Jedro

Obvezna sestavina najemne pogodbe je po prvem odstavku 41. člena SZ med drugim tudi navedba imena in priimka oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljali stanovanje. Zato upoštevanje te zakonske določbe ne pomeni razširjujoče razlage prvega odstavka 56. člena SZ, po katerem mora lastnik stanovanja, če najemnik stanovanja umre, skleniti najemno pogodbo z zakoncem najemnika ali osebo, s katero je najemnik živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, navedenih v najemni pogodbi.

Pravica ožjega družinskega člana iz prvega odstavka 56. člena SZ do sklenitve najemne pogodbe z lastnikom stanovanja po smrti najemnika, ne pomeni apriornega upravičenja. Ne zadostuje samo dejstvo, da je bil ožji družinski član naveden v najemni pogodbi, ampak je moral skupaj z najemnikom tudi uporabljati stanovanje. Pravilni so torej razlogi obeh sodišč, da morata biti izpolnjena kumulativno oba pogoja.

Izrek

Revizija proti odločitvi o zahtevku iz tožbe (točka 2 sodbe sodišča prve stopnje) se zavrže, v preostalem delu pa se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sodbo in sklepom odločilo, da se zahtevka iz tožbe in nasprotne tožbe združita v skupno obravnavanje (izrek pod točko 1), da se morajo vsi toženci v roku 60 dni izseliti iz spornega stanovanja in ga prostega oseb in stvari izročiti tožnicama (izrek pod točko 2), da se zavrne presežni tožbeni zahtevek za izselitev v krajšem, 30 dnevnem roku (izrek pod točko 3), da se ne dovoli subjektivna sprememba nasprotne tožbe za sklenitev najemne pogodbe s prvotoženko (izrek pod točko 4), da se zavrne nasprotni tožbeni zahtevek za sklenitev najemne pogodbe za sporno stanovanje med tožnicama in drugotožencem kot najemnikom (izrek pod točko 5), odločilo pa je tudi o pravdnih stroških (izrek pod točko 6). Vseh pet tožencev je vložilo pritožbo proti sodbi sodišča prve stopnje, ki je pritožbo četrtotoženke in petotoženca zavrglo kot prepozno in je postal ta sklep pravnomočen brez pritožbe. Pritožbo prvih treh tožencev proti sodbi sodišča prve stopnje je pritožbeno sodišče zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijani del sodbe prve stopnje.

Prvi trije toženci v pravočasni reviziji proti sodbi sodišča druge stopnje uveljavljajo revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlagajo tako spremembo izpodbijane sodbe, da se tožbeni zahtevek zavrne, ugodi pa primarnemu ali podrednemu nasprotnemu tožbenemu zahtevku prvotoženke in drugotoženca. Po mnenju revizije prvi odstavek 56. člena Stanovanjskega zakona (Ul. RS št. 18/91-I, 21/94, 23/96; v nadaljevanju: SZ) določa, da je pogoj za dolžnost lastnika skleniti najemno pogodbo po smrti najemnika z enim njegovih ožjih družinskih članov le, da so ti navedeni v najemni pogodbi. Zato gre pri zahtevi, da morajo ožji družinski člani z najemnikom tudi stalno skupno prebivati v stanovanju, za širjenje jasne zakonske določbe. Revizija meni, da je taka razlaga posledica prejšnje stanovanjske zakonodaje, vendar novi SZ ne pozna več definicije uporabnika in instituta prenehanja stanovanjskega razmerja zaradi neuporabe. Sedaj ni več pomembno, ali najemnik in uporabniki v stanovanju ves čas bivajo. Sklicevanje na 41. člen SZ je neutemeljeno. Stalna fizična prisotnost uporabnikov se ne zahteva tudi glede na novelirani 39. člen SZ. Tolmačenje obeh sodišč pomeni, da bi lahko imel lastnik neomejeno pravico nadzora nad življenjem najemnikov. Revidenti poudarjajo svoje stališče, da gre v njihovem primeru, ko je sin najemnika (oče in mož revidentov) umrl eno leto pred najemnikom, za pravno praznino, torej za tako situacijo, ki v zakonu ni urejena, zaradi česar je treba uporabiti analogijo. Vsi trije toženci so navedeni v najemni pogodbi kot uporabniki stanovanja, stanovanje so občasno, vendar redno uporabljali in niso imeli namena stalne izselitve, saj so v Nemčiji le začasno. Sodišče druge stopnje je dejansko uporabo stanovanja napačno opredelilo kot skupno življenje z najemnikom, sicer pa SZ ne določa niti dejanske uporabe, niti skupnega življenja. Sodišče glede trajanja uporabe ni dovolj natančno opredelilo pogojev za sklenitev najemne pogodbe, tudi stanovanjske potrebe niso konkretizirane, niti pravno utemeljene. Zato je zmotno stališče, da novelirani četrti odstavek 24. člena Zakona o denacionalizaciji (Ul. RS št. 27/91-I do 65/98; v nadaljevanju: ZDen) na ta spor nima nobenega vpliva, saj je pravica do povrnitve vlaganj povezana s pravico do odpovedi najemne pogodbe.

