Jedro

Regulacijsko začasno odredbo je dopustno izdati le v primerih, ko je to edini možni način za preprečitev ravnanj, ki bi povzročila, da sodno varstvo ne bi več moglo doseči svojega namena.

Res ni nujno, da škodo v primeru oddaje v najem predstavlja zgolj izguba najemnine. Najemodajalec najemniku odgovarja tudi za škodo, ki slednjemu nastane zaradi pravnih napak stvari kot tudi zaradi neizpolnitve pogodbene obveznosti izročitve stvari najemniku v rabo. Pogodbena škoda pri tem ni omejena zgolj na najemnino, pač pa dolžnik odgovarja za vso navadno škodo ter izgubljeni dobiček, ki bi ju dolžnik moral pričakovati ob kršitvi pogodbe kot možni posledici kršitve pogodbe glede na dejstva, ki so mu bila takrat znana ali ki bi mu morala biti znana.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe, s katerim je predlagateljica predlagala, da se ji začasno dodeli v izključno uporabo in vzdrževanje prostore v nadstropju, ki se nahajajo na levi strani, severno od stopnišča, v stavbi na naslovu M, stoječi na parc. št. 937/3 k. o. x; ter da sta ji prva in druga nasprotna udeleženka dolžni takoj omogočiti dostop, uporabo in vzdrževanje prostorov tako, da ji izročita ključe, ki omogočajo dostop do teh prostorov.

Zoper sklep se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje predlagateljica in naslovnemu sodišču predlaga, da ga spremeni oz. razveljavi. Navaja, da je s tem, ko je leasingojemalki onemogočeno oz. oteženo normalno upravljanje z nepremičnino, resno ogroženo tudi plačevanje leasing obrokov in tekočih stroškov za uporabo poslovnih prostorov, ki so predmet leasinga. Zato škoda, ki je posledica onemogočanja ali oteževanja uporabe, gospodarjenja ali upravljanja s stvarjo, ki je predmet leasinga, neposredno nastaja leasingojemalki, medtem ko leasingodajalki škoda nastaja zgolj posredno, običajno v obliki zmanjšanja ali oteževanja možnosti poplačevanja leasing obrokov. Nadalje pritožnica opozarja, da je sklep v zadevi P 40/2006, s katerim je bilo njeni leasingojemalki naloženo, da opusti posest na vhodnih vratih in stopnišču v prvo nadstropje, postal pravnomočen šele 2. 9. 2012 ter da ne drži zaključek prvostopenjskega sodišča, da naj bi družba G, d. o. o., ne mogla prevzeti v najem danih prostorov, ker naj jih družba G, d. o. o., (leasingojemalka predlagateljice) ob sklenitvi pogodbe ne imela v posesti. Prav tako ni pravilen zaključek sodišča, da bi najemnica blago lahko zahtevala neposredno od posestnika prostorov, saj trenutno posestnik prostorov, kjer se nahajajo oblačila, ni nihče. Poleg tega predlagateljica izpostavlja, da zakon nikjer ne določa, da v primeru oddaje v najem škodo lahko predstavlja le izguba pri plačevanju najemnine. Predlagateljica je namreč v predlogu za izdajo začasne odredbe navedla, da škodo predstavlja zlasti dejstvo, da najemnica ne more dostopati do svojega trgovskega blaga, ki ga skladišči v najetih prostorih, nikakor pa ni zatrjevala škode zaradi izgube najemnine, kot to zaključuje sodišče mimo njenih trditev. Dodatno navaja še, da ji je bila v motenjski pravdi P 40/2006 odvzeta možnost koriščenja sanitarij v prvem nadstropju, ter da se zaradi namernih blokad prve in druge nasprotne udeleženke tudi ne bo mogoče dogovoriti glede ogrevanja stavbe. Predlagateljica tudi ne razume zaključka sodišča, da naj bi bil institut ureditve razmerij med solastniki uporaben le za razdelitev uporabe med solastniki, v konkretnem primeru pa naj ne bi šlo za „čisto“ solastninsko razmerje. Opozarja tudi na nepopolno ugotovljeno dejansko stanje, saj so tako predlagateljica kot tudi prva in druga nasprotna udeleženka v vlogah predlagale zaslišanje strank in ogled na kraju samem, česar pa sodišče ni upoštevalo.

Noben izmed nasprotnih udeležencev na pritožbo ni odgovoril. Pritožba ni utemeljena.

Predlagana začasna odredba v postopku ureditve razmerij med solastniki je po 114. čl. Zakona o nepravdnem postopku (ZNP) regulacijska oz. ureditvena odredba, katere namen ni v zavarovanju izvršitve obveznosti dolžnika, pač pa varstvo obstoječega stanja oz. pravne sfere upnika. V skladu z ustavljeno sodno prakso je dopustno tako začasno odredbo izdati le v primerih, ko je to edini možni način za preprečitev ravnanj, ki bi povzročila, da sodno varstvo ne bi več moglo doseči svojega namena.(1) V skladu z navedenim je treba določilo 114. čl. ZNP, ki določa, da je mogoče z začasno odredbo urediti razmerja med solastniki, če to zahtevajo okoliščine primera, kot so preprečitev znatne premoženjske škode, samovolje ali očitne krivice, razlagati izjemno restriktivno.

