Jedro

Pritožnica bi lahko postala prosta svojih obveznosti le v primeru prevzema dolga (427. - 431. člena OZ), ki pa ga bi stranke dosegle s pogodbo med dolžnikom in prevzemnikom, v katero je privolil tudi upnik. Pogoj za nastanek pravnih posledic iz tega naslova je tako (1.) sklenitev pogodbe o prevzemu dolga med starim dolžnikom (lastnikom) in prevzemnikom (najemnikom) ter (2.) izjava upnika (izvajalcev storitev in dobaviteljev), da se s spremembo strinja. Slednjega pa tožena stranka v konkretnem primeru ni uspela dokazati.

Izrek

I. Pritožba se zavrne ter se sodba in sklep sodišča prve stopnje potrdita.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo razveljavilo sklep o izvršbi na podlagi verodostojne listine v 1. in 3. odstavku izreka (I. točka izreka) ter delni umik tožbe vzelo na znanje in ustavilo postopek glede kapitalizirane glavnice v višini 208,82 EUR (II. točka izreka).

Ugotovilo je, da obstaja terjatev tožeče stranke do tožene stranke v višini 5.043,31 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 12. 2015 dalje do plačila in za zakonske zamudne obresti od zneska 280,22 EUR od 17. 12 2015 do 6. 4. 2016, ne pa tudi terjatev v višini 280,22 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 7. 4. 2016 dalje do plačila (III. točka izreka). Nadalje je ugotovilo, da ne obstaja terjatev tožene stranke do tožeče stranke v višini 4.353,66 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 1. 2015 dalje do plačila (IV. točka izreka).

Toženi stranki je nato naložilo, da tožeči stranki v roku 8 dni plača 5.043,31 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 12. 2015 dalje do plačila in zakonske zamudne obresti od zneska 280,22 EUR od 17. 12. 2015 do 6. 4. 2016 ter zavrnilo tožbeni zahtevek za znesek 280,22 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 7. 4. 2016 dalje do plačila (V. točka izreka).

Odločilo je še, da mora tožena stranka tožeči stranki v roku 8 dni povrniti pravdne stroške v znesku 1.079,05 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od tega zneska, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila (VI. točka izreka).

2. Zoper odločbo se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) pritožuje tožena stranka. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, odločbo sodišča prve stopnje razveljavi in tožbo zavrže ter tožeči stranki naložilo v plačilo njene stroške pravdnega postopka.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Tožeča stranka kot upravnik stavbe na naslovu S., od tožene stranke kot lastnice poslovnih prostorov z ID znaki ... (po delnem umiku tožbe za mesec april 2015) zahteva plačilo stroškov iz naslova upravljanja in povračilo stroškov obratovanja in vzdrževanje za obdobje od meseca julija 2014 do marca 2015 ter za mesec julij 2015 v višini 4.967,54 EUR, skupaj s kapitaliziranimi zamudnimi obrestmi v višini 355,99 EUR, kar oboje v skupnem znesku znaša 5.323,53 EUR.

5. Tožena stranka je med postopkom ugovarjala svojo pasivno legitimacijo. Zatrjevala je, da sta za plačilo stroškov na podlagi Pogodbe o prevzemu poslov upravljanja skupnih delov, prostorov in naprav Poslovne zgradbe S. (v nadaljevanju: Pogodba o prevzemu poslov upravljanja) ter sklenjeni najemni pogodbi zavezana najemnika Ministrstvo ... (v nadaljevanju: M.) in D. 6. Predmet postopka predstavlja plačilo stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja poslovne stavbe. Materialnopravno izhodišče spora zato predstavlja 115. člen Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ), po katerem za obveznosti na skupnih delih (kamor spadajo tudi tovrstni stroški) odgovarja etažni lastnik. V primeru, da je poslovni prostor predmet najemnega razmerja (kot v tej zadevi), plačilo stroškov obratovanja v poslovni stavbi, za razliko od najemnega razmerja v stanovanjski stavbi (prim. 24. člen Stanovanjskega zakona), ne bremeni najemnika po samem zakonu (prim. 19. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih), pač pa zavezanec za plačilo teh stroškov ostaja etažni lastnik. Lahko pa je plačilo stroškov iz tega naslova predmet svobodnega pogodbenega urejanja.1

7. Tožena stranka v pritožbi vztraja pri svojem stališču, da sta najemnika skladno s pogodbenimi dogovori dolžna plačevati stroške upravljanja, obratovanja in vzdrževanja neposredno upravniku. Po njenem mnenju se navedena zakonska določila namreč uporabljajo zgolj takrat, kadar razmerje ni pogodbeno urejeno ali v primeru kogentnih zakonskih določb, čemur pa po presoji pritožbenega sodišča ni mogoče pritrditi.