Revizija je bila vročena tožnicama, ki nanjo nista odgovorili, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju: ZPP/77).

Revizija ni dovoljena v delu, v katerem izpodbija odločitev o tožbenem zahtevku (izrek pod točko 2 sodbe prve stopnje), v preostalem delu pa ni utemeljena.

Glede na prehodno določbo prvega odstavka 498. člena novega Zakona o pravdnem postopku (Ul. RS št. 26/99) je revizijsko sodišče v tej pravdni zadevi uporabilo določbe ZPP/77. Spori, v katerih se tožbeni zahtevek glasi na izselitev iz stanovanja, so premoženjskopravne narave. Ker se tožbeni zahtevek ne glasi na denarno terjatev, je v takih sporih na podlagi drugega odstavka 382. člena ZPP/77 revizija dovoljena le, če vrednost spornega predmeta, ki jo je tožnik navedel v tožbi, presega 80.000,00 SIT. Kadar je pravica do revizije odvisna od ocene vrednosti spornega predmeta, mora po drugem odstavku 186. člena ZPP/77 tako oceno tožnik navesti že v tožbi. Če tega ne stori, si ne zagotovi pravice do revizije. Toženec ima možnost reagirati na izostanek ocene vrednosti spora in s tem zagotoviti pravico do revizije, vendar mora to storiti v samem odgovoru na tožbo ali glede na tretji odstavek 40. člena ZPP/77 najkasneje na pripravljalnem naroku, če tega ni bilo, pa na prvem naroku za glavno obravnavo pred začetkom obravnavanja glavne stvari. V obravnavani zadevi toženci niso niti v odgovoru na tožbo niti na prvem naroku za glavno obravnavo 9.4.1998 ugovarjali izostanku ocene vrednosti spora o tožbenem zahtevku. V nasprotni tožbi je drugotoženec ocenil le vrednost svojega nasprotnega tožbenega zahtevka. Zato revizija tožencev proti odločitvi o tožbenem zahtevku ni dovoljena.

Revizijsko sodišče ugotavlja, da se v obravnavani zadevi materialnopravni razlogi ugoditve izpraznitvenemu tožbenemu zahtevku in zavrnitve nasprotnega tožbenega zahtevka za sklenitev najemne pogodbe v pretežni meri prepletajo in jih je zato v takem obsegu pri odločanju glede dovoljenega dela revizije tudi obravnavalo. Ni pa posebej obravnavalo ugovora o potrebnem upoštevanju noveliranega četrtega odstavka 24. člena ZDen, saj so s tem ugovorom toženci utemeljevali izpodbijanje odločitve o tožbenem zahtevku. Kljub temu revizijsko sodišče pripominja, da so revidenti prezrli, da se tožbeni zahtevek glasi na njihovo izselitev in ne na odpoved najemne pogodbe, saj take pogodbe s tožnicama niso sklenili in so se prav zato odločili za vložitev nasprotne tožbe za sklenitev najemne pogodbe z drugotožencem. Na to jih je na kratko, pa čeprav le v oklepaju, opozorilo že sodišče druge stopnje na četrti strani svoje sodbe.

Obvezna sestavina najemne pogodbe je po prvem odstavku 41. člena SZ med drugim tudi navedba imena in priimka oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljali stanovanje. Zato upoštevanje te zakonske določbe ne pomeni razširjujoče razlage prvega odstavka 56. člena SZ, po katerem mora lastnik stanovanja, če najemnik stanovanja umre, skleniti najemno pogodbo z zakoncem najemnika ali osebo, s katero je najemnik živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, navedenih v najemni pogodbi.

