Jedro

Sodišče prve stopnje je ob uporabi metodoloških napotkov iz 8. člena ZPP pravno relevantno dejansko stanje v zadevi v celoti in pravilno razjasnilo opravilo celovito dokazno oceno, ocenilo posamezne dokaze, tako izpovedbe tožnikov, toženke, prič, kot tudi v postopku predložene listine popisa B.P., ki je opravil ogled objekta po odselitvi z dne 6. 6. 2017 ter se ustrezno opredelilo do izvedenskega mnenja izvedenca.

Izrek

I. Pritožbi tožene stranke oziroma tožeče stranke po nasprotni tožbi se delno ugodi, tako da se III. in V. točka izreka spremenita in sedaj glasita: "III. Toženi stranki po nasprotni tožbi sta dolžni tožeči stranki po nasprotni tožbi plačati 3.773,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 17. 1. 2018 dalje do plačila, vse v roku 15 dni.

V. Tožena stranka oz. tožeča stranka po nasprotni tožbi je dolžna tožečima strankama oz. toženima strankama po nasprotni tožbi povrniti nastale pravdne stroške v znesku 1.382,16 EUR v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča druge sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi."

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožena stranka oziroma tožeča stranka po nasprotni tožbi krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 9.590,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 12. 2017 dalje do plačila (I. točka izreka), v presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka). Nadalje je v III. točki izreka toženi stranki po nasprotni tožbi naložilo plačilo tožeči stranki po nasprotni tožbi znesek 2.980,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 17. 1. 2018 dalje do plačila in v presežku je zahtevek zavrnilo (III. in IV. točka izreka). V V. točki izreka je odločilo, da je tožena stranka oziroma tožeča stranka po nasprotni tožbi dolžna tožečima strankama oziroma toženima strankama po nasprotni tožbi povrniti nastale pravdne stroške v znesku 1.819,01 EUR.

2. Zoper sprejeto odločitev se pritožuje tožena stranka oziroma tožeča stranka po nasprotni tožbi (v nadaljevanju toženka) iz vseh pritožbenih razlogov zoper I., IV. in V. točko izreka. Navaja, da je sodišče v postopku povsem spregledalo dokaz pridobljen v postopku zavarovanja, in sicer izvedensko mnenje s fotografijami in video posnetkom izvedenca mag. S.B., ki je z objektivnim prikazom dejanskega stanja negiral navedbe tožeče stranke (v nadaljevanju tožnikov) in njunih prič, kakor tudi mnenje izvedenca B.K., ki si nepremičnine ni ogledal, kot to sam navaja in je prepisal zgolj poročilo P.B., ki sta ga plačala tožnika. Predlaga, da se predmetni dokaz v dokaznem postopku vključi, saj gre za objektivni prikaz dejanskega stanja, ki ga je dokumentiral sodni izvedenec in ne gre za trditve pravdnih strank ali prič pravdnih strank. Iz mnenja izvedenca S.B. namreč izrecno izhaja, da so vidni ostanki objekta gospodarsko poslopje, ki so bili odstranjeni v pokrito greznično jamo in ostanke nekdanjih silosov. S tem pa se pokaže neutemeljen priznani stroški za odvoz odpadnega materiala, za katerega tudi sicer tožnika nista predložila nobenih računov. Prav tako iz mnenja izhaja, da so v stanovanjskem delu odstranjene posamezne kratkotrajne komponente in so razlogi prvostopne sodbe tudi v tem delu zmotni, saj je sodišče prve stopnje nekritično sledilo izpovedbam tožnikov in njunih prič, da so bila okna zamenjana, da so odstranjene luči in vtičnice, da je objekt v splošnem stanju nevseljiv brez ustreznih popravil, da so bila notranja vrata, in sicer 4 komadi, odstranjena, brez nadomestitve in ureditve špalet, da so vhodna vrata nadomeščena s PVC vrati, lesena okna so zamenjana s PVC okni z vgradnjo s purpeno, s tem pa so razlogi sodbe v nasprotju z izvedenim dokazom z izvedencem mag. S.B.. Poročilo P.B. pa ne more biti dokaz, ampak je lahko zgolj del trditvene podlage tožnikov. Sodišče in izvedenec K. pa sta poročilo enostavno v posameznih segmentih prepisala. Toženka je pri odločanju pričakovala drugačno odločitev, s tem pa je sodišče prve stopnje neupravičeno priznalo postavko 120,00 EUR za odstranitev ometa in odvoza na deponijo, čeprav količine niso izkazane, z materialom pa je bila zasuta greznica in silos, za 360,00 EUR zidarska dela, 3.809,00 EUR iz naslova nabave notranjega stavbnega pohištva, izvedba hidroizolacije in termoizolacije, stenske obloge so nefunkcionalne in zgolj po okusu tožnikov, zamenjava sanitarne garniture v višini 150,00 EUR ni izkazana, prav tako ni izkazan 350,00 EUR za delno obnovo elektroinštalacij, 200,00 EUR za obnovo sistema centralne kurjave, 306,00 EUR namestitve dekorativnih tapet, 100,00 EUR za odstranitev gradbenega in kosovnega odpada v gospodarskem delu, 520,00 EUR za odstranitev objekta, ki je bilo izvedeno zgolj po volji tožnikov in 200,00 EUR za utrjevanje dvoriščnih površin z gramoznim nasutjem, saj je ob ogledu bilo nedvomno ugotovljeno, da nasutja enostavno ni. Tudi sicer pa ni podlage za kakršnokoli ugotavljanje obogatitve, saj izvedenec strošek vlaganj enostavno enači s povečanjem tržne vrednosti nepremičnin. Toženka je tudi ves čas ugovarjala temelju zahtevka, saj soglasja toženke za vlaganje ni bilo podano. Tožnika sta po preteku najemne pogodbe, namesto da bi nepremičnino odkupila, kot je bilo dogovorjeno s pogodbo, slednjo zapustila in neutemeljeno zahtevata vlaganja. Ker do odkupa ni prišlo, ni podlage, da bi se kakršnakoli vlaganja in urejanja tožnikoma povrnila.

