Jedro

Ogled nepremičnine je opravila tožena stranka sama. Njena dolžnost je bila preveriti vse okoliščine prodajane nepremičnine, od katerih je odvisna sklenitev prodajne pogodbe in z njimi seznaniti potencialnega kupca, torej najmanj vnaprej pojasniti, da bo soglasje CSD za prodajo potrebno, če ne že priskrbeti predhodno soglasje vnaprej. Tožeča stranka je pripravila le osnutek kupoprodajne predpogodbe, storitev je le delno opravljena in je zato tožeča stranka upravičena le do 0,5% provizije oziroma do 1/4 tistega, kar je toženi stranki zaračunala.

Izrek

Pritožba se zavrne in v izpodbijanem (zavrnilnem) delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo odločilo, da je dolžan toženec plačati tožeči stranki za opravljeno storitev po pogodbi o posredovanju pri nakupu nepremičnine znesek 75.000,00 SIT, tožbeni zahtevek za plačilo nadaljnjih 375.000,00 SIT pa je zavrnilo. Glede pravdnih stroškov je odločilo, da jih je dolžna tožena stranka povrniti tožeči stranki v višini 11.298,21 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe do plačila.

Zoper zavrnilni del sodbe se pritožuje tožeča stranka po pooblaščencu. Pritožba pritrjuje sodišču prve stopnje, da je upravičena do zahtevka za plačilo pogodbene provizije od tožene stranke, pritožuje pa se zaradi višine prisojenega zneska. Navaja, da je šla v to pravdo v mnogočem iz načelnih razlogov, ker je potrebno v to sfero uvesti red. V zvezi s tem navaja, da nepremičninske agencije opravljajo določeno delo, za kar stranke, ki te agencije rabijo, zavestno podpišejo pogodbo, ko pa stranke dobijo kupca za svojo nepremičnino, rade ugotovijo, da jim je posrednik odveč. Poudarja, da je spravljanje v stik potencialne kupce in prodajalce nepremičnin dejavnost pridobitnega značaja. V okvir te dejavnosti sodijo administrativna, tehnično-strokovna ter premoženjskopravna opravila in naloge. Posamezni nepremičninski posli vsebujejo vse aktivnosti pri vzpostavljanju stika med naročnikom in tretjo osebo, kot tudi sodelovanje pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov. Po mnenju pritožbe bi se moralo sodišče prve stopnje potem, ko je bila prva sodba razveljavljena, ravnati po navodilih višjega sodišča v sklepu z dne 13.12.2005 in se opredeliti le glede odločilnih dejstev, od katerih je odvisna utemeljenost zahtevka. To pomeni le glede obstoja obveznosti, ki nastanejo v zvezi s skupnim premoženjem zakoncev. Slednje je sicer sodišče ugotovilo, vendar pa je v nadaljevanju postopek vodilo v smer, ki je tožeča stranka ni predvidela, saj se je spustilo v ugotavljanje utemeljenosti višine provizije, ki jo je za opravljeno storitev posredovanja zahtevala tožeča stranka. Pri tem pa ji ni dalo možnosti, da bi se o tej okoliščini izjavila, zato je s tem kršilo določbe Zakona o pravdnem postopku (ZPP) o materialnem procesnem vodstvu. Tožeča stranka se ne strinja z načinom, na katerega je sodišče ocenjevalo, ali je izpolnila svoje pogodbene obveznosti ali ne. Vse kar je bila dolžna storiti, je vse do prekinitve sodelovanja s strani tožene stranke tudi vestno izpolnjevala. Aktivnosti agenta so bile predstavljene v poročilu o delu, ki je bilo priloženo tožbi. V zvezi z očitkom, da ni bila prisotna pri ogledu nepremičnine v A., pojasnjuje, da je bila tožeča stranka pripravljena in zmožna spremljati zakonca M. pri preverjanju dejanskega stanja nepremičnine, vendar, da so se na kraju srečanja sporazumeli, da si bosta zakonca sama ogledala nepremičnino in to sta po prejemu vseh podatkov in kontaktnih številk kasneje tudi storila. Potrdilo o ogledu pa je tožena stranka nedvomno podpisala. Splošni pogoji ne določajo neposredne prisotnosti posrednika pri ogledu skupaj oziroma hkrati z naročiteljem. Še posebej pa tožeča stranka nasprotuje ugotovitvam v zvezi s preverjanjem pravnega stanja nepremičnine. Če tožeča stranka ne bi preverila lastništva nepremičnine, kako bi potemtakem vedela, da je lastnik oseba, postavljena pod skrbništvo. Nepremičninska agencija ni dolžna priskrbeti soglasja Centra za socialno delo v primeru odtujitve varovančeve nepremičnine. Tožeča stranka je lastnico in njeno skrbnico obveščala in usmerjala pri pridobivanju dovoljenja za prodajo. Takega soglasja sama niti ne more pridobiti, temveč lahko to stori le varovančev zakoniti zastopnik oziroma skrbnik. V zvezi z očitkom o tem, da ni sodelovala pri pogajanjih za sklenitev pogodbe s prodajalcem, pa tožeča stranka navaja, da je bil razlog za to na strani tožene stranke, ki je s tožečo stranko po sestavi predpogodbe prekinila vse stike in je o nadaljnjem poteku nakupa ni pravočasno obvestila. Pritožba še meni, da ji je neupravičeno sodišče priznalo za opravljeno storitev le 1/6 obračunane provizije, saj je to povsem neustrezno razmerje, ki ga sodišče niti ni obrazložilo. Dogovorjena 2% provizija je bila povsem običajna in v skladu s pravili Združenja za poslovanje z nepremičninami pri GZS. Za pridobitev pravice zahtevati plačilo provizije je bistven trenutek sklenitve kupoprodajne pogodbe. Opozarja še, da pogodba o posredovanju določa, da ima posrednik pravico do provizije, tudi če ne opravi vseh storitev iz 1.čl. pogodbe iz razloga na strani naročitelja. Sodišče pa je tudi spregledalo, da se na 2% provizijo obračuna davek na dodano vrednost po takrat veljavni splošni 19% stopnji.

