Jedro

Ko mora lastnik ponuditi v odkup prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice drugo stanovanje po drugem odstavku 129. člena SZ, se primernost slednjega ravna po 5. členu SZ in torej ne gre za primernost, ki bi ustrezala stanovanju, ki ga zaseda bivši imetnik stanovanjske pravice.

Izrek

Reviziji se delno ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se z njo pritožbi tožene stranke delno ugodi tako, da se v izpodbijanem delu sodba sodišča prve stopnje (v izreku pod III.) glasi: "Tožena stranka R. S. mora skleniti s tožnikom prim. dr. A. P. prodajno pogodbo po določbah 129. člena stanovanjskega zakona, s katero proda tožniku drugo primerno stanovanje, ki bo ustrezalo stanovanjskim standardom po 5. členu stanovanjskega zakona, za kupnino določeno po 117. in 119. členu stanovanjskega zakona, ki jo je dolžan tožnik plačati v 60 dneh od sklenitve pogodbe, ter mu povrniti 145.604,00 SIT pravdnih stroškov z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 15.5.1996 dalje do plačila, vse v 15 dneh.

Kar zahteva tožeča stranka več, se zavrne." V ostalem se revizija zavrne kot neutemeljena.

Tožena stranka sama trpi svoje revizijske stroške.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožnikov glavni zahtevek, da mora toženka z njim skleniti prodajno pogodbo za stanovanje na G., ki mu je bilo dodeljeno kot imetniku stanovanjske pravice; zavrnilo toženkin tožbeni zahtevek iz nasprotne tožbe, da mora tožnik izprazniti to stanovanje; ugodilo tožnikovemu pomožnemu, eventualnemu tožbenemu zahtevku, da mora toženka z njim skleniti prodajno pogodbo za drugo primerno stanovanje, ki bo ustrezalo njegovemu zdravstvenemu stanju, stanovanjskemu standardu in točkovni vrednosti stanovanja, ki ga zaseda. Pritožbo tožene stranke proti ugoditvenemu delu opisane sodbe je sodišče druge stopnje zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo.

Proti tej sodbi v zvezi s sodbo sodišča prve stopnje je tožena stranka vložila revizijo. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, naj vrhovno sodišče sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa naj jo razveljavi in vrne zadevo v ponovno sojenje. Trdi, da tožnik ne izpolnjuje pogojev za odkup stanovanja (drugi odstavek 128. člena stanovanjskega zakona, Ur. list RS, št. 18/91-I, 21/94 in 23/96 - SZ), ker bi mu bilo mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najprimernejših prostorov po 60. členu zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. list SRS, št. 35/82 in 14/84 - ZSR). Tožnikovo hišo v L., K. bi se po izvedenčevem mnenju dalo usposobiti za primerno bivanje. Opozarja na analogne primere hiš v gradnji. Sodišče ni ugotavljalo za hišo večjih razsežnosti v K., katere solastnici sta tožnikova žena in hči in v kateri stanuje le tožnikova mati, ali bi bila primerna za bivanje tožnika in njegove žene, del hiše pa tako ni zaseden za zadovoljevanje stanovanjskih potreb. Zmotno je sodišče presodilo stanje glede stanovanja v L., L. in ničesar ni ugotavljalo v zvezi s služnostno pravico brezplačne uporabe nezasedene hiše v P. Na vročeno revizijo tožeča stranka ni odgovorila, Državno tožilstvo RS pa se o njej ni izjavilo.

Revizija je delno utemeljena.

Presoja nižjih sodišč, da niso izpolnjeni pogoji za to, da tožena stranka ni dolžna prodati stanovanja tožniku po predpisih o privatizaciji stanovanj (drugi odstavek 128. člena SZ), je pravilna. Gotovo je, da bi se dalo usposobiti za prebivanje stanovanje v hiši K. v L., katere solastnik je tožnik, vendar za visok vložek vanj v znesku 5,600.000,00 SIT oziroma 6,800.000,00 SIT po cenah iz leta 1995, kot je to izračunal izvedenec. Revidentka je celo sama v pritožbi zoper prvostopenjsko sodbo zapisala, da "tožnika ni mogoče siliti, da vlaga v hišo denar", zdaj pa to svoje mnenje neobrazloženo spreminja. Brez takšnih velikih investicij, kot je bilo ugotovljeno, pa stanovanje na omenjeni lokaciji za tožnika in njegovo ženo ni primerno (prvi odstavek 60. člena ZSR). Revizijska primerjava z nedograjeno stanovanjsko hišo (tretji odstavek 60. člena ZSR) ni utemeljena, saj tožena stranka ves čas postopka ni postavila trditev in še manj skušala dokazati, da bi tožnik glede na svoj sedanji status - upokojenca zmogel opisano investicijo. Vrhu tega še vedno ostaja kot pravno pomembna ugotovljena dejanska okoliščina, da so odnosi med solastniki hiše K. zastrupljeni zaradi 15-letnega pravdanja in tudi sicer, kar je razlog več, ki govori zoper primernost stanovanja v njej.

