Jedro

Na podlagi ugotovitev, da je tožnik (oziroma osebe po njegovem pooblastilu) sestavil pogodbo in jo tožencu ponudil v podpis, pri tem pa sta osebi, ki ju je pooblastil za dejanja v fazi priprave pogodbe, imeli na razpolago vse podatke, na podlagi katerih bi lahko ugotovili, da toženec po določbah SZ ni bil upravičen do odkupa stanovanja po privatizacijskih določbah SZ, sta sodišči zavzeli pravilno stališče, da tožnikova zmota ni bila nezakrivljena in kot taka ne more privesti do razveljavitve pogodbe (drugi odstavek 61. člena ZOR).

Niti z upoštevanjem temeljnih načel obligacijskega prava ni mogoče dati pogodbi vsebine, ki je ni mogoče umestiti v okvir skupne volje strank ob sklepanju pogodbe.

Izrek

Revizija zoper odločitev o prvem podrednem tožbenem zahtevku se zavrže. Sicer se revizija zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo (1) primarni tožbeni zahtevek za razveljavitev kupne pogodbe z dne 10. 10. 1997 in aneksa h kupni pogodbi z dne 10. 11. 1997, sklenjenih med pravdnima strankama glede stanovanja, ter za vrnitev originala kupne pogodbe in aneksa h kupni pogodbi, pri čemer kupna pogodba in aneks ostaneta v veljavi, če toženec v osmih dneh po pravnomočnosti sodbe plača tožniku znesek 9.083,69 EUR, (2) prvi podrejeni tožbeni zahtevek za ugotovitev ničnosti navedene kupne pogodbe in aneksa ter za vrnitev originalov pogodbe in aneksa in (3) drugi podrejeni tožbeni zahtevek za plačilo 9.368,33 EUR z zahtevanimi zamudnimi obrestmi.

2. Sodišče druge stopnje je tožnikovo pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Pritrdilo je stališčem sodišča prve stopnje, (1) da je bil tožnik ob sklenitvi pogodbe v bistveni zmoti, vendar pa ta zmota ni bila opravičljiva, (2) da te zmote pri tožniku ni povzročil niti ga ni k njej napeljal toženec, (3) da je tožnik zamudil rok za izpodbijanje pogodbe iz razloga očitnega nesorazmerja vzajemnih dajatev, (4) da zaradi delne neizpolnitve pogodbe ni mogoče zahtevati razveljavitve pogodbe, (5) da niso podani ničnostni razlogi niti ni prišlo do nesporazuma in (6) da na podlagi veljavne pogodbe ni mogoče uveljavljati obogatitvenega zahtevka.

