Jedro

Dolžnik, ki je zaradi opustitve zakonsko predpisanega obveznega pravnega pouka zamudil v drugem odstavku 210. člena ZIZ določen 60-dnevni rok za vložitev predloga, da obdrži pravico do najema stanovanja, zaradi tega ne sme trpeti škodnih posledic in ne sme izgubiti pravice do uveljavljanja te pravice. Njegov šele v pritožbi podani predlog je zato treba šteti kot pravočasen, o njem pa bo moralo sodišče prve stopnje odločiti v nadaljevanju postopka.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sklep o izročitvi z dne 28. 3. 2023, sklep o domiku z dne 17. 3. 2023 in prodaja dolžniku do celote (1/1) lastnih nepremičnin parc. št. 445/6 in parc. št. 445/5, obe k.o. ..., na spletni javni dražbi dne 17. 3. 2023 razveljavijo ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o stroških postopka s pritožbo se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom o izročitvi z dne 28. 3. 2023 pod točko I izreka odločilo, da se nepremičnini v lasti dolžnika do celote, parc. št. 445/6 in parc. št. 445/5, obe k.o. ..., izročita kupcema A. A. in B. B., vsakemu do 1/2. Pod točko II izreka je odredilo, da se po pravnomočnosti tega sklepa v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Ljutomeru za nepremičnini, navedeni pod točko I izreka, vpiše lastninska pravica v korist kupcev, vsakega do deleža ½, in izbrišejo vsa bremena in plombe skladno z 89. členom Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1). Pod točko III izreka pa je odločilo, da se je dolžnik v roku 60 dni od pravnomočnosti tega sklepa dolžan izseliti in izprazniti stanovanjsko stavbo na parc. št. 445/6 in parc. št. 445/5, obe k. o. ..., in jo prosto oseb in stvari prepustiti kupcu.

2. Zoper sklep se po pooblaščenki pravočasno pritožuje dolžnik in predlaga njegovo razveljavitev. Navaja, da ni bil obveščen o dražbi in da na njej, ker je bila opravljena kot spletna dražba, ni mogel sodelovati, saj nima niti računalnika niti nima tovrstnih znanj in spretnosti. Trdi, da tudi ni prejel sklepa o domiku nepremičnine. Izpostavlja, da sta terjatvi izvršilnih upnikov nizki in znašata skupaj z obrestmi in stroški približno 1.000,00 EUR. Glede na svoje nizke prejemke pa bi ta znesek lahko poravnal obročno. Meni, da je izvršba s prodajo nepremičnine, ki je dolžnikov dom, glede na znesek dolga nesorazmeren, prestrog in nepotreben ukrep. Na možnost, da lahko predlaga izvršbo na kakšno drugo, manj obremenjujoče sredstvo izvršbe, ni bil opozorjen in kot prava neuka stranka zato ni znal izkoristiti svojih pravic. Nadalje navaja, da bo s prodajo nepremičnine s partnerko ostal brez doma, na cesti in v hudi socialni stiski, skrbeti pa mora še za mladoletnega sina, ki je otrok s posebnimi potrebami in se nahaja v zavodu. Kot prekratek graja tudi rok za izselitev, prav tako sodišču očita, da odločitve o določitvi roka za izselitev ni obrazložilo. Trdi, da ni bil seznanjen s pravicami, ki jih ima po 210. členu Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), čeprav bi moralo biti v primeru, ko gre za prodajo doma, dolžniku zagotovljeno še dodatno varstvo, sodišče pa bi moralo biti še posebej previdno in upoštevati pomen doma tako za posameznika kot za njegovo družinsko življenje. Meni, da mu je bila s tem, ko ni bil obveščen o vseh fazah nepremičninske izvršbe in ko ni mogel sodelovati na dražbi, kršena pravica do izjavljanja v postopku. Prav tako meni, da mu je bila kršena pravica do obrazložene sodne odločbe in da zgolj sklicevanje na zakonske določbe (192. člen ZIZ) ne zadošča za utemeljitev zaključka o pravilnosti in zakonitosti izročitve nepremičnine kupcema. Opozarja tudi, da se je predmetni postopek izvedel zelo hitro, da izvršba ni bila niti enkrat odložena, čeprav bi sodišče to lahko storilo tudi po uradni dolžnosti. Predlaga, da sodišče odloži izvršbo. Prav tako navaja, da želi izkoristiti svojo pravico po 210. členu ZIZ, torej da ostane v prodani hiši kot najemnik. Priglaša pritožbene stroške.

