Samo zamislim si kaj bi rada da piše v sodbi, to vpišem v iskalnik, in dobim kar sem iskala. Hvala!
Tara K., odvetnica
Pritožnik utemeljeno opozarja na potrebo po strožji presoji pravnega standarda dobrovernosti v zemljiško knjigo vpisanega kupca. V izpodbijani sodbi ugotovljena dejanska podlaga namreč nakazuje na možnost, da bi drugotoženec ob potrebni skrbnosti lahko oziroma mogel vedeti, da tudi tožnica razpolaga s kupoprodajno pogodbo. O tem bi se lahko prepričal že, če bi se o tem pri njej pozanimal.
Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.
O pritožbenih stroških bo odločeno s končno odločbo.
Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da se zavrne tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe z dne 14.12.1999, sklenjene med prvotožencem kot prodajalcem in drugotožencem kot kupcem ter izročitev zemljiškoknjižne listine, ki bi ji omogočila vknjižbo lastninske pravice na parceli št. 39/3 in 39/4, vl.štev. 2144., k.o. L. z vknjižbo služnostne pravice hoje in vožnje v breme parcele št. 39/3 z vsemi motornimi in kmetijskimi vozili v korist parcele št. 39/1, iste k.o., vse v 15 dneh, ker drugače sodba nadomesti takšno listino. Zavrnilo je tudi stroškovni zahtevek tožeče stranke.
Odločilo je še, da je tožeča stranka dolžna toženima strankama povrniti pravdne stroške v višini 271.294,00 SIT.
Zoper navedeno sodbe vlaga pritožbo tožeča stranka.
Tožeča stranka uveljavlja vse pritožbene razloge. Predlaga, da se pritožbi ugodi in spremeni sodba sodišča prve stopnje tako, da se odloči o odgovornosti tožene stranke oz. podrejeno, da se sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in vrne zadeva v ponoven postopek sodišču prve stopnje, tožeči stranki pa se povrnejo njeni pritožbeni stroški. Poudarja, da sodišče ni raziskalo zakaj se tožnik in predhodno R. V. nista vpisala v zemljiško knjigo. Zato je ostalo dejansko stanje zmotno in nepopolno ugotovljeno. Tožnik je namreč zaslišan kot stranka povedal, da je od V.-ja zahteval, naj uredi stvari, da se bo lahko vpisal v zemljiško knjigo, tožil pa ga ni. V. pa je zaslišan kot priča izjavil, da od S-ja ni nikoli zahteval dovoljenja, da se vpiše v zemljiško knjigo, ker mu ni nihče povedal, da mora to storiti. S S.-jem pa se tudi ni želel prepirati. V. kot prava neuka stranka tako ni vedel, da se mora vpisati v zemljiško knjigo. Predmetnih parcel tudi ni bilo mogoče izvesti v zemljiški knjigi zaradi nepravilne označbe. V pogodbi z dne 23.2.1979 pa je bil zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice celo pogojen s predhodnim vpisom lastninske pravice na V.-ja, pri čemer se je dopuščala in predvidevala prenumeracija parcel, do katere je kasneje tudi prišlo, vendar tožnik za to ni vedel. To je prvotoženec izkoristil in namesto, da bi s tožnikom sklenil aneks k pogodbi z dne 30.5.1966, tako da bi V. in tožnik lahko popravila tudi njuno pogodbo, je sklenil pogodbo z drugotožencem, ki se je vpisal nato v zemljiško knjigo. Sodišče se do teh okoliščin ni opredelilo in se zato sodba ne da preizkusiti. Nepravilen je tudi zaključek prvostopnega sodišča, da tožnik ni uspel dokazati slabe vere drugotoženca v času nakupa spornih parcel. Sodišče se sklicuje na izpoved tožnika, da drugotožencu ne očita ničesar, da je po naključju padel noter, pri tem pa prezre dostavek tožnika "tako kot jaz". Sodišče je tožnikovo izpovedbo iztrgalo iz konteksta, predvsem pa je ni v celoti povzelo.
Izjavo je potrebno razumeti, da sta tako tožnik kot drugotoženec v zadevo padla po naključju, ker je prvotoženec oziroma njegov pravni prednik sporno nepremičnino prodal dvakrat. Vsekakor pa sta bila oba toženca nedobroverna. Prvotoženec je bil seznanjen s postopkom opr.
štev. II P 80/82. Drugotožencu pa je pojasnil tudi, da je v objektu tožnik, ki se noče izseliti. Nedobroveren je bil tudi zato, ker bi moral skleniti ustrezen aneks k pogodbi z dne 30.5.1966. Tudi drugotoženec je vedel za tožnika. Predhodno pa se ni prepričal, kakšen status ima tožnik. Moral bi se prepričati, po potrebi tudi pri samem tožniku. Tudi ni zanemarljivo dejstvo, da niti prvotoženec niti drugotoženec sporne nepremičnine nista imela v posesti. Vsekakor pa je bilo dejanje prvotoženca moralno zavržno. Sodišče prve stopnje je zmotno presodilo izjave strank in prič, zaradi česar se tudi v tem delu izpodbijane sodbe ne da preizkusiti. Sodišče se z vprašanjem dobrovernosti in nedobrovernosti prvega toženca sploh ni ukvarjalo in tudi zato sodbe ni mogoče preizkusiti. Sodišče pa bi moralo ugotavljati tudi priposestvovanje, saj toženca ob sklepanju pogodbe nista bila v dobri veri in je glede tega ostalo dejansko stanje v celoti zmotno in nepopolno ugotovljeno. Posledično je nepravilna tudi odločitev o stroških postopka.
