Jedro

Gibanje najemnin je v večji korelaciji s cenami življenjskih potrebščin, kakor z gibanjem cen nepremičnin, zato je sodišče prve stopnje pravilno sledilo izvedeniškemu mnenju in pravilno ni uporabilo indeksa rasti gradbenih cen, ki je po mnenju izvedenke tudi neustrezen, saj se najemnina usklajuje z gibanjem maloprodajnih cen oziroma inflacijo.

Na podlagi 145.c člena ZIKS je zavezanec za vrnitev nepremičnin v naravi odgovoren za odškodnino iz naslova nezmožnosti uporabe.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo razsodilo, da je prvotožena stranka dolžna plačati prvotožnici 42.125,48 EUR, ostalim tožečim strankam pa vsaki po 33.700,38 EUR, vsem z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 12. 2007 do plačila (točka 1), v preostalem delu je tožbene zahtevke tožečih strank zavrnilo (točka 2) ter prvotoženi stranki naložilo, da je dolžna povrniti tožeči stranki pravdne stroške v višini 625,20 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka 3). Tožečo stranko je obsodilo na plačilo pravdnih stroškov drugotožene stranke v višini 595,71 EUR, ki jih je dolžna plačati v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Tožeča stranka vlaga pritožbo zoper zavrnilni del sodbe le glede prvotožene stranke iz pritožbenih razlogov bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da tožeči stranki prizna tudi znesek v obsegu 509.908,50 EUR, podrejeno pa, da izpodbijani del sodbe razveljavi in zadevo vrne prvemu sodišču v novo sojenje. V spisu se nahajata izvedeniški mnenji, ki se razlikujeta za 300 %. Napačen je bil pristop izvedenke E. G. pri določitvi uporabnine, ki jo je izračunala na podlagi donosa in si procent izmislila. Ločila je zemljo in objekt in tako dobila najemnino le v višini 2.361,00 EUR mesečno, kar znaša 4,25 EUR na m2 za stavbo. V Salamonovem oglasniku in na internetu je povprečna cena za oddajo 7,00 EUR na m2. Mestna Občina Kranj (1) ima dva cenika, kjer se najemnina za poslovne in stanovanjske prostore giblje od 3,34 EUR na najslabši lokaciji do 13,35 EUR na najboljši lokaciji. Stavba je stala na odločilni lokaciji sredi Kranja. Izvedenka bi morala pri izračunu uporabnine upoštevati indeks gradbenih cen in ne inflacijska gibanja. Če je že uporabila indeks splošnega povečanja življenjskih stroškov, bi morala izračunati najem na dan 14. 9. 1995 in najemnino kapitalizirati za vsak mesec do 1. 3. 2005 in ne od 1. 3. 2005 zmanjševati uporabnino za indeks cen. Izvedenka različno ugotavljala, kdaj bi se morala vrednost objekta povrniti, saj je navajala obdobje 15 let, kasneje obdobje 12 let, zato so bili izračuni, ki jih je podala v nasprotju z njenimi lastnimi trditvami.

3. Prvotožena stranka izpodbija sodbo iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zoper prvotoženo stranko zavrne, podrejeno pa, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zavezanec za vrnitev zaplenjenega premoženja v naravi je lastnik zaplenjenega premoženja, zato je prvotožena stranka tožeči stranki vrnila v last in posest nepremičnino. Na podlagi 145.b člena Zakona o izvrševanju kazenskih sankcij (2) je zavezanec za plačilo odškodnine drugotožena stranka in ne prvotožena stranka. Tudi na podlagi 72. člena Zakona o denacionalizaciji je zavezanec za plačilo odškodnine Slovenska odškodninska družba oziroma Republika Slovenija.