Tožena stranka je podala obširen odgovor na pritožbo, v katerem odgovarja na posamezne, zgoraj povzete pritožbene navedbe tožeče stranke, jih zavrača kot neutemeljene in predlaga naj pritožbeno sodišče pritožbo zavrne.

Pritožba ni utemeljena.

Tožeča stranka je tožbeni zahtevek utemeljevala na dveh dejanskih in pravnih podlagah. Prvo podlago so predstavljale trditve, da naj bi toženec kršil pogodbo o posredovanju pri nakupu nepremičnine, s tem ko je tretji osebi (svoji ženi) posredoval podatke o določenih nepremičninah, zaradi česar naj bi bila tožeča stranka na podlagi 5.čl. pogodbe upravičena do pogodbene kazni v višini 3% cene nepremičnine, drugo podlago pa so predstavljale trditve, da je na osnovi sklenjene pogodbe s tožencem prodajno pogodbo za stanovanje sklenila toženčeva žena, kar pomeni, da je bila pogodba o posredovanju realizirana in zato tožeča stranka upravičena do 2% provizije iz 3.čl. pogodbe skupaj z 20% DDV. Toženec se je tožbenemu zahtevku upiral po obeh podlagah: pogodbe naj ne bi kršil, ker je vse podatke o nepremičnini njegovi ženi osebno posredovala delavka tožeče stranke in ne on sam, v zvezi z zahtevano provizijo pa je trdil, da tožeča stranka ni izpolnila svojih obveznosti po pogodbi, kot je bilo to pričakovati od posrednika, temveč le del opravil in zato ni upravičena do celotne provizije. Slednje je natančneje argumentiral pod točko 4.4 odgovora na tožbo. Prvostopenjsko sodišče je ob prvem odločanju tožbeni zahtevek zavrnilo na podlagi ugotovitve, da toženec podatkov ni posredoval tretji osebi, temveč naj bi bila to tožeča stranka sama, tožbeni zahtevek po drugi podlagi pa je zavrnilo zato, ker toženec ni sklenil nobene pogodbe za nakup nepremičnine in v posledici tega naj ne bi bil dolžan plačati tožeči stranki provizijo. Ta odločba je bila s sklepom Višjega sodišča v K. z dne 13.12.2005 razveljavljena zaradi nezanesljivega zaključka sodišča, da toženec ni bil kupec stanovanja (skupaj z zakonsko partnerko), v sklepu pa je bilo tudi izrecno poudarjeno, da je bil pretežni in bistveni del trditev tožene stranke tako pred pravdo kot pred prvostopenjskim sodiščem in v odgovoru na tožbo usmerjen v to, da tožeča stranka svojega dela obveznosti po pogodbi ni opravila tako kot bi morala in zato do plačila (celotne) provizije ni upravičena. Iz zapisnika o poteku nove glavne obravnave izhaja, da se je na njej med drugim razpravljalo tudi o tem, ali je tožeča stranka svojo pogodbeno obveznost izpolnila ali ne, saj je tožena stranka konkretno navajala pomanjkljivosti opravljene storitve. Zato očitek tožeče stranke v pritožbi, da je sodišče vodilo postopek v smer, ki je tožeča stranka ni predvidela, da ji sodišče ni dalo možnosti, da bi se o okoliščini v zvezi z višino provizije izjavila in da je zato kršilo določbe ZPP, ni razumljiv.