Pritožba je utemeljena.
Pritožbeno sodišče sicer soglaša s pravnim stališčem prvostopnega sodišča, da je v spornem primeru ob konkurenci dveh pravnih naslovov (kupoprodajnih pogodb, ki sta jih kot prodajalca sklenila za iste nepremičnine tožnik in drugotoženec) oziroma tožnikove zakonite posesti na eni strani in vknjižbe lastninske pravice na ime drugotoženca v zemljiški knjigi na drugi strani, odločilno vprašanje ali je bil drugotoženec - torej pridobitelj spornih nepremičnin, ki se je vknjižil v zemljiški knjigi kot lastnik, nedobroveren. V tem primeru mu namreč dejstvo, da se je uspel pred tožnikom vpisati kot lastnik spornih nepremičnin, navkljub publicitetnem načelu, ne bi omogočalo ustreznega varstva v zemljiško knjigo vpisane pravice.
Kupoprodajna pogodba, ki jo sklene drugi kupec, ki ve ali bi lahko vedel, da je bila stvar pred njim že prodana drugemu kupcu, je namreč v nasprotju z moralnimi načeli in kot takšna nična (103. člen v času sklenitve sporne kupoprodajne pogodbe veljavnega ZOR). Nična pogodba pa ne more predstavljati ustrezne podlage za pridobitev lastninske pravice in zato lahko prvi kupec od nedobrovernega drugega kupca zahteva, da mu ta izstavi listino, na podlagi katere se bo on vpisal kot lastnik kupljene nepremičnine v zemljiški knjigi. Mutatis mutandi velja enaka pravna razlaga, če se enako kot v spornem primeru nevknjiženi "pridobitelj" sklicuje, da je lastninsko pravico pridobil tudi na podlagi priposestvovanja.
V razlogih izpodbijane sodbe naveden opisani pravni okvir, pa ni bil pravilno uporabljen v delu, kolikor se nanaša na presojo dobrovernosti oziroma nedobrovernosti drugotoženca. Pritožnik utemeljeno opozarja na potrebo po strožji presoji tega pravnega standarda v spornem primeru. Pravni standard dobre vere v primerih, kakršen je sporni, namreč ne terja le ocene, ali je vpisani lastnik ob sklenitvi pogodbe oziroma vpisu v zemljiški knjigi vedel, temveč tudi ali bi mogel vedeti, da je prejšnji lastnik že pred tem sklenil s kakšno drugo osebo pogodbo, ki bi prvemu pridobitelju omogočila vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi. Že v izpodbijani sodbi ugotovljena dejanska podlaga pa nakazuje na možnost, da bi drugotoženec podobno kot prvotoženec, če že ni vedel, pa ob potrebni skrbnosti lahko oziroma mogel vedeti, da tudi tožnik razpolaga s kupoprodajno pogodbo. O tem bi se lahko prepričal, če bi se na primer pri drugotožencu, za katerega je vedel, da uporablja sporne nepremičnine, o tem pozanimal (v pritožbi izpostavljen utemeljen očitek). Razen tega pa celo iz prvotoženčeve izpovedbe, ki je ostala dokazno neocenjena (glej list. štev. 30 v spisu), izhaja, da je prvotoženec pred sklenitvijo sporne kupoprodajne pogodbe ob vpogledu v zemljiško knjigo ugotovil, da je bil tožnikov predlog za vpis v zemljiško knjigo zavrnjen. To pa kaže na zaključek, da bi se tudi drugotoženec, če bi vpogledal v celotne podatke zemljiške knjige in zemljiškoknjižni spis (in torej ne zgolj v izpisek, ki mu ga je pokazal prvotoženec), lahko prepričal, da tožnik razpolaga s kupoprodajno pogodbo za iste nepremičnine, da se je na podlagi takšne pogodbe že poskušal vpisati ter da so torej prvotoženčeva zatrjevanja, da se tožnik v objektu nahaja brez pogodbe, neresnična (kar obenem sicer izkazuje tudi nedobrovernost prvotoženca).
Sodišče prve stopnje je torej zaradi nepravilnega pravnega izhodišča pri presoji pravnega standarda potrebne skrbnosti (dobrovernosti) drugotoženca nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Zato je moralo sodišče druge stopnje ugoditi pritožbi, razveljaviti izpodbijano sodbo ter vrniti zadevo v novo sojenje (člen 355 ZPP).
V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje dopolniti dokazno oceno v navedenih smereh in o tožbenih zahtevkih ponovno odločiti. Da bo o zadevi pravilno odločilo, se ob povedanem ne bo smelo zadovoljiti zgolj z ugotovitvijo, da je prvotoženec drugotožencu zatrdil, da tožnik ni sklenil kakšne pogodbe za sporne nepremičnine, da mu je pokazal zemljiškoknjižni izpisek in da je bil trikrat na sporni parceli, kjer tožnika tedaj ni videl. Ker je pritožbeno sodišče moralo razveljaviti izpodbijano sodbo že zgolj iz zgoraj navedenih razlogov, se z drugimi pritožbenimi navedbami ni ukvarjalo.
Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 3. odstavka 165. člena ZPP.