Jedro

Toženec je s tem, ko je po sklenitvi pogodbe povečal število stanovanjskih enot v soseski, kršil kupoprodajno pogodbo, in sicer da bo soseska zgrajena in urejena v skladu z enotnim dovoljenjem za gradnjo. Tožnik je kršil pogodbene obveznosti, kar je predpostavka za obstoj poslovne odškodninske odgovornosti.

Višina škode ni zgolj rezultat računske operacije.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani 4. točki izreka spremeni tako, da krijeta pravdni stranki vsaka svoje stroške pravdnega postopka.

V ostalem se pritožba zavrne in se v nespremenjenem, a izpodbijanem delu (v 2. točki izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ustavilo postopek zaradi plačila zneska znesek 38.450,46 EUR (1. točka izreka) in odločilo, da je toženec dolžan plačati tožnikoma znesek 18.944,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 20.4.2005 do plačila (2. točka izreka), višji tožbeni zahtevek pa je zavrnilo (3. točka izreka). Odločilo je še, da je toženec dolžan povrniti tožnikoma stroške pravdnega postopka v znesku 1.596,33 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (4. točka izreka).

Zoper sodbo sodišča prve stopnje se po svojem pooblaščencu pravočasno pritožuje toženec. Pritožuje se iz vseh pritožbenih razlogov in pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo tako spremeni, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglaša tudi stroške pritožbenega postopka. Navaja, da je bilo v dokaznem postopku ugotovljeno, da je predal tožnikoma nepremičnino v skladu s pogodbo in gradbenim dovoljenjem. Na tej nepremičnini tudi ni izvajal nobenih sprememb. Pogodbe, ki jo je sklenil s tožnikoma, ni kršil. Ne strinja se z izvedenskim mnenjem izvedenca A. B., ker je to podano na podlagi pavšalnih ocen. Izvedenec je neargumentirano zaključil, da se je število stanovalcev povečalo za 50% od prvotno predvidenih. Meni, da je izmišljena in pavšalna ugotovitev izvedenca, da znaša manjvrednost nepremičnine 10%. Sodišče izvedencu ni odredilo, da odgovori na pomanjkljivosti izvedenskega mnenja, na katere je opozoril. Nasprotuje ugotovitvi poslabšanih socialno ekonomskih pogojev bivanja. Edina stvar, ki moti stanovalce in tožnika, je mirujoči promet, vendar pa so priče izpovedale, da je dostopna pot prosta, da dostop do lastniških parkirišč ni oviran in da je odpravil problem parkiranja s tem, ko je omogočil brezplačno parkiranje na sosednjem zemljišču. Tožnika nista zatrjevala niti dokazala, da bi imela premalo parkirnih mest. Zaključek, da je nepremičnina tožnikov manjvredna, ker drugi težko parkirajo ali ker je parkiranje na za dostop namenjeni služnostni poti nemogoče, ni utemeljen. Meni, da vrednost stanovanja ni odvisna od tega, ali imajo sosednja stanovanja dovolj parkirnih mest. Opozarja, da se izpodbijana sodba in izvedenec nista ukvarjala z ugotavljanjem tržne vrednosti obravnavane nepremičnine in le-te primerjala s plačano kupnino. Trdi, da bi le na ta način lahko ugotovila prikrajšanje tožnikov. Pritožuje se tudi zoper odločitev o stroških postopka. Navaja, da so stroški izvedenca tožnikoma dvakrat priznani, poleg tega pa ni pravilno upoštevan uspeh strank v pravdi, saj bi bilo pri odločanju o stroških treba upoštevati umaknjeni del zahtevka.

Tožnika na pritožbo nista odgovorila.

Pritožba je delno utemeljena.

Uvodoma pritožbeno sodišče ugotavlja, da se toženec pritožuje zoper odločitev sodišča prve stopnje v 2. in 4. točki izreka, v katerih je tožbenemu zahtevku ugodeno, zato je v preostalem delu (v 1. in 3. točki izreka) sodba sodišča prve stopnje že pravnomočna in ni predmet preizkusa v tem pritožbenem postopku. Pritožbeno sodišče je izpodbijani del sodbe sodišča prve stopnje preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in glede tistih kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (1. in 2. odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP - Ur. l. RS, št. 26/99 - 52/07, ki se uporablja v skladu z 2. odstavkom 130. člena ZPP-D - Ur. l. RS, št. 45/08).

Pritožba pravilno navaja, kar ni bilo niti sporno, da je toženec tožnikoma predal njuno nepremičnino v skladu s kupoprodajno pogodbo z dne 22.4.2002 in enotnim dovoljenjem za gradnjo z dne 25.4.2001, na katerega se navedena kupoprodajna pogodba sklicuje (priloga A/4), ter da na sami nepremičnini, ki sta jo tožnika kupila, ni bilo nepravilnosti. Sestavni del kupoprodajne pogodbe, katere predmet je nepremičnina tožnikov, je tudi enotno dovoljenje za gradnjo, v katerem je navedeno, da bo v soseski, v kateri sta tožnika kupila nepremičnino, (zgolj) pet stanovanjskih enot. To je izrecno navedeno tudi v 2. točki 1. člena kupoprodajne pogodbe. Majhno število stanovanjskih enot v soseski je bila za tožnika, kot sta to zatrjevala in izpovedovala, odločilna okoliščina za nakup nepremičnine v tej soseski. Toženec je s tem, ko je kmalu po sklenitvi omenjene pogodbe povečal število stanovanjskih enot v soseski (iz pet na devet), kršil tako kupoprodajno pogodbo, kot tudi dodatni ustni dogovor (3. odstavek 51. člena OZ), ki izhaja iz pred sodiščem prve stopnje izvedenih dokazov in ki ga pritožba ne izpodbija, in sicer da bo sporna soseska zgrajena in urejena v skladu z enotnim dovoljenjem za gradnjo, da bo torej soseska z manjšim številom stanovanjskih enot. Tožnik je torej kršil pogodbene obveznosti, kar je predpostavka za obstoj poslovne odškodninske odgovornosti (1. in 2. odstavek 239. člena Obligacijskega zakonika - Ur. l. RS, št. 83/01, 40/07 - v nadaljevanju OZ).

