Jedro

Gola ugotovitev, da je nasprotna stranka kršila pogodbo, večinoma ne zadostuje za utemeljenost zahtevka, temveč je zaradi ravnanj, ki si sledijo v določenem zaporedju in so zaradi sodelovalne dolžnosti nasprotne stranke soodvisna, treba presojati, ali je na kršitev ene stranke vplivala predhodna neizpolnitev druge stranke. Pri tem je treba izhajati iz časovnega sosledja izpolnitev, ki sta ga pravdni stranki dogovorili v pogodbi.

Izrek

I. Pritožbama se ugodi, izpodbijana odločba se razveljavi v I., II. in IV. točki izreka v celoti, v III. točki izreka pa glede zneska 67.492,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 1. 2010 do plačila, in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, da je toženka dolžna plačati tožniku znesek 262.747,83 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 4. 2012 do plačila in zahtevek po nasprotni tožbi, da je tožnik (toženec po nasprotni tožbi) dolžan toženki (tožnici po nasprotni tožbi) v roku 15 dni plačati 123.492,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 1. 2010 dalje do plačila. Odločilo je še, da je tožnik dolžan toženki v roku 15 dneh plačati stroške postopka v višini 6.640,00 EUR, po preteku roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Toženka vlaga pritožbo zoper III. točko izreka izpodbijane sodbe v delu, ki se nanaša na znesek 67.492,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi iz naslova plačane are, iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da delno ugodi tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi v višini 67.492,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 1. 2010 dalje do plačila s stroškovno posledico, podrejeno pa, da sodbo v tem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, toženki (pravilno: tožniku) pa naloži plačilo pritožbenih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude. Poudarja, da je iz izjave o odstopu od pogodbe z dne 6. 1. 2010 razvidno, da je odstopila iz razloga, ker ni prejela popravljenih PZI projektov, usklajenih z njenimi pripombami z dne 30. 11. 2009. PZI3 je bil namreč v celoti pripravljen v nasprotju s temeljno vsebino Pogodbe, ki je v tem, da so prostori namenjeni za zdravstveno dejavnost (peti odstavek 2. člena Pogodbe). Dodatni razlog za njen odstop je bilo tudi dejstvo, da ji predstavnik tožnika na njeno prošnjo na sestanku 22. 12. 2009 ni povedal, kdaj ji bo dokončno izročen predmet Pogodbe. Še več, na njem ji je bilo predočeno, da bo treba iti v postopek pridobitve novega gradbenega dovoljenja. Predmet pogodbe je bil še dodatno obremenjen, kar je toženko še bolj utrdilo v negotovosti glede njegove izročitve. O tem bi izpovedali priči T. J. in J. V. J., ki sta bila na sestanku navzoča in sta tudi sprejela odločitev o odstopu od pogodbe, pa tudi pooblaščenec M. Š. Sodišče je te dokazne predloge zavrnilo kot nepotrebne, kar ni ustrezno obrazložilo, zato je podana bistvena kršitev postopka. Neizvedba dokazov je vodila tudi k nepopolno ugotovljenemu dejanskemu stanju. Poleg tega je bila dejanska površina poslovnega prostora manjša od pogodbeno določene, pri čemer je bil tožnik pozvan k rešitvi, vendar do nje ni prišlo. Rok za izročitev predmeta pogodbe je bil določen najkasneje do 15. 11. 2009, vendar iz listinskih dokazov izhaja, da izročitev do tega datuma ni bila mogoča, ker tožnik ni imel potrjenih PZI projektov s strani toženke. Bile so podane tudi druge kršitve, kot so premajhna kvadratura operacijske dvorane, kršitev prvega roka za predložitev PZI arhitekture, neupoštevanje utemeljenih pripomb na PZI projekte, vgradnja neustreznih materialov brez potrditve toženke, naknadna obremenitev predmeta prodaje s hipoteko, neizročitev dokumentov glede vpisa etažne lastnine, formalno pomanjkljivi PZI projekti, itd. Zato je neutemeljen zaključek sodišča, da nedopustnega ravnanja s strani tožnika v takem smislu, ki bi imel za posledico odstop toženke, ni. Sodišče je neutemeljeno zaključilo, da odstop toženke z dne 6. 1. 