Jedro

Glede na dogovorjeno obveznost najema je utemeljen zaključek, da je predmet sporne spolnitve strogo določen to je species. Pri tako dogovorjenem predmetu izpolnitve tožnik po zakonu nima pravice izbire, to je pravice zahtevati od toženke, da mu na podlagi najemne pogodbe z dne 30.12.1994 izroči v najem povsem druge prostore.

Tožnikov zahtevek, da mu toženka izroči nedoločeno število prostorov v drugih objektih, ki niso predmet dogovorjene najemne pogodbe z dne 30.12.1994, po povedanem nima podlage v zakonu (kot je to vsebinsko pravilno odločilo sodišče druge stopnje).

23. člen zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. list SRS, št. 18/74, naprej ZPSPP) res določa, da preneha najemna pogodba tudi, če preneha predmet najema.

Tega določila ni mogoče razumeti tako, da je najemodajalec vedno prost s pogodbo prevzete obveznosti, če je predmet najema uničen. Najemna pogodba je dvostranski obveznosten, odplačen in trajen posel tudi po določbah ZPSPP. Tudi za najemne pogodbe, sklenjene po določbah navedenega zakona, veljajo temeljna načela obligacijskega prava, med drugim načelo vestnosti in poštenja (12. člen zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR), načelo prepovedi zlorabe pravic (13. člen) in dolžnost izpolnitve obveznosti (17. člen).

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku in naložilo toženki, da je dolžna izročiti tožniku v najem za dobo 15 let 1257,32 m2 koristne površine prostorov v stavbi bivše vojašnice na M. v L., ki bodo uporabljeni za ateljeje in delavnice slikarjev, grafikov in kiparjev ter ji plačati 120.870,00 SIT pravdnih stroškov z zakonitimi zamudnimi obrestmi. Na pritožbo toženke pa je sodišče druge stopnje tako sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je tožeča stranka vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlagala, da naj se s spremenjeno sodbo ugodi njenemu zahtevku. Toženka je z najemno pogodbo z dne 30.12.1994 oddala tožniku v najem prostore v objektu ob L. v površini 1257,32 m2 in ta pogodba je veljavna. Ker pa je toženka ta objekt porušila in s tem uničila predmet najema, mora dati tožniku po njegovi izbiri druge najemne prostore in tako izpolniti svojo pogodbeno obveznost. Drugačno stališče sodišča druge stopnje ni sprejemljivo ter se ne sme dopustiti zlorabe pravic.

Državno tožilstvo Republike Slovenije se o reviziji ni izjavilo, toženka pa na revizijo ni odgovorila (tretji odstavek 390. člena zakona o pravdnem postopku, naprej ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Predmet spora je izpolnitev najemne pogodbe z dne 30.12.1994, s katero je toženka dala v najem tožniku objekt ob L. v L. s 1257,32 m2 površine (prostori so v pogodbi našteti za vsako etažo posebej in s točno izmero površine vsakega, celoten objekt pa bi moral usposobiti najemnik sam v 12 mesecih po prevzemu, ki še ni bil izvršen). Toženka je ta objekt zatem porušila (avgusta 1995). Na podlagi takih ugotovitev je sodišče prve stopnje ugodilo tožnikovemu zahtevku, da mu mora toženka izročiti v najem druge poslovne prostore in sicer v stavbi bivše vojašnice na M. v L. za dobo 15 let in v izmeri 1257,32 m2 koristne površine, ker je ocenilo, da mora najemodajalec izročiti najemniku prostore, do katerih je upravičen iz najemne pogodbe.

Sodišče druge stopnje pa je na podlagi istega dejanskega stanja po pritožbi toženke ocenilo, da tožnikov zahtevek ni utemeljen, ker se ta opira na najemno pogodbo in ne na kakšen drug pravni temelj, najemna pogodba pa preneha tudi tedaj, če predmet najema preneha (drugi odstavek 23. člena zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP) ter je spremenilo sodbo sodišča prve stopnje tako, da je tožnikov zahtevek zavrnilo.

