Jedro

Da bi imel dogovor o ari pravne učinke, mora biti poleg splošnih predpostavk, ki veljajo za vse pravne posle, izpolnjena dodatna predpostavka - izročitev denarnega zneska, ki je predmet are. Druga pomembna značilnost dogovora o ari je njegova akcesorna narava. Njegova veljavnost je odvisna od veljavnosti pogodbe, v znamenje sklenitve katere je bila ara izročena. Če glavna pogodba ni veljavno sklenjena, tudi dogovor o ari nima pravnega učinka, znesek, ki je bil plačan kot ara, pa ima značilnost izpolnitve brez pravnega temelja.

Jezikovna razlaga je praviloma temeljni razlagalni argument, dopolnjujejo jo pa tudi druge razlage, predvsem teleološka in sistemska razlaga, katerih cilj je dognati smisel in namen neke določbe v kontekstu besedila kot celote. Vendar pa že v osnovi jezikovna razlaga določa besedni pomen pravnega besedila in hkrati mejo, ki je razlagalec ne sme prestopiti. Tako je potrebno pri razlagi pomena besed še vedno ostati znotraj meja in pomenskega okvira določenega pomena besed.

Dogovor o ari mora biti jasen in nedvoumen. Samo na podlagi okoliščine, da je ena stranka drugi ob sklenitvi pogodbe plačala določen denarni znesek (še zlasti, če je njena obveznost, ki je nastala s sklenitvijo pogodbe, denarna obveznost), ni mogoče sklepati, da sta se stranki s tem dogovorili za aro. V dvomu je zato treba šteti, da ima takšno plačilo značilnost delne izpolnitve, in ne tudi osrednje funkcije are - utrditve pogodbenih obveznosti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni plačati tožeči stranki 5.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter ji povrniti njene pravdne stroške (I. točka izreka). Odločilo je, da mora tožeča stranka v roku 15 dni povrniti toženi stranki stroške postopka v višini 783,97 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev dalje do plačila (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje se je pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP1). Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da ugodi tožbenemu zahtevku ter naloži povrnitev pravdnih stroškov toženi stranki, podrejeno, sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Navaja, da sodišče prve stopnje ni pojasnilo, kaj naj bi dejansko izročenih 5.000,00 EUR predstavljalo, če ne prav are. Res je, da sta se s toženko dogovarjala o delnem plačilu kupnine v višini 10% vrednosti nepremičnine in naj bi toženka ta znesek prejela pred ostalim delom kupnine, vendar se je takšno določilo nanašalo na morebiti kasneje sklenjeno končno pogodbo o prodaji predmetne nepremičnine. Tožnik je izpovedal, da bi lahko v roku 14 dni plačal celotno kupnino, saj je imel na banki že odobren kredit, zato ni bilo nobene potrebe po ločenih plačilih kupnine. Plačilo celotne kupnine v enkratnem znesku je potrdila tudi toženka. Obe stranki sta izročeni znesek 5.000,00 EUR upoštevali kot garancijo, resnost sklenitve kasnejše pogodbe. Znesek, ki ga lahko kadarkoli vrneš in pogodbo razdreš brez sankcij, ne prestavlja nobene garancije ali utrditve obveznosti. Toženki je bilo pomembno, da prejme vsaj 10% kupnine do 1. 7. 2020, tožnik pa ji je zagotovil, da bo prejela celotno kupnino v roku 15 dni. Pri izročenem znesku gre za tipičen primer are, ki ima funkcijo utrditve in varovanja sklenjene pogodbe. Sodišče ni sledilo skladnim izpovedbam strank. Tožnik je izpovedal, da je izročeni znesek razumel kot neko potrdilo, neko garancijo za nakup hiše. Toženka pa je izpovedala, da je izročeni znesek razumela kot nekakšno zagotovilo za resnost kasnejšega sklepanja pogodbe s tožnikom. Samo poimenovanje zapisa varščina jasno pove o pomenu zapisa, da gre za neko zavarovanje in da bo sklenjen pravni posel v obliki predpogodbe tudi realiziran v glavni pogodbi. Ne drži, da bi toženka zapis pod naslovom varščina podpisala pod pritiskom. Uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker je sodišče prve stopnje zavrnilo predlagani dokaz z zaslišanjem priče A. A. in B. B. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev oprlo na nejasen in dvoumen zapis z dne 9. 2. 2020, zato je pomembno, da bi navedeni zapis primerjalo z zaslišanjem obeh predlaganih prič, ki sta bili prisotni, ko sta se stranki dogovarjali o prodaji predmetne nepremičnine. Obe priči bi znali pojasniti, kaj sta se stranki dejansko dogovorili in kaj pomeni izročeni znesek v dejanskem pomenu.

