Jedro

Materialnopravno zmotno je stališče prvostopenjskega sodišča, da je za opredelitev pogodbe, sklenjene za določen čas, odločilna opredelitev trajanja s točno določeno časovno točko. Meril za opredelitev najemne pogodbe, sklenjene za določen ali nedoločen čas, ZPSPP ne določa. Zato je razlago za navedeno časovno razmejitev najti v določbah OZ o zakupni pogodbi. Po prvem odstavku 616. člena OZ zakupna pogodba, katere trajanje ni določeno in ga iz okoliščin ali krajevnih običajev tudi ni mogoče določiti, preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi. Nedoločeno ali nedoločljivo trajanje zakupne pogodbe torej OZ v citiranem določilu opredeljuje kot pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas. A contrario: za pogodbo, sklenjeno za določen čas, je šteti tudi pogodbo, v kateri je rok trajanja določljiv z določenimi okoliščinami. V obravnavanem primeru najemnega razmerja sta pogodbeni stranki trajanje pogodbe omejili z nastopom oddaje najetih prostorov na podlagi javnega razpisa, torej je časovni interval veljavnosti pogodbe določljiv oziroma razvezni pogoj za prenehanje njene veljavnosti opredeljen. Čim pa je tako, gre za pogodbo, sklenjeno za določen čas.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni 1) v I. in II. točki izreka tako, da se tožbeni zahtevek, ki glasi: „I. Toženi stranki se sodno odpoveduje Najemna pogodba za najem poslovnih prostorov v stavbi M. 6, Ljubljana, št. pogodbe 000 z dne 7. 6. 2000 in Aneks št. 1 z dne 22. 6. 2000, sklenjena med toženo stranko kot najemnikom in tožečo stranko kot najemodajalcem, za najem poslovnega prostora v stavbi z naslovom M. ulica 6, Ljubljana, ID znakom: parcela 0000 3104, in sicer ene sobe št. 38, z novo oznako pri upravniku A., d. d., Enota 00-12 (poslovni prostor) in z oznako iz registra nepremičnin pri Geodetski upravi RS številka dela stavbe 13 (katastrska občina 0000, številka stavbe 226, številka dela stavbe 13), z enoletnim odpovednim rokom, tako da najemno razmerje med strankama preneha v enem letu od dneva vročitve sodne odpovedi najemne pogodbe in aneksa št. 1 toženi stranki, vložene 22. 3. 2021;

II. Tožena stranka je dolžna izprazniti prostor v stavbi z naslovom M. ulica 6, Ljubljana, ID znakom: parcela 0000 3104, in sicer sobo št. 38 v izmeri 17,88 m2, ki se nahaja v 2. nadstropju in ima številko 13, z novo oznako pri upravniku A., d. d. Enota 00-12 (poslovni prostor) in z oznako iz registra nepremičnin pri Geodetski upravi RS številka dela stavbe 13 (katastrska občina 0000, številka stavbe 226, številka dela stavbe 13) in skupne prostore, ter ta prostor in skupne prostore, izpraznjene oseb in stvari, vključno s ključi prostora, izročiti tožeči stranki v roku 15 dni po preteku enega leta od dneva vročitve sodne odpovedi najemne pogodbe in aneksa št. 1 toženi stranki, vložene 22. 3. 2021;“ zavrne.

2) v III. točki izreka pa tako, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti 567,45 EUR stroškov prvostopenjskega postopka v petnajstih dneh, po preteku izpolnitvenega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti še 520,00 EUR pritožbenih stroškov v petnajstih dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

Obrazložitev

1. Z uvodoma citirano sodbo je bila toženi stranki kot najemniku sodno odpovedana pogodba za najem poslovnih prostorov v stavbi M. 6, Ljubljana, št. pogodbe 000 z dne 7. 6. 2000 in aneks št. 1 z dne 22. 6. 2000 z enoletnim odpovednim rokom tako, da najemno razmerje preneha v enem letu od dneva vročitve sodne odpovedi najemne pogodbe in aneksa št. 1, vložene 22. 3. 2021. Toženi stranki je bila še naložena izpraznitev prostorov in izročitev tožeči stranki v petnajstih dneh po preteku enega leta od dneva vročitve sodne odpovedi najemne pogodbe in aneksa toženi stranki, vložene 22. 3. 2021 in naloženo povračilo pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 660,96 EUR, po poteku izpolnitvenega roka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka. Uveljavljala je vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP in predlagala spremembo sodbe z zavrnitvijo tožbenega zahtevka in stroškovno posledico, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