4. Pritožbi nista utemeljeni.

5. Pritožbi opredeljeno ne navajata, katere kršitve postopka je storilo sodišče prve stopnje, pritožbeno sodišče pa tudi po uradnem preizkusu (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku (3)) ni ugotovilo, da bi sodišče prve stopnje storilo absolutne bistvene kršitve postopka, zato pritožbeno sodišče zavrača takšne pavšalne pritožbene navedbe. Sodišče prve stopnje je na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo. Pritožba se ponovno sklicuje na izvedensko mnenje B. I., ki je bilo izdelano pred pravdnim postopkom na predlog tožeče stranke, zato je prvo sodišče pravilno v skladu s sodno prakso štelo to mnenje kot del trditvene podlage tožeče stranke, saj sta toženi stranki izvedeniškemu mnenju nasprotovali. Izvedenka E. G., ki je bila postavljena s strani sodišča, je tudi ugotovila, da je B. I. pri izračunu višine najemnine za celotni objekt dvakrat upošteval stanovanje in poslovni prostor, zato njegovega izračuna tudi iz navedenega razloga ni moč upoštevati.

6. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da: je bil s sklepom I K 364/95 z dne 14. 9. 1995 zoper pravne prednike tožeče stranke ustavljen kazenski postopek in razveljavljena kazenska sodba Vojaškega sodišča v Ljubljani Sod. 1468/45 z dne 21. 8. 1945, na podlagi katere je bilo pravdnim prednikom zaplenjeno premoženje, med drugim parc. št. 886/4 in 886/5 (ki se je kasneje delila na 886/5 in 886/21) (4), je bila nepremičnina vrnjena tožečim strankam s sklepom Okrajnega sodišča v Kranju N 9/1996; je bila stavba zgrajena v stanovanjske namene kot enodružinski stanovanjski objekt, ki se je dejansko uporabljal za bivalne in ne za poslovne namene; tožeča stranka ni zatrjevala, da bi bila upravičena do uporabnine za oddajo poslovnih prostorov; je vrednost nepremičnine (objekta in zemljišča, ki ga sestavljata dvorišče in vrt) na dan 1. 3. 2005 620.249,00 EUR; se vložek za nakup nepremičnine skupaj z objektom povrne v 20 do 30. letih in da bi se vložek tožeči stranki povrnil v 22. letih; je bil objekt zgrajen v letih 1938-1940, ki je bil po nacionalizaciji delno preurejen v vrtec; se letno najemnine usklajujejo z inflacijo, in da je gibanje najemnin v večji meri povezano s cenami življenjskih potrebščin, kakor z gibanjem cen nepremičnin; se indeks gradbenih cen nanaša na novogradnje; je uporabnino izvedenka ugotovila glede na konkretni objekt in zemljišče, ki mu pripada; podatki iz internetnih strani ne aplicirajo konkretnega objekta; je letna uporabnina 28.331,00 EUR, kar pomeni, da se vrednost nakupa nepremičnine z objektom povrne v 21,9. letih, zato je zanašala uporabnina za marec 2005 2.360,89 EUR, za september 1995 pa 604,71 EUR; je znašala povprečna najemnina za obdobje od 15. 9. 1995 do 1. 3. 2005 1.850,00 EUR.

7. Tožeča stranka je upravičena do koristi, ki bi jo dosegla, če bi z nepremičnino lahko razpolagala, zato je upravičena do tržne najemnine. Pritožbeno sodišče sprejema ugotovitve sodišča prve stopnje, da so pravilna izhodišča, na podlagi katerih je izvedenka izračunala mesečno uporabnino za sporno obdobje. Izvedenka je na podlagi pravil stroke in poznavanja tržnih razmer (obrazloženo) pojasnila, da se najemodajalcu v približno 22 letih povrne celotni vložek v vrednost nepremičnine, kar je blizu spodnje meje 20 let, ki jo je za povrnitev vrednosti nepremičnine z oddajanjem v najem opredelila izvedenka (5). Izvedenka je v postopku res navajala različna obdobja, v katerih se povrne vložek nakupa nepremičnine, vendar je iz izvedeniških mnenj in izpovedbe izvedenke sodišče prve stopnje naredilo pravilno dokazno oceno, posebej glede na izračune izvedenke, da se vložek v vrednost nepremičnin vrne v nekaj več kot 20 letih. Izvedenka je upoštevala in naredila izračune, ki se nanašajo na konkretno nepremičnino (stanje objekta, starost, funkcionalna opremljenost objekta, zemljišča, ki pripada objektu), pri izračunu pa je upoštevala tako objekt kot zemljišče, ki pripada objektu.