3. Tožnik v reviziji uveljavlja razloga bistvenih kršitev določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Trdi, da se sodišči nista opredelili do nespornega dogovora iz kupne pogodbe, da je kupec imetnik stanovanjske pravice na stanovanju, ki je predmet pogodbe, in da ga kupuje pod pogoji Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ). Ta zapis je bistvenega pomena, ker se nihče ne more sklicevati na to, da zakona ne pozna, če se nanj sklicuje pogodba. Vsi stanovalci in tudi tožnik so zelo dobro vedeli, kaj pomenijo ugodnosti SZ pri plačilu kupnine, katere pogoje je treba izpolnjevati in da lastnik denacionaliziranega stanovanja prejme razliko v kupnini iz drugih virov. Nerazumljivo je stališče drugostopenjskega sodišča, da so tožnikove pritožbene navedbe o neupoštevanju 99. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) pri razlagi pogodbe neupoštevne, ker so bile dane prepozno. Nepravilno je tudi stališče sodišča druge stopnje o prepoznem navajanju splošno znanih dejstev glede poznavanja problematike najemnikov denacionaliziranih stanovanj. Ugotovitev sodišč, da sta bila Stanovanjsko podjetje ... in D. B. tožnikova pooblaščenca za sklepanje pogodb, je protispisna. Stanovanjsko podjetje je za tožnika opravljalo pripravljalna dela v zvezi s prodajo stanovanj in sestavljalo pogodbe, ni pa imelo pooblastila za sklepanje prodajnih pogodb, D. B. pa je bil nekakšna povezava med Stanovanjskim podjetjem in tožnikom, operativno pa se s prodajo stanovanj ni ukvarjal. Protispisno je tudi stališče pritožbenega sodišča, da je tožnik šele v pritožbi navedel, da D. B. in Stanovanjsko podjetje nista bila pooblaščenca za prodajo in sklepanje prodajne pogodbe. To je bilo navedeno s strani tožnika že v postopku na prvi stopnji, izhaja pa tudi iz izpovedb D. B. in S. S. ter iz tožnikovega podpisa na kupoprodajni pogodbi. Če bi sodišče ocenilo dokaze, ki jih ni, tj. vlogo za odkup stanovanja, ponudbo s strani Stanovanjskega podjetja, zapisnik sestanka stanovalcev z dne 23. 7. 1997 ter zaslišanje D. B., A. K., F. T., M. Š. in Z. Č., bi pravilno zaključilo, da je bil toženec tisti, ki je zelo dobro vedel, da ne izpolnjuje pogojev za odkup stanovanja po SZ, pa je to zamolčal. Nobeno sodišče ni odgovorilo na tožnikovo navedbo, da bi bil lahko toženec imetnik stanovanjske pravice kjerkoli v Sloveniji in v takem primeru niti Stanovanjsko podjetje ne bi bilo dolžno vedeti za to okoliščino. Ker je toženec vedel, da ne izpolnjuje pogojev za odkup, tožnik pa ne, bi bilo treba zahtevku za razveljavitev pogodbe ugoditi na podlagi 61. člena in 65. člena ZOR. Sodišči zahtevka za razveljavitev pogodbe zaradi neizpolnitve nista presojali na podlagi določb SZ. Napačno je stališče sodišč, da ni odpadla podlaga pogodbe. Zmotna je tudi odločitev sodišč o zavrnitvi drugega podrednega zahtevka. Ker sta pogodbeni stranki ugotovili, da določbe SZ, na temelju katerih je bila pogodba sklenjena, ne morejo veljati, je toženec prišel do nepremičnine, katere tržna vrednost ob sklenitvi pogodbe je bila bistveno višja od dogovorjene. Za razliko je bil tožnik prikrajšan, toženec pa obogaten. Tožnik predlaga, naj Vrhovno sodišče reviziji ugodi in sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da se tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa naj obe sodbi razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo odločanje.

4. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožencu, ki nanjo ni odgovoril. 5. Revizija zoper odločitev o prvem podrednem tožbenem zahtevku ni dovoljena, v ostalem pa ni utemeljena.

6. V skladu z drugim odstavkom 367. člena Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 73/07 – UPB3 - v nadaljevanju ZPP) je revizija v premoženjskih sporih dovoljena, če vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe presega (sedaj evrsko protivrednost) 1.000.000 SIT. Kadar predmet tožbenega zahtevka ni denarni znesek, pravica do revizije pa je odvisna od vrednosti spornega predmeta, mora tožnik po drugem odstavku 180. člena ZPP že v tožbi navesti tudi vrednost spornega predmeta. Če imajo zahtevki v tožbi različno podlago, se vrednost spornega predmeta določi po vrednosti vsakega posameznega zahtevka (drugi odstavek 41. člena ZPP).

7. Tožnik je za prvotno postavljeni tožbeni zahtevek navedel vrednost spornega predmeta, za kasneje postavljena podredna zahtevka pa ne. Vrednost spornega predmeta v zvezi s primarnim zahtevkom presega revizijski prag in je zato revizija v tem delu dovoljena. Ker gre pri drugem podrednem zahtevku za denarni zahtevek, katerega višina presega revizijski prag, je revizija dovoljena tudi zoper odločitev o tem zahtevku. Glede prvega podrednega zahtevka, ki je nedenarni zahtevek, pa tožnik ni opredelil vrednosti spornega predmeta. Zato revizija v tem delu ni dovoljena.

