Jedro

Pravilen je materialnopravni zaključek sodišč druge in prve stopnje, da revidentoma na podlagi odločbe Upravne enote Maribor ter njunega dopisa tožnici z dne 10. 6. 1998, ni moglo ostati neznano, da si del prodanih nepremičnin lastijo tretje osebe. Ker sta revidenta tožbo vložila šele 30. 10. 2001, je prekluzivni rok enega leta (515. člen ZOR) za uveljavljanje pravne napake že potekel.

Izrek

Revizija se zavrne.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožeča stranka je z izvršilnim predlogom na podlagi verodostojne listine zahtevala od tožene stranke plačilo glavnice z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter stroške, kar predstavlja plačilo preostanka kupnine za nepremičnino, vpisano v z.k. vložku ... k.o. ..., na lokaciji ...

2. Sodišče prve stopnje je obdržalo v veljavi sklep o izvršbi za glavnico v znesku 120.094,98 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka I izreka), zavrnilo je tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, s katero sta toženca terjala razvezo prodajne pogodbe z dne 15. 4. 1997, plačilo že plačanih obrokov kupnine, plačilo zneska 196.127,51 EUR z obrestmi in plačilo 318.221,00 EUR z obrestmi (II. točka izreka), odločilo pa je tudi o stroških postopka (točka III izreka).

3. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožene stranke delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo v točki II/3 in 4 ter točki III izreka, ter zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek. V točki I izreka je sodbo sodišča prve stopnje spremenilo glede teka zakonskih zamudnih obresti. Sicer je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v točki II/1 in 2 izreka. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je pridržalo za končno odločbo.

4. Toženca sta vložila revizijo zoper pravnomočni del odločitve sodišča druge stopnje zaradi kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Navajata, da jima je prodajalec pri prodaji sporne nepremičnine zamolčal, da ni lastnik celotne nepremičnine, zaradi česar sta bila ob sklepanju predpogodbe in pogodbe za sporno nepremičnino v bistveni zmoti. Ker ju je prodajalec prevaral, je pogodba nična. Sodišče je zmotno uporabilo materialno pravo, saj bi moralo zahtevku iz nasprotne tožbe ugoditi, kar podrobneje obrazložita. Ne strinjata se z ugotovitvami sodišča kdaj sta zvedela, da so stanovalci tudi lastniki nepremičnin. Procesno kršitev predstavlja tudi neopredelitev sodišč glede njunih ugovorov zoper višino tožbenega zahtevka ter teka zamudnih obresti. Predlagata, da se sodbi sodišč druge in prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

5. Sodišče je revizijo vročilo nasprotni stranki, ki je predlagala njeno zavrženje, podredno pa njeno zavrnitev.

6. Revizija ni utemeljena.

7. V skladu s drugim odstavkom 367. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) je revizija dovoljena, saj vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe presega 40.000 EUR. Revizija se namreč lahko vloži le zoper pravnomočno sodbo, izdano na drugi stopnji. Iz izreka drugostopenjske odločbe pa izhaja, da je sodišče potrdilo prvostopenjsko odločitev po tožbi na plačilo 119.130,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter zavrnitev zahtevka po nasprotni tožbi na razvezo pogodbe ter vračilo že plačanih obrokov kupnine. Nasprotna tožba se glede dovoljenosti revizije presoja samostojno(1). Ker vrednost pravnomočno zavrnjenega denarnega zahtevka presega 40.000 EUR, pravnomočno zavrnjeni nedenarni zahtevek pa je z njim neločljivo povezan, je v skladu s petim odstavkom 367. člena ZPP revizija tudi v tem delu dovoljena.

8. Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednje dejansko stanje, ki je prestalo pritožbeni preizkus (in na katerega je revizijsko sodišče na podlagi tretjega odstavka 370. člena ZPP vezano): Tožnica je s toženima strankama sklenila prodajno pogodbo št. SV 35/97 dne 15. 4. 1997 in podala zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini, vpisani v z.k. vložku ... k.o. ..., na ime tožene stranke. Tožena stranka se je na tej podlagi pri predmetni nepremičnini v zemljiško knjigo tudi vpisala, ni pa v celoti poravnala dogovorjene kupnine.

Iz prodajne pogodbe z dne 15. 4. 1997 izhaja, da prodajalec proda in kupec kupi in prevzame v last vse stavbe, stoječe na parcelah št: 230-poslovna stavba 592m2, 231-stavbišče 1.100m2, 231/1-dvorišče 1.332m2, 23272-dvorišče 1.069m2, 23371-stavbišče 172m2, 233/1-dvorišče 250m2, 234/1 zelenica 98m2, 234/2-stanovanjska stavba 199m2, 234/2-dvorišče 300m2, vpisanih pri z.k. vložku ... k.o. ..., hkrati s to lastninsko pravico pa prodajalec proda in kupec kupi pravico uporabe na vseh navedenih zemljiščih. Ob prodaji pa so imeli tretji na določenih stanovanjih v objektih spornih nepremičnin lastniškopravna upravičenja. Tožena stranka je sporne nepremičnine pred kupoprodajno pogodbo že imela v posesti.

