Jedro

Toženka je imela zahtevek za sklenitev dogovora o vlaganjih in ni bila dolžna izvesti vlaganj, ne da bi bil dosežen tudi dogovor o vseh pogojih vlaganj. Če je preurejala poslovni prostor (kot v pogodbi dogovorjeno) na lastne stroške, ne da bi prej pridobila soglasje o vseh sestavinah dogovora o vlaganjih, je sama kršila pogodbo in tožniku tako ni mogoče očitati kršitve pogodbene obveznosti, ker ni sklenil aneksa ob prenehanju najemnega razmerja. Poslovna odškodninska odgovornost glede na trditve toženke in ugotovljene okoliščine primera tako ne more biti podana.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (v I. točki, v II. točki glede ugotovitve, da ne obstoji v pobot uveljavljena terjatev tožene stranke do tožeče stranke v višini 40.000 EUR, v III. in V. točki izreka) sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da obstojijo terjatve tožnika do toženke iz naslova najemnine v višini 5.833,33 EUR in iz naslova obratovalnih stroškov v višini 392,55 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (kot je podrobneje razvidno iz I. točke izreka); da obstoji v pobot uveljavljena terjatev toženke do tožnika v višini 1.964,49 EUR, da pa ne obstoji njena terjatev v višini 40.000 EUR (II. točka izreka). Po izvedenem pobotu njunih terjatev je odločilo, da je toženka dolžna plačati tožniku glavnico v višini 4.261,36 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov najemnim in obratovalnih stroškov od njihove zapadlosti do plačila (kot je podrobneje razvidno iz III. točke izreka). Zavrnilo je tožnikov zahtevek za plačilo odškodnine v višini 30.000 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 1. 2020 do plačila (IV. točka izreka). Sklenilo je še, da vsaka stranka nosi svoje pravdne stroške (V. točka izreka).

2.Toženka se pritožuje zoper I. točko izreka, zoper II. točko izreka, kolikor se nanaša na ugotovitev, da ne obstoji njena v pobot uveljavljena terjatev v višini 40.000 EUR, zoper III. točko glede opravljenega pobotanja ter zoper odločitev o stroških postopka v V. točki izreka sodbe. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da višje sodišče pritožbi ugodi in zavrne tožnikov tožbeni zahtevek, podredno pa, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Toženka se ne strinja s presojo, da ni uspela dokazati, da je bila njena obveznost plačila najemnine v času trajanja prepovedi opravljanja dejavnosti gostinstva odpuščena. V postopku je zatrjevala ustno sklenjen dogovor o odpustu obveznosti, ki je logičen in življenjski glede na sprejete omejitve. Toženkin prokurist A. A. je izpovedal, da se je ob nastopu pandemije COVID-19 oglasil pri tožnikovemu očetu v B., ki je poklical tožnika, ki je ob tem izrazil voljo za odpust dolga. Sodišče je zmotno štelo, da je bil tožnikov oče nepooblaščena oseba. Sodišče ni imelo razloga, da ne bi sledilo izpovedi prokurista toženke, ob tem, da je tožnik izpovedoval drugače, kot je trdil, njegova izpoved pa je bila tudi neskladna s pričanjem njegovega brata, priče C. C. Iz SMS sporočila tožnika iz oktobra 2020 tudi izhaja, da toženka iz naslova zapadlih najemnin do oktobra 2020 ne dolguje ničesar, kar kaže, da je obstajal sporazum o odpustu plačila najemnin vsaj za čas prvega vala epidemije. V prid obstoju dogovora med pravdnima strankama priča tudi dejstvo, da tožnik v vsem času do prenehanja najemnega razmerja ni pozival toženke na plačilo zapadlih najemnin. Če odpust ne bi bil sklenjen, bi tožnik nedvomno še v času trajanja najemnega razmerja opomnil na neplačilo dolgovanega. V potrditev dejstev je toženka predlagala svoje zaslišanje, ki je bila o dogodku seznanjena, sodišče pa je njeno zaslišanje v nasprotju z določili ZPP neutemeljeno zavrnilo, čeprav je bila na naroku prisotna.

Sodišče je zmotno uporabilo materialno pravo v zvezi s pobotnim ugovorom v višini 40.000 EUR, ko je okoliščine primera presojalo v okviru določil poslovodstva brez naročila. Najemna pogodba je v drugem odstavku 7. člena določala, da bo najemnik do konca leta 2019 prenovil poslovni prostor na lastne stroške, pri čemer bosta pogodbeni stranki pred začetkom prenove sklenili aneks k pogodbi, v katerem bosta dogovorili vrsto del, višino stroškov, stopnjo amortizacije itd. Določilo je bilo nedvomno vključeno v pogodbo zaradi slabega stanja poslovnega prostora, ki se je oddajal v najem. Z aneksom k najemni pogodbi bi pravdni stranki med drugim določili tudi, koliko od vtoževanih sredstev se bo najemniku povrnilo, če se najem ne bi dolgoročno izvajal in se sredstva ne bi amortizirala. Sodišče je prezrlo, da sta se pravdni stranki glede vseh potrebnih del že od samega začetka sproti ustno dogovarjali. Tožnik je soglašal z deli, čeprav jih ni potrdil pisno. Sodišče ni upoštevalo dejstva, da do sklenitve aneksa k pogodbi, v katerem bi stranki pisno definirali tudi samo višino stroškov, stopnjo amortizacije in s tem višino sredstev, ki jih mora najemodajalec vrniti najemniku, ni nikoli prišlo. Tožnik ob prenehanju najemnega razmerja, ki ga je omogočala interventna zakonodaja, ni želel opraviti niti primopredaje prostorov, kaj šele skleniti aneksa k pogodbi. Ker se stranki o povračilu stroškov nista pisno dogovorili s pogodbo, pridejo v poštev pravila o neupravičeni obogatitvi. Tožnik je bil obogaten, zato je toženka upravičena zahtevati povrnitev stroškov, za kolikor je bil tožnik obogaten, v višini povečane vrednosti poslovnega prostora. Podredno pa je imela toženka zahtevek za neamortizirani del vložka na podlagi pogodbenih določil (izpolnitev pogodbe) ali kršitve pogodbenih določil (poslovna odškodninska odgovornost), saj do sklenitve ustreznega pisnega aneksa za povrnitev stroškov oz. neamortiziranega dela vložka v prostore iz razlogov na strani tožnika ni prišlo, čeprav je dal ustno soglasje k vsem izvedenim vlaganjem, s čimer je bila toženki povzročena škoda. Zaradi napačne uporabe materialnega prava, je nepopolno ugotovljeno dejansko stanje, z neizvedbo dokaza s postavitvijo izvedenca gradbene stroke pa je podana bistvena kršitev določb ZPP. Priglaša pritožbene stroške.