2010 ni bil upravičen, ker toženka tožniku ni dala dodatnega roka. Tega ni bilo treba dati, saj je toženka podala izjavo o odstopu na podlagi četrtega odstavka 11. člena Pogodbe, ki je rezultat načela prostega urejanja obligacijskih razmerij. Poleg tega je bilo tožniku dano dovolj možnosti za izpolnitev pogodbenih obveznosti, kar izhaja iz dejstva, da je bilo potrebnih več verzij PZI projektov zaradi neupoštevanja utemeljenih pripomb toženke. Toženka v času, ko je podala izjavo o odstopu, ni bila seznanjena z dejanskim stanjem predmeta pogodbe in s tem, v kateri fazi so dela glede finalizacije predmeta prodaje (ni imela dostopa do gradbišča), zato je upravičeno sklepala, da predmet prodaje ne bo mogel biti izročen v dodatnem roku niti ne do maja 2010. Dejstvo, da dela na objektu niso bila dokončana niti v januarju 2010, izrecno potrjuje tudi tožnik v tožbi. Podlaga za odstop je tako tudi v 106. členu Obligacijskega zakonika (OZ), do česar se sodišče ni opredelilo. V obrazložitvi se sklicuje le na prvi odstavek 470. člena OZ, čeprav drugi odstavek določa, da sme kupec odstopiti od pogodbe tudi, ne da bi pustil prodajalcu dodatni rok. Sodišče je v tem delu zmotno uporabilo materialno pravo. Tudi zaključki sodišča v zvezi s pomanjkanjem soglasja toženke njenemu pooblaščencu so neutemeljeni. Nesporno je ugotovljeno, da je imel pooblastilo, na podlagi katerega je pravno veljavno zastopal toženko. Ta je ravnanje pooblaščenca večkrat konkludentno odobrila, nenazadnje s tem, ko je v sodnem postopku izhajala iz stališča, da je pravno veljavno odstopila od pogodbe. Iz pooblastila izhaja, da je pooblaščenec pooblaščen, da v imenu in za račun toženke podaja izjave, vezane na Pogodbo, in odstop od Pogodbe je ena od takšnih izjav. Odstop od pogodbe še ne pomeni spustitev v spor, za katerega se zahteva posebno pooblastilo. Protispisna je ugotovitev sodišča, da je tožnik z dopisom z dne 11. 1. 2010 opozoril toženko na dejstvo, da pooblaščenec potrebuje soglasje toženke. Zaključek, da odgovornost za toženkin odstop od pogodbe ni na strani tožnika, kar naj bi dokazal z dopisom z dne 15. 1. 2010, je neobrazložen ter ne izključuje odgovornosti tožnika za njegova ravnanja, saj v njem tožnik pavšalno pojasni svoje stališče, zakaj šteje, da je toženkin odstop od pogodbe neveljaven. Sodišče je neutemeljeno zaključilo, da je bil kot skrajni rok izročitve predmeta določen 1. 5. 2010, pri čemer se ni opredelilo do navedb toženke, zato sodba v tem delu nima razlogov o odločilnih dejstvih. Tudi tožnik je v tožbi in korespondenci (npr. dopis z dne 8. 12. 2009) potrdil, da je bil rok za končno predajo prostorov določen na dan 15. 11. 2009, kar določa 7. člen Pogodbe. To pogodbeno določilo je tožnik kršil (neustreznost PZI projektov, zlasti neustrezno gradbeno dovoljenje), zato je toženka na podlagi 11. člena Pogodbe odstopila od nje in upravičeno zahtevala vračilo are. Sodišče je napačno presodilo, da je razlog za neizročitev objekta v pogodbeno določenem roku v napačni razlagi predpisov s strani toženke, pri čemer je sodišče pomanjkljivo ugotovilo dejansko stanje, saj je tožnik ravnal v nasprotju s skrbnostjo dobrega strokovnjaka. Po pravilih stroke bi moral že takoj po podpisu Pogodbe, iz katere izhaja, da je predmet pogodbe namenjen za zdravstveno dejavnost, začeti postopek za pridobitev novega gradbenega dovoljenja. Neutemeljeni so zaključki sodišča, da bi bil v veliki verjetnosti postopek zaključen pred 1. 5. 2010, saj gre le za ugibanje. Pri tem ni upoštevalo vseh možnih scenarijev, ki bi se lahko zgodili, tako da izročitev predmeta Pogodbe niti do dodatno postavljenega roka niti do 1. 5. 2010 ni bila realna. Pritožnik opozarja, da je sodišče pojasnilo pomen klavzule „na ključ“ protislovno, 14. točka in tretji odstavek 18. točke obrazložitve si nasprotujeta. Sodišče se zaradi ugotovitve, da ni podana protipravnost nobene od strank, ni ukvarjalo z dejanskim vprašanjem glede samega postopka s PZI projekti, pri čemer toženka izpostavi, da je sodišče le povzelo ugotovitve izvedenca o odstopanjih od ponudbe, ni pa navedlo, zakaj je prišlo do teh odstopanj. Toženka opozarja, da do sprememb seznama opreme ni prišlo po njeni krivdi. Zahtevala je le tisto, kar je bilo predvideno po Pogodbi. Glede utemeljenosti pripomb na PZI projekte je toženka poleg listinskih dokazov predlagala tudi zaslišanje več prič, ki bi izpovedale, da je tožnik v predmet Pogodbe vgrajeval neustrezne materiale, ki niso bili v skladu s Pogodbo in tehničnim opisom, pri tem pa niso bili predhodno potrjeni s strani toženke. Toženka nasprotuje ugotovitvi sodišča, da ni specificirala napačnih materialov in napačne opreme, ki naj bi jih spisek opreme vseboval po krivdi tožnika, zaradi česar sodišče izvedencu ni dalo mnenja v dopolnitev. Toženka je podala vlogo s pripombami na izvedensko mnenje, v kateri je navedla nepravilnosti glede zidu, notranjih vrat, elektroinštalacij in velikosti operacijske dvorane.