Podlaga zahtevku tožeče stranke je pogodba o posredovanju pri nakupu nepremičnine št. 0802 z dne 07.12.2002 in njej priloženi splošni pogoji poslovanja, zato je odveč tudi utemeljevanje pritožbe, zakaj so nepremičninski posredniki upravičeni do plačila za svoje delo. To plačilo je bilo v konkretnem primeru dogovorjeno v višini 2% od nakupne pogodbene cene nepremičnine. Storitev, ki se jo je posrednik za to provizijo zavezal opraviti pa po pogodbi obsega naslednje storitve: 1. preverjanje dejanskega stanja nepremičnine (ogled nepremičnine), 2. preverjanje pravnega stanja lastništva nepremičnine in morebitnih pravic tretjih (na primer hipoteke), 3. posredovanje pri pogajanjih za sklenitev pogodbe in 4. priprava pogodbe o prodaji.

Po izvedenem dokaznem postopku pa je sodišče ugotovilo, da teh obveznosti tožeča stranka ni (v celoti) izpolnila. Ogled nepremičnine v A. je opravila tožena stranka sama, kar je sodišče ugotovilo na podlagi izpovedbe zaslišanih prič. Pritožbena trditev, da naj bi se pravdni stranki na kraju samem sporazumeli, da si bosta zakonca sama ogledala nepremičnino, je v nasprotju z izpovedbo priče F.M. - toženčeve žene, ki je povedala, da predstavnica tožeče stranke ni imela časa, da bi jih peljala po ogledu stanovanja v P. še v A. in jim je zato dala le naslov in telefonske številke, da so se v A. težko znašli in so zato morali ponovno klicati prodajalko, ki jih je usmerila pri iskanju stanovanja, da so se po ogledu stanovanja odločili za nakup in o tem drugi večer seznanili prodajalko, naslednjega dne pa še tožečo stranko. Prodajalka M.D. je tako izpovedbo potrdila, pojasnila, da so ji s strani tožeče stranke povedali, da se bo nekdo oglasil pri njej, da njih ne bo zraven in da se je takrat čudila, ker je stanovanje težko najti zaradi razpršenih hišnih številk, da ji je takrat zaposlena pri tožeči stranki odgovorila, da njih ne bo, ker ne utegnejo in da potencialni kupci vedo, kje je to. Potrdila je tudi, da sta toženec in žena imela težave pri iskanju stanovanja, ker nista našla poti, da sta jo zato večkrat klicala in jih je morala usmerjati ter jima iti naproti. Drži sicer, da v splošnih pogojih ni izrecno zapisano, da mora nepremičninski posrednik ogled nepremičnine opraviti skupaj oziroma hkrati z naročiteljem, vendar je logično, da narava posredniške pogodbe to zahteva (to je sedaj na primer izrecno določeno v 8.alineji 2.tč. 2.odst. 15.čl. Zakona o nepremičninskem posredovanju - ZNPosr - Ur.l. RS, št. 42/2003).