Izostanek zapisa v tej zakonski določbi, da morejo ožji družinski člani skupaj z najemnikom tudi dejansko uporabljati stanovanje, glede na prej povzeto obvezno sestavino najemne pogodbe nima takega pomena, kot ga želi doseči revizija, da torej za njihovo pravico skleniti najemno pogodbo zadostuje dejstvo, da so bili navedeni v najemni pogodbi, ki jo je sklenil sedaj že pokojni tast oziroma stari oče tožencev. Zato se revizijsko sodišče strinja z razlogi sodišča druge stopnje (ki upoštevajo tudi že sprejeto sodno prakso), da pravica ožjega družinskega člana iz prvega odstavka 56. člena SZ do sklenitve najemne pogodbe z lastnikom stanovanja po smrti najemnika, ne pomeni apriornega upravičenja. Ne zadostuje samo dejstvo, da je bil ožji družinski član naveden v najemni pogodbi, ampak je moral skupaj z najemnikom tudi uporabljati stanovanje. Pravilni so torej razlogi obeh sodišč, da morata biti izpolnjena kumulativno oba pogoja. Tako kot sodišče druge stopnje tudi revizijsko sodišče v noveliranem tretjem odstavku 39. člena SZ ne vidi utemeljitve stališča tožencev o drugačni vsebini prvega odstavka 56. člena SZ.

Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da toženci niso dejansko uporabljali spornega stanovanja, je posebej poudarilo, da se ni ukvarjalo z vprašanjem, ali toženci spadajo v krog tistih ožjih družinskih članov, ki jim gre pravica iz prvega odstavka 56. člena SZ. Ob takem izhodišču se s tem vprašanjem tudi ni ukvarjalo sodišče druge stopnje. Zato revizijsko sodišče ni obravnavalo tistih revizijskih trditev, ki se nanašajo na zatrjevano pravno praznino, ker da ni zakonsko urejena situacija, ko ožji družinski član umre pred najemnikom. Ne glede na pojasnjeno pa revizijsko sodišče ugotavlja, da iz razlogov obeh sodišč izhaja, da tudi najemnikov sin in mož oziroma oče tožencev ni uporabljal spornega stanovanja, saj je skupaj s prvimi tremi toženci živel in delal v Nemčiji.

Neutemeljene so revizijske trditve o nekonkretiziranih in pravno neopredeljenih razlogih sodišč o dejanski uporabi stanovanja. Pravno upoštevna je lahko le dejanska uporaba, saj je nedejanska uporaba lahko samo neuporaba stanovanja. Dejanska uporaba stanovanja pomeni uporabo za zadovoljevanje svojih stanovanjskih potreb. Taka opredelitev ne pomeni neutemeljenega upoštevanja duha prejšnje stanovanjske zakonodaje, kot skuša prikazati revizija, pač pa upoštevanje socialne funkcije stanovanja, zaradi katere je zakonodajalec omejil lastninsko pravico lastniku stanovanja, vendar le v korist nekdanjih imetnikov stanovanjske pravice in tistih, ki so z njim souporabljali stanovanje.

Da je šlo pri tožencih le za občasno uporabo, jasno izhaja že iz njihovih revizijskih navedb, da so sporno stanovanje "občasno, vendar redno uporabljali". Občasnost njihove uporabe izhaja tudi iz dejanskih ugotovitev obeh sodišč, ki temeljijo na izpovedi tožencev, da je prvotoženka s sedaj pokojnim možem odšla na delo v Nemčijo že leta 1971, da sta se v Nemčiji rodila drugotoženec in tretjetoženka in da sta otroka tam hodila tudi v šolo. Drugotoženec sedaj tam že redno dela, tretjetoženka pa še hodi v šolo. V domovino in v sporno stanovanje so prihajali v prostih dnevnih, praznikih in počitnicah. Taka uporaba stanovanja tudi po oceni revizijskega sodišča ne predstavlja pravno upoštevne dejanske uporabe stanovanja.

Ker revizija proti odločitvi o tožbenem zahtevku ni dovoljena, ker v preostalem delu glede odločitve o nasprotnem tožbenem zahtevku neutemeljeno uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in ker v postopku pred obema sodiščema tudi ni prišlo do uradno upoštevnih procesnih kršitev, je revizijsko sodišče na podlagi 392. in 393. člena ZPP/77 odločilo kot v izreku te odločbe.