Glede zahtevka po nasprotni tožbi se prav tako toženka ne strinja z delom zahtevka, ki je bil zavrnjen, saj je sam izvedenec ocenil belo tehniko na 200,00 EUR, ob odhodu ni bilo inštalacije, zato je zahtevek na povračilo 500,00 EUR v celoti utemeljen oziroma vsaj v višini 20%, to je v višini 100,00 EUR. Prav tako je sodišče priznalo za montažo novih lesenih vrat zgolj 180,00 EUR, ker pa so manjkala štiri vrata, bi znesek moral znašati 720,00 EUR. Za odstranjena vrata pa bi moralo sodišče priznati vrednost 20%. Tudi izvedenec sam je podal oceno odstranjenega lesa 150,00 EUR za kubični meter, sodišče pa toženki v tem delu zahtevka ni priznalo. Sodišče prve stopnje je zmotno odločilo, da tožnika nista zavezanca za plačilo nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. Meni, da je zahtevek po nasprotni tožbi v celoti utemeljen. Predlaga, da sodišče druge stopnje odloči tako, da zahtevek tožnikov v celoti zavrne, zahtevku toženke pa v celoti ugodi ter spremeni odločitev o stroških postopka. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Pritožba je delno utemeljena.

4. Sodišče druge stopnje je izpodbijano sodbo preizkusilo v okviru pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti (350. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

5. V predmetni zadevi sta tožnika dne 6. 12. 2017 vložila tožbo zoper toženko, v kateri navajata, da sta bila v obdobju od septembra 2015 do junija 2017 najemnika in posestnika toženkine nepremičnine. Pisna pogodba je bila sicer sklenjena od 1. 9. 2015 do 1. 8. 2016, zaradi vlaganj (in dogovora o odkupu nepremičnine) pa je bil sklenjen dogovor, da se najem podaljša. Septembra 2016 si je toženka premislila in zahtevala višjo najemnino in kupnino, zato sta se tožnika iz nepremičnine izselila in do nakupa ni prišlo. V času bivanja sta v navedeno nepremičnino vlagala. Zaradi vlaganj je bila tudi v najemni pogodbi dogovorjena za 50,00 EUR nižja najemnina. Toženka je zaradi vlaganj v nepremičnino obogatena, zato sta zahtevala iz tega naslova plačilo 11.741,00 EUR.

6. Toženka je zahtevku nasprotovala, prav tako je vložila nasprotno tožbo, in sicer iz naslova plačila uporabnine za čas, ko sta tožnika v nepremičnini bivala brez pravnega naslova, prav tako je zahtevala razliko v plačilu najemnine oziroma doplačilo najemnine, ki je bila znižana zaradi vlaganj v nepremičnino v mesečnem znesku 50,00 EUR te za škodo, ki je nastala zaradi odstranitve kuhinjskega pohištva z belo tehniko, električnih vtičnic, stikal in svetil, štirih vrat s podboji, vhodnih vrat in oken, lesenega pokritega objekta, odstranitev raznega orodja in iz naslova plačila nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča za obdobje dveh let. Skupaj je tako postavila zahtevek na plačilo 9.100,00 EUR.

