Jedro

Predpostavke iz 116. člena SZ so izpolnjene tudi, ko se je pritlična stanovanjska hiša z eno stanovanjsko enoto adaptirala tako, da se je nadzidalo nadstropje in prizidal prizidek ter v prostorih novega nadzidka in prizidka uredila nova zaključena stanovanjska enota.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se r a z v e l j a v i in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje že drugič zavrnilo tožbeni zahtevek tožnika na ugotovitev, da je solastnik do 9/10 stanovanja v stanovanjski hiši v I. na parc. št. 1766 k.o. I. in ki je v načrtu o etažni delitvi hiše označen z zeleno barvo, in sicer kleti, hodnika, predprostora, označenih s številkami 2, 3 in 4, ter podstrešnih prostorov, označenih s številkami 1 do 8, ter naj se toženki naloži, da je dolžna izstaviti tožniku listino, sposobno za vknjižbo solastnine v zemljiški knjigi. V posledici takšne odločitve je tožniku naložilo, da je dolžan toženki plačati stroške pravdnega postopka v znesku 278.090,00 SIT v 15 dneh. Ugotovilo je, da je toženka postala lastnica tega stanovanja na podlagi darilne pogodbe z dne 22.12.1992, da je ta pogodba veljavna, saj se ni nikoli izpodbijala in tudi ni videti elementov, ki bi kazali na njeno ničnost. Že zaradi tega po mnenju sodišča tožnik ne more doseči spremembe lastništva na podlagi drugega pridobitnega načina. Sicer pa je v nadaljevanju še ugotovilo, da tožnik ni dokazal dogovora o skupni gradnji, niti ni dokazal takšnega obsega gradnje, da bi utemeljeval stvarnopravni zahtevek. Po mnenju prvostopenjskega sodišča tudi ni podlage za presojo tožnikovega zahtevka po 116. členu Stanovanjskega zakona (SZ), saj je gradbeno dovoljenje pridobila toženka, le 36% skupne površine od celotne novogradnje pa je zgrajeno nad starim objektom. Ker pretežni del novogradnje ni nad starim objektom, ni šlo za preureditev ali nadzidavo obstoječih skupnih prostorov. Proti tej sodbi je vložil pritožbo tožnik iz vseh pritožbenih razlogov. Zatrjuje, da odgovori sodišča na vprašanja, ki si jih je samo zastavilo, niso jasni. Predvsem pa je razlogovanje v zvezi z darilno pogodbo, na podlagi katere naj bi toženka pridobila lastninsko pravico, nepravilno in v nasprotju s podatki spisa, saj je toženka v teku te pravde sama trdila in dokazovala, da je sporno nepremičnino zgradila ona sama. Darilna pogodba je bila le navidezna. V spisu je potrdilo o priglasitvi del z dne 30.6.1983. Na podlagi te odobrene adaptacije je nastal sporni prizidek in le zaradi poenostavljene forme so stranke glede prepisa sklenile darilno pogodbo. Darilna pogodba pa je bila sklenjena samo s toženko zaradi tega, da so se izognile plačilu prometnega davka. Toženka je nepremičnino pridobila z gradnjo in ne z darilom. Darilna pogodba je reševala le tehnično vprašanje, kako naj se toženka vknjiži na tistem delu, ki ga je pridobila z gradnjo. Tudi ostali razlogi sodbe ne držijo. Pravdni stranki sta sklenili usten dogovor o skupni gradnji, ki ga dokazujejo konkludentna dejanja. Živeli sta v skupnem gospodinjstvu tako pred začetkom gradnje tega objekta, kot v teku trajanja njegove izgradnje in se v njega tudi vselili ter do vložitve tožbe v objektu živeli skupaj s sinom iz te skupnosti. Toženka je priznala, da je tožnik naredil načrt za ta objekt, priznala je, da je vršil nadzor gradnje in če bi sodišče vse dokaze ocenilo v skladu z 8. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP), bi prišlo do drugačnih zaključkov. Sodišče pa obravnava le izpovedi strank, ki sta nasprotujoči. Ostale dokaze zgolj omenja v sodbi, ne da bi jih pravilno ocenilo. Sodišče sploh ni razumelo dogovora o kompenzaciji z dne 19.12.1984, povezanega s pričevanjem K. Ne drži ugotovitev, da iz dogovora izhaja, da je tožnik v gradnjo vložil le 200.368,00 SIT, kar naj bi predstavljalo 6% vrednosti objekta. Iz tega dogovora se jasno vidi, da je S. dolgoval tožniku 1.115.000,00 din in da je S. izstavil tožniku račun za dela na spornem objektu v znesku 814.368,00 SIT. Po pobotu teh terjatev se je zavezal izplačati tožniku še razliko, to je 200.632,00 SIT. V to nepremičnino je tožnik nesporno vložil kompenzirani znesek 814.368,00 SIT. Iz izpovedi priče K. izhaja, da je za to vrednost bil zgrajen objekt do III. faze. Tožnik je v gradnjo vložil tudi preostali znesek, ki ga je dobil iz tega posla. Že če se upošteva izgradnja objekta do