Jedro

Predpogodba še ni prodajna pogodba zato, ker vsebuje določen oziroma določljiv predmet ter ceno. Tudi predpogodba ju mora vsebovati, da veljavno vzpostavlja obveznost skleniti glavno pogodbo.

Z izpolnitvijo pogojev iz pogodbe je nastopila le obveznost skleniti glavno pogodbo. Povedano drugače: terjatev enega sopogodbenika, da zahteva sklenitev glavne pogodbe od drugega, je tedaj zapadla. Tedaj je pričel teči tudi rok za sklenitev glavne pogodbe (peti odstavek 33. člena OZ). Če je katera od strank pogodbo že (delno) izpolnila, pa lahko to v primeru, da do sklenitve pogodbe ne pride, morebiti zahteva nazaj, ne vzpostavlja pa to sklenitve glavne, to je prodajne pogodbe.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II.Tožeča stranka je dolžna toženi stranki v roku 15 dni povrniti 373,32 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od preteka tega roka dalje.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna tožeči izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo za nepremičnino z ID znakom parcela X 000/14, tako da se bo vknjižila lastninska pravica v korist tožnic, vsake do 1/3, sicer bo to listino nadomestila pravnomočna sodba. Odločilo je tudi, da je tožeča stranka dolžna toženi povrniti stroške postopka v višini 1.721,49 EUR.

2.Zoper sodbo se pritožujejo tožnice iz vseh pritožbenih razlogov po določbi 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Strinjajo se, da so določila "predpogodbe" jasna, nikakor pa se ne morejo strinjati, da vsebina teh določil predstavlja zgolj predpogodbo, ter da naj bi iz njih izhajala zgolj zaveza po sklenitvi prodajne pogodbe. Konkretna listina, sicer poimenovana "predpogodba", po svoji vsebini predstavlja veljavni zavezovalni pravni posel, torej prodajno pogodbo, sklenjeno pod odložnim pogojem. Vsebina predpogodbe je namreč zgolj zaveza skleniti glavno pogodbo in nič več kot to; vsebina listine, vsaj te z dne 28. 4. 2010, pa brez dvoma vsebuje nekaj več. Pogodbeni stranki sta se po njihovi oceni evidentno sporazumeli o vseh bistvenih sestavinah prodajne pogodbe. Opozarjajo na vsebino II. in IV. točke predpogodbe z dne 28. 4. 2010. Menijo, da namen pogodbenih strank ni bil skleniti zgolj predpogodbo. Opozarjajo, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo metodološkega napotka iz 8. člena ZPP, in na to, da je njihova pravna prednica nesporno štela, da je bila 28. 4. 2010 med njo in toženko sklenjena že glavna pogodba in ne šele zaveza skleniti pogodbo, saj je od toženke zahtevala sklenitev razpolagalnega pravnega posla, to je izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Poudarjajo, da je pravna prednica tožnic že izpolnila svojo obveznost plačila kupnine in da je toženka poskrbela za realizacijo pogojev, zato manjka le še zemljiškoknjižno dovolilo. Grajajo zavrnitev dokaznih predlogov, še posebej zaslišanja priče A. A., ki naj bi bila neposredno vključena v dogovore pri toženki, zato bi lahko izpovedala o tem, kakšno stališče je pravna prednica tožnic B. B., s katero je imela priča poslovni stik, imela glede vsebine sklenjene listine. Z opustitvijo njenega zaslišanja je sodišče prve stopnje bistveno kršilo določbe pravdnega postopka. Posledično nasprotujejo tudi odločitvi o stroških postopka.

3.Toženka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Pravna prednica tožnic B. B. in toženka sta 28. 1. 2010 podpisali prvo pogodbo (listino), 28. 4. 2010 pa še drugo. Med pravdnima strankama je spor, ali njuna vsebina predstavlja predpogodbo (kot sta poimenovani), torej zavezo skleniti glavno (prodajno) pogodbo, ali pa sta že (vsaj s pogodbo z dne 28. 4. 2010) sklenili prodajno pogodbo z obveznostjo prenesti lastninsko pravico, v kateri je toženka nastopala kot prodajalec in mora zato na tožnice kot pravne naslednice kupke le še prenesti lastninsko pravico tako, da jim izstavi zemljiškoknjižno dovolilo. V prvi pogodbi je bilo med drugim dogovorjeno, da bo tožena stranka po izvedbi vseh potrebnih postopkov in izpolnitvi zakonskih pogojev pravni prednici tožnic prodala del zemljišča s parc. št. 000/12, k. o. X, v predvideni izmeri 78 kvadratnih metrov, in da bo kupnina določena na podlagi cenitve. Pogodbeni stranki sta določili, da bosta sklenili prodajno pogodbo za prodajo oziroma nakup dela zemljišča takoj, ko bodo izpolnjeni vsi pogoji, to je izvršena geodetska odmera in sprejet posamični program prodaje te nepremičnine. S pogodbo z dne 28. 4. 2010 sta pogodbo z dne 28. 1. 2020 spremenili tako, da sta ceno za nepremičnino določili na podlagi že opravljene cenitve in znaša 95,40 EUR za kvadratni meter, dodali dogovor o plačilu are v višini 6.678 EUR ter določili, da se vplačana ara vračuna v kupnino pri sklenitvi prodajne pogodbe, s katero bo ugotovljena natančna velikost zemljišča, ki bo predmet odkupa.