Neutemeljen je pritožbeni očitek o tožnikovi kršitvi tega pogodbenega določila, ker do sklenitve ustreznega aneksa o bistvenih vsebinah vlaganj ni prišlo, in s tem njegovi odškodninski odgovornosti (prim. drugi odstavek 239. člena OZ). Iz trditev toženke je razvidno, da očita tožniku, da ob prenehanju najemnega razmerja oziroma vrnitvi prostorov ni želel skleniti aneksa, s čimer je kršil pogodbeno obveznost. Takšne trditve ne utemeljujejo obstoja kršitve omenjenega pogodbenega določila. Kot že ugotovljeno, bi med strankama moralo priti do sklenitve ustreznega pisnega aneksa že pred začetkom prenove/preurejanja, toženka bi morala za posege pridobiti tudi pisno soglasje najemodajalca. Toženka je imela zahtevek za sklenitev dogovora o vlaganjih in ni bila dolžna izvesti vlaganj, ne da bi bil dosežen tudi dogovor o vseh pogojih vlaganj. Če je preurejala poslovni prostor (kot v pogodbi dogovorjeno) na lastne stroške, ne da bi prej pridobila soglasje o vseh sestavinah dogovora o vlaganjih, je sama kršila pogodbo in tožniku tako ni mogoče očitati kršitve pogodbene obveznosti, ker ni sklenil aneksa ob prenehanju najemnega razmerja. Poslovna odškodninska odgovornost glede na trditve toženke in ugotovljene okoliščine primera tako ne more biti podana.

V izpodbijani sodbi je na podlagi izvedenih dokazov zanesljivo ugotovljeno, da je bilo ob prevzemu poslovnega prostora v njem možno izvajanje gostinske dejavnosti, o čemer se je sodišče prve stopnje prepričalo na podlagi fotografij primopredajnega zapisnika. Poleg tega je v istih prostorih že pred toženkinim prevzemom prostorov deloval lokal, kar dodatno potrjuje, da je toženka v najem prejela prostor, ki je bil zadovoljivo opremljen za dogovorjeni poslovni namen. S pavšalnimi pritožbenimi navedbami, da je bilo stanje poslovnega prostora slabo, zaradi česar je bilo poseganje vanj potrebno, toženka ne more omajati pravilnosti tega zaključka. Ob nadaljnji neizpodbijani dejanski ugotovitvi sodišča prve stopnje, da toženka ni zatrjevala, da bi šlo za nujna popravila, ki so bila potrebna za odvrnitev škode, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da tudi določbi 17. člena5 Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in 199. člena6 OZ ne predstavljata materialnopravne podlage za toženkin zahtevek za povračilo zatrjevanih vlaganj.

Zmotno je pritožbeno stališče, da ima toženka že zato, ker se stranki o povračilu stroškov oziroma o višini povrnjenih sredstev nista pisno dogovorili s sklenitvijo aneksa k pogodbi, pravico zahtevati povrnitev stroškov prenove oz. zneska v višini, za kolikor je tožnik obogaten, na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi. Vlaganje v najeti poslovni prostor mimo pogojev iz pogodbe ne omogoča utemeljenega sklicevanja na neupravičeno obogatitev tožnika.7 Poleg tega je treba pri zahtevku, ki temelji na neupravičeni obogatitvi, upoštevati tudi koristnost vlaganj za najemodajalca.8 Toženka bi zato morala konkretno zatrjevati, v čem in za koliko je tožnik obogaten ter katera vlaganja so bila zanj koristna, da bi bilo zahtevek na podlagi neupravičene obogatitve sploh mogoče preizkusiti. Toženka konkretnih trditev v tej smeri ni podala. Trdila je le (list. št. 17, 63, 65), kaj vse je v okviru posegov v poslovni prostor storila in da zahteva od tožnika povrnitev stroškov prenove oz. vloženih sredstev v prenovo lokala v višini 40.000 EUR, kolikor je bila tudi vrednost nepremičnine povečana in tožnik obogaten. Takšno posplošeno navajanje pa ne zadošča za presojo zahtevka po navedeni pravni podlagi.9 Zato tudi izvedba dokaz z izvedencem v zvezi z vlaganji ni bila potrebna.

Pritožbeni očitki torej niso utemeljeni. Ker višje sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo toženke zavrnilo in v izpodbijanih delih sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

Na podlagi prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in 155. člena ZPP je pritožbeno sodišče odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka. Toženka zato, ker s pritožbo ni uspela, tožnik pa zato, ker njegov odgovor na pritožbo ni bil potreben, saj ni vsebinsko prispeval k razjasnitvi zadeve in odločitvi na pritožbeni stopnji.