Jedro

V primeru, ko stranki sklenjene najemne pogodbe s konkludentnimi ravnanji izkazujeta soglasje ustvariti partnerski odnos z enako vsebino, kot jo ima zakonska zveza, torej da takšna ravnanja kažejo na svobodno odločitev moškega in ženske, da živita skupaj v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti, to še ne pomeni, da sklenjena najemna pogodba postane nična, pač pa, da se takšna pogodba ne izvršuje v času trajanja zunajzakonske skupnosti.

S prenehanjem zunajzakonske skupnosti se je torej vzpostavilo pogodbeno najemno razmerje med bivšima partnerjema.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje Tožeča stranka sama krije stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da se odpovedujeta najemna pogodba z dne 19. 9. 1995 in aneks k najemni pogodbi z dne 4. 1. 2000, sklenjeni med pravdnima strankama, za sobo v izmeri 16,72 m2 s souporabo kuhinje, kopalnice in WC-ja, vse na naslovu P. 7 v Ljubljani, z enoletnim odpovednim rokom, da je zato toženec dolžan tožeči stranki izročiti navedene prostore v posest prazne oseb in stvari ter plačati znesek 438,12 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ter ji povrniti stroške postopka. Zaradi zavrnitve tožbenega zahtevka je odločilo, da je tožeča stranka dolžna povrniti tožencu pravdne stroške v znesku 473,23 EUR, v primeru zamude z zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje.

Proti navedeni sodbi se pritožuje tožnica, uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga, da višje sodišče njeni pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje odločilo, da je sklenjena najemna pogodba nična, ker naj bi nasprotovala prisilnim predpisom zato, ker je med pravdnima strankama obstajala zunajzakonska skupnost. Za obstoj te so odločilne okoliščine, ki dajejo skupnemu življenju moškega in ženske položaj zakoncev. Tožnica opozarja, da je toženec izpovedal, da sta pravdni stranki začeli hoditi kot fant in dekle, pri čemer pa ni izkazal, kdaj naj bi domnevna zunajzakonska skupnost sploh nastala, ali ob podpisu ali po podpisu najemne pogodbe. Poudarja, da sodišče ni upoštevalo, da se je toženec moral izseliti iz samskega doma in da razlog vselitve ni bil obstoj zunajzakonske skupnosti, pač pa rešitev stanovanjskega problema toženca. Tožeča stranka meni, da sodišče svoje odločitve o obstoju zunajzakonske skupnosti pred majem 1997 ne bi smelo opreti na izpoved priče M. T., ki je šele tedaj spoznal tožečo stranko. Tudi kuhanje, čiščenje in pranje za toženca ne zadostuje za ugotovitev obstoja zunajzakonske skupnosti. Prav tako prispevanje denarnih sredstev k skupnemu gospodinjstvu ne kaže na obstoj takšne skupnosti. Tožeča stranka opozarja, da je pogostila goste toženca zgolj kot predstavnica iste stanovanjske skupnosti in ne kot njegova zunajzakonska partnerica. Tudi priči T. G. in A. S., ki sta v tesni in vsakodnevni povezavi s tožečo stranko, sta izpovedali, da sta bili pravdni stranki le prijatelja. Sodišče zato ne more opreti svoje odločitve samo na izpoved priče M. T., ki ni bil pogost obiskovalec v stanovanju. Nelogično pa je tudi, da bi priča pravdni stranki štela za družino, saj stranki nimata skupnih otrok. V zvezi z izročitvijo najemnin za vtoževano obdobje tožeča stranka pojasnjuje, da je bilo prvo nakazilo v letu 2007 izvršeno dan po 15. 2. 2007, ko je zaradi prepira med strankama posredovala policija. Do prepira je prišlo zaradi plačevanja najemnine.

Toženec na vročeno pritožbo ni odgovoril. Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče je preizkusilo sodbo sodišča prve stopnje v okviru pritožbenih razlogov in glede tistih kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. l. RS, št. 73/07 - UPB3 in 45/08).

Pravilna je odločitev sodišča prve stopnje, ko je zavrnilo tožbeni zahtevek, vendar pa je zmotno materialnopravno izhodišče sodišča prve stopnje, da je najemna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama, ki sta bila zunajzakonska partnerja, nična in da zato tožnica ne more na podlagi odpovedi najemne pogodbe iz krivdnih razlogov na strani toženca zahtevati njegove izselitve.

Pogodba je neveljavna, če je nična ali izpodbojna. Nična je takrat, kadar nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom (1. odstavek 86. člena Obligacijskega zakonika - OZ, Ur. l. RS, št. 83/2001 s spremembami). V primeru, ko stranki sklenjene najemne pogodbe s konkludentimi ravnanji izkazujeta soglasje ustvariti partnerski odnos z enako vsebino, kot jo ima zakonska zveza, torej da takšna ravnanja kažejo na svobodno odločitev moškega in ženske, da živita skupaj v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti, to še ne pomeni, da sklenjena najemna pogodba postane nična, pač pa, da se takšna pogodba ne izvršuje v času trajanja zunajzakonske skupnosti. Pravilno je namreč stališče sodišča prve stopnje, da partnerja, ki živita v zunajzakonski skupnosti v tem času ne moreta biti v razmerju najemodajalca in najemnika. Vendar dejstvo, da je tožnica (po najemni pogodbi z dne 19. 9. 1995 najemodajalka) v obdobju od septembra 1995 do februarja 2007 živela v zunajzakonski skupnosti s tožencem (najemnikom po najemni pogodbi), še ne predstavlja podlage za zaključek, da je najemna pogodba neveljavna. Po razpadu zunajzakonske skupnosti, pri čemer je sodišče prve stopnje na podlagi izvedenega dokaznega postopka ugotovilo, da je ta prenehala v mesecu februarju 2007, je treba šteti, da je najemno razmerje med strankama oživelo.