8. Odločitvi sodišč o zavrnitvi primarnega in drugega podrednega zahtevka temeljita na naslednjih ugotovitvah: - pravdni stranki sta 10. 10. 1997 sklenili kupno pogodbo za stanovanje in 1/16 solastninske pravice na skupnih prostorih, toženec pa se je zavezal plačati določeno kupnino do določenega datuma; dne 10. 11. 1997 sta sklenili še aneks glede pripadajočega zemljišča in dogovor o obročnem plačilu dogovorjene kupnine, - II. točka pogodbe, po kateri sta "pogodbeni stranki […] sporazumni, da lahko kupec kot imetnik stanovanjske pravice na stanovanju, ki je predmet te pogodbe, odkupi stanovanje pod pogoji, ki jih določa Stanovanjski zakon", pomeni, da je bila kupnina določena po pravilih SZ za odkup stanovanj s strani prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice, - tožnik je za prodajo stanovanja pooblastil Stanovanjsko podjetje in D. B., - tožnik je prek Stanovanjskega podjetja tožencu ponudil možnost, da kupi stanovanje pod enakimi pogoji, kot so jih lahko kupovali najemniki družbenih stanovanj, - zahtevo za odkup je izpolnila tajnica Stanovanjskega podjetja, toženec pa jo je le podpisal in ni vedel, da ne more biti kupec po SZ, - tožnik ni pojasnil tožencu, da lahko stanovanje kupi le, če je bil imetnik stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ, - toženec ni bil seznanjen s tem, da bo tožnik razliko v kupnini zahteval od države, - pogodbo je sestavila pravnica Stanovanjskega podjetja na podlagi B. naročila, ki ji je predložil tudi izračune za določitev kupnine, - pravnica Stanovanjskega podjetja je vedela, da je toženec postal najemnik (šele) v letu 1994, D. B. pa v fazi sklepanja pogodbe ni razmišljal in se ni pozanimal, ali toženec izpolnjuje pogoje za odkup po SZ, - Stanovanjsko podjetje je razpolagalo z vso dokumentacijo, potrebno za ugotovitev, ali je toženec izpolnjeval pogoje za odkup.

9. Očitek, da se sodišči nista opredelili do dogovora v II. točki pogodbe, ni utemeljen. Pretežni del postopka je bilo obravnavanje omejeno na presojo, ali je bil tožnik ob sklenitvi pogodbe v opravičljivi bistveni zmoti glede okoliščine, ali je stanovanje, ki se ga je zavezal prodati, predmet odkupa po določbah SZ. Šele po razveljavitvi prve sodbe, izdane v tej zadevi, je tožnik začel zatrjevati, da je bila okoliščina, da je stanovanje predmet odkupa po določbah SZ, pogoj za nastanek njegove obveznosti po pogodbi. Sodišči sta ob upoštevanju zapisa pogodbe in okoliščin sklenitve pogodbe, ugotovljenih na podlagi pravočasno podanih navedb in s tem v zvezi izvedenih dokazov, zavzeli stališče, da sta se pravdni stranki s sporno določbo dogovorili glede višine kupnine in da niti iz te določbe niti iz pogodbe kot celote ne izhaja, da bi bilo pogoj za veljavnost pogodbe dejstvo, ali je toženec upravičen do odkupa stanovanja na podlagi določb SZ. Ugotovitve o vsebini pogodbe sodijo med dejanske ugotovitve, ki jih z revizijo ni mogoče izpodbijati (tretji odstavek 370. člena ZPP).(1) Za kršitev materialnega prava bi šlo, če sodišče pri ugotavljanju skupne volje pogodbenih strank ne bi upoštevalo vodil, ki jih za razlago pogodbe določa zakon (tožnik je v tem kontekstu izpostavil drugi odstavek 99. člena ZOR), tega pa odločbam nižjih sodišč ni mogoče očitati. Niti z upoštevanjem temeljnih načel obligacijskega prava ni mogoče dati pogodbi vsebine, ki je ni mogoče umestiti v okvir skupne volje strank ob sklepanju pogodbe. Za odpravo kršitev temeljnih načel obligacijskega prava (tudi) v primeru pogodb so v zakonu posebej predvidene sankcije. Nekatere od teh je tožnik uveljavljal v tem postopku.

10. Neutemeljeni so tudi očitki, da sodišče druge stopnje ni zavzelo stališča glede sporne dokazne ocene v zvezi z izvedenimi dokazi (tožnik navaja toženčevo vlogo za odkup, ponudbo za sklenitev pogodbe, zaslišanje D. B., A. K., zapisnik sestanka stanovalcev z dne 23. 7. 1997 ter izpovedbe prič F. T., M. Š. in Z. Č.), na podlagi ocene teh dokazov pa bi prišlo do sklepa, da je bil toženec tisti, ki je zelo dobro vedel, da ne izpolnjuje pogojev za odkup po SZ, pa je to zamolčal in zahteval odkup. Sodišče druge stopnje je pritožbene očitke v zvezi z dokazno oceno prvostopenjskega sodišča zavrnilo s stališčem, da so bila vsa pravno relevantna dejstva nesporna, do izpovedb prič, ki niso izpovedale o pravno relevantnih dejstvih, pa se prvostopenjskemu sodišču ni bilo treba opredeliti. Tàko stališče z vidika določb ZPP ni sporno, tožnik pa v reviziji ni konkretizirano polemiziral s stališčem sodišča druge stopnje: ni navedel niti, katero dejstvo je sodišče druge stopnje napačno opredelilo kot nesporno, niti katero izpovedbo naj bi sodišče zmotno opredelilo kot nepomembno.