Glede na ugotovljeno dejansko stanje je sodišče druge stopnje tudi po presoji revizijskega sodišča pravilno odločilo, ko je tožnikov tožbeni zahtevek zavrnilo kot neutemeljen. Predmet tega spora je tožnikov zahtevek, da toženka izpolni najemno pogodbo. Po določilu prvega odstavka 307. člena ZOR je izpolnitev v izvršitvi tistega, kar je vsebina obveznosti; zato je niti dolžnik ne more izpolniti s čim drugim, niti ne more upnik zahtevati kaj drugega. Predmet izpolnitve pa je lahko strogo (individualno) določena stvar (species) ali pa je le vrstno določena (genus). Med postopkom je bilo ugotovljeno, da toženka dolguje tožniku na podlagi najemne pogodbe večje število različno velikih prostorov s povsem določeno izmero v štirih etažah in v podstrešju objekta ob L. v L., ki merijo skupaj 1257,32 m2 površine (ki bi jih moral tožnik v 12 mesecih po prevzemu sam usposobiti za uporabo). Glede na dogovorjeno obveznost najema je utemeljen zaključek, da je predmet sporne spolnitve strogo določen to je species. Pri tako dogovorjenem predmetu izpolnitve tožnik po zakonu nima pravice izbire, to je pravice zahtevati od toženke, da mu na podlagi najemne pogodbe z dne 30.12.1994 izroči v najem povsem druge prostore (ki so res le na splošno in nedoločno navedeni), v objektih bivše vojašnice na M. v L.. Tožnikov zahtevek, da mu toženka izroči nedoločeno število prostorov v drugih objektih, ki niso predmet dogovorjene najemne pogodbe z dne 30.12.1994, po povedanem nima podlage v zakonu (kot je to vsebinsko pravilno odločilo sodišče druge stopnje).

V zvezi s pravno podlago, navedeno v sodbi sodišča druge stopnje, je ugotoviti, da 23. člen zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. list SRS, št. 18/74, naprej ZPSPP) res določa, da preneha najemna pogodba tudi, če preneha predmet najema. To določilo ureja določeno razmerje, ki temelji na najemni pogodbi. V tem sporu pa je bilo ugotovljeno, da tožnikov zahtevek nima pogodbene podlage (saj ta ne zahteva pogodbeno dogovorjenega predmeta najema, ki je species, pač pa drug predmet, čeprav po pogodbi ali zakonu sam kot upnik nima pravice izbire) ter zato odločitve o tem sporu ni mogoče opreti na 23. člen ZPSPP. Le zaradi razumevanja tega določila in ki pride v poštev pri pogodbenih najemnih razmerjih in torej ne v tem primeru, je dodati, da tudi sicer tega določila ni mogoče razumeti tako, da je najemodajalec vedno prost s pogodbo prevzete obveznosti, če je predmet najema uničen. Najemna pogodba je dvostranski obveznosten, odplačen in trajen posel tudi po določbah ZPSPP. Tudi za najemne pogodbe, sklenjene po določbah navedenega zakona, veljajo temeljna načela obligacijskega prava, med drugim načelo vestnosti in poštenja (12. člen zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR), načelo prepovedi zlorabe pravic (13. člen) in dolžnost izpolnitve obveznosti (17. člen). Namreč temeljna načela obligacijskega prava, ki jih vsebuje ZOR v uvodnih členih 1 do 25, so po svoji naravi splošnega pomena, ki veljajo za vsa obligacijska razmerja, tako tudi za tista, ki so urejena s posebnimi predpisi (kot so ZPSPP, zakon o kmetijskih zemljiščih in podobno). Za ta posebej urejena obligacijska razmerja pa tudi sicer veljajo ostale določbe ZOR in posebej njegova splošna določila, kolikor posebni predpisi določenih razmerij ne urejajo drugače (23. člen ZOR).

Revizija načenja v svojih razlogih še vrsto pravnih vprašanj, ki pa po presoji revizijskega sodišča glede na ugotovljeno najemno razmerje pravdnih strank ne morejo vplivati na drugačno odločitev. Tako revident pravilno sklepa, da toženkina pogodbena obveznost ne more prenehati, če je sama uničila predmet izpolnitve. Namreč kadar je za nemožnost izpolnitve odgovoren dolžnik, obveznost ne preneha (ta preneha po določilu 354. člena ZOR le, če je izpolnitev obveznosti nemogoča zaradi okoliščin, za katere dolžnik ne odgovarja; enak zaključek daje v reviziji navedeno določilo 138. člena ZOR, po določilu 137. člena ZOR pa obveznost ugasne le, če za nemožnost izpolnitve ni odgovoren noben pogodbenik). V takem primeru se lahko izpolnitev nadomesti s plačilom denarne vrednosti predmeta obveznosti (kot obliko odškodnine za morebitno škodo, ki je nastala pogodbeno zvesti stranki). Tako upnik v takih primerih, kot je sporen, ni brez pravnega varstva kot neutemeljeno meni revident. Gre le za vprašanje, ali se uveljavlja tako varstvo, ki ima podlago. Namreč sodišča morejo dajati pravno varstvo le v mejah postavljenih zahtevkov in uveljavljenih tožbenih podlag (2. člen ZPP).

Ker glede na obrazloženo ni podan revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava, revizijsko sodišče pa v okviru uradno naloženega preizkusa ni ugotovilo bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP, je moralo neutemeljeno revizijo tožnika zavrniti (393. člen ZPP).