S prenehanjem zunajzakonske skupnosti se je torej vzpostavilo pogodbeno najemno razmerje med bivšima partnerjema. V takšni situaciji pa lahko tožeča stranka, ki je v letu 1992 pridobila lastninsko pravico na spornem stanovanju, katerega del je z veljavno najemno pogodbo in aneksom k najemni pogodbi oddala tožencu za nedoločen čas (prim. 2. odstavek 84. člena Stanovanjskega zakona - SZ-1, Ur. l RS, št. 69/2003, isto 39. člen prejšnjega Stanovanjskega zakon - SZ, Ur. l. RS, št. 18/91), iz krivdnih razlogov odpove najemno pogodbo. Glede na tožbene trditve je tožeča stranka uveljavljala odpoved najemnega razmerja iz krivdnih razlogov po 4. točki 1. odstavka 103. člena SZ-1 (če najemnik ne plačuje najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine), po 1. točki 1. odstavka istega člena (če najemnik z načinom uporabe (dela) stanovanja, povzroča večjo škodo na (delu) stanovanju ali skupnih delih) in po 5. točki 1. odstavka 103. člena SZ (če najemnik z načinom uporabe stanovanja grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja ali z načinom uporabe huje moti druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja). Najemna pogodba se v primeru spora odpoveduje s tožbo (3. odstavek 112. člena SZ-1). Ni pa je mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin predstavlja materialnopravno predpostavko za vložitev tožbe na odpoved najemnega razmerja. Tožeča stranka je trdila, da je na navedene kršitve toženca opomnila z dopisom z dne 8. 5. 2007 (priloga A3). Po 3. odstavku 103. člena SZ-1 (isto 2. odstavek 53. člena SZ) mora opomin vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, ki jih tožnica v pritožbi ne izpodbija, izhaja, da je opomin glede očitkov o povzročanju večje škode nekonkretiziran, saj v njem ni navedeno, kje v stanovanju naj bi nastala škoda in v čem naj bi se kazala večja škoda. Ugotovilo je še, da način odprave odpovednega razloga ni dovolj opredeljen, kar pomeni, da opomin nima vseh elementov, ki jih zahteva SZ-1. Sodišče prve stopnje je tudi ugotovilo, da streljanje (s športno puško) v stanovanju pred več leti ni mogoče šteti za takšen način uporabe stanovanja, ki predstavlja pogosto in grobo kršitev medsosedskega sožitja in motenja drugih stanovalcev. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da tožnica tega krivdnega razloga ni dokazala, te ugotovitve pa tožnica v pritožbi tudi ne izpodbija. Tako je pravilna odločitev, da tudi ta razlog ne more biti podlaga za odpoved najemne pogodbe.

Glede v opominu zatrjevane kršitve, da toženec za november in december 2006 ter januar 2007 ni plačal najemnine in stroškov, in da naj to kršitev odpravi v roku 15 dni, opomin izpolnjuje pogoje iz 3. odstavka 103. člena SZ-1. Vendar je ob ugotovitvi, da sta živeli pravdni stranki v zunajzakonski skupnosti do februarja 2007, pravilna odločitev, da tožnica za čas pred tem ne more zahtevati plačila najemnine in drugih stroškov iz naslova najemne pogodbe, ki se v času trajanja izvenzakonske skupnosti ni izvrševala oziroma ta čas ni učinkovala. Tožnica bi bila tako upravičena do najemnine le za čas po razpadu zunajzakonske skupnosti in bi lahko v primeru neplačevanja najemnine (in stroškov) po prenehanju skupnosti zahtevala odpoved najemne pogodbe. Tožnica v pritožbi sicer izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje, da sta bili pravdni stranki v obdobju od septembra 1995 do februarja 2007 v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti v smislu 12. člena ZZZDR, vendar četudi bi ta prenehala pred novembrom 2006, tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe zaradi neplačila najemnine za november in december 2006 ter januar 2007 ni utemeljen. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno ocenilo, da je toženec dokazal, da je plačal zneske tudi za to obdobje in sicer še preden je bil pozvan z opominom dne 8. 5. 2007 na odpravo kršitve. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je toženec za mesec januar 2007 plačal znesek 150 EUR, kar izkazuje potrdilo o plačilu z dne 15. 2. 2007 (priloga B7). Glede plačila za mesec november in december 2006 pa je sodišče prve stopnje prepričljivo obrazložilo, zakaj je verjelo tožencu. Toženec je izpovedal, da je vse denarne zneske do leta 2007, vključno za ta dva meseca, izročal tožnici na roke, to pa je potrdila tudi sama tožnica (izpoved na hrbtni strani list. št. 33).

Ob ugotovitvi, da zatrjevani odpovedni razlogi ne obstajajo, je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo (103. člen SZ-1), ko je zavrnilo tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe in izpraznitev dela stanovanja ter plačilo treh obrokov najemnin.

V pritožbi zatrjevani razlogi torej niso podani, višje sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člen ZPP). Zato je na podlagi 353. člena ZPP pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Tožnica s pritožbo ni uspela, zato krije sama svoje pritožbene stroške. Odločitev o tem temelji na 1. odstavku 154. člena v zvezi s 1. odstavkom 165. členom ZPP.