3. Tožnik v pritožbi zoper I., II. in IV. točko izpodbijane odločbe uveljavlja vse pritožbene razloge, navedene v prvem odstavku 338. člena ZPP in pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, odločbo v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Izpostavlja, da je bilo v dokaznem postopku ugotovljeno, da so se že v fazi priprave PZI dokumentacije pojavile težave na strani toženke. Slednja namreč ni v pogodbeno določenem roku do 4. 5. 2009 tožniku posredovala seznama kupčeve opreme, ki je eden od pomembnejših elementov. Projektanti morajo biti seznanjeni z opremo, saj se temu prilagodijo inštalacije in dovodi plinov za delovanje medicinskih naprav, oziroma priključki za strojne in elektroinštalacije. Toženka je med izvajanjem projekta imela vrsto zahtev glede opreme in materialov, kar v pogodbi z dne 2. 4. 2009 ni bilo dogovorjeno in je predstavljalo 148.308,29 EUR dodatnih stroškov oziroma zvišanje v višini 23,75 % celotne pogodbene vrednosti. Toženka je imela kar naprej nove in nove pripombe. Tožnik je s tem namenom pripravil štiri različice PZI projektne dokumentacije. Tožnik je predlagal zaslišanje prič, ki bi navedeno potrdile, vendar jih sodišče ni zaslišalo, zato je zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka, saj je tožniku odvzelo pravico enakopravnega obravnavanja pred sodiščem, v posledici navedenega pa je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Če bi popolno ugotovilo dejansko stanje, bi ugotovilo, da je tožnik zamujal s faznimi roki, kakor tudi s končno predajo poslovnih prostorov zaradi ravnanja toženke, ki je s številnimi pripombami namerno zavlačevala in oteževala izpolnitev pogodbenih obveznosti tožniku. Tožnik se ne strinja z ugotovitvami prvostopenjskega sodišča, da ni odstopil od pogodbe upravičeno. Odstop je bil formalno izveden pravilno. Tožnik je vse do odstopa ves čas izvajal aktivnosti, potrebne za izpolnitev obveznosti. Po terminskem planu, kot izhaja iz 6. člena pogodbe, bi tožnik moral že avgusta 2009 dobiti plačano celotno kupnino, kot je bilo dogovorjeno s pogodbo. Iz tega zneska bi tožnik financiral vsa dela na objektu, ki so bila dogovorjena s pogodbo. Meni, da je napačno stališče sodišča, češ da je bil njegov odstop neupravičen, ker svojih pogodbenih obveznosti še ni izpolnil. Povedano je bilo, zakaj jih ni izpolnil in zakaj je bil (vseeno) upravičen do plačila kupnine. Razlog za zamudo z izročitvijo nepremičnine ni tičal v tem, da naj bi tožnik s pomanjkljivo profesionalno skrbnostjo pozno zaprosil za izdajo gradbenega dovoljenja, pač pa je bila glavni krivec za zamudo toženka, kar bi sodišče ugotovilo, če bi zaslišalo predlagane priče. Ne strinja se z zaključkom sodišča prve stopnje, da je tožnik na prvem naroku za glavno obravnavo s tem, ko je spremenil tožbeni zahtevek tako, da ga je zvišal na 341.297,94 EUR dejansko umaknil umik tožbe. S tem je zahtevek prilagodil dejanski škodi, in sicer razliki med prvotno vtoževanim zneskom odškodnine in zneskom kupnine, za katero je prodal poslovni prostor. Sodišče bi moralo zaradi smotrnosti dokončne rešitve spornih razmerij med strankama spremembo tožbe dovoliti.