3. Kupca v odgovoru na pritožbo tej nasprotujeta in se zavzemata za njeno zavrnitev. Predlogu za ustanovitev najemnega razmerja nasprotujeta kot prepoznemu in neutemeljenemu z obrazložitvijo, da je bil dolžnik o pravicah iz 210. člena ZIZ poučen v sklepu o izvršbi, rok 60 dni od vročitve sklepa o izvršbi pa je že zamudil. Ob tem izpostavljata, da zahteva za najemno razmerje tudi pomembno vpliva na vrednost nepremičnine na dražbi. Nasprotujeta trditvam dolžnika, da je postopek potekal prehitro, saj je bila dražba izvedena eno leto in dva meseca po začetku postopka, kar je več kot 6 mesecev, kolikor znaša najdaljši možen odlog izvršbe po 74. členu ZIZ. Opozarjata, da odlog po izdaji odredbe o prodaji ni mogoč. Prav tako nasprotujeta trditvam, da je izvršba na nepremičnine nesorazmerna, in poudarjata, da dolžnik dolga v enem letu in dveh mesecih od začetka postopka ni poravnal, na nepremičnini pa ima vpisane še tri druge hipoteke in skupna višina glavnic znaša le malo manj kot znaša na dražbi dosežena kupnina. Zato je vprašljivo, ali bodo iz kupnine terjatve upnikov sploh v celoti poplačane. Menita, da poplačila tudi ni mogoče doseči z drugim sredstvom izvršbe, takega sredstva pa dolžnik (niti v pritožbi) ni predlagal. Nasprotujeta očitkom pritožbe v zvezi z nemožnostjo sodelovanja dolžnika pri dražbi, saj po 187. členu ZIZ dolžnik sploh ne more biti kupec in ne sme sodelovati na dražbi. Kot neutemeljeni nasprotujeta tudi dolžnikovi graji določenega 60-dnevnega roka za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Zahtevata povrnitev stroškov odgovora na pritožbo.

4. Ostali udeleženci postopka na pritožbo niso odgovorili.

5. Pritožba je utemeljena.

6. Ne držijo navedbe pritožbe, da dolžnik ni bil poučen o možnostih predlagati drugo sredstvo izvršbe po 169. členu ZIZ. Dolžnik je bil namreč tako v vodilni kot v pristopljeni zadevi v pravnem pouku sklepov o izvršbi skladno z določbami 169. člena ZIZ poučen o pravicah v zvezi s predlogom o dovolitvi izvršbe z drugim sredstvom izvršbe oziroma na drugi nepremičnini. Prav tako je bil skladno z določbami 71. člena ZIZ opozorjen na možnost odloga. Nobene od teh možnosti dolžnik, ki je bil v postopku vse do vložitve obravnavane pritožbe popolnoma pasiven, ni izkoristil in se tudi ni udeležil naroka, ki ga je zaradi njegovega zaslišanja po prejemu poročila centra za socialno delo razpisalo sodišče. Sicer pa dolžnik tudi v pritožbi ni navedel, s katerim drugim sredstvom oziroma predmetom izvršbe bi bilo mogoče uspešno doseči poplačilo upnikov.

7. Podatki spisa tudi ne potrjujejo očitkov dolžnika, da ni bil obveščen o dražbi, na kateri sta bili prodani njegovi nepremičnini, in da mu ni bil vročen sklep o domiku. Iz lastnoročno podpisanih vročilnic, ki se nahajajo v spisu, namreč izhaja, da je bila odredba o prodaji nepremičnine na 1. dražbi z dne 13. 1. 2023 dolžniku vročena 19. 1. 2023, sklep o domiku z dne 17. 3. 2023 pa 21. 3. 2023. Dolžnik pa trditev in dokazov, s katerimi bi izpodbil vsebino vročilnic kot javnih listin (prvi odstavek 224. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s 15. členom ZIZ), v pritožbi ni podal. 8. Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki o tem, da dolžnik ni mogel sodelovati na spletni javni dražbi. Na spletni javni dražbi lahko namreč aktivno sodelujejo le dražitelji, v 187. členu ZIZ pa je izrecno izključena možnost, da bi bil kupec in s tem dražitelj lahko dolžnik. Prav tako se pri spletni javni dražbi ne uporablja določba drugega odstavka 186. člena ZIZ, po kateri lahko dolžnik, če je na dražbi navzoč le en ponudnik, sodišču predlaga preložitev prodajnega naroka (prvi odstavek 188.a člena ZIZ).