8. Pritožba neutemeljeno zatrjuje, da bi bilo potrebno kot temeljno podlago za določitev uporabnine uporabiti različne oglaševalske podatke, iz katerih pa ni moč razbrati in primerjati istovrstnosti objekta in zemljišča, ki je predmet te pravdne zadeve. S takšnimi pavšalnimi navedbami pritožba ne more izpodbiti izhodišč, na podlagi katerih je izvedenka ugotovila višino uporabnine, takšnim ugotovitvam pa je prvo sodišče utemeljeno sledilo (6). Tožeča stranka se neopredeljeno sklicuje na cenik MOK, ki pa le potrjuje, da se višina najemnine giblje od 3,34 EUR do 13,35 EUR, kar pa je v okviru najemnine, ki je bila določena.

9. Pritožba ne ponudi argumentiranih razlogov, zaradi katerih ne bi bilo mogoče upoštevati obračuna izvedenke, ki je določila uporabnino na marec 2005, potem pa jo zniževala glede na indekse gibanja cen življenjskih potrebščin (inflacijo) do leta 1995, kakor tudi ne razlogov, zaradi katerih ne bi bilo moč upoštevati ugotovitev izvedenke, da je gibanje najemnin v večji korelaciji s cenami življenjskih potrebščin, kakor z gibanjem cen nepremičnin, zato je sodišče prve stopnje pravilno sledilo izvedeniškemu mnenju in pravilno ni uporabilo indeksa rasti gradbenih cen, ki je po mnenju izvedenke tudi neustrezen, saj se najemnina usklajuje z gibanjem maloprodajnih cen oziroma inflacijo.

10. Na podlagi 145.c člena ZIKS je zavezanec za vrnitev nepremičnin v naravi odgovoren za odškodnino iz naslova nezmožnosti uporabe, zato je prvotožena stranka pasivno legitimirana in zavezanka za plačilo uporabnine, ki jo s tožbenim zahtevkom uveljavlja tožeča stranka. Uporabnina se ne zahteva od izdaje kazenske sodbe, s katero je bila izrečena kazen zaplembe premoženja, ampak za obdobje od dneva pravnomočne razveljavitve te kazni do vračila nepremične v naravi, zato je odločilna okoliščina, kdo je bil zavezanec za vrnitev nepremičnine v naravi, saj je s takšno nepremičnino razpolagal in imel koristi z njeno uporabo.

11. Pritožbeni razlogi tožeče stranke in prvotožene stranke niso bili utemeljeni, in ker prvo sodišče ni storilo bistvenih kršitev, je pritožbeno sodišče pritožbi zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Pritožbeno sodišče je na podlagi prvega odstavka 165. člena ZPP odločalo o povrnitvi pritožbenih stroškov. Ker sta bili pritožbi neutemeljeni, sta bila neutemeljena tudi predloga pritožnikov za povrnitev pritožbenih stroškov. S tem, ko sta bili pritožbi zavrnjeni, sta bila zavrnjena tudi predloga pritožnikov za povrnitev pritožbenih stroškov.

(1) V nadaljevanju MOK.

(2) V nadaljevanju ZIKS.

(3) V nadaljevanju ZPP.

(4) V nadaljevanju nepremičnina.

(5)Podrobneje o tem glej sodbo stran 10, izvedeniško mnenje stran 64. (6) Podrobneje o razlogih, zaradi katerih ni moč uporabiti internetnih podatkov o višini najemnine – glej sodbo sodišča prve stopnje stran 9 in 10.