4. Tožnik na vročeno mu pritožbo toženke ni odgovoril, medtem ko je toženka odgovorila na njegovo pritožbo in predlagala njeno zavrnitev.

5. Pritožbi sta utemeljeni.

6. Pravdni stranki – tožnik kot prodajalec in toženka kot kupka – sta sklenili prodajno pogodbo z elementi gradbene oziroma podjemne pogodbe, ki se nanaša na finalizacijo predmeta prodaje - poslovnega prostora. Glede na trditve strank je najprej 6. 1. 2010 od pogodbe odstopila toženka iz razlogov na strani tožnika. Tožnik njenega odstopa ni štel za utemeljenega in je 18. 2. 2010 od pogodbe odstopil še sam. Sprva je tožbo vložil tožnik (toženec po nasprotni tožbi; v nadaljevanju tožnik) in zahteval odškodnino, ker naj bi odstopil od pogodbe iz razlogov na strani toženke, nato je še toženka (tožnica po nasprotni tožbi; v nadaljevanju toženka) vložila nasprotno tožbo, s katero je vtoževala odškodnino zaradi odstopa od pogodbe zaradi kršitve pogodbe s strani tožnika in vrnitev are, ki jo je plačala tožniku po sklenitvi pogodbe.

7. Prvo sodišče je zahtevek po tožbi zavrnilo z naslednjimi argumenti: razlog za zamudo roka za izročitev je bila zamuda s pridobitvijo ustreznega gradbenega dovoljenja; ker tožnik ni bil sposoben izročiti poslovnega prostora do dogovorjenega roka 15. 11. 2009, toženka ni bila dolžna plačati kupnine; z neplačilom kupnine ni ravnala nedopustno, zato tožnik ni upravičeno odstopil od pogodbe. Zavrnitev zahtevka po nasprotni tožbi pa je utemeljilo s tem, da je bil kot skrajni rok za izročitev dogovorjen 1. 5. 2010, zato bi toženka lahko odstopila šele po tem datumu in ni ugotoviti nedopustnega ravnanja s strani tožnika v takem smislu, da bi imel za posledico odstop toženke, kar je tožnik podkrepil z dopisom z dne 15. 1. 2010; nadalje toženka ni ne trdila ne dokazala, da je dala tožniku dodaten primeren rok za izpolnitev, odstopna izjava je bila dana po pooblaščencu brez zahtevanega soglasja toženke, nenazadnje pa toženka tudi ni dokazala ne nastanka ne višine škode. Skratka, sodišče prve stopnje je štelo, da nobena od pravdnih strank ni upravičeno odstopila od pogodbe.