9. Utemeljena pa je pritožbena graja, da dolžnik ni bil seznanjen s pravicami po 210. členu ZIZ.1 Na podlagi drugega odstavka 210. člena ZIZ, kot je bil z učinkom od 27. 3. 2021 spremenjen z Zakonom o spremembah in dopolnitvah Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ-M)2, mora namreč sodišče dolžnika v sklepu o izvršbi izrecno opozoriti na to, da mora dolžnik, ki kot lastnik stanuje v družinski stanovanjski hiši ali stanovanju, ki je predmet prodaje, predlog, da še tri leta od dneva prodaje dalje obdrži pravico do najema stanovanja, vložiti v šestdesetih dneh od prejema sklepa o izvršbi, če je dražbeni narok pred potekom tega roka, pa najkasneje do dražbenega naroka, sicer to pravico izgubi. Sodišče prve stopnje dolžnika niti v vodilni niti v pristopljeni zadevi v sklepih, s katerima je dovolilo izvršbo na dolžnikove nepremičnine in ki sta bila izdana po uveljavitvi novele ZIZ-M (22. 11. 2021 oziroma 16. 11. 2022), o tem ni poučilo, prav tako pa dolžniku takšnega pouka ni podalo pozneje v postopku.

10. Četudi je prodaja nepremičnine, ki je dolžnikov dom, utemeljena z varstvom pravic upnika, ki mu dolžnik ni prostovoljno izpolnil obveznosti, pa prodaja takšne nepremičnine pomembno posega v položaj dolžnika in v njegove ustavno varovane dobrine (lastnino, zasebnost, varnost). Prodaja nepremičnine, ki je dolžnikov dom, in posledična izselitev dolžnika lahko bistveno poslabša kvaliteto dolžnikovega življenja, mu oteži zadovoljevanje potreb ter ga prizadene v pravici do osebnega dostojanstva in varnosti iz 34. člena Ustave.3 Pravica do spoštovanja doma je posamezniku zagotovljena tudi v okviru 8. člena Evropske konvencije o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin (EKČP).4 Čeprav je dolžniku na podlagi 210. člena ZIZ priznana le začasna pravica do najema prodanega stanovanja oziroma stanovanjske hiše, v kateri živi (tj. v trajanju treh let), se z uveljavitvijo te pravice položaj dolžnika, ki bi se zaradi prisilne prodaje nepremičnine in posledične izselitve (lahko) znašel v eksistencialni stiski, bistveno olajša, zlasti pa se mu omogoči, da v tem obdobju najde trajnejšo rešitev svojega stanovanjskega problema.

11. Prav zaradi pomena pravice nadaljnjega prebivanja v prodanem stanovanju oziroma hiši in pomena seznanitve dolžnika s to pravico, zlasti pa z rokom, v katerem je treba pravico uveljaviti, je bil z novelo ZIZ-M drugi odstavek 210. člena ZIZ dopolnjen z določbo, da je treba dolžnika na to že v sklepu o izvršbi izrecno opozoriti.5 Sodišče prve stopnje, ki je takšen pravni pouk v sklepih o izvršbi opustilo, je dolžnika, ki je pravni laik in vse do vložitve obravnavane pritožbe v postopku ni bil zastopan po odvetniku, s tem prikrajšalo za možnost, da bi svojo pravico uveljavljal v zakonsko predpisanem roku. S tem pa mu je bila kršena tudi pravica do poštenega postopka in do enakega varstva pravic (22. člen Ustave). Dolžnik, ki je zaradi opustitve zakonsko predpisanega obveznega pravnega pouka zamudil v drugem odstavku 210. člena ZIZ določen 60-dnevni rok za vložitev predloga, da obdrži pravico do najema stanovanja, zaradi tega ne sme trpeti škodnih posledic in ne sme izgubiti pravice do uveljavljanja te pravice.6 Njegov šele v pritožbi podani predlog je zato treba šteti kot pravočasen, o njem pa bo moralo sodišče prve stopnje odločiti v nadaljevanju postopka.