3. V odgovoru na pritožbo je tožeča stranka predlagala zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Iz tožbene naracije izhaja, da je bila med pravdnima strankama prvotno sklenjena najemna pogodba za določen čas do 20. 6. 2000, z aneksom k tej najemni pogodbi pa sta pogodbeni stranki (tožeča stranka kot najemodajalec in tožena stranka kot najemnik) soglašali, da navedena najemna pogodba preneha z dnem 7. 7. 2000 in se dogovorili, da lahko najemnik uporablja poslovne prostore, ki so predmet najemne pogodbe, pod pogoji najemne pogodbe, do oddaje teh prostorov na podlagi javnega razpisa, ker bo tožeča stranka predmetne prostore oddala v najem z javnim razpisom. Tožeča stranka javnega razpisa ne bo izvedla, ker bo stavbo na M. 6, Ljubljana zaradi dotrajanosti in nevarnosti obnovila in jo potrebuje zase. Ob smiselni uporabi drugega odstavka 27. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) je zato šteti, da je najemna pogodba obnovljena za nedoločen čas, saj je tožena stranka nepremičnino uporabljala tudi po poteku roka za prenehanje najemnega razmerja. Glede na določbe aneksa št. 1 k najemni pogodbi o možnosti uporabe nepremičnin pod pogoji, kot jih določa najemna pogodba, do javnega razpisa, ki pa ga tožeča stranka ne bo izvedla, gre za trajno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas. To pa lahko skladno s 333. členom OZ vsaka stranka prekine z odpovedjo. Tožeča stranka zato uveljavlja sodno odpoved najemnega razmerja z enoletnim odpovednim rokom od dneva vročitve sodne odpovedi, in zahtevek na izpraznitev prostorov in izročitev tožeči stranki, na podlagi določb ZPSPP, na podlagi citirane določbe OZ pa odpoved pogodbe z enostransko izjavo volje ter zahtevek na izpraznitev prostorov in izročitev tožeči stranki.

6. Tožena stranka se je zahtevku upirala. Kot bistveni argument je uveljavljala določbo aneksa št. 1 k najemni pogodbi, po katerem ima pravico do uporabe nepremičnine do oddaje prostorov na podlagi javnega razpisa, ta razvezni pogoj pa se ni uresničil. 7. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da sta pogodbeni stranki v aneksu št. 1 dogovorili uporabo poslovnih prostorov do njihove oddaje na podlagi bodočega javnega razpisa. Trajanje najemnega razmerja sta pogodbeni stranki vezali na bodoče negotovo dejstvo, na časovni trenutek, za katerega ni mogoče zanesljivo predvideti, kdaj bo oziroma če sploh bo nastopil. Ker trajanja najemnega razmerja pravdni stranki nista omejili s časovno določenim trenutkom, gre po stališču sodišča prve stopnje za pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas. Tožeča stranka je zato imela podlago za sodno odpoved z enoletnim odpovednim rokom in za izpraznitev najetih poslovnih prostorov v 24. in 26. členu ZPSPP.

8. Tožena stranka prvostopenjskemu sodišču očita bistveno postopkovno kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker se ni opredelilo do tožeči stranki očitane kršitve temeljnih načel OZ, konkretno 5. in 9. člena OZ, zaradi samovoljnega preklica njene pogodbene obveznosti. Sodba je zato nepreizkusljiva.

9. Z navedenim pritožbenim očitkom pritožbeno sodišče ne soglaša iz razlogov, navedenih v nadaljevanju.

10. Ni sporno, da sta pravdni stranki z aneksom št. 1 z dne 22. 6. 2000 (priloga A5) k najemni pogodbi za najem poslovnih prostorov v stavbi na M. 6 v Ljubljana št. 000 z dne 7. 6. 2000 (priloga A4) dogovorili, da najemno razmerje po tej pogodbi preneha z dnem 7. 7. 2000, hkrati pa, da lahko tožena stranka uporablja poslovne prostore še naprej do oddaje teh prostorov na podlagi javnega razpisa pod pogoji iz najemne pogodbe z dne 7. 6. 2000. S tem sta pravdni stranki sklenili novo najemno pogodbo, v katero sta povzeli pogoje iz najemne pogodbe z dne 7. 6. 2000, z veljavnostjo do oddaje najetih prostorov na javnem razpisu in tako opredelili razvezni pogoj (tretji odstavek 59. člena OZ).

