Jedro

Stranki sta pogodbeno uredili njune pravice in obveznosti, če nepremičnina ne bo prodana in kupnina prenakazana. Tako ima tožnik pravico zahtevati zemljiškoknjižno vknjižbo lastninske pravice na njegovo ime, toženka pa je dolžna omogočiti takšno vknjižbo. Zato ni pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je bila pogodba razdrta po samem zakonu.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani II. točki izreka spremeni tako, da se zavrne tudi tožbeni zahtevek, da se ugotovi, da je Pogodba o plačilu kupnine – prodaji nepremičnine z dne 25. 8. 2009 razdrta.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki v 15 dneh povrniti stroške postopka v znesku 3.749,23 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega naslednjega dne po poteku roka za izpolnitev do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo pod I. točko izreka dovolilo spremembo tožbe (v tem delu je odločitev dejansko sklep), pod II. točko izreka je ugotovilo, da je Pogodba o plačilu kupnine – prodaji nepremičnine z dne 25. 8. 2009 razdrta, pod III. točko izreka je kot neutemeljenega zavrnilo tožbeni zahtevek, da je toženka dolžna tožniku izstaviti notarsko overjeno brezpogojno zemljiškoknjižno dovolilo za vpis lastninske pravice pri nepremičnini parcele 1 k. o. X, sicer bo takšno listino nadomestila sodbo, pod IV. točko izreka pa je odločilo, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

2. Zoper II. točko izreka sodbe se je v roku pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov, ki predlaga, da pritožbeno sodišče v izpodbijanem delu sodbo spremeni tako, da zahtevek tožeče stranke tudi v tem delu zavrne, podrejeno, da jo v tem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, v vsakem primeru s stroškovnimi posledicami. Navaja, da je sodišče prve stopnje napačno presodilo, da je Pogodba o plačilu kupnine – prodaji z dne 25. 8. 2009 (priloga A2) razdrta po samem zakonu, ker glede na določila pogodbe rok nikakor ni mogel biti bistvena sestavine pogodbe, poleg tega pa je toženka v celoti izpolnila svojo pogodbeno obveznost. Citirana pogodba ne vsebuje volje pravdnih strank, da skleneta fiksni pravni posel, in rok plačila z nadaljnjo prodajo nepremičnine ni bistvena sestavina pogodbe niti po sami naravi posla. Pravdni stranki sta namreč v pogodbi izrecno določili, da se v primeru neprodaje v roku enega leta nepremičnina vrne tožniku. To določilo ne predstavlja pogodbene kazni, kot zmotno zaključuje sodišče, ampak alternativni način izpolnitve pogodbe. Toženka vztraja, da je tožniku poravnala celotno kupnino v višini 60.000,00 EUR z ustanovitvijo sodnega depozita za ta znesek, kar v postopku ni sporno. Vendar četudi temu ne bi bilo tako, pogodba v prvem odstavku 3. člena določa, da je v tem primeru obveznost toženke tožniku izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo. Njene obveznosti so torej tudi v primeru neplačila ali pomanjkljivega plačila predvidene in takšnemu ravnanju ne more slediti razdor pogodbe. Po prepričanju pritožbe je stališče sodišča, da je toženka kot kupnino prejela več kot 60.000,00 EUR, nepravilno in zmotno. V nadaljevanju, zlasti pa toženka sama v svoji pisni vlogi z dne 4. 5. 2015 (v spisu priloga B 169), ki jo je tu obravnavati kot sestavni del pritožbe, pritožba obširno utemeljuje in obrazlaga, zakaj je verjeti toženki, da je kupnina za sporno nepremičnino znašala prav 60.000,00 EUR. Toženka v svojem delu pritožbe (priloga B 169) v ta namen podrobno opisuje razmerja med pravdnima strankama, njeno zablodo in zakreditiranje v obupne gmotne razmere, dejansko stanje glede v tej pravdi obravnavanega spornega razmerja, pri čemer se sklicuje na številne listine v spisu in za njihovo potrditev pritožbi priloži tudi več novih listin. Pritožba še opozarja, da je bil zahtevek za plačilo kupnine nad 60.000,00 EUR že pravnomočno zavrnjen, opozarja pa tudi na več spornih vprašanj, o katerih se sodišče ni opredelilo, ta vprašanja pa se nanašajo na okoliščino, komu verjeti glede višine kupnine.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Pritožbeno sodišče pritrjuje pritožbi o materialnopravni zmotnosti zaključka (ugotovitve) sodišča prve stopnje, da je rok enega leta v pogodbi iz priloge A2 za prodajo sporne nepremičnine in nakazilu kupnine tožniku bistvena sestavina pogodbe v smislu prvega odstavka 104. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), neizpolnitev katerega ima za posledico razdrtje pogodbe že po samem zakonu. Iz prej citirane pogodbe nedvoumno in izrecno izhaja, da bo toženka obravnavano nepremičnino v roku enega leta prodala in celotno kupnino, znižano za plačane davke in stroške ter 1 % provizijo izročila tožniku (prvi in drugi odstavek 2. člena) v primeru, da pa tega ne realizira oziroma izvrši, se lastninska pravica v zemljiški knjigi ponovno vknjiži na tožnika (prvi odstavek 3. člena). Torej ponovna vzpostavitev lastninske pravice na tožnika ne predstavlja pogodbene kazni za primer, če toženka nepremičnine v enem letu ne proda in kupnine ne nakaže tožniku, kot to zmotno zaključuje sodišče prve stopnje, ampak sta stranki pogodbeno uredili njune pravice in obveznosti, če nepremičnina ne bo prodana in kupnina prenakazana. Tako ima tožnik pravico zahtevati zemljiškoknjižno vknjižbo lastninske pravice na njegovo ime, toženka pa je dolžna omogočiti takšno vknjižbo. Ker torej pogodba iz priloge A2 ni mogla biti razdrta po samem zakonu po določbi prvega odstavka 104. člena OZ zaradi njene neizpolnitve v roku, kar sicer zatrjuje tožeča stranka, tožbenemu zahtevku v tem delu ni bilo mogoče ugoditi oziroma ga je bilo potrebno zavrniti že iz tega razloga.