Pritožbeno sodišče se povsem strinja z zaključki prvostopenjskega sodišča, da predlagateljica svojih trditev o nastanku znatne škode ni ustrezno konkretizirala, saj sploh ni navedla, kakšna škoda naj bi ji nasta(ja)la. Res ni nujno, da škodo v primeru oddaje v najem predstavlja zgolj izguba najemnine (ki po ugotovitvah prvostopenjskega sodišča znaša le 1 EUR mesečno). Najemodajalec najemniku odgovarja tudi za škodo, ki slednjemu nastane zaradi pravnih napak stvari (599. čl. Obligacijskega zakonika, OZ) kot tudi zaradi neizpolnitve pogodbene obveznosti izročitve stvari najemniku v rabo (588. čl. OZ v zvezi z 2. odst. 239. čl. OZ). Pogodbena škoda pri tem ni omejena zgolj na najemnino, pač pa dolžnik odgovarja za vso navadno škodo ter izgubljeni dobiček, ki bi ju dolžnik moral pričakovati ob kršitvi pogodbe kot možni posledici kršitve pogodbe glede na dejstva, ki so mu bila takrat znana ali ki bi mu morala biti znana (243. čl. OZ).

Vendar pa v konkretnem primeru predlagateljica takšne škode ni niti ustrezno (konkretizirano) zatrjevala, še manj pa izkazala (vsaj s stopnjo verjetnosti, ki se zahteva za izdajo začasne odredbe). Predlagateljica ni podala nikakršnih konkretnih trditev in ni predložila dokazov o tem, ali je družba GT G, d. o. o., v predmetnih prostorih zatrjevano blago resnično hranila, kakšno naj bi to blago bilo, kakšen naj bi bil njegov obseg in vrednost ter kakšna škoda bo zaradi nemožnosti dostopa do tega blaga nastala najemnici GT G, posledično pa tudi leasingojemalki TG G in predlagateljici sami, ter kakšna je vzročna zveza med neposredno škodo najemnice, posredno škodo leasingojemalke in končno škodo predlagateljice same. Navedbe o nemožnosti uporabe sanitarij ter problemi v zvezi z dogovorom o ogrevanju so neopravičena pritožbena novota in jih sodišče druge stopnje zato ni upoštevalo (337. čl. Zakona o pravdnem postopku, ZPP, v zvezi s 37. čl. ZNP). Enako velja tudi za navedbe o oteženih o zmanjšanih možnostih poplačevanja leasing obrokov s strani leasingojemalke, ki jih predlagateljica v predlogu za izdajo odredbe ni zatrjevala, kaj šele konkretizirala povezave med domnevno (sicer zatrjevano, a prav tako nedokazano) škodo najemnici leasingojemalke in škodo predlagateljice same zaradi otežene možnosti plačevanja teh obrokov.

Z zaslišanjem strank oz. ogledom ne bi bilo sploh dopustno nadomestiti nepopolnih trditev, zato prvostopenjsko sodišče predlaganih dokazov ni bilo dolžno izvesti. Spričo tako pomanjkljive trditvene podlage glede nastale škode ter vzročne zveze med takšno škodo najemnice in škodo predlagateljice pa se pokažejo za odločitev sodišča o zavrnitvi predloga nerelevantne tudi morebitne napačne ugotovitve o tem, kdaj naj bi bila posest spornih prostorov v poslovni stavbi izročena najemnici.

Navedbe predlagateljice o tem, da naj bi ji nastajala očitna krivica zaradi nemožnosti uporabe prvega nadstropja, ki je posledica pravnomočne sodne odločbe v sporu zaradi motenja posesti v zadevi P 40/2006, so neutemeljene. Nemožnost uporabe dela nepremičnine, ki temelji na zakoniti sodni odločbi, se namreč ne more šteti za očitno krivico v smislu 114. čl. ZNP. Prav tako za okoliščino, ki bi utemeljevala izdajo začasne odredbe, ni mogoče šteti zatrjevanega neplačevanja stroškov vzdrževanja stavbe s strani nasprotnih udeležencev, saj to ni v nikakršni povezavi z vsebino predloga za ureditev razmerij med solastniki oz. predlagano začasno odredbo.

Brez vpliva na pravilnost odločitve je sicer grajano pojasnilo prvostopenjskega sodišča, da v konkretnem primeru ne gre za „čisto“ solastninsko razmerje, ki je predmet zadevnega postopka ureditve razmerij med solastniki, saj naj bi iz priloženih prodajnih pogodb izhajalo, da so udeleženci kupili konkretno določene prostore, in ne idealni delež na predmetni stavbi. Zakon med „čistimi“ in drugimi solastninskimi razmerji ne razlikuje in samo dejstvo nakupa določenih prostorov, ki je sicer med udeleženci postopka sporno, na možnost predlagati ureditev razmerij med solastniki ne vpliva.

Na podlagi vsega povedanega je drugostopenjsko sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (353. čl. ZPP v zvezi s 37. čl. ZNP), saj drugih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odst. 350 čl. ZPP v zvezi s 37. čl. ZNP), ni ugotovilo.

(1) Prim. odločbi Ustavnega sodišča Up-275/97, Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 105/2008 in mnoge druge.