3. Tožena stranka je odgovorila na vročeno pritožbo, predlagala je njeno zavrnitev ter povrnitev stroškov odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V predmetni zadevi je toženka preko nepremičninske agencije oglaševala prodajo nepremičnine, ki v naravi predstavlja stanovanjsko hišo na naslovu C., in sicer za ceno 289.000,00 EUR. Tožnik je trdil, da je na ogledu dne 9. 2. 2020 toženki ponudil kupnino 270.000,00 EUR, v znak sklenitve pogodbe sta si s toženko segla v roke, sam pa je toženki izročil aro v višini 5.000,00 EUR. Nepremičninska agentka je napisala sporazum o dogovorjeni ceni in izročitvi are (varščine). Dne 11. 2. 2020 ga je toženka obvestila po telefonu, da je hišo prodala drugemu kupcu, njemu pa bo vrnila varščino. Tožnik se zgolj z vračilom zneska 5.000,00 EUR ni strinjal in je zahteval povrnitev dvojne are v znesku 10.000,00 EUR. Toženka je zahtevku tožnika nasprotovala in tožniku dne 18. 2. 2020 vrnila le izročenih 5.000,00 EUR. S predmetno tožbo je tožnik zahteval plačilo še preostalega dela zneska do dvojne are tj. 5.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

6. Sodišče prve stopnje je pravilno opredelilo materialnopravno izhodišče za odločanje v tej pravdi. Skladno s 64. členom Obligacijskega zakonika (OZ2) je ara določen denarni znesek oziroma določena količina drugih nadomestnih stvari, ki jo ob sklenitvi pogodbe ena pogodbena stranka izroči drugi v znamenje, da je pogodba sklenjena. Da bi imel dogovor o ari pravne učinke, mora biti poleg splošnih predpostavk, ki veljajo za vse pravne posle, izpolnjena dodatna predpostavka - izročitev denarnega zneska, ki je predmet are. Druga pomembna značilnost dogovora o ari je njegova akcesorna narava. Njegova veljavnost je odvisna od veljavnosti pogodbe, v znamenje sklenitve katere je bila ara izročena. Če glavna pogodba ni veljavno sklenjena, tudi dogovor o ari nima pravnega učinka, znesek, ki je bil plačan kot ara, pa ima značilnost izpolnitve brez pravnega temelja.3

7. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je zapis pravdnih strank z naslovom „varščina“ z dne 9. 2. 2020 (priloga A5), šteti kot prodajno predpogodbo, saj vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe, ki sta pri prodajni pogodbi opredelitev predmeta in cene. Stranki sta predpogodbo sklenili tudi v pisni obliki, kot je zahtevana obličnost za prodajno pogodbo nepremičnin, zato sta veljavno sklenili prodajno predpogodbo za prodajo hiše na naslovu C., za ceno 270.000,00 EUR. Vendar pa je nadalje presodilo, da izročeni znesek 5.000,00 EUR ni predstavljal are, kot je zatrjeval tožnik. Glede na jezikovno razlago vsebine zapisa „varščina se ob nakazilu are vrne tožniku“ in izpovedbi strank je ugotovilo, da sta stranki govorili v spornem zapisu o dveh različnih zneskih na podlagi dveh različnih pravnih naslovov, pri čemer sta obe stranki potrdili, da naj bi ara znašala 10% kupnine. Nakazilo are se je šele pričakovalo in sploh še ni bilo izvršeno, zato s strani tožnika izročenih 5.000,00 EUR ni predstavljalo are. Na podlagi takih dejanskih ugotovitev je sodišče prve stopnje utemeljeno zaključilo, da zahtevek tožnika na povrnitev dvojne are ni utemeljen.