5. Iz v prejšnjem odstavku pojasnjenega sledi, da se je sodišče prve stopnje nepotrebno ubadalo z ugotavljanjem dejanske višine kupnine in so razlogi izpodbijane sodbe v tej smeri za odločitev o tožbenem zahtevku irelevantni, posledično temu pa so za odločitev o pritožbi v tem pritožbenem postopku irelevantne, neupoštevne, tudi pritožbene navedbe, v kolikor se te nanašajo na ugotovitve sodišča prve stopnje o višini kupnine in o le delnem plačilu kupnine toženke tožniku.

6. Pritožbeno sodišče je zato, ker ni ugotovilo drugih kršitev, na katere pazi v skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) po uradni dolžnosti, pritožbi ugodilo in v izpodbijanem delu sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek kot neutemeljenega zavrnilo tudi v preostalem delu (peta alineja 358. člena ZPP).

7. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi drugega odstavka 165. člena ZPP in je skladna 154. in 155. členu ZPP. Po spremembi izpodbijane sodbe je tožeča stranka s svojim tožbenim zahtevkom v celoti propadla in je zato dolžna povrniti za postopek potrebne stroške toženi stranki. Ti skupno znašajo 3.749,23 EUR (956,80 EUR za postopek po tarifi št. 3100, 20,00 EUR materialni strošek po tarifi št. 6002, povišano za 20 % DDV, 1.177,60 EUR za postopek s pritožbo po tarifi št. 3210, 20,00 EUR materialni strošek po tarifi št. 6002, to povišano za 22 % DDV, 1.116,00 EUR sodna taksa za postopek s pritožbo).