Pritožbeno sodišče se strinja tudi s stališčem sodišča prve stopnje, da je zaradi toženčeve kršitve pogodbene obveznosti tožnikoma nastala škoda, in sicer navadna škoda (1. odstavek 243. člena OZ) - zmanjšanje njunega premoženja zaradi manjvrednosti kupljene nepremičnine. Izvedenec gradbene stroke je ugotovil zmanjšanje vrednosti nepremičnine zaradi slabših socialnoekonomskih pogojev bivanja ter zaradi neurejenega mirujočega in povečanega prometa. Res je sicer, kar navaja pritožba, da zaslišane priče niso izpovedovale o poslabšanju socialno ekonomskih pogojev bivanja. Vendar pa ti izhajajo iz izvedenskega mnenja, zoper katerega toženec tekom postopka pred sodiščem prve stopnje ni imel konkretnih in utemeljenih pripomb in ni predlagal njegove dopolnitve. Podal je le splošno pripombo, da je izvedenec pavšalno določil manjvrednost nepremičnine. Obširne pritožbene navedbe, ki grajajo izvedensko mnenje, so neutemeljene. Dejstvo je, da je posledica povečanega števila stanovanjskih enot povečanje števila prebivalcev in vozil. Njihovo število, ki je zgolj predvidljivo in varira, ni odločilnega pomena na obseg zmanjšanja vrednosti nepremičnine. Že zgolj število stanovanjskih enot (sprememba števila stanovalcev res ni nujno sorazmerna s spremembo števila enot), njihova velikost in opremljenost, status kupcev, ki stanovanja v soseski kupujejo, vpliva na elitnost soseske in s tem ceno nepremičnine. Pritožnikovo zatrjevanje, da povečanje števila stanovanjskih enot in zmanjšanje kvadrature posamezne od njih ne vpliva na socialno ekonomske pogoje bivanja, zato ne vzdrži kritične presoje. Višina škode ne more biti zgolj rezultat računske operacije, vsaj nekatere od parametrov za izračun je na en ali drug način treba ocenjevati. Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopenjskim, da je izvedensko mnenje strokovno, razumljivo in logično ter v njem najde zadovoljivo strokovno oporo za odločitev o nastanku in višini škode.

Zaslišane priče oziroma stanovalci sporne soseske so res izpovedovali, na kar opozarja pritožba, da jim je toženec omogočil dodatno parkirišče na sosednjem zemljišču. Pomembno je, da toženec ni trdil, da je s provizoričnim parkiriščem trajno odpravljen problem pomanjkanja parkirišč in povečanega prometa v soseski, ker bi trajna rešitev res lahko vplivala na vrednost nepremičnine tožnikov. Dejstvo, da sta tožnika kupila dve parkirni mesti in dodatno zemljišče, na kar opozarja pritožba, kaže le to, da so zagotovljeno parkiranje, urejen mirujoči promet in mirno okolje za tožnika pomembne okoliščine in je to dejstvo tožencu prej v škodo kot korist. Toženec pa se utemeljeno pritožuje zoper odločitev o pravdnih stroških. Pritožba utemeljeno opozarja, da je sodišče prve stopnje tožnikoma napačno (dvakrat), priznalo strošek izvedenine v znesku 662,78 EUR ter da je pri določitvi uspeha strank v postopku potrebno upoštevati tudi uspeh tožnikov v času do delnega umika tožbe dne 16.1.2008. Ta je bil nižji, kot po delnem umiku tožbe. Sodišče prve stopnje je upoštevalo 64% uspeh tožnikov in 36% uspeh toženca, kar je uspeh strank po delnem umiku tožbe, medtem ko je bil uspeh tožnikov do delnega umika tožbe 28%, uspeh toženca do delnega umika tožbe pa 72%. Zaradi obeh nepravilnosti je pritožbeno sodišče pritožbi toženca zoper stroškovni del izreka ugodilo in v skladu z 4. točko 358. člena ZPP sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijani 4. točki izreka spremenilo tako, da glede na doseženi uspeh krijeta pravdni stranki vsaka svoje pravdne stroške (2. odstavek 154. člena ZPP).

V ostalem je pritožba v skladu s 353. členom ZPP kot neutemeljena zavrnjena in v nespremenjenem, a izpodbijanem delu (v 2. točki izreka), potrjena sodba sodišča prve stopnje.

Ker toženec s pritožbo zoper odločitev o glavni stvari ni uspel, uspel je le glede odločitve o stroških postopka, je pritožbeno sodišče odločilo, da krije sam svoje stroške pritožbenega postopka (1. in 2. odstavek 165. člena ZPP v zvezi z 2. odstavkom 154. člena ZPP).