11. Materialnopravno zmotno je stališče prvostopenjskega sodišča, da je za opredelitev pogodbe, sklenjene za določen čas, odločilna opredelitev trajanja s točno določeno časovno točko. Meril za opredelitev najemne pogodbe, sklenjene za določen ali nedoločen čas, ZPSPP ne določa. Zato je razlago za navedeno časovno razmejitev najti v določbah OZ o zakupni pogodbi. Po prvem odstavku 616. člena OZ zakupna pogodba, katere trajanje ni določeno in ga iz okoliščin ali krajevnih običajev tudi ni mogoče določiti, preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi. Nedoločeno ali nedoločljivo trajanje zakupne pogodbe torej OZ v citiranem določilu opredeljuje kot pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas. A contrario: za pogodbo, sklenjeno za določen čas, je šteti tudi pogodbo, v kateri je rok trajanja določljiv z določenimi okoliščinami. V obravnavanem primeru najemnega razmerja sta pogodbeni stranki trajanje pogodbe omejili z nastopom oddaje najetih prostorov na podlagi javnega razpisa, torej je časovni interval veljavnosti pogodbe določljiv oziroma razvezni pogoj za prenehanje njene veljavnosti opredeljen. Čim pa je tako, gre za pogodbo, sklenjeno za določen čas. Pogodbe o najemu poslovnih prostorov, sklenjene za določen čas, pa ni mogoče enostransko odpovedati pred potekom tega časa (VS RS III Ips 1/2011). Prvostopenjsko sodišče je zato sklenjeno najemno pogodbo neutemeljeno transformiralo v pogodbo za nedoločen čas. Posledično je nepravilno uporabilo materialnopravne določbe o sodni odpovedi najemne pogodbe, opirajoč se na določbi 24. in 26. člena ZPSPP.

12. Najemno pogodbo, sklenjeno za določen čas, je v pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas, neutemeljeno transformirala tudi tožeča stranka, sklicujoča se na okoliščine (obnova stavbe zaradi nevarnosti in dotrajanosti in predvidena sprememba namembnosti v muzejsko stavbo), zaradi katerih javnega razpisa za oddajo po toženi stranki zasedenih poslovnih prostorov ne bo izvedla. Navedene okoliščine so glede na zgoraj obrazloženo podlaga za sodno uveljavljanje razveze ali spremembe pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin po določbah 112. do 115. člena OZ in ne za tožničino enostransko spremembo pogodbe iz pogodbe za določen čas, v pogodbo za nedoločen čas in na tej podlagi odpoved pogodbe. Za ugoditev tožbenemu zahtevku spričo navedenega tožeča stranka nima podlage niti v določbah ZPSPP, niti v določbi 333. člena OZ, ki se nanaša na trajno pogodbeno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas in dopušča enostransko odpoved pogodbenega razmerja.

13. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, kot izhaja iz dispozitiva te sodbe (šesta alineja 358. člena ZPP). Pri tem v izreku sodbe ni posebej odločalo o podrednem tožbenem zahtevku, ker je ta že zajet v drugem odstavku I.1 točke izreka sodbe. Pri podrednem tožbenem zahtevku, ki se nanaša na izpraznitev in izročitev najetih poslovnih prostorov namreč ne gre za eventualno kumulacijo zahtevkov, saj sta zahtevka na izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov identična v primarnem in podredno uveljavljanem tožbenem zahtevku (Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, druga knjiga, stran 170 – 171, dr. Galič).

14. Sprememba sodbe je narekovala tudi odločitev o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker je tožena stranka v postopku uspela, ji gredo tako stroški prvostopenjskega, kot tudi pritožbenega postopka. Njeni stroški prvostopenjskega postopka so: nagrada pooblaščencu za sestavo ugovora po tar. št. 19/1 OT, 160 točk, za odgovor na tožbo po tar. št. 19/1 OT, 300 točk, pristop na narok po tar. št. 20/1 OT, 300 točk in 2 % materialnih stroškov po členu 11/3 OT, 11, 13,00 EUR, skupno torej 567,45 EUR ter pritožbeni stroški: nagrada pooblaščencu za sestavo pritožbe po tar. št. 21/1 OT, 375 točk, 2 % materialnih stroškov po členu 11/3 OT, 5,50 EUR ter sodna taksa za pritožbo 240,00 EUR, skupno pritožbenih stroškov torej 520,00 EUR. Navedene stroške je sodišče odmerilo skladno z Odvetniško in Taksno tarifo in jih na podlagi prvega odstavka 154. člena ZPP naložilo v plačilo tožeči stranki.