8. Pravdni stranki bi morali za utemeljenost svojega zahtevka po tožbi in nasprotni tožbi dokazati, da sta odstopili zaradi kršitve pogodbe s strani nasprotne stranke (protipravnost). Nadalje bi moral biti odstop od pogodbe ustrezno izveden, pri čemer je v ospredju vprašanje, ali je bil nasprotni stranki, ki naj bi kršila pogodbo, dan primeren dodatni rok za izpolnitev obveznosti, če ga zahtevajo Pogodba ali določbe OZ. Upoštevne so tiste kršitve, ki so neposredno privedle do odstopa, izhajajoč iz trditev pravdnih strank in njunih odstopnih izjav. Gola ugotovitev, da je nasprotna stranka kršila pogodbo, večinoma ne zadostuje za utemeljenost zahtevka, temveč je zaradi ravnanj, ki si sledijo v določenem zaporedju in so zaradi sodelovalne dolžnosti nasprotne stranke soodvisna, treba presojati, ali je na kršitev ene stranke vplivala predhodna neizpolnitev druge stranke. Pri tem je treba izhajati iz časovnega sosledja izpolnitev, ki sta ga pravdni stranki dogovorili v pogodbi (potrditev PZI dokumentacije, plačilo kupnine, izročitev poslovnega prostora, skrajni rok za izročitev v primeru napak, ki se pokažejo ob primopredaji). Poleg protipravnosti morajo biti izpolnjene tudi ostale predpostavke odškodninske odgovornosti, kot so škoda in vzročna zveza med kršitvijo in nastalo škodo.

O pritožbi tožnika

9. Pritožbene navedbe, da bi tožnik moral že avgusta leta 2009 dobiti plačano celotno kupnino, so utemeljene. Sodišče se je pri presoji, ali je za tožnikov odstop odgovorna toženka, napačno osredinilo le na končne roke in izhajalo iz načela istočasnosti izpolnitev obveznosti pogodbenih strank iz prvega odstavka 101. člena OZ, prodajalčeve obveznosti izročitve poslovnega prostora in kupčeve obveznosti plačila kupnine, čeprav istočasnosti v tem pomenu pogodba v 6. členu ne predvideva. Istočasnost je namreč zagotovljena z izvedbo notarskega termina, na katerem kupec sklene sporazum o zavarovanju terjatve z banko, ki bo prodajalcu nakazala preostanek kupnine, prodajalec pa na njem izroči kupcu notarsko overjeno zemljiškoknjižno dovolilo. Sodišče prve stopnje je v 11. točki obrazložitve ugotovilo, da je tožnik vložil zemljiškoknjižni predlog za vpis etažne lastnine predmeta prodaje in pozval kupčevo dogovorjeno Banko d. d., da določi termin pri notarju za zastavo nepremičnine v zavarovanje kupčevega kredita za plačilo preostanka kupnine, vendar da se banka kljub vročenim pozivom ni odzvala. Skladno s 6. členom Pogodbe bi morala toženka plačati kupnino že prej oziroma bi moral prodajalec v sodelovanju z Banko d. d. organizirati notarski termin tako, da bi banka (kot izpolnitveni pomočnik) v okviru sodelovalne dolžnosti sporočila ime in naslov notarja, pri katerem naj bi se ta organiziral. Zaradi prezrtja pogodbenih določb sodišče prve stopnje ni iskalo razlogov, na strani katere od pogodbenih strank je razlog za neizvedbo notarskega termina. Dejstvo je, da si trditve pravdnih strank nasprotujejo. Toženka trdi, da ji tožnik ni poslal kopije predloga za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo s prilogami, medtem ko tožnik zatrjuje, da se toženka ni odzvala na obvestilo tožnika o vloženem predlogu in ni predlagala svojega notarja.

10. Tožnik nadalje v pritožbi upravičeno izpostavlja, da je zmoten zaključek prvostopenjskega sodišča, da je z zvišanjem zahtevka na 341.297,94 EUR umaknil umik tožbe, kar ni dopustno. Kot izhaja iz podatkov iz spisa, je tožnik sprva uveljavljal škodo v višini pogodbeno dogovorjene kupnine, za katero bi prodal poslovni prostor toženki. Nato je uveljavljani znesek odškodnine znižal na razliko, za kolikor manj je tožnik dejansko prodal poslovni prostor K. d. o. o., in nazadnje zvišal, ker je slednja poslovni prostor prodala O. dr. X, d. o. o. za nižjo ceno. Pritožba ima torej prav, da ne gre za preklic umika, bi pa glede na pritožnikove trditve lahko šlo za prilagoditev zahtevanega zneska dejansko nastali škodi. Ker je prvo sodišče zavzelo stališče, da gre za preklic umika tožbe, se o dopustnosti spremembe tožbe ni spraševalo. Do tega vprašanja se bo moralo sodišče opredeliti v ponovnem sojenju.