Da je bila prodajalka tista, ki je bila dolžna pridobiti za sklenitev prodajne pogodbe soglasje Centra za socialno delo je sicer razumljivo, vendar se v pogodbenem razmerju med toženo in tožečo stranko slednja ne more na to sklicevati. Njena dolžnost je bila preveriti vse okoliščine prodajane nepremičnine, od katerih je odvisna sklenitev prodajne pogodbe in z njimi seznaniti potencialnega kupca, torej najmanj vnaprej pojasniti, da bo soglasje CSD za prodajo potrebno, če ne že priskrbeti predhodno soglasje vnaprej, torej vse to, kar je v konkretnem primeru bilo storjeno šele potem, ko sta bila tožena stranka in prodajalka že v kontaktu (in je prodajalka najprej priskrbela predhodno in nato še končno soglasje CSD). Vse to je zapletlo sklenitev pogodbe, saj, kot je prodajalka pri zaslišanju povedala, niti ni vedela, da potrebuje soglasje CSD, temveč je menila, da zadostuje le odločba o imenovanju skrbnika in da je tožeča stranka na to ni opozorila (primerjaj 3., 4. in 10. alinejo 2.tč. 2.odst. 15.čl. ZNPosr).

Kot je dalje ugotovilo sodišče, je tožeča stranka pripravila le osnutek kupoprodajne predpogodbe, s katero pa se tožena stranka ni v celoti strinjala, ker je vsebovala tudi določbo, da pogodbeni stranki soglašata, da je s podpisom predmetne predpogodbe družba A. d.o.o. opravila svojo pogodbeno obveznost. Tožeča stranka trditve tožene stranke o tem ni prerekala, kot tudi ne tega, da je bila prav ta pogodbena klavzula razlog, da se je v nadaljevanju tožena stranka pogajala s prodajalcem stanovanja neposredno, ker tožeča stranka pripomb tožene ni hotela upoštevati, temveč je vztrajala na podpisu predpogodbe v obliki, kot jo je sestavila in na takojšnjem plačilu provizije. Zato za obravnavani primer ni mogoče uporabiti 2.tč. 3.čl. pogodbe, ki določa, da ima posrednik pravico do provizije, čeprav ne opravi vseh storitev iz razloga na strani naročitelja. Za sklenitev pogodbe mimo tožeče stranke sta se namreč prodajalec in kupec dogovorila zaradi nestrinjanja z vsebino s strani tožeče stranke pripravljene predpogodbe. Ta je zavezovala tudi toženo stranko do tožeče stranke, čeprav slednja storitve ni opravila tako kot bi jo morala in je temu tožena stranka pravočasno oporekala (nenavzočnost pri ogledu, odsotnost ustreznega predhodnega soglasja CSD). Prvostopenjsko sodišče je tako prepričljivo ugotovilo, da je bila storitev le delno opravljena in da je zato tožeča stranka upravičena le do 0,5% provizije oziroma do 1/4 tistega, kar je toženi stranki zaračunala.

Neutemeljena je pritožba tudi v zvezi z zavrnjenim tožbenim zahtevkom za plačilo DDV, torej nadaljnih 19% oziroma 20% na v pogodbi določeno provizijo. Kot je to obrazložilo že sodišče prve stopnje, mora podjetje po Zakonu o varstvu potrošnikov za blago oziroma storitve, ki jih ponuja, vidno označiti ceno, ki vključuje davek na dodano vrednost. V obravnavanem primeru je iz pogodbe jasno, da je naročitelj dolžan posredniku plačati provizijo v višini 2% od nakupne pogodbene cene (1.odst. 3.čl. pogodbe). Zapis v 5.odst. istega člena, da se na provizijo iz tega člena obračuna davek na dodano vrednost po splošni 19% stopnji je zavajujoč, ker ni definirano, v breme koga se DDV obračuna (v breme posrednika ali naročitelja) kot tudi zato, ker gre za zapis, ki je povsem ločen od tistega dela pogodbe, v katerem je določena cena za opravljeno storitev. Nenazadnje pa ZNPosr v 5.čl. maksimira najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje na 4% (kot je bilo tudi v obravnavanem primeru, le da je bilo razpršeno 2% na kupca, 2% na prodajalca), kar pomeni, da naročnika ne more dodatno bremeniti še DDV, za katerega plačilo je po Zakonu na dodano vrednost zavezan posrednik.

Pritožbeno sodišče je iz navedenih razlogov pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353.čl. ZPP).