8. Med strankama sam obstoj zapisa sporazuma z naslovom varščina z dne 9. 2. 2020 (priloga A5) ni bil sporen. Sporen je bil dejanski dogovor med strankama, ki je izhajal iz besedila zapisa, da tožnik toženki izroča 5.000,00 EUR z namenom nakupa hiše ter se varščina ob nakazilu are vrne tožniku. 82. člena OZ določa, da se določila pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo. Pri razlagi spornih določil pa se ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava. Jezikovna razlaga je praviloma temeljni razlagalni argument, dopolnjujejo jo pa tudi druge razlage, predvsem teleološka in sistemska razlaga, katerih cilj je dognati smisel in namen neke določbe v kontekstu besedila kot celote. Vendar pa že v osnovi jezikovna razlaga določa besedni pomen pravnega besedila in hkrati mejo, ki je razlagalec ne sme prestopiti. Tako je potrebno pri razlagi pomena besed še vedno ostati znotraj meja in pomenskega okvira določenega pomena besed. V nasprotnem bi lahko povsem izvotlili pomen samega zapisa jezikovnih znakov. S tem bi bila močno ogrožena pravna varnost. Jezikovna razlaga je zato vsekakor pomembna razlaga, ki določa meje in okvir razlagalcu. Sodišče prve stopnje je utemeljeno presodilo, da jezikovna razlaga navedenega zapisa ne dopušča razlage, da izročena varščina v znesku 5.000,00 EUR predstavlja aro v smislu 64. člena OZ. Iz zapisa jasno izhaja, da uporabljeni besedi varščina in ara nista sinonima, ter da sta stranki v zapisu ločevali med dvema različnima zneskoma na dveh različnih pravnih podlagah, pri čemer sta v svojih izpovedbah obe stranki potrdili, da naj bi ara znašala 10% vrednosti kupnine.

9. Tudi ob uporabi drugih metod razlage, predvsem teleološke, ni moč prepričljivo zaključiti, da je izročena varščina predstavljala aro v smislu določb OZ. Tožnik je trdil, da sta s toženko sklenila prodajno pogodbo, si v znak sklenjene pogodbe segla v roke, nepremičninska agentka je napisala sporazum, tožnik pa je toženki izročil 5.000,00 EUR are. V zvezi s tem se je skliceval na navedeni zapis z naslovom varščina (priloga A5), ki pa je kot aro opredeljeval nek drugi znesek, ki bo šele nakazan in ne že izročenih 5.000,00 EUR varščine. Tožnik glede zneska v zapisu opredeljenega kot ara, ni postavil trditev. Zgolj v svoji izpovedbi, ki ne more nadomeščati trditev, in sedaj v pritožbi smiselno navaja, da naj bi ara, kot je bila opredeljena v spornem zapisu, dejansko predstavljala del kupnine v znesku 10% vrednosti hiše in ne aro. Tožnik bi moral glede na zapis, ki je povsem drugačen, kot je trdil sam, konkretizirati, zakaj naj bi ravno izročeni znesek 5.000,00 EUR, poimenovan kot varščina, predstavljal aro in zakaj znesek, opredeljen in poimenovan kot ara, dejansko ni bila ara.