8. Iz 3. člena Pogodbe o prevzemu poslov upravljanja, sklenjena med etažnimi lastniki in upravnikom, izhaja, da bo upravnik v sklopu izvajanja finančno-administrativnih nalog (med drugim) vodil evidenco lastnikov in najemnikov poslovnih prostorov, pripravljal delitvena razmerja med solastniki oziroma najemniki za pokrivanje skupnih stroškov upravljanja in obratovanja ter obračunaval in razdeljeval druge stroške lastnikom oziroma najemnikom. Tožena stranka se je medtem z najemnikoma dogovorila, da sta dolžna plačevati še obratovalne stroške (in stroške upravljanja) direktno izvajalcu (4. člen najemne pogodbe z D.) oziroma upravniku po računih izstavljenih s strani dobaviteljev in upravnikov, na račun upravnika (6. člen najemne pogodbe z M.).

9. Tudi po presoji pritožbenega sodišča nobeno od citiranih pogodbenih določil ne daje podlage za sklepanje, da se je k plačilu stroškov namesto tožene stranke zavezal najemnik. Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da s takšnimi sporazumi ni prišlo do spremembe dolžnika na način, da bi najemnika tudi prevzela dolg, pač pa je tak dogovor mogoče šteti le za prevzem izpolnitve obveznosti (434. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju: OZ). Takšna ureditev pogodbenega razmerja predstavlja le zavezo dodatne osebe (najemnika), ki se zaveže izpolniti obveznost, nastalo med drugima strankama (upravnikom in toženo stranko - lastnico poslovnih prostorov). Dolžnik se tako na podlagi prevzema izpolnitve s strani tretjega ne razbremeni obveznosti izpolnitve in upnik lahko kljub prevzemu izpolnitve še naprej terja dolžnika, kot je to glede vtoževanih stroškov utemeljeno storila tožeča stranka. Kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, bi pritožnica lahko postala prosta svojih obveznosti le v primeru prevzema dolga (427. - 431. člena OZ), ki pa ga bi stranke dosegle s pogodbo med dolžnikom in prevzemnikom, v katero je privolil tudi upnik. Pogoj za nastanek pravnih posledic iz tega naslova je tako (1.) sklenitev pogodbe o prevzemu dolga med starim dolžnikom (lastnikom) in prevzemnikom (najemnikom) ter (2.) izjava upnika (izvajalcev storitev in dobaviteljev), da se s spremembo strinja. Slednjega pa tožena stranka v konkretnem primeru ni uspela dokazati.

10. Tožena stranka takšnega zaključka ne more omajati s pritožbeno navedbo, da tožnica ni izpolnjevala Pogodbe o prevzemu poslov upravljanja s tem, ko od januarja 2012 dalje ni več redno pošiljala mesečnih računov neposredno najemnikoma stavbe, ker naj bi ta neupravičeno zavrnila njihova plačila in jih je zato pričela izstavljati toženi stranki. Pri tem se je sklicevala na določila 3. člena Pogodbe o prevzemu poslov upravljanja, po katerih je tožeča stranka zadolžena za obračun in razdelitev nastalih skupnih stroškov obratovanja ter prerazdelitev teh in drugih stroškov lastnikom oziroma najemnikom. Takšno ravnanje tožeče stranke po oceni pritožbenega sodišča namreč ni vplivalo na nastanek zakonske obveznosti plačila stroškov, kot to zatrjuje tožena stranka, pač pa pritožbeno sodišče le utrjuje v prepričanju, da navedeni način poravnanja obveznosti ustreza pojmu prevzema izpolnitve. Kot izhaja iz obrazložitve izpodbijane sodbe, in česar tožena stranka pritožbeno ne izpodbija, je tožeča stranka račune tudi do januarja 2012 najemnikoma izdajala zgolj po nalogu tožene stranke, pri čemer tožena stranka v pritožbi sama zatrjuje, da je upravnika zaradi nemotenega izvajanja nalog upravljanja le seznanila o tem, da sta mu najemnika dolžna direktno plačevati stroške obratovanja najetih poslovnih prostorov. Med najemnikoma in upravnikom glede na navedeno ni bilo vzpostavljenega neposrednega pravnega razmerja, zato je v razmerju do upravnika za plačilo stroškov še vedno zavezana tožena stranka kot etažna lastnica.