7. Nima prav pritožba, ko trdi, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do v postopku zavarovanja pridobljenega dokaza, izvedenskega mnenja izvedenca mag. B.. Sodišče prve stopnje se je do izvedenskega mnenja z dne 17. 8. 2018 opredelilo na večih mestih v izpodbijani sodbi, prav tako pa se je do mnenja opredelil tudi izvedenec gradbene stroke B.K., ki je v postopek bi pritegnjen, da ugotovi, koliko je nepremičnina zaradi vlaganj tožnikov več vredna oziroma oceni posamezne postavke odškodninskega zahtevka.

8. Sodišče prve stopnje je ob uporabi metodoloških napotkov iz 8. člena ZPP pravno relevantno dejansko stanje v zadevi v celoti in pravilno razjasnilo opravilo celovito dokazno oceno, ocenilo posamezne dokaze, tako izpovedbe tožnikov, toženke, prič, kot tudi v postopku predložene listine popisa B.P., ki je opravil ogled objekta po odselitvi z dne 6. 6. 2017 ter se ustrezno opredelilo do izvedenskega mnenja izvedenca mag. S.B. z dne 17. 8. 2018 pridobljenega v postopku zavarovanja ter izvedenca gradbene stroke B.K., ki je mnenje B. povzel in tudi na podlagi njegovih ugotovitev podal oceno vlaganj v nepremičnino. Ne gre namreč spregledati, da je dokaz z zavarovanjem dokazov bil izveden več kot leto dni po izselitvi tožnikov iz nepremičnine, zato je sodišče prve stopnje izvedensko mnenje izvedenca B. pravilno presojalo v tej luči. Sodišče je opravilo temeljito dokazno oceno o samem soglasju toženke za vlaganja tožnikov v 12. točki obrazložitve in jo sodišče v izogib ponavljanju v celoti povzema kot pravilno, prav tako pa soglasje izhaja iz same najemne pogodbe z dne 1. 9. 2015. 9. Glede samega obsega vlaganj ima sodišče prve stopnje ustrezne razloge v 10. in 11. točki obrazložitve. Sodišče prve stopnje je dokazno ocenilo izpovedbe strank in prič, posebej priče M.M., ki je izpovedal, da vsega odpadnega materiala niso vozili v greznico, ampak so večje kose natovarjali na tovornjak, ki je slednje odpeljal, zato nima prav pritožba, da tožniki niso izkazali stroškov za odvoz gradbenega materiala, kot jih je ocenil izvedenec K.. Slednji je podal tudi oceno pridobljenega mnenja S.B. in pri tem pojasnil, da je bilo mnenje izdelano leto dni po izselitvi iz nepremičnine, ki je bila ob ogledu v fazi prenove, pri slednjem pa tožnika nista sodelovala, zato tudi sodišče druge stopnje ugotavlja, da slednje ne prikazuje verodostojnega prikaza nepremičnine ob izselitvi tožnikov.

10. Pritožba nadalje graja odločitev sodišča prve stopnje, ki je višino vlaganj enačilo z večvrednostjo nepremičnine. Pri tem je sodišče prve stopnje svojo odločitev pravilno oprlo na ugotovitve izvedenca gradbene stroke K., iz katerega izhaja, da je objekt bil zgrajen v letu 1984, da je bil fizično in funkcionalno zastaran, posameznim kratkotrajnim sestavinam pa se je iztekla ekonomska življenjska doba. Elektroinštalacija je bila še iz leta 1982, dotrajana in neustrezna za današnje standarde, stavbno pohištvo ni bilo ustrezno toplotno in zvočno izolativno, prav tako se mu je iztekla ekonomska življenjska doba, z vlaganji pa se je odpravilo fizično in funkcionalno zastaranje objekta, s tem, da so se dotrajane sestavine nadomestile z novimi. Zato je izvedenec ocenil, da se je tržna vrednost objekta povečala sorazmernemu strošku vlaganj, zmanjšanem za amortizacijo teh vlaganj. Pri tem se je opredelil do vrednosti posameznih vlaganj in zaključil, da znaša amortizacijska vrednost stroškov vlaganj 9.590,00 EUR. Izvedenec je posamezne postavke ocenil glede na predložene račune oz. pavšalno, med drugim tudi odvoz dotrajanega ometa na deponijo v višini 120,00 EUR, pri tem pa je sodišče prve stopnje slednjemu pravilno sledilo, saj so tudi priče izpovedale, da je bil z več kamioni material odpeljan, delno pa je dejansko bil uporabljen za zasutje greznice. Sodišče prve stopnje ima glede obsega priznanih stroškov ustrezne razloge v 14. točki obrazložitve, kjer se je sodišče oprlo na izvedensko mnenje, ki sta ga sprejeli obe pravdni stranki. Glede na navedeno sodišče druge stopnje ugotavlja, da je glede zahtevka tožnikov pritožba toženke v celoti neutemeljena.