10. Glede obeh zneskov oziroma pravnih pojmov, ki jih navaja sporni zapis, tožnik ni podal jasnih trditev, prav tako o tem ni bil povsem jasen in prepričljiv v svoji izpovedbi. Res sta obe stranki izpovedali, da sta razumeli znesek kot neko garancijo, potrdilo oziroma zagotovilo za resnost kasnejšega sklepanja pogodbe, vendar zgolj na podlagi slednjega ni moč napraviti zaključka, da je bil sklenjen sporazum o ari. Tožnik je hkrati tudi izpovedal, da je z njegove strani izročeni znesek 5.000,00 EUR bil mišljen kot del kupnine, toženka pa, da je bil na kraju samem govor o ari v višini 10% kupnine, zato je razumela, da se v zapisu govori o dveh različnih zneskih. Skladno s stališčem sodne prakse pa mora biti dogovor o ari jasen in nedvoumen. Samo na podlagi okoliščine, da je ena stranka drugi ob sklenitvi pogodbe plačala določen denarni znesek (še zlasti, če je njena obveznost, ki je nastala s sklenitvijo pogodbe, denarna obveznost), ni mogoče sklepati, da sta se stranki s tem dogovorili za aro. V dvomu je zato treba šteti, da ima takšno plačilo značilnost delne izpolnitve, in ne tudi osrednje funkcije are - utrditve pogodbenih obveznosti.4 Tako tudi pravna teorija.5 Trditveno in dokazno breme, da je izročeni znesek predstavljal prav aro, je bilo na tožniku, ki takšnega bremena ni zmogel. 11. Glede na besedilo spornega zapisa, ki jasno določa, da bo ara plačana kasneje in bo ob plačilu are tožniku varščina vrnjena, ter skladno izpovedbo strank, da naj bi ara znašala 10% vrednosti kupnine za predmetno nepremičnino in naj bi bila nakazana šele v prihodnjih dneh, je sodišče prve stopnje utemeljeno zaključilo, da izročeni znesek 5.000,00 EUR ne predstavlja are. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje tako tudi po oceni pritožbenega sodišča ni moč napraviti pravnega zaključka, da sta pravdni stranki glede izročene varščine v višini 5.000,00 EUR sklenili sporazum o ari. Kaj naj bi izročeni znesek potem dejansko predstavljal, če ne prav aro, glede na tožnikovo trditveno podlago sodišču prve stopnje niti ni bilo potrebno ugotavljati. Iz obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje pa je razvidno, da je tožnik toženki izročil avans, predplačilo oziroma predujem, kot vnaprejšnje plačilo za še nezapadlo obveznost. 12. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje utemeljeno in obrazloženo zavrnilo dokazni predlog za zaslišanje prič A. A. in B. B. Očitane absolutne bistvene kršitve po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ni. Besedilo zapisa je samo po sebi glede vrnitve varščine ob plačilu are povsem jasno in nedvoumno. Zaradi zahtevane obličnosti pogodbe o prenosu lastninske pravice na nepremičnini, je tudi po presoji pritožbenega sodišča odločilna presoja pravna narava vsebine pisanja. Veljavni so sicer sočasni ustni dogovori o stranskih točkah, o katerih v oblični pogodbi ni nič rečeno, vendar tožnik zaslišanja omenjenih prič ni predlagal v zvezi z morebitnimi stranskimi točkami. Priči naj bi izpovedali o tem, kaj sta se stranki dejansko dogovorili s spornim zapisom. O tem sta bili zaslišani pravdni stranki sami, ki sta bili tudi stranki sklenjene predpogodbe in sta vedeli izpovedati o tem, kaj sta se s dejansko dogovorili. O čem drugem naj bi predlagani priči še izpovedali, pa tožnik ni pojasnil. 13. Pritožbeni razlogi torej niso podani. Dejansko stanje je bilo pravilno in popolno ugotovljeno in nanj pravilno uporabljeno materialno pravo. Sodišče pri odločanju ni zagrešilo zatrjevanih niti uradno upoštevnih procesnih kršitev. Zato je bilo treba pritožbo zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 154. člena ZPP in prvem odstavku 165. člena ZPP. Tožeča stranka ni uspela s pritožbo, zato sama nosi svoje pritožbene stroške, sama pa nosi svoje stroške odgovora na pritožbo tudi tožena stranka, saj njen odgovor glede na vsebino ni prispeval k odločitvi pritožbenega sodišča. 1 Ur. l. RS, št. 26/1999 s spremembami 2 Ur. l. RS, št. 83/01 s spremembami 3 Prim. Plavšak, N., Juhart, M. in drugi; Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 390 in 391 4 Prim. sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 551/2009 z dne 21. 7. 2010 5 Prim. Plavšak, N., Juhart, M. in drugi; Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 391.