Tudi glede ostalih nepremičnin, ki jih omenja revizija, je bilo v luči 128. člena SZ in 60. člena ZSR materialno pravo pravilno uporabljeno. Zakonodajalec je bil v ZSR jasen: za odpoved stanovanjskega razmerja imetniku stanovanjske pravice, ne da bi mu bili zagotovljeni niti najpotrebnejši prostori, je bil pogoj njegova lastnina prazne družinske stanovanjske hiše ali stanovanja in primernost slednjega. Za hišo v K., P., je bilo ugotovljeno, da ni tožnikova (svoj delež je prepustil hčerki in ženi že leta 1987) niti da bi bila prazna (ne trdi se, da bi bila večstanovanjska), ker živi v njej tožnikova mati. Zakona o stanovanjskih razmerjih, čeprav očitno grajenega na stanovanju kot socialni kategoriji, vendarle ni mogoče razlagati tako, da bi se zaradi večje kvadrature štelo kot "prazno" niti ne, če je v solasti bližnjih sorodnikov, da je "v lastnini" imetnika stanovanjske pravice. Zato tudi uporaba prava ni narekovala širše raziskave razmer v hiši v K. V čem naj bi bila zmotna presoja v zvezi s stanovanjem v L., L. (ki je last tožnikove žene, meri 40 m2 in v njem prebiva tožnikova hči s 4-člansko družino), revizija niti ne pove, očitno pa ni podan noben izmed pogojev iz 60. člena ZSR. Pravkar povedano velja tudi za stanovanje v L., B., katerega lastnik je tožnikov sin in v katerem ta tudi stanuje, prav tako pa tudi za sinovo starejšo hišo v P. Tožena stranka potemtakem neupravičeno odklanja prodajo stanovanja tožniku.

Pač pa nista nižji sodišči pravilno uporabili materialnega prava, kar zadeva odločitev o primernosti stanovanja, za kakršnega mora tožena stranka skleniti s tožnikom prodajno pogodbo po privatizacijskih predpisih (podpoglavje VIII. poglavja SZ: Lastninjenje in privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš ter stanovanjskih podjetij). Lastnik stanovanja v stanovanjski hiši, katere celovita prenova teče (prvi odstavek 129. člena SZ), mora imetniku stanovanjske pravice omogočiti nakup drugega primernega stanovanja pod pogoji, ki jih v tem poglavju določata zakon (drugi odstavek 129. člena SZ). Zakon opredeljuje, kaj je primerno stanovanje, in sicer v 5. členu, ki določa, da je primerno stanovanje po tem zakonu tisto stanovanje, ki ima poleg dnevne sobe, kuhinje, sanitarnih prostorov in predsobe še toliko spalnega prostora, da zadošča stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih ožjih družinskih članov, če živijo z lastnikom oziroma najemnikom v skupnem gospodinjstvu; šteje se, da spalnica zadošča za dve osebi. Primernost stanovanja se torej opredeljuje s številom in naravo stanovanjskih prostorov in ravna po številu ožjih družinskih članov. Skratka, ko mora lastnik ponuditi v odkup prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice drugo stanovanje po drugem odstavku 129. člena SZ, se primernost slednjega ravna po 5. členu SZ in torej ne gre za primernost, ki bi ustrezala stanovanju, ki ga zaseda bivši imetnik stanovanjske pravice. Če bi namreč zakonodajalec želel slednje, bi to zapisal, ali vsaj sprejel korekturno določbo, kot jo je v drugem odstavku 54. člena SZ za primer odpovedi najemne pogodbe iz nekrivdnih razlogov (prvi odstavek tega člena). Zakonodajalec pri odkupu nadomestnih stanovanj pač ni bil tako širokogruden kot pri odkupu stanovanj, na katerih je ob uveljavitvi zakona obstajalo imetništvo stanovanjske pravice. Tožeča stranka se je očitno takšne pravne ureditve sama zavedala, ko je prvotno postavila eventualni zahtevek in pri tem opredelila primernost stanovanja po 5. členu SZ, potem pa je brez utemeljenega pojasnila (sodišče je ni nič pozivalo k temu) "konkretizirala podrejeni tožbeni zahtevek" tako, da je terjala odkup drugega stanovanja, ki je primerno sedanjemu. Slednjemu sta sodišči ugodili, ne da bi v obrazložitvah sodb pojasnili takšno svojo odločitev.

Revizijsko sodišče je tako ugotovilo, da je bilo materialno pravo delno zmotno uporabljeno, zaradi česar je sodbo delno spremenilo tako, da je sodbeni izrek glede primernosti stanovanja povezalo z določbo 5. člena SZ (prvi odstavek 395. člena ZPP), v ostalem pa je revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

Do delnega uspeha revizije je prišlo zato, ker je moralo sodišče paziti na uporabo materialnega prava po uradni dolžnosti (386. člen ZPP) in torej to ni bil uspeh tožene stranke. Sicer pa je ta zmagala le v nepomembnem delu glede na celoto (tretji odstavek 154. člena ZPP). Tako to ni narekovalo niti spremembe stroškovne odločitve na nižjih stopnjah niti ne gre toženki del revizijskih stroškov (prvi in drugi odstavek 166. člena ZPP).