O pritožbi toženke

11. Toženka v pritožbi izpodbija le odločitev glede are, ki jo je dala tožniku, ne pa v delu zahtevka, ki temelji na odškodninski podlagi. Na pritožbeni stopnji glede odločitve o zahtevku po nasprotni tožbi ostaja sporno vprašanje, ali je za neizpolnitev pogodbenih obveznosti odgovoren tožnik. Le v tem primeru bi bila toženka upravičena zahtevati dano aro nazaj.

12. Pritožba utemeljeno opozarja na dejstvo, da je bil pooblaščenec toženke pooblaščen podajati izjave v njenem imenu in za njen račun, vezane na Pogodbo, brez njenega soglasja. Med take izjave spada tudi odstop od Pogodbe. Četudi bi zavzeli nasprotno stališče, da se za veljavnost odstopne izjave zahteva toženkino izrecno soglasje, bi bil odstop podan veljavno, saj bi šlo za prekoračitev pooblastila, ki pa jo je toženka konkludentno odobrila za nazaj s tem, ko je (tudi v tem postopku) vztrajala pri odstopu (72. člen OZ).

13. Toženka v pritožbi ne izpodbija ugotovitve sodišča prve stopnje, da tožniku ni dala primernega dodatnega roka za izpolnitev pogodbenih obveznosti, temveč svoj odstop od Pogodbe utemeljuje na pravnih podlagah, ki ne zahtevata njegove postavitve. To sta četrti odstavek 11. člena Pogodbe(1) in 106. člen OZ. Pritožba utemeljeno opozarja na to, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do teh trditev. Utemeljenost toženkinega tožbenega zahtevka je sodišče presojalo pretežno z vidika končne tožnikove izpolnitve, ki je izročitev poslovnega prostora, čeprav glede na trditve strank niti PZI projekti niso bili dokončno potrjeni.(2) Potrditev projektov pa je pogoj, da lahko nastopi izročitev poslovnega prostora.

14. Neprepričljiv je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da je tožnik dokazal, da ni odgovoren za toženkin odstop od pogodbe, z dopisom z dne 15. 1. 2010, ne da bi pri tem obrazložilo, kateri del dopisa šteje za bistvenega oziroma katera odločilna dejstva, ki naj bi razbremenila tožnika, dokazuje dopis.

15. Za presojo, ali je toženkinemu odstopu botrovala neizpolnitev pogodbe s strani tožnika, ni nezanemarljivega pomena ugotovitev sodišča, ki jo je povzelo iz izvedenskega mnenja: razlog za zamudo roka za izročitev je naknadna pridobitev gradbenega dovoljenja, tožnik je za novo (ustrezno) gradbeno dovoljenje zaprosil 4 dni pred rokom za izročitev predmeta, to pa je bilo izdano 22. 2. 2010. Slednjo je vključilo v dokazno oceno le v okviru obravnave tožbenega zahtevka. Strnilo jo je v zaključek, da ker tožnik 15. 11. 2009 ni bil sposoben izročiti predmeta prodaje toženki zaradi napačne razlage predpisov, tudi toženka ni bila dolžna plačati kupnine, čemur je sledil sklep, da toženka ni ravnala nedopustno. Nasprotno se do nje ni opredelilo pri presojanju utemeljenosti toženkinega zahtevka po nasprotni tožbi z vidika, ali je morda zakasnela pridobitev ustreznega gradbenega dovoljenja pomenila neposreden vzrok za toženkin odstop od pogodbe. Toženka namreč v pritožbi zamudo pri pridobivanju gradbenega dovoljenja povezuje tako z odstopom na podlagi četrtega dostavka 11. člena Pogodbe, kot tudi na podlagi 106. člena OZ.(3)

16. Toženka nadalje utemeljeno oporeka stališču prvostopenjskega sodišča, da je skrajni rok za izročitev poslovnega prostora 1. 5. 2010 in da bi toženka šele po tem datumu lahko upravičeno odstopila od pogodbe. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe mestoma izhaja, da je sodišče prve stopnje kot rok za izročitev poslovnega prostora štelo 15. 11. 2009 iz 7. člena Pogodbe, spet drugič kot relevantnega omenja (skrajni) rok 1. 5. 2010 iz 13. člena Pogodbe. Po prepričanju pritožbenega sodišča je omenjeni pogodbeni določili treba razlagati tako, da je bil dogovorjen rok za izročitev 15. 11. 2009, ki je bil podaljšljiv le pod določenimi pogoji, če je obstajal razlog za zamudo na strani kupca. Kasnejši, v pogodbi naveden, rok pa je pridržan le za primer, če je že prišlo do primopredaje nepremičnine 15. 11. 2009 in ima kupec pripombe oziroma na prodajalca naslovi zahtevo za odpravo napak. Šele v tem primeru, če bi prodajalec zamujal in kupcu ne bi izročil poslovnega prostora do 1. 5. 2010, bi lahko kupec odstopil od pogodbe.

