Jedro

Ni dovoljena uporaba devizne klavzule pri določanju višine najemnine, če ni dogovora med strankama. Sodišče ne more obsoditi nekoga na plačevanje najemnine vnaprej, razen preživnine, ker za to ni podlage v zakonu.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se v izpodbijanem delu (tč. 1, 2, 3 izreka) in glede odločitve o pravdnih stroških sodba sodišča prve stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da je toženka dolžna plačati vsaki tožnici na račun zaostale najemnine od 1.9.1991 do 31.5.1994 tolarske protivrednosti 4.729 DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan plačila. Nadalje je toženki naložilo plačilo zakonitih zamudnih obresti od tolarske protivrednosti 150 DEM do vsakega prvega v mesecu, začenši s 1.10.1991 do vključno 1.6.1994 po vsakokratnem srednjem tečaju Banke Slovenije do plačila. Nadalje je toženki naložilo, da je dolžna vnaprej plačevati najemnino do vsakega prvega v mesecu v tolarski protivrednosti 150 DEM, z ustreznimi zamudnimi obrestmi, ter ji naložilo povrnitev pravdnih stroškov v znesku 82.930,00 SIT z ustreznimi zamudnimi obrestmi. V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo.

Zoper tako sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje toženka, ki v pritožbi predlaga, da pritožbeno sodišče ugodi njeni pritožbi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek stroškovno zavrne, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V pritožbi toženka navaja, da je podana bistvena kršitev določb postopka, saj iz izreka izhaja, da je bila tožnicama prisojena najemnina, iz obrazložitve pa uporabnina. Profitno in neprofitno najemnino je uzakonil Stanovanjski zakon, ki je začel veljati 19.10.1991, toženki pa je naloženo plačilo profitne najemnine že od 1.9.1991. Nadalje je napačna odločitev o obrestih, saj je sodišče tožeči stranki priznalo tolarsko protivrednost DEM in zakonite zamudne obrsti, kar je nedopustno.

Nadalje toženka navaja, da je sodišče napačno odločilo, ko je tožnici prisodilo tolarsko protivrednost tuje valute, saj med strankama ni bilo dogovora in v takem primeru valutna klavzula ne velja. Nadalje toženka graja izvedeniško mnenje M. Č. glede izračuna najemnine in ni jasno, kako je izvedenka prišla do tako visokega izračuna ter trdi, da so izmere prostorov prevelike. Prav tako ni upoštevana slaba kakovost stanovanja in lokacija, kar pa vse vpliva na višino najemnine.

Tožnici sta na pritožbo toženke odgovorili ter predlagali, da pritožbeno sodišče njeno pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

Pritožba je utemeljena.

Pravna podlaga za zahtevek, kot ga uveljavljata tožnici kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, so določila o neupravičeni pridobitvi, uzakonjena v določilu 219. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (Ur. list SFRJ št. 29/78 - 39/85; v nadaljevanju ZOR), ki ureja pravila vračanja neupravičeno pridobljene premoženjske koristi zaradi uporabe tuje stvari v svojo korist. Ob tem, ko sta tožnici solastnici sporne stanovanjske hiše z ustreznim zemljiščem, stoječe na parceli 1347 k.o. S. do 2/3, toženka pa do 1/3 in da toženka zaseda sporno nepremičnino brez soglasja tožnic, slednji dve upravičeno zahtevata v skladu z višino svojega solastninskega deleža, ustrezno ekonomsko oziroma od uveljavitve Stanovanjskega zakona profitno najemnino. Stališče tožene stranke, da je dolžna plačevati neprofitno najemnino, nima glede na določbo čl. 219 ZOR oporo v pozitivnem predpisu. Materialnopravno pa je napačna odločitev sodišča prve stopnje, ko je tožnicama prisodilo najemnino v tolarski protivrednosti tuje valute, sklicujoč se pri tem, da Devizni zakon izrecno dovoljuje valutno klavzulo, s tem v zvezi pa so tožnicama napačno prisojene tudi obresti. Valutna klavzula je dovoljena samo, če je izrecno dogovorjena. Zakon o deviznem poslovanju (Ur. list RS 1/91-I) namreč v čl. 5 določa, da je dovoljena uporaba deviz in drugih mednarodnih meril vrednosti kot vrednostne osnove v pogodbah med domačimi osebami. Ker v konkretnem primeru ne gre za pogodbeni odnos (dogovor), valutna klavzula ni dovoljena. Zaradi napačne uporabe materialnega prava, je sodišče nepopolno ugotovilo dejansko stanje, saj ni ugotavljalo najemnine (uporabnine) v domači valuti in je bilo iz teh razlogov pritožbi tožene stranke ugoditi in izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v ponovno odločanje (čl. 370 ZPP). V novem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje najemnino prisoditi v domači valuti s tem, da bo moralo ugotoviti njeno višino. Materialnopravno je napačna tudi odločitev o plačevanju najemnine za vnaprej, saj za tako odločitev ni opore v zakonu. Sodišče sme naložiti tožencu, naj opravi določeno dajatev le tedaj, če je ta zapadla do konca glavne obravnave, edina izjame velja za plačilo preživnine (prvi in drugi odstavek čl. 326 ZPP).

Šele po dopolnitvi postopka bo mogoče pravilno odločiti o zadevi, s tem, da pritožbeno sodišče nima nikakršnih pomislekov v površino in kvaliteto spornih prostorov,saj so bili ugotovljeni na podlagi strokovnega poročila izvedenke Č.M. Izrek o stroških temelji na določilu čl. 166 ZPP.