12. Pravica dolžnika, da še tri leta po prodaji kot najemnik (z obveznostjo plačevanja najemnine za profitno stanovanje) stanuje v prodani stanovanjski hiši oziroma stanovanju, ki se ji kupec ne more upreti, pomeni bistveno omejitev lastninske pravice kupca. Dejstvo, da je dolžnik uveljavil pravico iz 210. člena ZIZ in da kupec, kljub temu da bo postal lastnik prodane nepremičnine, še do izteka treh let po prodaji v zvezi z njo ne bo mogel v polni meri prosto uresničevati svojih lastninskopravnih upravičenj, je zato okoliščina, ki lahko bistveno vpliva na odločitev za nakup, prav tako pa tudi, na kar v odgovoru na pritožbo utemeljeno opozarjata kupca, na ceno, za katero je kupec takšno nepremičnino pripravljen kupiti. Potencialni kupci morajo biti zato s takšnimi omejitvami seznanjeni pred dražbo, zaradi česar mora sodišče podatek o tem v sklopu navedbe pogojev prodaje navesti v odredi o prodaji, oziroma mora o tem, če se dražbeni narok izvede pred potekom 60 dni od vročitve sklepa o izvršbi dolžniku in lahko dolžnik predlog po 210. členu ZIZ poda do dražbenega naroka, dražitelje obvestiti najpozneje pred začetkom dražbe. Ker je v obravnavani zadevi dolžnik zaradi opustitve pravnega pouka pravico iz 210. člena ZIZ uveljavljal šele v pritožbi, sodišče prve stopnje o tem v predhodnem postopku ni moglo odločiti, prav tako pa o (morebitnem) obstoju takšne pravice dolžnika pred dražbo ni moglo seznaniti kupcev.

13. Po pojasnjenem je sodišče druge stopnje pritožbi ugodilo in sklep o izročitvi, prav tako pa tudi sklep o domiku in na prvi javni dražbi opravljeno prodajo dolžnikovih nepremičnin, razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). V tem bo moralo sodišče prve stopnje odločiti o dolžnikovem predlogu po 210. členu ZIZ in, če bo po preizkusu pogojev za prodajo nepremičnin ugotovilo, da so ti podani, ob upoštevanju zgoraj obrazloženega vnovič razpisati dražbo dolžnikovih nepremičnin.

14. Sodišče druge stopnje ob tem še dodaja, da je na podlagi določbe drugega odstavka 179. člena ZIZ, v skladu s katero se lahko zoper sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine poleg dolžnika pritoži vsak, ki ima pravico biti poplačan iz zneska, dobljenega s prodajo, treba sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine vročiti tudi zastavnim upnikom. Iz podatkov spisa izhaja, da je bil sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnin pred opravo javne dražbe vročen le dolžniku in izvršilnemu upniku, ne pa tudi zastavnim upnikom, katerih hipoteke so bile ob njegovi izdaji vknjižene pri nepremičninah dolžnikov (tem je bil sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnin vročen šele po izdaji izpodbijanega sklepa o izročitvi). Sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnin zato ob opravi dražbe (17. 3. 2023) še ni mogel postati pravnomočen, prodajo nepremičnine pa je dopustno opraviti šele po pravnomočnosti sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine (drugi odstavek 181. člena ZIZ).

15. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

1 Prvi in drugi odstavek 210. člena ZIZ določata: „Dolžnik, ki kot lastnik stanuje v prodani družinski stanovanjski hiši ali prodanem stanovanju, ima pravico stanovati v tej hiši oziroma stanovanju kot najemnik še tri leta od dneva prodaje dalje. Predlog, da obdrži pravico do najema stanovanja, mora dolžnik vložiti v 60 dneh od prejema sklepa o izvršbi, če je dražbeni narok pred potekom tega roka, pa najkasneje do dražbenega naroka, sicer to pravico izgubi, na kar ga sodišče opozori v sklepu o izvršbi.“ 2 Uradni list RS, št. 36-718/21 z dne 12. 3. 2021. 3 Prim. U-I-171//16-15, Up-793/16-25 z dne 11. 7. 2019, točki 15 in 16 obrazložitve. 4 Glej U-I-64/14-20 z dne 12. 10. 2017, točka 9 obrazložitve. 5 Predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o izvršbi in zavarovanju, EVA: 020-2030-0001, str. 22 in 53. 6 Prim. VSL sklep I Cp 1692/2020, VSRS sklep II Ips 297/2013, VSRS sodba in sklep VIII Ips 403/2009.