11. Ne drži pritožbena navedba, da so vse terjatve zastarale, ker tožeča stranka računov ni izdala najemnikoma. Najemnika glede na navedeno nista dolžna plačati stroškov niti po zakonski niti po pogodbeni podlagi, zato omenjena okoliščina ne more vplivati na morebitni obstoj obveznosti tožene stranke. Prav tako je neutemeljeno sklicevanje na 355. člen OZ o enoletnem zastaralnem roku in posledičnem zastaranju vtoževanih terjatev. Določila o zastaranju terjatev upravnikov poslovnih stavb v kontekst tega določila ni mogoče umestiti, saj je uporabljivo le, kadar tovrstne terjatve izvirajo iz stanovanjske stavbe.2 Pritrditi je stališču sodišča prve stopnje, da je glede na mesečno dobavo opravljenih storitev te potrebno obravnavati kot občasne terjatve, za katere na podlagi 347. člena OZ velja triletni zastaralni rok. Glede na to, da je prva od vtoževanih terjatev zapadla v plačilo dne 30. 9. 2014, so pravilne ugotovitve sodišča prve stopnje, da posledično nobena od njih še ni zastarala do vložitve tožbe dne 17. 12. 2015. 12. Tožena stranka ne more uspeti niti s pritožbenim očitkom, da v konkretnem primeru ni podana zakonska subrogacija, ker ta nima nobene veze z izpolnjevanjem veljavno sklenjenih dvostranskih pogodb. V obravnavanem primeru je namreč sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da so izpolnjeni pogoji za nastanek terjatve tožeče stranke do tožene stranke na tej podlagi (274 in 275. člen OZ). Do takšne situacije namreč pride po samem zakonu vedno, kadar obveznost dolžnika (v tem primeru lastnika oziroma tožene stranke) izpolni oseba, ki ima za to pravni interes.

13. Iz navedb tožeče stranke izhaja, da je vtoževane stroške obratovanja in vzdrževanja kot upravnik poravnala dobaviteljem in izvajalcem storitev namesto lastnikov nepremičnin in jih nato obračunala v skladu z njihovi solastniškimi deleži. Tožeča stranka je imela interes za izpolnitev obveznosti, saj je na takšen način lahko zagotovila funkcioniranje celotne poslovne stavbe. Slednje utemeljuje že določilo 118. člena SPZ, po katerem med dolžnosti upravnika spada dolžnost rednega vzdrževanja in obratovanja skupnih delov stavbe, kar se (med drugim) zagotovi tudi z izpolnitvijo obveznosti do dobaviteljev. Tako mora upravnik, četudi k temu ni izrecno zavezan3, sproti poravnati takšne stroške, saj le tako lahko v celoti in popolnoma izpolni svojo zadolžitve in prepreči morebitno škodo, ki bi nastala kot posledica prekinitve dobav zaradi neplačil. Nenazadnje pa plačevanje računov zunanjim dobaviteljem in izvajalcem za stroške skupnega obratovanja, kot eno izmed dolžnosti tožeče stranke po 3. členu Pogodbe o prevzemu poslov upravljanja, na večih mestih v pritožbi izpostavlja tudi pritožnica. Tožeča stranka je glede na navedeno imela zakonski in pogodbeni pravni interes za izpolnitev obveznosti, zato so v trenutku izpolnitve po samem zakonu nanjo prešle terjatve dobaviteljev z vsemi stranskimi pravicami.4

14. Uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani. Ker pritožbeno sodišče ni zasledilo niti kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in odločbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

15. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

1 Prim. npr. VSL sodba II Cpg 86/2015, VSL sodba II Cpg 149/2018 in druge. 2 Prim. npr. VSL sodba II Cpg 187/2015. 3 V odnosu do dobavitelja namreč ni dolžnik in ni pasivno legitimiran v morebitnem sodnem postopku. 4 Prim. npr. VSL sodba II Cpg 555/2015 in VSL sodba II Cpg 187/2015.