11. Toženka je nadalje postavila zahtevek po nasprotni tožbi, kateremu je sodišče prve stopnje delno ugodilo. Sodišče prve stopnje je pravilno toženki iz naslova odstranitve kuhinje priznalo zgolj 150,00 EUR za tri kose bele tehnike, saj je ugotovilo, da se hladilnik še vedno nahaja v prostorih, kuhinja sama pa, kot izhaja iz mnenja izvedenca, nima vrednosti, brez vrednosti je tudi dotrajana inštalacija.

12. Sodišče prve stopnje je pravilno sledilo izvedencu, da dotrajane vtičnice nimajo nobene vrednosti in zanje tako toženki ne pripada nobena odškodnina. Prav tako ji ne pripada odškodnina za odstranjena svetila, ki so bila odstranjena in odnešena v prostor nad garažo. 13. Sodišče prve stopnje pa je zmotno toženki priznalo zgolj za vgradnjo novih lesenih notranjih vrat 180,00 EUR, saj iz izvedenskega mnenja izhaja, da so bila odstranjena štiri vrata, medtem ko nova niso bila montirana. Glede na dejstvo, da je izvedenec ugotovil, da je toženka upravičena do stroškov za vgradnjo novih lesenih notranjih vrat v višini 180,00 EUR, ji je potrebno priznati še odškodnino za preostala tri vrata, torej še 540,00 EUR, kot nesporno izhaja iz ugotovitev izvedenca, stranke pa slednjemu tudi niso oporekale.

14. Sodišče prve stopnje nadalje toženki pravilno ni priznalo škode za les, ki je nastal po odstranitvi ute, saj, kot je pravilno zaključilo sodišče, količina slednjega ni znana, sicer pa je z njeno odstranitvijo soglašala.

15. Pritožba graja odločitev sodišča prve stopnje, ki toženki ni priznalo povračila nadomestila za stavbno zemljišče za dve leti. V skladu s prvim odstavkom 62. člena Zakona o stavbnih zemljiščih (v nadaljevanju ZSZ) mora nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča plačati neposredni uporabnik zemljišča oziroma stavbe ali dela stavb (imetnik pravice razpolaganja oziroma lastnik, najemnik, imetnik stanovanjske pravice). Zmoten je materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da bi toženka bila upravičena do nadomestila v kolikor bi slednje bilo zajeto v najemni pogodbi. Gre namreč za strošek uporabe najetega prostora in bremeni najemnika. V kolikor pa bi stranke želele, da slednji strošek najemnikov ne bremeni, pa bi morale to zapisati v pogodbo.1S tem pa sta tožnika dolžna toženki plačati še strošek NUSZ za sporno obdobje v višini 253,98 EUR.

16. Glede na navedeno je sodišče druge stopnje odločitev sodišča prve stopnje po nasprotni tožbi delno spremenilo, tako da je toženki skupaj priznalo 3.773,98 EUR odškodnine (3. in 5. alinea 358. člena ZPP).

17. Slednja odločitev je vplivala tudi na odločitev o stroških postopka, saj sta tožnika v postopku uspela v 70% uspeh, toženka pa 30%, v posledici slednjega pa je prišlo tudi do spremembe o stroških postopka in je toženka dolžna tožnikoma plačati stroške postopka nastala pred sodiščem prve stopnje v višini 1.651,30 EUR.

18. Glede na minimalni uspeh toženke s pritožbo zoper izpodbijano sodbo, je sodišče druge stopnje odločilo, da toženka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (165. člen v zvezi z drugim odstavkom 154. člena ZPP.) 1 VSC sodba Cpg 14872016 z dne 7. 9. 2016.