodbe. S tem, ko je tožnik stanovanje še naprej uporabljal (kot sam navaja: tako, kot ga je uporabljala njegova mama na podlagi stanovanjske pogodbe), ni prišlo niti do ustne, niti do konkludentno sklenjene najemne pogodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugodilo ugovoru tožene stranke zoper sklep, s katerim ji je 18. 7. 2017 z začasno odredbo prepovedalo vznemirjati tožnika pri posesti in uporabi stanovanja za bivanje v stavbi na naslovu G. cesta 6, ... z napovedmi rušenja in rušenjem stavbe. Tako je odločilo, ker je ugotovilo, da tožnik ni najemnik, ampak v stanovanju biva brez pravnega naslova, njegova terjatev (za ugotovitev, da je med pravdnima strankama sklenjena najemna pogodba in prepoved vznemirjanja pri izvrševanju pravic iz najemne pogodbe) torej ni verjetno izkazana.

2. Zoper tak sklep se zaradi zmotne uporabe določb Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) pravočasno pritožuje tožnik. Predlaga razveljavitev sklepa. V pritožbi navaja, da ne zahteva sklenitve najemne pogodbe, ker je bila ta že sklenjena na podlagi konkludentnih dejanj pravdnih strank. Sodne odločbe, ki se nanašajo na vprašanje zastaranja pravice zahtevati sklenitev najemne pogodbe, na katere se je sklicevalo sodišče prve stopnje, zato ne pridejo v poštev. Tožnik prebiva v stanovanju na enak način, kot je v njem prej prebivala mama na podlagi stanovanjske pravice. Med strankama so bile dogovorjene vse bistvene sestavine najemne pogodbe v smislu določbe 41. člena Stanovanjskega zakona (SZ)1. S konkludentnimi dejanji in plačevanjem najemnine sta stranki izrazili voljo, da skleneta najemno pogodbo.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo določbe ZIZ o zavarovanju terjatev. Prvi pogoj za izdajo začasne odredbe je, da upnik verjetno izkaže, da njegova terjatev obstoji ali da mu bo terjatev zoper dolžnika nastala (1. odstavek 272. člena ZIZ). Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da ta pogoj ni izpolnjen, se z nadaljnjimi predpostavkami iz 2. odstavka 272. člena ZIZ ni ukvarjalo.

6. Ob presoji verjetnosti terjatve je sodišče prve stopnje utemeljeno izhajalo iz določb Obligacijskega zakonika (OZ), SZ, nato pa še določb sedaj veljavnega Stanovanjskega zakona (SZ-1). Pritožnik nima prav, ko meni, da se sodišče prve stopnje napak sklicuje na sodno prakso v zvezi s tožbenimi zahtevki za izpraznitev stanovanj in tisto v zvezi z zahtevki za sklenitev najemnih pogodb. Vsem tem situacijam je s tožnikovo skupna izhodiščna določba 111. člena SZ-1, v skladu s katero tisti, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenil najemne pogodbe, stanovanje uporablja nezakonito (1. odstavek), lastnik pa lahko kadarkoli vloži tožbo za izpraznitev stanovanja (2. odstavek). Ti določbi se v skladu s 3. odstavkom 111. člena ne uporabljata za prejšnje imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske člane, če do sklenitve najemnega razmerja ni prišlo iz razlogov na strani lastnika.2 Ob odločanju o zahtevkih lastnikov za izpraznitev in tudi o zahtevkih imetnikov stanovanjske pravice za sklenitev najemne pogodbe so sodišča zelo pogosto obravnavala situacije in trditve, ki so v bistvenem podobne tožnikovi(m). Sodišče prve stopnje je določbe OZ, SZ in SZ-1, pravilno razumelo; od usklajene sodne prakse, ki jo je tudi obsežno in korektno povzelo ter predstavilo, pa ni odstopilo.

7. Med pravdnima strankama nesporno ni bila sklenjena pisna najemna pogodba, kakršna je predpisana z zakonom (4. odstavek 84. člena SZ-1 oziroma 5. odstavek 39. člena prej veljavnega SZ). Trditev o tem, kdaj in s kakšno vsebino naj bi bila sklenjena ustna najemna pogodba, tožnik sploh ni podal. Pravilen pa je tudi zadnji zaključek sodišča prve stopnje, da doslej ni do stopnje verjetnosti izkazana sklenitev najemne pogodbe s konkludentnimi dejanji, zaradi česar bi bila veljavna po 58. členu OZ (prej 73. členu Zakona o obligacijskih razmerjih).

8. Pogodba je sklenjena takrat, ko se stranki sporazumeta o vseh njenih bistvenih sestavinah (15. člen OZ). Najemnina in delitev stroškov sta zgolj dve od obveznih sestavin najemne pogodbe. S tem, ko je tožnik stanovanje še naprej uporabljal (kot sam navaja: tako, kot ga je uporabljala njegova mama na podlagi stanovanjske pogodbe3), ni prišlo niti do ustne, niti do konkludentno sklenjene najemne pogodbe, kot pravilno pojasnjuje sodišče prve stopnje. Tožnik šele v pritožbi nekoliko konkretneje opredeljuje, kako naj bi med pravdnima strankama prišlo do soglasja o bistvenih sestavinah najemne pogodbe; v tožbi se je skliceval le na plačevanje neprofitne najemnine4, v odgovoru na ugovor tožene stranke pa še na redno plačevanje stanovanjskih stroškov. A tudi iz pritožbenih trditev veje, da ni bilo niti molčečega soglasja o ostalih sestavinah najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje ima prav, ko pojasnjuje, da kompleksna pogodba, kakršna je stanovanjska, z dejanskim izvrševanjem zgolj nekaterih elementov, ki jih mora takšna pogodba vsebovati (in sklicevanjem na uporabo, enako tisti, v času stanovanjske pravice in na podlagi stanovanjske pogodbe ter na določbe zakona), ni bila konkludentno sklenjena.

9. Pritožba torej ni utemeljena. Ker višje sodišče tudi ni našlo razlogov, na katere v skladu z 2. odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku v zvezi s 15. členom ZIZ pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). O stroških pritožbenega postopka v zvezi z začasno odredbo v tej fazi postopka ni mogoče odločati, saj bo moralo sodišče o njih odločiti glede na uspeh v pravdi, ne pa glede na uspeh s posameznim procesnim dejanjem.

1 Uradni list RS, št. 18/91-I. 2 Česa takšnega tožnik ni niti trdil. 3 Na dlani je torej, da razmerje ni bilo na novo urejeno, kar je v 147. členu zahteval SZ. 4 Iz dokazov, ki jih je vložil v spis, sicer izhaja, da je tožena stranka to, kar mu je zaračunavala, poimenovala “stanarina“.