Jedro

1. Stanovanja, ki se nahajajo v zgradbah, ki so kulturni spomeniki v družbeni ali javni lastnini, so glede upravičenja do nakupa po 117. členu Stanovanjskega zakona v omejenem prometu. Če ni soglasja pristojne strokovne organizacije za prodajo takšnega stanovanja, ga ni mogoče odtujiti. V primeru, če bivši stanodajalec utemeljeno odkloni prodajo stanovanja upravičencu za nakup, mu mora omogočiti nakup drugega primernega stanovanja (129. čl. SZ). 2. Revizijski očitek po čl. 354/2-2, ker je v senatu pritožbenega sodišča sodeloval sodnik, ki je sodeloval tudi pri izdaji sodbe sodišča prve stopnje, ki je bila razveljavljena.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval od tožene stranke, da mora z njim skleniti prodajno pogodbo za stanovanje. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Tožeča stranka proti takšni sodbi vlaga revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter zmotne uporabe materialnega prava in predlaga naj jo revizijsko sodišče spremeni tako, da bo tožbenemu zahtevku ugodeno, ali pa sodbi nižjih sodišč razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje. Odlok Občine Sežana, na katerem temelji odločitev, je bil sprejet po vložitvi vloge za odkup stanovanja in po vložitvi tožbe. Sodišče bi moralo upoštevati predpise, ki so veljali tedaj, ko je bila podana vloga za odkup stanovanja. Odklonitev sklenitve prodajne pogodbe je predpisana v določbah 128. in 129. člena stanovanjskega zakona, vendar pa tu ni omenjeno, da bi odkup stanovanja lahko preprečevali tudi drugi zakoni. Sicer pa ne gre za kulturni spomenik, temveč za stanovanje, na katerem je bila pridobljena stanovanjska pravica. Ker v zakonu ni določeno, kaj se šteje za spomenik ali znamenitost, je vsako stanovanje, ki ni kot tako določeno, v pravnem prometu. Revizija sodišču tudi očita, da je v senatu pritožbenega sodišča sodeloval sodnik, ki je sodeloval tudi pri izdaji sodbe sodišča prve stopnje, ki je bila razveljavljena.

Tožeča stranka na revizijo ni odgovorila, Javni tožilec Republike Slovenije pa se o njej ni izjavil (3. odstavek 390. člena ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Iz dejanskih ugotovitev, sprejetih na nižjih stopnjah sledi, da sporno stanovanje sodi v kompleks starih lipiških objektov (kompleks Lipica - krajinski park z osnovno čredo). Ta je po odloku Skupščine občine Sežana o razglasitvi naravnih znamenitosti in kulturnih spomenikov na območju občine Sežana (Uradne objave 13/92 z dne 17.4.1992) razglašen kot območje kulturnih spomenikov in naravnih znamenitosti. Navedeni kompleks, v okviru katerega je tudi sporno stanovanje, je bil razglašen za kulturnozgodovinski spomenik šele po uveljavitvi stanovanjskega zakona in že potem, ko je tožeča stranka podala vlogo za odkup stanovanja in po vložitvi tožbe.

Ob takšnem dejanskem stanju pa je materialno pravo z zavrnitvijo tožbenega zahtevka na odkup stanovanja bilo pravilno uporabljeno. Odtujevanje spomenikov ali znamenitosti iz družbene in javne lastnine, vključno s stanovanji, ki se nahajajo v zgradbi, ki je kulturni spomenik, je urejeno z zakonom o naravni in kulturni dediščini (Uradni list RS, št. 1/81 - 26/92). Po tem zakonu takšno odtujevanje ni dopustno, vendar pa je ob soglasju pristojne strokovne organizacije mogoče odtujiti stanovanje, ki je v zgradbi, ki je kulturni spomenik, pod pogojem, če raba stanovanja ni v nasprotju s spomeniškimi vrednotami zgradbe (2. in 3. odstavek 4. člena zakona o spremembah zakona o naravni in kulturni dediščini - Uradni list RS, št. 26/92). Upoštevaje dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, ki jih je sprejelo tudi pritožbeno sodišče in s pritožbo niti niso bile izpodbijane, obvelja ugotovitev, da takšnega soglasja ni, zaradi česar spornega stanovanja ni mogoče odtujiti.

