Jedro

Po izteku zastaralnega roka se toženca ne bi več mogla uspešno sklicevati na tretji odstavek 111. člen SZ-1, zato bi bila od poteka zastaralnega roka dalje dolžna plačevati uporabnino v višini profitne (tržne) najemnine (pred tem sta bila toženca dolžna plačevati uporabnino v višini neprofitne najemnine).

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 58.447,43 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka). Tožnici je naložilo plačilo pravdnih stroškov, vsakemu tožencu v višini 2.820,48 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se je pritožila tožnica. Pritožbeno sodišče je zavrnilo njeno pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje s sodbo I Cp 2455/2012 z dne 10. 4. 2013. Vrhovno sodišče Republike Slovenije je ugodilo reviziji tožnice ter razveljavilo sodbo sodišča druge stopnje in mu vrnilo zadevo v novo sojenje. Presodilo je, da je tožnica pravočasno podala zadostne trditve za presojo ugovora zastaranja obligacijskega upravičenja tožene stranke zahtevati sklenitev najemne pogodbe. Pritožbenemu sodišču je zato naložilo, da presodi tožničine pritožbene navedbe glede ugovora zastaranja.

3. Tožnica je v pritožbi zoper sodbo sodišča prve stopnje uveljavljala vse pritožbene razloge iz 338. člena ZPP in predlagala, da pritožbeno sodišče razveljavi izpodbijano sodbo in vrne zadevo prvemu sodišču v novo sojenje. V pritožbi je med drugim navedla, da je na obravnavi podala ugovor zastaranja toženkine pravice do sklenitve najemne pogodbe, sodišče pa o ugovoru zastaranja ni odločilo. Tožena stranka od izselitve A. A. leta 2001 od lastnika stanovanja ni sodno zahtevala sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino. Ker Stanovanjski zakon (SZ) ni določal roka, do kdaj se sme uveljavljati sklenitev najemne pogodbe, bi toženka lahko uveljavljala pravico do sklenitve pogodbe v splošnem zastaralnem roku. Zastaranje pretrga priznanje pravice ali vložena tožba, ne pa pisna ali ustna zahteva stranke za izpolnitev terjatve. Ker je pravica zahtevati sklenitev najemne pogodbe zastarala je tožnica ponudila toženki v podpis zakonito najemno pogodbo, ki jo je slednja neupravičeno zavrnila, zato je tožnica upravičena do zahtevane uporabnine.

4. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

5. Pritožba je utemeljena.

6. Tožnica je prvič uveljavljala ugovor zastaranja toženkinega obligacijskega upravičenja zahtevati sklenitev najemne pogodbe (za nedoločen čas in neprofitno najemnino) na naroku 25. 4. 2012. Ta ugovor je materialnopravne narave, zato ga je možno uveljavljati tudi po prvem naroku (takšna situacija je tudi v tej zadevi), če je bila dejanska podlaga tega ugovora zatrjevana pravočasno (do konca prvega naroka).

7. Tožnica je trdila v tožbi, da toženca od odpovedi najemne pogodbe in izselitve najemnika A. A. spomladi leta 2001 uporabljata stanovanje brez pravne podlage. V prvi pripravljalni vlogi z dne 10. 9. 2009 je trdila, da med pravdnima strankama ni bila sklenjena najemna pogodba, da sta bila toženca pasivna vse od izselitve najemnika, da tudi zanju velja, da stanovanje uporabljata nezakonito in da vse od izselitve najemnika (A. A.) v letu 2001 uporabljata stanovanje brez sklenjene najemne pogodbe. V drugi pripravljalni vlogi z dne 30. 10. 2009 je tožnica še trdila, da toženca nista storila ničesar, da bi prišlo do sklenitve najemne pogodbe in da nista vložila (nasprotne) tožbe na sklenitev najemne pogodbe v zadevi II P 2124/2007. 8. Povzete tožničine trditve, podane pred koncem prvega naroka, zadoščajo za vsebinsko presojo njenega ugovora zastaranja. Pravica zahtevati sklenitev najemne pogodbe za stanovanje zastara v splošnem petletnem zastaralnem roku (371. člen ZOR oziroma 346. člen OZ), saj SZ ni določal zastaralnih rokov. V primeru utemeljenosti ugovora zastaranja bi to pomenilo, da toženca nezakonito zasedata tožničino stanovanje. Po izteku zastaralnega roka se toženca ne bi več mogla uspešno sklicevati na tretji odstavek 111. člen SZ-1, zato bi bila od poteka zastaralnega roka dalje dolžna plačevati uporabnino v višini profitne (tržne) najemnine (pred tem sta bila toženca dolžna plačevati uporabnino v višini neprofitne najemnine). Prvo sodišče ni presojalo utemeljenosti ugovora zastaranja, gre pa za odločilna dejstva, zato je podana bistvena kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče je zato ugodilo pritožbi ter razveljavilo izpodbijano sodbo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (354. člen ZPP). V primeru utemeljenosti ugovora zastaranja bo treba presojati utemeljenost tožbenega zahtevka tudi po višini.

9. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je bila pridržana za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).