9. Za obstoj pravne napake po 508. členu Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) zadošča, da zato, ker prodajalec ni bil lastnik stvari, ni bil dosežen učinek sklenjene prodajne pogodbe (454. člen ZOR) in izročitve stvari, to je kupčeva pridobitev lastninske pravice. Prodajalčeva izpolnitev pa ima značilnost izpolnitve s pravno napako tudi če je predmet prodaje stvar, ki je predmet pravic oziroma pravnih dejstev, ki omejujejo uresničevanje kupčeve lastninske pravice, ko začne učinkovati razpolagalni pravni posel, s katerim je prodajalec prenesel lastninsko pravico na kupca. V konkretnem primeru se takšna pravna dejstva oziroma pravice dokazujejo z obstojem kupoprodajnih pogodb na nekaterih stanovanjih, ki so tudi predmet sklenjene kupoprodajne pogodbe med pravdnima strankama. Kupčeva pravica iz pravnih napak ugasne po enem letu od dneva, ko je zvedel za pravico tretjega. Vendar za tako napako, ki je bila kupcu znana, prodajalec na odgovarja (514. člen ZOR) in zaradi nje kupec ne more razdreti pogodbe.

10. V konkretnem primeru je bilo treba ugotoviti, kdaj je tožena stranka zvedela, da je del kupljene nepremičnine v lasti tretjih oseb. Sodišče prve stopnje je v dokaznem postopku ugotovilo, da je tožena stranka na podlagi odločbe o izdaji lokacijskega dovoljenja Upravne enote Maribor, izdane 25. 2. 1997(priloga B6) zvedela, da obstajajo etažni lastniki na spornih nepremičninah. Sodišče prve stopnje kot nelogično zavrne njeno tezo, da se je z dejstvom, da si del kupljene nepremičnine lastijo tretji, seznanila šele leta 2005, sedem let po vložitvi tožbe in sedem let po tem, ko je z dopisom obvestila tožnika, da ne more polno uresničevati lastninske pravice zaradi nasprotovanja stanovalcev oziroma lastnikov stanovanj. Tožena stranka je z obvestilom o motenem uresničevanju lastninske pravice z dne 10. 6. 1998 zamudila prekluziven rok (515. člen ZOR), v katerem bi lahko uveljavljala zahtevke iz pravnih napak. Sodišče druge stopnje je potrdilo presojo sodišča prve stopnje o zamudi prekluzivnega roka, saj je tožena stranka za napako zvedela najkasneje 10. 6. 1998, ko je tožeči stranki poslala dopis, v katerem je stanovalce šestih stanovanj imenovala lastnike, že pred tem, 28. 8. 1996, pa je upravni organ v odločbi o stanovalcih izrecno govoril kot o lastnikih.

11. Revizija zmotno meni, da bi se zgolj na podlagi prodajnih pogodb lahko dokazalo, da so tretji dejansko lastniki stanovanj na delu prodane nepremičnine. Pravilen je materialnopravni zaključek sodišč druge in prve stopnje, da revidentoma na podlagi odločbe Upravne enote Maribor ter njunega dopisa tožnici z dne 10. 6. 1998, ni moglo ostati neznano, da si del prodanih nepremičnin lastijo tretje osebe. Ker sta revidenta tožbo vložila šele 30. 10. 2001, je prekluzivni rok enega leta (515. člen ZOR) za uveljavljanje pravne napake že potekel. Prav tako pa so takrat v skladu s 117. členom ZOR že potekli roki za uveljavljanje napak volje (zmote, prevare).

12. Revizijski ugovor, da je sporna pogodba nična, je neutemeljen, saj prodaja tuje stvari ne predstavlja nedopustnega predmeta pogodbe (35. člen Obligacijskega zakonika), v pravdi postavljen zahtevek pa je z vidika uveljavljanja ničnosti tudi nesklepčen.

13. Zatrjevane kršitve določb pravdnega postopka niso podane. Odločbi sodišč vsebujeta vsa pravno relevantna dejstva, odgovorjeno pa je tudi na pritožbene navedbe tožene stranke v zvezi z višino terjatve in tekom obrestnih mer (glej točki 9 in 10 obrazložitve sodbe sodišča druge stopnje).

14. Ker niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena revizija, je bilo treba revizijo tožene stranke na podlagi določbe 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrniti.

15. Ker o dveh zahtevkih po nasprotni tožbi še ni bilo pravnomočno odločeno, se odločitev o revizijskih stroških pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Glej sklep Vrhovnega sodišča 111/2012 z dne 20. 2. 2014.