17. Toženka kot materialnopravno podlago za vrnitev are v višini 67.492,00 EUR navaja četrti odstavek 11. člena Pogodbe zaradi odstopa od Pogodbe iz razlogov na strani tožnika in splošna načela obligacijskega prava. Sodišče sicer ni bilo vezano na ponujeno pravno podlago, bi pa moralo svojo odločitev črpati iz toženkinih trditev, predvsem glede razloga, zaradi katerega je odstopila od pogodbe in na tem temelječe pravice zahtevati znesek plačane are. Glede na prej navedeno se pritožbeno sodišče ne strinja z razlogovanjem prvega sodišča, da bi toženka lahko odstopila od pogodbe le, če ji tožnik poslovnih prostorov ne bi izročil do 1. 5. 2010 in ker je toženka odstopila 6. 1. 2010, ji vračilo vplačane are ne pripada. Ker se je prvo sodišče omejilo le na to kršitev, ni ugotavljalo obstoja morebitnih ostalih zatrjevanih kršitev pogodbe s strani tožnika in z njimi v povezavi upravičenosti do povrnitve dane are, prvenstveno na podlagi pogodbe in drugotno na podlagi drugega člena 65. člena OZ.

18. Sodišče druge stopnje je po navedenem ugodilo pritožbama, izpodbijano odločbo razveljavilo v izpodbijanem delu, kot izhaja iz izreka tega sklepa, in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). Zaradi napačnih materialnopravnih izhodišč je ostalo dejansko stanje v postopku na prvi stopnji nepopolno ugotovljeno. Ker je bil dokazni postopek že izveden, bo sodišče prve stopnje vrzeli v ugotovljenem dejanskem stanju moglo odpraviti z manj stroški, strankama pa bo s tem zagotovljena pravica do pritožbe. V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje vnovič oceni, katera od pravdnih strank je utemeljeno odstopila zaradi kršitve nasprotne stranke, pri čemer naj primarno izhaja iz trditev strank in pogodbeno dogovorjenih rokov za izpolnitev njunih obveznosti. Pri tem naj upošteva poudarke, podane v obrazložitvi in dopolni dokazovanje v nakazani smeri. Po potrebi naj zasliši predlagane priče oziroma da izvedensko mnenje v dopolnitev, pri čemer naj upošteva (tudi) pripombe na izvedensko mnenje, dane s strani obeh strank v prvem postopku.

19. Pritožbeno sodišče je razveljavilo odločitev že iz navedenih razlogov, zato se ni bilo dolžno opredeliti do ostalih pritožbenih navedb (prvi odstavek 360. člena ZPP).

20. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

Op. št. (1): Četrti odstavek 11. člena Pogodbe: [...] v primeru pripomb (kupca) jih je dolžan prodajalec dosledno in v celoti upoštevati, v kolikor so pripombe skladne z zakonodajo ter pravili stroke, sicer ima kupec pravico odstopiti od pogodbe. V primeru takšnega odstopa je prodajalec dolžan kupcu v treh delovnih dneh od dne prejema odstopne izjave vrniti prejeto aro. Prodajalec bo kupcu posredoval popravljene PZI projekte v dokončno potrditev najkasneje v roku 10 dni od dne prejema pripomb.

Op. št. (2): Iz izjave o odstopu z dne 6. 1. 2010 (B28) izhaja, da je odstopila iz razloga, ker ni prejela popravljenih PZI projektov, usklajenih z njenimi pripombami, ki jih je podala z dopisom z dne 30. 11. 2009. V navedeni izjavi o odstopu poudarja tudi, da je bil zadnji PZI3 v nasprotju z vsebino Pogodbe, da so prostori namenjeni za opravljanje zdravstvene dejavnosti.

Op. št. (3): To potrjuje tudi odstopna izjava, podana s strani toženke (B28).