Upravičenje do nakupa stanovanja po pogojih stanovanjskega zakona je imel tisti, ki je ob uveljavitvi zakona bil imetnik stanovanjske pravice (117. člen). Upravičenje se je lahko realiziralo z nakupom stanovanja, na katerem je imel upravičenec stanovanjsko pravico, ali pa z nakupom drugega primernega stanovanja, katerega mora omogočiti bivši stanodajalec (129. člen stanovanjskega zakona). Stanovanjski zakon res ne omenja, da lahko stanodajalec odkloni prodajo stanovanja, na katerem je obstajala stanovanjska pravica, tudi v primeru, če tako določa drug zakon. Zato nastopi vprašanje, v kakšnem razmerju so glede lastninjenja stanovanj določbe stanovanjskega zakona in zakona o naravni in kulturni dediščini. Stanovanja, ki se nahajajo v zgradbah, ki so kulturni spomeniki v družbeni ali javni lastnini, so namreč po že povedanem le v omejenem pravnem prometu. Upravičenje do nakupa stanovanja se praviloma realizira s sklenitvijo prodajne pogodbe, v primeru odklonitve prodaje pa se ta pravica uveljavlja v pravdnem postopku s tožbo. Če je bila odklonitev neupravičena, je sklenitev prodajne pogodbe naložena s sodbo. Vendar pa mora biti predmet obveznosti dopusten, da je obveznost veljavna. Nedopustnost predmeta obveznosti v sklenitveni fazi ima za posledico ničnost pogodbe (47. člen ZOR) v izpolnitveni pa avtomatično razveljavitev pogodbe (137. in 354. člen ZOR). Zato tudi s sodbo ni mogoče naložiti obveznosti, katere predmet ni dopusten. Stališče pritožbenega sodišča, da s sodbo ni mogoče naložiti obveznosti, katere predmet ni v pravnem prometu, je zato po presoji revizijskega sodišča pravilno.

Zakon o naravni in kulturni dediščini (Uradni list RS, št. 1/81 - 8/90) ni posebej omenjal stanovanj, ki so v zgradbah, ki so kulturni spomeniki. Takšna stanovanja pa izrecno omenja zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o naravni in kulturni dediščini (Uradni list RS, št. 26/92 - 4. člen), ki je bil sprejet po uveljavitvi stanovanjskega zakona. Stanovanjski zakon je v določbah o privatizaciji stanovanj glede na zakon o naravni in kulturni dediščini kasnejši, vendar splošen predpis. Privatizacija stanovanj spada v segment lastninjenja družbene lastnine. Vendar pa namen lastninjenja ne more biti privatizacija naravne in kulturne dediščine. Zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o naravni in kulturni dediščini pa je v razmerju do stanovanjskega zakona sicer kasnejši, vendar pa specialnejši zakon, saj se v svojem 4. členu izrecno nanaša na odtujevanje stanovanjskih hiš, stanovanj, oziroma stanovanjskih prostorov. Zato v tem primeru prihaja v poštev načelo, da je kasnejši specialnejši zakon močnejši od prejšnjega, ki je bil splošne narave. Odklonitev soglasja pristojne organizacije za pravni promet s stanovanjem, ki je v zgradbi, opredeljeni kot spomenik, narekuje direktno uporabo določbe 2. in 3. odstavka 4. člena zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o kulturni in naravni dediščini.

Ustava Republike Slovenije v svojem 5. členu nalaga državi, da (med drugim) skrbi za ohranjanje naravnega bogastva in kulturne dediščine. Prav to posebno varstvo naravne in kulturne dediščine povzdignjeno v ustavno načelo, je tudi razlog za omejenost pravnega prometa s stanovanji, ki se nahajajo v zgradbah, ki so kulturni spomeniki. Zato so določbe zakona o naravni in kulturni dediščini, ki opredeljujejo prehajanje kulturnih spomenikov iz družbene lastnine v zasebno in odloka Skupščine občine Sežana o razglasitvi naravnih znamenitosti in kulturnih spomenikov na območju občine Sežana, prisilne narave in sestavni del javnega reda Republike Slovenije. Takšna pravna narava omenjenih določb pa seveda toliko bolj narekuje, da se v konkretnem primeru uporabljajo, čeprav so bile uveljavljene po uveljavitvi stanovanjskega zakona.

Sicer pa sodišče druge stopnje utemeljeno opozarja na uporabo določbe 129. člena stanovanjskega zakona. V primeru, če bivši stanodajalec utemeljeno odkloni prodajo stanovanja upravičencu za nakup, mu mora omogočiti nakup drugega primernega stanovanja. Stanovanjski zakon predvideva različno možnost realizacije pravice do nakupa stanovanja za posamezne upravičence. Zato v obravnavanem primeru odlok Skupščine občine Sežana o razglasitvi naravnih znamenitosti in kulturnih spomenikov na območju občine ne posega v pridobljene pravice tožnika po stanovanjskem zakonu, saj njegovo upravičenje do nakupa drugega primernega stanovanja ni okrnjeno.

Revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava torej ni podan. Glede uveljavljenega revizijskega razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka pa se revizijska trditvena podlaga sklicuje na dejstvo, da je sodišče druge stopnje odločalo v senatu, v katerem je bil sodnik, ki je na prvi stopni sodeloval tudi pri izdaji sodbe, ki je bila kasneje razveljavljena. Po vsebini torej revizija uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 2. točke 2. odstavka 354. člena ZPP. Pri izdaji sodbe naj bi sodeloval sodnik, ki bi moral biti po zakonu izločen (5. točka 71. člena ZPP). Vendar pa je revizijska graja v tej smeri neutemeljena. Pritožbeno sodišče namreč glede na določbe 348. člena ZPP odloča o pritožbi proti sodbi, izdani na prvi stopnji. Pri izdaji sodbe sodišča prve stopnje, s katero je bil tožbeni zahtevek zavrnjen, pa ni sodeloval nobeden od sodnikov, ki so reševali pritožbo tožeče stranke proti tej sodbi, zato je bilo treba revizijo zavrniti kot neutemeljeno (393. člen ZPP).