III. gradbene faze, pa to predstavlja okoli 50% gradnje, zato je že s temi sredstvi tožnik dokazal, da je zgradil najmanj 50% sporne gradnje sam. Če se upošteva še ostalo, kar so potrdile priče, pa je to še mnogo več. Da se je toženka na papirjih pojavljala kot investitor, pa je povsem logično, saj se je potrdilo o priglasitvi del glasilo na njeno ime. Zaradi vseh teh napak v sodbi tožnik predlaga, da se izpodbijana sodba ponovno razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Toženka je na pritožbo odgovorila, osporavala pritožbene navedbe in predlagala zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje. Pritožba je utemeljena. Razlogi izpodbijane sodbe, da se postavlja vprašanje, ali ima tožnik sploh načeloma pravno dopustno podlago za svoj zahtevek, res niso razumljivi. Ni jasno, zakaj si je sodišče prve stopnje to vprašanje sploh postavilo. Če si ga je postavilo zaradi vprašanja pasivne legitimacije, ker je ugotovilo, da je toženka postala lastnica tega stanovanja na podlagi darilne pogodbe z dne 22.12.1992, pa je to razlogovanje protislovno nadaljnjim razlogom, v katerih sodišče ugotavlja, da je toženka gradila sporno stanovanje na podlagi gradbenega dovoljenja. Če je postala lastnica tega stanovanja, ker ga je sama zgradila, ne drži zaključek o pridobitvi lastninske pravice na podlagi darila in vpisa v zemljiški knjigi na tej podlagi. Sodišče prve stopnje bi zato moralo najprej jasno ugotoviti, na kateri pravni podlagi je toženka postala lastnica tega stanovanja. Razlagi prvostopenjskega sodišča, da določba 116. člena SZ v tem primeru ne pride v poštev, ker je le 36% skupne površine novozgrajenega stanovanja zgrajenega nad starim objektom (podstrešjem), 64% tega stanovanja pa je prizidek k staremu objektu, pa tudi ni mogoče pritrditi. Člen 116 SZ res govori o preureditvi ali nadzidavi skupnih prostorov v stanovanjski hiši, vendar je pod ta pravni standard gotovo mogoče uvrstiti tudi takšno razrešitev stanovanjskega vprašanja, kot je bila izvršena v konkretni zadevi, ko se je pritlična stanovanjska hiša, v kateri je bila ena stanovanjska enota, adaptirala tako, da se je nadzidalo nadstropje in k obstoječemu objektu prizidal prizidek in v prostorih novega prizidka ter nadzidanega dela uredila nova zaključena stanovanjska enota. Predpostavka za uporabo 116. člena SZ je, da gre za preureditev ali nadzidavo skupnih prostorov. V konkretnem primeru je za takšno preureditev in nadzidavo šlo, saj je bila preureditev opravljena na podlagi gradbenega dovoljenja oziroma odobrenih gradbenih del. S to gradnjo na skupnih prostorih se je razrešilo stanovanjsko vprašanje, saj je nastala s preureditvijo skupnih prostorov povsem nova stanovanjska enota delno nad prejšnim stanovanjem, delno pa z razširitvijo hiše, v kateri je bilo pred adaptacijo le eno stanovanje in v katerem sta po izgradnji tega stanovanja prebivali pravdni stranki. Razlaga določbe 116. člena SZ v izpodbijani sodbi je ob dejanskih okoliščinah konkretnega primera preozka in ne prepriča. Pritožba utemeljeno napada tudi sklep, da tožnik ni dokazal niti dogovora niti obsega vlaganj, ki bi utemeljevali stvarnopravni zahtevek. V zvezi z dogovorom pritožba pravilno opozarja, da sta v sodbi ocenjeni le izpovedi pravdnih strank, ki sta logično, glede na njun sedanji spor, diametralno nasprotni. Sodišče prve stopnje bi zato njune izpovedi moralo presoditi v povezavi z ostalimi dokazi in razmerami v času gradnje. Odločitev glede obsega vloženih sredstev pa je sploh protispisna, saj pritožba pravilno opozarja na protispisno povzemanje dokazov glede vloženih tožnikovih sredstev v to gradnjo. Iz dogovora (A5), sklenjenega med S. in tožnikom, dne 19.12.1984 izhaja prav to, kar navaja tožnik v pritožbi, in ne to, kar protispisno ugotavlja v razlogih sodišče prve stopnje. Iz vseh teh razlogov je pritožbeno sodišče moralo utemeljeni pritožbi tožnika ugoditi in izpodbijano sodbo ponovno razveljaviti ter vrniti zadevo v novo odločanje. V ponovnem postopku bo sodišče prve stopnje moralo pravilno razlagati določbo 116. člena SZ, dokaze v zvezi z dogovorom življenjsko in logično oceniti vsakega posebej in v medsebojni povezavi, dokaze v zvezi z obsegom vlaganj pa povzeti pravilno in jih potem tudi tako, kot izhajajo iz listin in iz zapisnikov, oceniti. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 165. člena ZPP.