6.Sodišče prve stopnje je vsebini obeh povzetih pogodb pravilno štelo kot predpogodbi, torej pogodbi, s katerima sta pogodbeni stranki prevzeli obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba (prvi odstavek 33. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Njuna vsebina ni prodajna pogodba zato, ker vsebujeta določen oziroma določljiv predmet ter ceno, kot menijo pritožnice. Tudi predpogodba ju mora vsebovati, da veljavno vzpostavlja obveznost skleniti glavno pogodbo (tretji odstavek 33. člena OZ). Pogodba z dne 28. 4. 2010 v II. odstavku, ki ga izpostavljajo pritožnice, določa le, da bo Občina C. po izvedbi vseh potrebnih postopkov in izpolnitvi zakonskih pogojev prodala del zemljišča s parc. št. 000/12, k. o. X, v predvideni izmeri 78 kvadratnih metrov, v IV. odstavku, ki ga prav tako izpostavljajo, pa, da sta stranki sporazumni, da bosta sklenili prodajno pogodbo za prodajo oziroma nakup dela zemljišča parcel št. 000/12 k. o. X, opisanega v prejšnjih členih te prodajne predpogodbe takoj, ko bodo izpolnjeni vsi pogoji, to je geodetska odmera, s katero bo del tega zemljišča dobil svojo parcelno številko, in ko bo občinski svet sprejel posamični program prodaje te nepremičnine.

Njeno besedilo (enako, kot besedilo pogodbe z dne 28. 1. 2010) jasno določa, da bosta (in kdaj bosta) pogodbeni stranki sklenili glavno, prodajno pogodbo.

7.Z izpolnitvijo pogojev iz pogodbe je nastopila le obveznost skleniti glavno pogodbo. Povedano drugače: terjatev enega sopogodbenika, da zahteva sklenitev glavne pogodbe od drugega, je tedaj zapadla. Tedaj je pričel teči tudi rok za sklenitev glavne pogodbe (peti odstavek 33. člena OZ). Če je katera od strank pogodbo že (delno) izpolnila, pa lahko to v primeru, da do sklenitve pogodbe ne pride, morebiti zahteva nazaj, ne vzpostavlja pa to sklenitve glavne, to je prodajne pogodbe.

8.Pritožbeno sodišče tako pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da v predpogodbah določeni pogoji niso odložni pogoji, pod katerimi je bila že sklenjena prodajna pogodba. Pa tudi temu, da priče A. A., ki bi lahko izpovedala o tem, kakšno stališče je pravna prednica tožnic, s katero je poslovno sodelovala, imela glede vsebine sklenjene listine, ni bilo dolžno zaslišati. Ni odveč opozoriti še, da so pogodbene stranke (med njimi tudi pravna prednica tožnic) v predpogodbi za sklenitev kupoprodajne pogodbe z dne 13. 10. 2010 ugotovile, da je B. B. s toženko sklenila prodajno predpogodbo za zemljišče, ki je po geodetski odmeri dobilo svojo parcelo 000/14, k. o. X, in se zavezala nemudoma po nakupu te nepremičnine le-to prenesti na kupca. Nedvomno je oktobra 2010 pravna prednica tožnic vedela, da prodajne pogodbe za sporno nepremičnino (še) ni.

9.Njeno poznejše stališče in zahteve pa na vsebino sklenjenega pravnega posla ne morejo vplivati. Zato razlogi o tem, kaj se je pravna prednica tožnic pozneje pogovarjala s toženko (kar naj bi potrdila omenjena priča) in kaj je od nje zahtevala z listino z dne 21. 4. 2017, ne morejo biti odločilni in se sodišče prve stopnje do teh ni bilo dolžno opredeljevati. Ob sklenitvi predpogodb pa je bila navzoča priča D. D., zato ji je sodišče prve stopnje ob jasnem besedilu pogodb utemeljeno pritrdilo. Dvoma v skrbno dokazno oceno sodišča prve stopnje pritožnice tako niso vzpostavile. Izpodbijana sodba pa ima vse razloge, da so jo pravdni stranki in sodišče druge stopnje lahko preizkusili.

10.Pritožbeni razlogi se niso potrdili, pritožbeno sodišče pa tudi ni zaznalo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). To je vodilo k zavrnitvi pritožbe in potrditvi sodbe sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11.Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje stroške postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Toženi stranki pa mora povrniti stroške vsebinskega odgovora nanjo. Ti znašajo 500 točk za sestavo pritožbe, kar skupaj z 2 % materialnimi stroški in 22 % DDV ob vrednosti točke 0,60 EUR znaša 373,32 EUR. Stroške mora povrniti v roku 15 dni, sicer bo dolžna plačati zakonske zamudne obresti. Ne gre pa toženki nagrada za pregled listin, saj je ta že zajeta v nagradi za sestavo pritožbe.

-------------------------------

1. Pritožbeno sodišče ju je povzelo le v bistvenem delu.

2. Odstavka sta v bistvenem vsebinsko identična tistim v pogodbi z dne 28. 1. 2010.