11. Neutemeljeni so nadalje očitki o protispisnosti ugotovitev sodišč, da sta bila Stanovanjsko podjetje in D. B. tožnikova pooblaščenca za sklepanje pogodbe. Tožnik je v tožbi navedel, da "je pooblastil Stanovanjsko podjetje, da je v njegovem imenu sklenilo prodajne pogodbe z uporabniki oz. imetniki stanovanjskih pravic na stanovanjih v teh hišah" in še, da je "prek Stanovanjskega podjetja in pooblaščenca podal zahtevo po plačilu 2. dela kupnine R Sloveniji Ministrstvu za okolje in prostor" (iznadaljnjih vlog je jasno, da je s pooblaščencem mišljen D. B.). Že primerjava teh tožbenih navedb in zgoraj navedenih dejanskih ugotovitev, ki so bile podlaga izpodbijani sodbi, utemeljuje sklep, da je pritožnikov očitek o protispisnosti očitno neutemeljen. Na nadaljnji očitek o napačnosti stališča sodišča prve stopnje v zvezi s pravočasnostjo teh tožnikovih navedb glede na to ni treba odgovoriti.

12. Neutemeljeni pa so tudi očitki glede materialnopravne pravilnosti izpodbijane sodbe. Na podlagi ugotovitev, da je tožnik (oziroma osebe po njegovem pooblastilu) sestavil pogodbo in jo tožencu ponudil v podpis, pri tem pa sta osebi, ki ju je pooblastil za dejanja v fazi priprave pogodbe, imeli na razpolago vse podatke, na podlagi katerih bi lahko ugotovili, da toženec po določbah SZ ni bil upravičen do odkupa stanovanja po privatizacijskih določbah SZ, sta sodišči zavzeli pravilno stališče, da tožnikova zmota ni bila nezakrivljena in kot taka ne more privesti do razveljavitve pogodbe (drugi odstavek 61. člena ZOR). Glede na to ni pomembno, ali je bila bistvena. Na podlagi navedenih ugotovitev o tem, kako je potekala sklenitev pogodbe, in ob upoštevanju vsebine pogodbe je pravilen tudi sklep, da ni podan dejanski stan prevare iz 65. člena ZOR.

13. Pravilno je tudi stališče o nesklepčnosti zahtevka za razveljavitev pogodbe zaradi neizpolnitve. V primeru neizpolnitve sme pogodbena stranka zahtevati razvezo pogodbe (124. člen ZOR in naslednji). SZ glede prodajalčevih upravičenj v primeru neplačila dela kupnine nima drugačnih določb. 14. Stališču, da je bil zahtevek za razveljavitev pogodbe zaradi čezmernega prikrajšanja podan prepozno, tožnik niti ne ugovarja. Glede na to, da je bila pogodba sklenjena v novembru 1997, zahtevek za razveljavitev pogodbe pa je bil s trditvami o čezmernem prikrajšanju utemeljen med postopkom, ki je bil pričet z vložitvijo tožbe v februarju 1999, je odločitev pravilna.

15. Neutemeljeni so tudi revizijski očitki, naslovljeni na odločitev o zavrnitvi denarnega zahtevka. Bistveno višja vrednost predmeta izpolnitve od dogovorjene kupnine ne more utemeljevati zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve. Predpostavka za uveljavljanje zahtevka iz tega naslova je odpadla podlaga. Neutemeljene so tudi revizijske navedbe, da bi sodišče moralo ugoditi zahtevku vsaj v višini neplačane kupnine. Tožnik v postopku ni zatrjeval, da vtoževani znesek predstavlja znesek neplačane kupnine in da gre torej za zahtevek iz naslova izpolnitve pogodbe, marveč da predstavlja razliko med dogovorjeno kupnino in vrednostjo stanovanja. Sodišče je smelo odločiti o utemeljenosti zahtevka v okviru podanih navedb.

16. Po ugotovitvi, da revizija v delu, v katerem izpodbija odločitev o prvem podrejenem tožbenem zahtevku, ni dovoljena, in da glede ostalega dela niti revizijski razlogi niti razlogi, ki jih sodišče preizkusi po uradni dolžnosti, niso podani, je Vrhovno sodišče revizijo v nedovoljenem delu zavrglo (377. člen ZPP), v ostalem pa zavrnilo (378. člen ZPP). Odločitev o reviziji vključuje zavrnitev predloga za povrnitev stroškov revizijskega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP).

Op. št. (1): Prim. sodbo III Ips 91/2003 z dne 7. 9. 2004.